+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Стоимость аренды земельного участка от кадастровой стоимости: как происходит расчёт для взятия земли во временное пользование?

Большое распространение на сегодняшний день получила эксплуатация земельных участков таким образом, когда они не выкупаются в собственность, а берутся в аренду у государства, муниципалитета или частных лиц (юридических или физических). По этой причине очень остро сейчас стоит вопрос для потенциального арендатора, каким образом должна рассчитываться арендная плата за пользование таким участком и на основании каких величин такой расчет происходит?

Содержание

Механизм расчета суммы платы за аренду по кадастровой стоимости для государственных и частных земель

Договор аренды земель в большинстве случаев является платным, поэтому необходимо знать механизм, по которому происходит расчет той суммы, которая подлежит уплате исходя за пользование участком.

Расчет аренды исходя из кадастровой стоимости используемого участка происходит в том случае, если речь идет о подписании соответствующего договора без проведения конкурсных процедур на заключение соглашения (например, если потенциальный арендатор обладает соответствующими льготами на заключение договора в первоочередном порядке).

Наиболее часто встречающаяся ситуация, когда аренда рассчитывается от кадастровой стоимости, связана с подписанием таких договоров, если собственником земель является государство или муниципалитет, а также если частный собственник пожелал включить свои земли в перечень арендного фонда и сдавать через него.

Величина платы за аренду участка, рассчитанная от кадастровой стоимости, может быть установлена как путем расчета по специальным формулам, так и определена в качестве процентного отношения к кадастровой стоимости, высчитанная на основе данных, содержащихся в Едином государственном кадастре недвижимости.

Как уже говорилось выше, для частных земель расчет от кадастровой стоимости характерен только в том случае, если земельный участок передан владельцем в специальный арендный фонд, которым распоряжается государство. Если земля передана арендатору самим владельцем, то размер платы будет определяться, исходя из рыночной цены конкретного участка.

Какие данные необходимы для самостоятельного проведения расчетов

Для того, чтобы самостоятельные расчеты были верны, если их производить с помощью специальных формул, необходимо знать некоторые величины, которые обязательны для применения в таких расчетах.

Одной из таких показательных величин должна стать кадастровая стоимость арендуемого участка. Узнать ее можно несколькими способами, один из которых – через территориальные подразделения Росреестра или многофункциональные центры. Этот показатель устанавливается путем проведения соответствующей кадастровой оценки при постановке на учет.

Еще один необходимый показатель – это корректирующий коэффициент, рассчитанный как процентное отношение к кадастровой стоимости.

В каждом конкретном случае он будет иметь свое значение, которое оказывает немалое влияние на итоговую сумму. Так,

  • Для участков, которые были изъяты из оборота по причине загрязнения в следствие их неправильной эксплуатации, заражения или деградации, применяется коэффициент, равный 0,01% от величины кадастровой стоимости;
  • Если участок передается в аренду лицу, имеющему право на различные налоговые льготы (например, имеют право быть полностью освобождены от уплаты земельного налога в силу соответствия условиям предоставления такой льготы), также используется коэффициент корректировки, равный 0,01% от величины кадастровой стоимости данного участка;
  • Для земель, которые передаются в аренду физическим лицам или юридическим независимо от их формы организации, действует процентное соотношение корректирующего коэффициента относительно кадастровой стоимости арендуемого надела, равное 0,6%, если такой участок передается для ведения личного подсобного или крестьянского фермерского хозяйства с возможностью организации фермерского производства;
  • 1% от кадастровой стоимости арендуемого участка назначается в качестве корректирующего коэффициента для тех участков, которые предоставляются для целей реализации заключенного концессионного соглашения;
  • 1,5% – размер корректирующего коэффициента для участков, если они предоставляются в аренду в соответствии со статьей 39.7 (пункт 5) Земельного Кодекса РФ;
  • Максимальная величина корректирующего коэффициента установлена для тех участков, которые сдаются в аренду для использования залегающих на его территории недр.

Эти данные должны лечь в основу проводимых расчетов для определения той суммы, которая подлежит выплате в качестве арендной платы за пользование участком.

Как правильно рассчитать сумму для выплаты

Для максимально верного результата подсчетов суммы, которая будет определена в качестве арендной платы, необходимо использовать формулу, выглядящую следующим образом:

  • Вставьте сюда свой текст[/one_quote]А = Кст * к, где
  • А – это непосредственно сама сумма арендной платы, которую должен внести за год потенциальный арендатор участка;
  • Кст – величина кадастровой стоимости конкретного участка, определенная в процессе кадастровой оценки (информацию об этой величине можно получить на сайте Росреестра либо в многофункциональных центрах путем подачи соответствующего запроса);
  • к – величина корректирующего коэффициента, которая будет меняться только в том случае, если будет изменена цель взятия участка в аренду, а также правовое положение арендатора (например, появятся основания для использования налоговых льгот).

