+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что такое неустойка по договору долевого участия?

Неустойка по ДДУ может взыскиваться за неисполнение обязательств и с участника долевого строительства, и с застройщика. Далее мы расскажем, каковы особенности взыскания неустойки в обеих ситуациях.

Содержание

Расчет неустойки по ДДУ для участника при просрочке внесения платежа

Неустойка за несоблюдение предусмотренных договором долевого участия (далее — ДДУ) сроков внесения платежа участником ДДУ исчисляется как произведение коэффициента, равного 1/300 ставки рефинансирования, и суммы просроченного платежа (п. 6 ст. 5 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, далее — закон № 214) за каждый день просрочки.

ВАЖНО! Хотя в тексте официального документа до сих пор в качестве основы для расчета указывается ставка рефинансирования, с 01.01.2016 для вычисления неустойки в соответствующие периоды должна использоваться ключевая ставка ЦБ РФ (см. постановление Правительства РФ от 08.12.2015 № 1340). Например, с 27.03.2017 она равна 9,75% (см. информацию Банка России от 24.03.2017).

Продолжительность периода просрочки исчисляется со дня, следующего за последним днем, когда обязательство должно было быть исполнено. В расчет включается и день, когда обязательство по факту было выполнено (абз. 4 п. 65 постановления ПВС РФ от 24.03.2016 № 7, далее — ППВС № 7).

Рассмотрим вариант расчета на конкретном примере. Исходные данные:

  • сумма платежа — 300 000 руб.;
  • дата внесения платежа по графику — 01.03.2017;
  • дата фактического внесения платежа — 30.03.2017.
  • На день исполнения обязательства ключевая ставка ЦБ РФ была равна 9,75%. Важно учесть размер ставки именно на момент исполнения обязательства, а не актуальную (см. решение Октябрьского райсуда от 13.01.2016 по делу № 2-490/2016).
  • Сумма неустойки по ДДУ за период с 02.03.2017 по 30.03.2017 равна: 29 (дней) × 1/300 × 9,75% × 300 000 руб. = 2 827,5 руб.

Расчет неустойки по ДДУ для застройщика в случае нарушения сроков сдачи объекта

Неустойка в пользу участника ДДУ может взыскиваться с застройщика за нарушение им установленных договором сроков передачи объекта долевого строительства такому участнику ДДУ. Размер неустойки исчисляется как произведение коэффициента, равного 1/300 ставки рефинансирования (в данном случае с 01.01.2016 также применяется размер ключевой ставки ЦБ РФ), количества дней просрочки (порядок их учета аналогичен указанному в предыдущем блоке нашей статьи) и цены договора (п. 2 ст. 6 закона № 214).

Если участником ДДУ выступает физлицо, то неустойка, рассчитанная по приведенному алгоритму, должна быть увеличена в 2 раза.

Приведем пример расчета. Исходные данные:

  • цена ДДУ — 3 млн руб.;
  • срок сдачи объекта ДДУ по договору — 01.03.2017;
  • фактический срок исполнения обязательства — 28.03.2017;
  • участником ДДУ является гражданин.
  • просрочка приходится на период после 01.01.2016, соответственно, при расчетах надлежит использовать ключевую ставку ЦБ;
  • на момент исполнения обязательства ключевая ставка равна 9,75%;
  • поскольку участником ДДУ является физлицо, то используется коэффициент 1/150;
  • сумма неустойки по ДДУ за период просрочки с 01.03.2017 по 28.08.2017 равна: 27 (дней) × 1/150 × 9,75% × 3 000 000 руб. = 52 650 руб.

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию: основные особенности

Кроме рассмотренной выше неустойки за нарушение сроков передачи готового жилья дольщик-гражданин может взыскать с застройщика:

  • неустойку за нарушение сроков устранения дефектов в размере 1% от цены жилого помещения за каждый день просрочки ( п. 1 ст. 23 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, (далее — ЗоЗПП);
  • если указанные недостатки не повлекли признания такого помещения непригодным для проживания, то расчет 1% производится только от стоимости устранения дефекта (ч. 8 ст. 7 закона № 214);
  • неустойку за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований дольщика – 1% от стоимости жилого помещения (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.07.2017(далее — Обзор);
  • проценты за нарушение сроков возврата денежных средств при расторжении договора ДДУ – двойной размер процентов, исчисленных как 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 9 закона № 214).