Пример расчета размера аренды будет представлен в следующем виде:

Эта сумма вносится арендатором ежегодно при условии, что у него не возникает оснований для снижения или увеличения корректирующего коэффициента (например, не появляются какие-либо налоговые льготы или не изменяется цель использования арендуемого участка). Если же корректирующий коэффициент изменился (например, цель использования участка изменилась с концессионного соглашения на добычу полезных ископаемых), то сумма будет пересчитана. Однако такой пересчет возможен только на следующий год аренды (в соответствии с положениями Земельного Кодекса РФ).

Для тех участков, которые находятся в частной собственности, расчет суммы будет выглядеть несколько иначе, так как используется следующая формула:

  • А = С * Р, где
  • А – это годовой размер арендной платы, который предстоит оплатить арендатору за право пользования земельным участком;
  • С – размер рыночной цены арендуемого участка. Она определяется при проведении специальной независимой оценочной экспертизы в срок не менее чем за полгода до момента заключения арендного соглашения с арендатором;
  • Р – ставка рефинасирования, установленная Центральным Банком Российской Федерации в начале того года, в котором будет осуществлено заключение арендного соглашения.

Сдавая квартиру в аренду без уплаты налогов, вы рискуете иметь неприятности с законом. Подробнее об этом читайте в статье.

Что такое дома системы социального обслуживания населения? Узнайте об этом в нашем материале.

Какие нюансы следует учесть

Так как при самостоятельных расчетах нередки случаи допущения различных ошибок, что может негативным образом сказаться на величине итоговой суммы, человеку, который занимается расчетами, следует учесть несколько немаловажных нюансов:

  1. Кадастровая стоимость любого объекта недвижимости ежегодно автоматически изменяется. В последнее время таким изменением является увеличение на 5,2%.
  2. Рыночная и кадастровая стоимости редко являются одинаковыми величинами, так как при определении последней оценщиками не учитывается факт наличия на объекте каких-то технических или инфраструктурных сооружений, которые улучшают или ухудшают состояние объекта.

Узнать кадастровую стоимость участка можно либо в Росреестре путем направления в его территориальные подразделения соответствующего запроса, либо через многофункциональные центры, где также могут предоставить эту информацию.

Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что расчет арендной платы за различные земельные участки происходит по-разному – на основе его кадастровой или рыночной стоимости. Выбор того или иного механизма зависит исключительно от того, к какому виду собственности конкретный участок относится – к государственной и муниципальной или частной. Если он принадлежит к первым двум формам – в основу определения суммы за аренду ляжет кадастровая стоимость, если к последней – расчеты будут строиться от рыночной цены.

Как совершается расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Нередко пользователи земельного участка, полученного от государства в аренду, в дальнейшем желают его выкупить. Неотъемлемой процедурой в такой сделке становится расчет стоимости надела.

Цена за безвозмездный переход арендованного у муниципалитета земельного участка в частную собственность именуется выкупной стоимостью. В отдельных случаях она используется при выкупе земли местной властью.

К примеру, если необходимо изъять надел для общественных нужд. Иное название выкупной цены – кадастровая стоимость, поскольку рассчитывается она по данным кадастра.

Кадастровую стоимость используют налоговые органы для расчета земельного налога, а также иные государственные структуры, чтобы рассчитать цену выкупа. Зависит она от основных и дополнительных факторов, влияющих на итоговый показатель.

Существующие виды

Аренда земельного участка у государства и у частного собственника – разное дело. Властные структуры рассчитывают арендную плату по объективным показателям его ценности: месторасположению, целевому назначению, собственным планам в его отношении.

Это интересно:  Долгосрочная аренда земельного участка в России

В методику расчета у физического или юридического лица могут входить субъективные факторы: популярность надела, коммуникационная оснащенность, собственный аппетит.

Такое положение дел обуславливает разделение арендной стоимости на 3 вида.

Она может быть:

  • нормативная;
  • рыночная;
  • кадастровая.

Каждая стоимость определяется по особым правилам. Причем один ее вид способен влиять на другой. В любом случае размер арендной платы за пользование землей должен отражаться в договоре.

Центральные моменты

Какие данные следует учесть

Для правильного расчета, производимого самостоятельно по установленным формулам, важно знать показатели, используемые в них. Одна из величин – кадастровая стоимость арендуемой территории.

В каждом случае размер кадастровой стоимости принимает собственное значение, серьезно влияя на итоговую сумму. В основу расчетов арендной платы ложится специальный корректирующий коэффициент, который может принимать разные значения в зависимости от ситуации.

Критерии по размерам

Арендная плата за земельный участок, полученный от государства или муниципалитета без проведения торгов, составляет некоторый процент кадастровой стоимости надела:

Обзор прошлых схем и прогнозы

Для правильного понимания порядка формирования цена аренды земельного надела стоит разобрать ее вариации в конкретных примерах. Для начала следует обратить внимание на то, чему способно научить прошлое.

Приближаясь к 2008 году, подъем становится все круче и в итоге резко падает, что свидетельствует об абсолютной неожиданности наступления финансового кризиса. Далее цены на землю и ее аренду опять начинают подниматься, но уже не столь стремительно.

На 2014 год пришелся новый спад под воздействием политической обстановки. Открыть бизнес с арендой земли довольно сложно при отсутствии денег.

Те не менее, история показывает, что в сложное время цены на сельскохозяйственные участки пошли в рост. Такой поворот событий обусловлен принятием закона об эмбарго и введением субсидирования для сельскохозяйственных производителей.

К примеру, если цены на офисные и производственные площади падают в летний период в связи с отдыхом всей страны, то на сельскохозяйственные угодья она, наоборот, достигают пиковых высот и снижаются только осенью. Такая ситуация явно показывает зависимость стоимости аренды от рыночного спроса.

Далее целесообразно перейти к рассмотрению настоящего времени. Хоть сейчас и происходит относительная стабилизация экономики, стоимость аренды земель падает.

Так, цены за аренду 1 га сельскохозяйственного участка начинаются с 500 рублей. Стоимость же аренды 10 соток для застройки в крупных городах берет начало с 6 тысяч рублей.

В заключение стоит взглянуть на прогнозы. Как показало исследование, на стоимость аренды земельных наделов влияет ситуация в стране. Недавние новости свидетельствуют об остановке падения ВВП страны впервые с 2014 года.

Нюансы расчета аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Поскольку самостоятельные расчеты стоимости аренды участка влекут немало ошибок, негативно отражающихся на итоговом показателе, при их произведении важно взять в учет некоторые важные нюансы:

  • Стоимость по кадастру меняется каждый год. В последнее время происходит рост на 5,2%.
  • Кадастровая и рыночная стоимости редко совпадают
  • При расчете первой оценщики не берут в учет факт присутствия на территории технических и инфраструктурных построек, улучшающих или ухудшающих общее состояние участка.

Смотрите также, возможно ли приобретение земельного участка из муниципальной собственности.

Прочие параметры

Формулы и порядок формирования цены

Важно иметь в виду, что цена, по которой производится определение арендной платы за пользование участком, значительно разнится в зависимости от того, кто выступает арендодателем: государство или частное лицо. Для проверки правильности произведенных расчетов применяется онлайн калькулятор.

Арендная плата за земли, предоставляемые государством, рассчитывается по следующей общей формуле:

Где:

Расчет стоимости аренды земли, принадлежащей частному лицу, осуществляется по иной формуле:

Где:

В этом случае рассчитывается именно рыночная цена, которая может быть выше кадастровой. Важно понимать, что факторы, увеличивающие цену не всегда логичны и объективны. Поэтому рыночная цена должна устанавливаться независимой компанией за полгода до вступления приобретателя в собственное право.

Учёт процентов

Чтобы узнать, как рассчитать аренду земельного участка от кадастровой стоимости, следует обратиться к нормативно-правовым актам. Правила расчета арендных платежей за участки земли, находящейся в собственности государства и муниципалитета установлены в правительственном постановлении № 582 от 2009 года.

Согласно им размер арендной платы определяется по кадастровой стоимости в процентном соотношении:

Если право на аренду земельной площади приобретено в порядке, определенном земельным законодательством РФ, на аукционах, торгах, конкурсах, размер арендной платы рассчитывается по итогам таких мероприятий.

Особые случаи

Широкий перечень особых случаев полного освобождения от земельного налога установлен Законом «О плате за землю».

Так, от налогообложения освобождаются:

  • заповедные территории, национальные парки, ботанические садовые участки;
  • научные организации, пользующиеся землей в экспериментальных и исследовательских целях;
  • физические лица и организации, занятые народным промыслом;
  • организации социального сервиса, искусства, образовательные и здравоохранительные учреждения;
  • лица, получившие в арендное пользование нарушенные земли, требующие рекультивации и др.

Экономия и оспаривание

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка является основой для расчета налога, его владелец заинтересован в справедливой оценке. Нередко оспаривать стоимость по кадастру приходится и арендаторам. Однако, против них играет незнание собственных прав и плюсов проведения данной операции.