При этом необходимо иметь в виду, что:

  • убытки дольщика, вызванные несоблюдением застройщиком своих обязательств, подлежат возмещению в полном объеме сверх суммы, предусмотренной договором неустойки (п. 2 ст. 13 ЗоЗПП).
  • в случае перехода прав дольщика к новому кредитору, ответственность застройщика исчисляется с момента нарушения им своих обязанностей перед предыдущим (п. 13 Обзора);
  • в случае удовлетворения требований дольщика в судебном порядке в его пользу суд обязан взыскать штраф в размере половины суммы требований дольщика, удовлетворенных судом (п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17).
  • размер неустойки может быть уменьшен с учетом правил ст. 333 ГК РФ (п. 9 Обзора).

Как рассчитать и взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока исполнения гарантийных обязательств

При нарушении застройщиком согласованного с участником ДДУ — физлицом срока устранения недостатков объекта ДДУ, выявленных в течение гарантийного срока, с первого могут быть взысканы пени в размере 1% от цены договора.

Если же выявленный дефект помещения таков, что помещение нельзя признать непригодным для проживания, то размер неустойки определяется как 1% от стоимости необходимых на ремонт расходов за каждый день просрочки (п. 8 ст. 7 закона № 214).

Пример расчета неустойки:

  • 16.01.2017 — дата выявления недостатка, не являющегося основанием для признания объекта недвижимости непригодным для проживания, дольщиком;
  • 27.01.2017 — дата окончания периода устранения данного недостатка застройщиком;
  • 17.02.2017 — дата фактического устранения недостатка застройщиком;
  • 30 000 руб. — фактическая стоимость ремонтных работ.

Взыскание такой неустойки производится в общем порядке и с учетом тех же особенностей, которые описаны в предыдущем блоке нашей статьи.

Калькулятор неустойки по закону № 214-ФЗ

Расчет неустойки по ДДУ удобно производить также с помощью специального калькулятора неустойки по 214-ФЗ онлайн.

Калькулятор неустойки по ДДУ всегда можно найти в интернете в открытом доступе, однако главным минусом такого инструмента расчета зачастую является неактуальность формул для вычисления. Например, расчет неустойки по 214-ФЗ калькулятор производит на основании ставки рефинансирования вместо ключевой ставки или осуществляет округления слишком грубо (до 2–3 разрядов) и т. д.

В связи с этим рекомендуется заранее проверять формулу расчета, встроенную в конкретный калькулятор, использовать для контроля сразу несколько калькуляторов, а также производить контроль вычисления вручную.

Итак, по ДДУ неустойка может быть взыскана:

  • с дольщика — за нарушение сроков внесения платежа по ДДУ;
  • застройщика — за нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию или несоблюдение срока исполнения гарантийных обязательств по договору.

Порядок исчисления пеней подробно описан в соответствующих нормах закона № 214. При этом расчет неустойки по договору долевого участия калькулятором, специально ориентированным под такие вычисления в режиме онлайн, можно использовать для контроля за полученными результатами.

ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

В этой статье мы решили собрать все самые популярные вопросы дольщиков по поводу получения с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору долевого участия. Ответы на вопросы подготовлены юристом сайта Paritet.guru с учетом актуальной судебной практики и законодательства.

Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?

В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.

  • Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
    Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением.
  • Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
    Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.

Судебная практика Верховного суда:
При установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.
Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г. (пункт 12)

Как подавать застройщику претензию по неустойке, если дольщиков по ДДУ двое?

При наличии нескольких дольщиков в договоре долевого участия писать претензию необходимо каждому из дольщиков. Можно составить одну претензию на всех, но подписать ее должен будет каждый из совершеннолетних дольщиков. За несовершеннолетних дольщиков претензии могут писать и подписывать их законные представители (любой из родителей). Рассчитайте полный размер неустойки по нашему калькулятору и поделите эту сумму поровну на всех дольщиков.

Это интересно:  Договор ЖСК: что это такое, участие и управление, образец, а также основные плюсы и минусы

При подаче иска нужно будет сделать всех дольщиков соистцами (истец 1, истец 2 и т.д.). Каждый из них опять же сам должен подписать исковое заявление и участвовать в суде. Однако при желании один дольщик может выдать второму доверенность на представление своих интересов в суде, включая полномочия на подписание искового заявления и предъявление его в суд, частичный или полный отказ от иска, уменьшение исковых требований, обжалование решения и предъявление исполнительного листа к исполнению (см. ст. 54 ГПК РФ). Конечно же, можно указать в доверенности и право на подачу досудебных претензий.

Если по какой-то причине вы не хотите делать доверенность на второго дольщика, но участвовать в суде не можете, обязательно напишите в суд ходатайство о рассмотрении дела в ваше отсутствие.