В этой ситуации следует обсудить свое намерение с владельцем имущества. При снижении кадастровой стоимости земельного участка в результате оспаривания уменьшится и арендная ставка на срок до следующей государственной переоценки.

Согласно Постановлению ВС № 28 от 2015 года в целях расчета ставки по аренде новая кадастровая стоимость должна применяться с 1 января года, в котором подавалось обращение на оспаривание.

С собственником участка следует обговорить порядок перерасчета. К примеру, если арендатор переплатил в текущем году, лишние траты собственник может зачесть в следующий год пользования. Если достигнуть согласия сторонам не получается, придется прибегнуть к помощи суда.

Стоимость по кадастру определяется властными органами, регулярно меняется и может быть оспорена в судебном порядке. Последствием оспаривания становится снижение суммы арендных платежей.

Читайте тут, сколько стоит купля продажа земельного участка.

Как устанавливаются права на земельный участок при продаже недвижимости — мы рассказали в этой публикации.

Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

Администрации в регионах, устанавливая величину арендных платежей за пользование землями муниципального/государственного подчинения, не вправе закреплять свои обременения и обязательства, несущие ограничения правам и свободам предпринимателей. Вот почему решение такой задачи, как стоимость аренды земельного участка должно соответствовать действующим законодательным нормативам и проводиться в специализированных кадастровых инстанциях. Сегодня мы расскажем, как рассчитать арендную плату за земельный участок, владельцем которого является гражданин или организация на правах частной собственности, а также на муниципальные/федеральные территории.

Законодательная база

Расчет арендной платы за землю от стоимости кадастра регламентирован в Постановлении Правительства №582 от 16 июля 09 (в редакции от 30 октября 14), где прописаны ключевые правила установления размера аренды за земли, находящиеся в ведении государства (субъектов, муниципалитетов). Помимо того в этом документе говорится о регламенте определения величины арендных платежей, порядке, условиях и сроках внесения оплаты.

Однако, главным нормативно-законодательным актом, регулирующим земельные отношения в России, остается Земельный кодекс (ст. 22, 9, 10, 39), но не следует забывать и о Гражданском кодексе.

Основываясь на означенных законодательно-правовых актах, граждане и организации вправе оформить в аренду земли федерального/муниципального собственника либо находящуюся в частном владении, заключив с собственником участка соответствующее соглашение. Все проблемы и спорные моменты разрешаются в соответствии с положениями заключенного соглашения. Конечная арендная ставка будет зависеть от того, кто конкретно выступает в качестве арендодателя.

Обратите внимание! Когда условия сделки противоречат законодательству РФ о размерах арендных платежей или правилам заключения сделки, то соглашение оспаривается в судебных инстанциях и аннулируется.

Типы платы за аренду земель

Главное, на что требуется обратить внимание при составлении документов по временному пользованию земельным наделом – это то, что условия договоренностей с федеральной (муниципальной) организацией и частным собственником кардинально различаются.

Так при передаче в аренду федеральных/муниципальных земель цена назначается лишь после проведения ее объективной оценки, в процессе которой рассматриваются различные параметры, в частности, предназначение земель, их местонахождение и прочие факторы, обозначенные законодательством. Частный же собственник основывается на субъективных оценках, учитывая собственные критерии и желания.

Цена аренды разделяется на несколько типов:

  1. Стоимость по нормативу.
  2. Цена кадастра.
  3. Рыночная стоимость.

При определении перечисленных типов используются индивидуальные критерии, причем каждая из них предполагает определенное влияние на остальные виды. Кроме аспектов в контексте одной ценовой группы, имеются общие параметры, влияющие на снижение или увеличение цены конкретной территории.

Независимо от колебаний на рынке аренды земельных территорий в отношении суммарной годовой стоимости, каждое значение единоразово указывается в арендном соглашении на полный период действия договоренностей. Но существуют некоторые исключения, прописанные в рамках законодательных актов РФ.

Цена аренды по нормативу

Эта цена считывается и прописывается федеральными (муниципальными) органами управления. В сравнении с иными типами оценки эта стоимость не имеет зависимости от колебаний на рынке аренды земель и отличается стабильностью.

Установлено 2 ключевых параметра, используемых для проведения оценки:

  • категория принадлежности земель;
  • месторасположение земель.

Если говорить о категориях, то весь федеральный земельный фонд подразделяется на 2 вида – территории, которые нельзя передать в частное владение и земельные наделы, предполагающие передачу в личное пользование.

Это интересно:  Аренда земельного участка находящегося в частной собственности

Кроме означенных параметров имеется несколько факторов, используемых при проведении анализа:

  • строительно-архитектурная значимость;
  • социально-экономическая значимость;
  • историческая значимость;
  • природная характеристика земель.

Важно! Цена земель, относящихся ко 2-ой категории, имеет зависимость от местонахождения и ситуации в экономике ближайших населенных пунктов.

Предположим, земли под выращивание сельскохозяйственных культур в южных регионах оценивается гораздо выше, чем аналогичные земли в северных районах, а земля, находящаяся недалеко от Москвы, имеет цену в несколько раз дороже, чем такой же по площади в отдалении от столичного региона.

Цена по кадастру

Данная разновидность оценки считается максимально точной и объективной, поскольку в процессе анализа учитываются параметры, которые влияют на увеличение либо снижение основной ставки и не зависят от интересов собственника. Обычно, рыночная цена основывается на оценке кадастра.

Проведение действий по кадастровой оценке земель начинается с измерений размеров участка и установки его границ. Последующий расчет объективной арендной платы базируется непосредственно на этих сведениях. Другой критерий, который повышает цену конкретного объекта – наличие коммуникаций, теплиц и иных дополнительных построек.

Важной составляющей оценочных действий выступает анализ окружающей среды вблизи участка. Лес, озеро, парк и прочее оказывают положительное влияние на конечную стоимость земли. И наоборот, наличие болот, загрязненность территории значительно снижает ее цену.

Еще один немаловажный фактор, формирующий оценку земель по кадастру – территориальный рельеф. Предположим, участок располагается в низине и подвержен регулярному затоплению. Это, разумеется, отразится на его использовании в полной мере, а значит, на величине оценочной ставки.

Обратите внимание! Стоимость кадастра увеличивается на 5,2 % ежегодно. Уточнить цену конкретной территории можно, обратившись в соответствующее кадастровое подразделение.

Цена рынка

Как правило данный тип стоимости совпадает с ценой кадастра, но следует сказать об исключениях, которые существуют.

Если факторы, используемые при осуществлении гос. оценки, относятся к территориям и условиям вблизи них, то рыночная цена основана на критерии спрос-предложение. К параметрам, влияющим на это, относятся:

  • психология конкретной группы населения;
  • экономическая стабильность;
  • ситуация в политической жизни страны.

Если говорить о городских территориях, то здесь кроме объективных критериев, на конечную цену может повлиять престижность района расположения участка, памятники и архитектурные достопримечательности, находящиеся вокруг. Кроме этого, надо сказать о районах «для обеспеченных людей» — здесь земля может превышать цену участков в менее «престижных» районах в разы по причине «элитности».

Экономические колебания могут увеличить или снизить спрос, из-за чего изменяется цена определенных территорий. Предположим, кризис в экономике, когда риски инвестирования значительных денежных средств в землю высоки, спрос на оформление участков в аренду возрастает, поскольку предприниматели считают, что временное вложение денег более безопасно в сравнении с покупкой земли.

А если сравнивать описанные способы оценки земельных участков, то можно с уверенностью сказать, что оценка по кадастру является максимально выгодной. Именно при проведении кадастровой оценки осуществляется объективный анализ, который основывается на конкретных критериях.

Но нередко встречаются достойные предложения частных собственников, сдающих землю в аренду, но понять это позволит регулярный мониторинг рынка земельной аренды.

Как рассчитать арендную плату за земельный надел

Ранее мы сказали, что методика расчета имеет зависимость от статуса арендодателя. На основании законодательства РФ получить земельный надел во временное использование по арендному соглашению можно от:

  • частного собственника либо коммерческой компании;
  • муниципальной (региональной, федеральной) властной структуры.

Земли, арендуемые у государства

Обозначение арендной платы на основании стоимости кадастра используется при передаче по арендному договору земель, находящихся в подчинении муниципалитетов, субъектов либо федеральных структур. Кроме того, цена кадастра лежит в основе расчета аренды по отношению к территориям, которые предоставляются без организации аукционных торгов.

Земельные наделы с/х назначения арендуются с установлением оплаты 0,3% от цены кадастра, рассчитанной по установленным законодательными актами нормативам. В эту категорию относят и участки, находящиеся в составе территорий сельхоз. назначения.

Аренда за земли, государственного/муниципального ведения, предоставляемые без организации аукционных торгов, устанавливается соответственно с общими правилами, основываясь на цене кадастра.