Как считать неустойку по 214-ФЗ, если квартира ещё оплачена не полностью?

Неустойку по 214-ФЗ нужно считать от полной цены объекта, независимо от объема фактически внесенных платежей за квартиру. Дело в том, что ФЗ об участии в долевом строительстве предусматривает расчет неустойки только от цены договора. Никаких исключений для квартир, оплачиваемых в рассрочку, в законе нет. Способ оплаты квартиры — за счет собственных или кредитных средств, материнского капитала или субсидии — также значения не имеет.

Судебная практика Верховного Суда:
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года (п.22): неустойка начисляется от всей цены договора несмотря на то, что часть цены была оплачена за счет субсидии.

Можно ли рассчитывать неустойку по 214-ФЗ по разным ставкам рефинансирования?

Нет, это неправильно. В ФЗ об участии в долевом строительстве однозначно сказано, что неустойка уплачивается:

в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.

То есть 214-ФЗ не предусмотрено начисление неустойки по разным ставкам. Необходимо делать расчет только по одной ставке. Если вы не хотите сами заморачиваться с расчетами, воспользуйтесь нашим Калькулятором неустойки по ДДУ, где уже учтены все необходимые ставки рефинансирования, а красивый расчет можно будет скачать для суда или претензии в формате PDF.

Ставку рефинансирования нужно брать на дату фактической передачи квартиры по акту или на дату из ДДУ?

Наша личная судебная практика говорит о том, что необходимо брать ставку рефинансирования (ключевую ставку) на дату фактической передачи квартиры, т.е. подписания акта приема-передачи. Однако существует вот такая любопытная практика по Верховному Суду РФ, который считает, что брать ставку рефинансирования нужно на последний день срока передачи квартиры по условиям ДДУ.

Судебная практика Верховного суда (октябрь 2017):
При исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта (с учетом правил исчисления сроков, оканчивающихся в нерабочие дни).
Определение №41-КГ17-26

Предлагаем такой вариант. Вы можете посчитать неустойку по ставкам на день фактической передачи и день передачи квартиры по условиям ДДУ и сравнить. Выберите наиболее выгодную для вас неустойку и попробуйте на свой риск заявить ее в иске. До подачи иска также рекомендуем посмотреть судебную практику по своему региону и выбрать ставку согласно этой практике. Также в расчет неустойки можно включить ссылку на практику Верховного Суда. Возможно, это положительно повлияет на мнение судьи по вашему делу.

Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?

Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).

Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:

Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока.

Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.

Судебная практика Верховного Суда в тему:
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункты 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).

Что делать, если застройщик требует подписать соглашение на перенос срока по ДДУ?

Вы можете дать застройщику письменный ответ со своим отказом. Хотя по 214-ФЗ у дольщика нет такой обязанности, вам стоит свериться со своим договором. Если там указано, что вы должны дать ответ на предложение об изменении договора в части срока передачи в течение ____ дней, вам лучше соблюсти этот срок. Письменный ответ застройщику может быть таким:

___.____.2017 получил ваше предложение об изменении договора участия в долевом строительстве № дата в части переноса срока передачи квартиры с 1 квартала 2017 года на 3 квартал 2017 года. Поскольку перенос срока передачи меня не устраивает, я отказываюсь от подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия № дата. Напоминаю вам, что законных оснований для обязания меня подписать это соглашение не имеется. При нарушении срока передачи квартиры, указанного в ДДУ (дата), намерен требовать неустойку по 214-ФЗ.

После наступления первоначального срока передачи квартиры из ДДУ пишите претензию на выплату неустойки по 214-ФЗ (можно вставить в нее предыдущий абзац про отказ от подписания доп.соглашения) и обращайтесь в суд. К суду по неустойке лучше хорошо подготовиться, чтобы не дать юристу застройщика сбить судью с толку. При отказе в иске подавайте апелляционную жалобу.

Про неустойку при покупке квартиры через уступку:
ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Как считаются сроки исковой давности по неустойке за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

К неустойке по 214-ФЗ применяется общий срок исковой давности — 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении своего права. Позиция Верховного суда РФ такова, что считать эти 3 года нужно после наступления даты передачи квартиры, указанной в договоре долевого участия, а не от даты фактической передачи квартиры по акту приема-передачи. Поэтому если передача вашей квартиры затягивается почти на 3 года, вам лучше подать иск по неустойке уже сейчас, не дожидаясь передачи квартиры.

Судебная практика ВС РФ:
На основании п.2 ст.200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Определение 70-КГ17-6

Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?

Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.

Позиция Верховного суда в