Помимо того, арендная плата может определяться в процентах от стоимости кадастра. Это корректирующий показатель (КП). Законодательством прописаны следующие значения КП:

  1. 0,01% считается, когда территории переданы во временное использование гражданину или организации, имеющим права на освобождение от оплаты налога за землю либо обладают иными налоговыми привилегиями. Этот процент применим и к территориям, изъятым из обращения (причина изъятия деградация, загрязнение, заражение и пр.), но на основании законодательных актов, допустимо передавать во временное использование посредством оформления арендного соглашения.
  2. 0,6% от цены по кадастру устанавливается при передаче земель рядовым гражданам и юрлицам, планирующим организацию личного подсобного либо коллективного фермерского хоз-ва, т.е. территории будут использоваться под сельскохозяйственные цели.
  3. 1% от стоимости кадастра предполагается при предоставлении земель с целью реализации пунктов концессионального договора.
  4. 1,5% от цены кадастра – при предоставлении участков при оформлении арендного договора, в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ.
  5. 2% от цены кадастра – при передаче земель пользователю с целью организации работ, относящихся к использованию недр.

Для определения годового размера арендной ставки используется простая формула расчета:

АСг = КЦ х КП, где

АСг — размер аренды, которую должен оплатить землепользователь;

КЦ — цена, установленная кадастром для конкретной территории (уточняется в местном подразделении кадастровой организации);

КП – корректирующий показатель, меняющийся по отношению к определенному землепользователю и предназначению надела, переданного во временное пользование.

Аренда земли, находящейся в личной собственности

Для участков, находящихся в собственности населения и организаций, применяется несколько иная формула расчета аренды:

АСг = РЦ х СР, где

АСг — итоговый размер аренды в год;

РЦ — рыночная цена участка, устанавливаемая независимой экспертной комиссией, которая проводится не раньше, чем за полгода до перехода в пользование территории арендатору;

СР — базовая ставка рефинансирования, установленная ЦБ РФ на начало года оформления сделки и может меняться на протяжении расчетного периода.

Обратите внимание! Когда при аренде наделов, находящихся в государственном/муниципальном ведении, арендатор может иметь льготу по оплате аренды, то на арендатора частных территорий данное положение не распространяется.

При изменении ключевых положений арендного соглашения, предположим, размера оплаты, изменении собственника территории, реквизитов участников договора и пр., должно быть составлено допсоглашение к первоначальному документу.

Примеры расчета

Для примера рассмотрим методики, применяемые при расчетах с использованием различных формул.

Гражданин намеревается оформить аренду большой земельной территории, находящейся в личном владении, под фермерскую деятельность. Договоренности предполагалось оформить с апреля по октябрь 2017. Рыночная цена надела была определена в декабре 2016. На тот момент она равнялась 200 тысяч рублей. Ставка, определенная Центробанком в 2016, составляла 10 %.

Исходя из этого расчет аренды будет выглядеть следующим образом:

Независимо от вероятных изменений рыночной цены или ставки Центробанка, после оформления сделки величина аренды не изменяется.

Физлицо оформляет аренду на территорию, которая находится в ведении местной администрации, где планирует выращивать злаковые культуры. Подобранная территория за полгода до оформления сделки прошла кадастровую оценку. Ее стоимость была определена в размере 300 тысяч рублей. Опираясь на требования законодательства, в этой ситуации используется корректирующий показатель 0,6.

Аренда за использование территории будет равна:

Частный предприниматель оформляет арендное соглашение на участок незначительной площади под постройку кафе в границах населенного пункта. Кадастровая цена данного надела была установлена в июле 2016, причем сделка оформлялся на 2017 (полностью). Цена участка, согласно оценке, равнялась 500 тысячам рублей. При расчете аренды в этой ситуации используется корректирующий показатель 1,5 % (процент для строений).

Аренда будет составлять:

Льготы по аренде земли

Регламент аренды земельных наделов определяется на уровне региональных администраций. Это означает, что местными администрациями утверждается, какие именно категории пользователей могут получить льготы по арендной плате за землю.

К этим категориям граждан отнесены:

  • лица, имеющие инвалидность I и II групп;
  • ветераны боевых действий, в том числе ВОВ;
  • семьи, имеющие статус «многодетная семья»;
  • ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС и иных техногенных катастроф.

В процессе оформления сделки означенным категориям граждан необходимо предоставить соответственные документы, доказывающие правомерность получения льготы. Предположим, ветеранское удостоверение, медицинскую справку и пр. По отношению к лицам пенсионного возраста правила установления льгот по аренде земельных наделов устанавливаются местными властями. Отметим, что в большей части субъектов РФ арендные обязательства с людьми пенсионного возраста оформляются по общему регламенту, без предоставления льготы.

Необходимо понимать, что если арендатор на региональном уровне освобождается от уплаты земельного налога, то не означает, что он имеет скидки по временному использованию земли.

Итак, в список ключевых параметров, оказывающих влияние на цену аренды земель, входит начальная государственная цена, поправочное и зональное соотношение, площадь надела.

Особые ситуации

Заметим, что в нормативно-законодательной документации указан ряд особых ситуаций, когда арендатор вовсе освобождается от налогообложения. От оплаты налога за землепользование освобождены:

  • территории заповедников, нац. парков, ботанических садовых участков;
  • организации, использующие земли в научно-исследовательских и экспериментальных целях;
  • рядовые пользователи и юрлица, занятые народными промыслами;
  • организации, работающие в социальной сфере, в сфере культуры, образования и здравоохранения;
  • пользователи нарушенных земель, требующих проведения рекультивационных работ и пр.
Это интересно:  ИП сдает в аренду нежилое помещение: налогообложение в связи с получением дохода по патентной системе, ОСНО, УСН, а также какие особенности применения ЕНВД?

Заключение

Из вышесказанного можно сделать вывод, что определение арендной платы по кадастру – задача несложная. Здесь требуется знать льготный корректирующий показатель и получить данные из кадастровой инстанции по месту расположения участка, предполагаемого к аренде.

Кроме того, понятно, что более экономичным вариантом при аренде земельного участка будет оформление сделки с территориями муниципального/федерального ведения. Ее стоимость гораздо меньше, причем арендатор при четком выполнении возложенных на него обязательств сможет перевести земли в личную собственность.

Хотя определенные плюсы есть и в оформлении сделки с частной собственностью. Например, претенденту на аренду частной территории не потребуется участия в аукционных торгах, а положения сделки останутся неизменными до завершения срока действия договора.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Совет 1: Как рассчитать арендную плату земельного участка

  • Как рассчитать арендную плату земельного участка
  • Как рассчитать арендную плату
  • Как рассчитать стоимость земельного участка

Итоговый размер ежегодной платы по договору аренды земельного участка может быть рассчитан по следующей формуле:

SUM = S x Бс x Кц x Кт, где SUM – определяемая итоговая сумма, руб; S – площадь арендованного участка, кв.м; Бс – базовая ставка, определяется в зависимости от категории земли, руб; Кц – поправочный коэффициент, определяется по виду целевого использования участка и категориям арендаторов; Кт – коэффициент зональной дифференциации, зависящий от градостроительного или природно-экономического зонирования, определяется при проводимой государственными органами кадастровой оценке земли.

Совет 2: Как рассчитать арендную плату за землю

  • Расчёт размера арендной платы.

Совет 3: Как рассчитать аренду земли

  • — договор аренды;
  • — калькулятор.

Совет 4: Как определить размер арендной платы

  • — договор;
  • — калькулятор.
  • базовая ставка арендной платы

Совет 5: Собственность как экономическая категория

Объектный состав собственности

Собственность характеризуется как отношения между людьми, основанные на присвоении результатов и условий производства. Более широкое определение данного понятия подразумевает систему производственных отношений, складывающихся в процессе распределения, потребления и обмена средств производства.

Собственность как экономическая категория включает в себя объектный состав. Объектами ее в первую очередь являются материально-вещественные элементы общественного богатства. От того, кто владеет средствами производства, зависит тип собственности на продукт. Объект является пассивной стороной отношений собственности, которая выступает в форме духовных, интеллектуальных и других ценностей, а также в виде имущества.

Субъектный состав собственности

Субъект собственности – это активное лицо, которое выступает в отношениях собственности. У него есть право владения объектами. Субъектами могут быть коллектив людей, отдельный индивид и общество в целом.

Система отношений субъектов

Отношения между субъектами возникают в двух случаях. Во-первых, когда настает время делить имеющуюся собственность, во-вторых, когда возникает необходимость создать новую форму собственности. Способ связи субъекта и объекта показывает, как первый реализует свое положение собственника. При этом важную роль играет такое понятие, как владение объектами, под которым понимается основная форма собственности, оформленная юридически и документально. По сути, это фактическое права владения объектом.

Пользование объектом – это использование его для определенной цели по собственному усмотрению пользователя. В том случае, если у него нет права распоряжаться объектом, он может реализовать отношения пользования в конкретный срок, учитывая условия, созданные непосредственным субъектом собственности.

Сегодня наиболее распространенным способом выражения отношений между субъектом и объектом является распоряжение. Право распоряжения позволяет субъекту устанавливать полномочия собственника для реализации сделок дарения, купли-продажи и аренды. Такими образом, собственность как экономическая категория основывается на тесных отношениях между субъектами и объектами, что играет важную роль в экономическом развитии как отдельных регионов, так и страны в целом.

Как арендовать земельный участок у государства: цена, условия и правила участия в торгах

По действующим нормам возможна аренда земли у государства гражданами РФ, субъектами предпринимательской деятельности и некоммерческими организациями. Для правильного выполнения этой процедуры необходимо ознакомиться с регламентом и выяснить порядок формирования цены.

Правила аренды земли

Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ. Доступные варианты представлены на официальном сайте «Кадастровая карта». На ней можно выбрать определенный свободный участок, ознакомиться с его статусом и информацией – кадастровый номер, установленная стоимость, точная площадь.

При выборе нужно учитывать следующие особенности:

  • Участок земли не должен находиться на территории заповедника, у границ страны, у закрытых территориальных образований, объектах военного назначения и АЭС.
  • Арендовать землю могут как резиденты, так и нерезиденты РФ.
  • Государственная собственность может быть федерального, регионального или муниципального вида. От этого зависит цена.
  • Срок аренды – от 5 до 49 лет, бессрочная (статья №610 ГК РФ) или с правом выкупа. В последнем случае составляется смешанное соглашение, в котором прописываются условия временного использования и последующая продажа.

Срок предоставления земли зависит от задекларированных целей. Так, для ИЖС или ЛПХ он может достигать 49 лет. Если же планируется банально под огород – до 3-х лет.

Формирование стоимости

Потенциальный арендатор не может повлиять на базовую стоимость земли. При этом у него нет возможность узнать, сколько будет стоить арендовать землю у государства, так как цена оглашается только по факту начала торгов.

Можно самостоятельно спрогнозировать порядок суммы. Для этого нужно проанализировать действующую методику расчета, которая включается в себя такие факторы:

  • Категория – сельскохозяйственная, для последующего поселения, лесного фонда, специального назначения. Чаще всего арендуют первые две категории, причем с/х будет стоить намного дешевле.
  • Кадастровая стоимость. Если оценка не проводилась последние 5 лет – применяется среднерыночная цена. В отдельных случаях ее могут установить местные органы власти.
  • Заявленное назначение со стороны потенциального арендатора.
  • Результаты публичных торгов.

Согласно действующих норм законодательства взять землю в аренду у государства на безвозмездной основе могут участники программ по переселению.

Если торги не проводятся – стоимость рассчитывается по формуле:

Где А – кадастровая цена;

С – специальный коэффициент.

Его значение приведено в таблице:

На основании данных государственной статистики были рассчитаны средние значения стоимости аренды земли по регионам России.

Будущий арендатор не может напрямую повлиять на оценку участка. Единственный официальный доступный механизм – участие в торгах. Если конкуренция небольшая – рост стоимости относительно базовой будет незначительным.

Порядок оформления аренды

Инициатором аукциона могут быть резиденты и нерезиденты России. Исключением являются объекты, расположенные на территории Севастополя, Москвы и Санкт-Петербурга. Для участия необходимо собрать пакет документов и предоставить его в Департамент земельных ресурсов (местное отделение) или имущественных отношений.

Перечень необходимых документов:

  • Заявление о рассмотрении возможности аренды. Составляется в свободной форме, указывается точное расположение участка, его характеристики.
  • Для физических лиц – копия паспорта и ИНН.
  • Для юридических субъектов – учредительные документы.
  • Справка из кадастрового реестра о текущем статусе земли.

Государственный орган должен официально объявить о начале процедуры поиска арендатора в прессе. Если будут заявлены дополнительные претенденты с такими же условиями, что и у инициатора – проводятся торги. Альтернативный вариант – местные власти самостоятельно устанавливают стоимость на основе действующих методик.

Время рассмотрения заявления не регламентировано, на практике ответ о возможности временного владения землей формируется в течение 1 месяца.

Для участия в торгах необходимо внести заявленную властями сумму залога. Она будет возвращена при проигрыше на торгах или учтена в счет арендной платы при положительном решении.

На что нужно обратить внимание

Так как процедура может занять много времени и средств – к ней необходимо тщательно подготовиться. Главное – провести комплексный анализ состояния интересующего земельного участка. Он должен соответствовать поставленным целям – застройка, сельскохозяйственные работы, для огородничества.

Что нужно учитывать:

  • наличие или возможность проведения инженерных коммуникаций – электричество, водопроводные сети, газоснабжение;
  • состояние почвы – ее состав, грунтовые воды;
  • наличие построек на территории.

От этого будет зависеть не только арендная плата, но и сумма налогов. Дополнительно продумываются действия по окончанию срока временного использования. С 2015 г бывшие арендаторы потеряли исключительное право приоритета во время проведения торгов. Это актуально для жилых застроек, которые в случае нарушения могут отойти государству.

В видеоматериале можно ознакомиться с особенностями выбора не арендованного участка на интерактивной кадастровой карте:

Статья написана по материалам сайтов: zakonometr.ru, 1kvartirka.ru, yurispros.ru, www.kakprosto.ru, freelawyer.guru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector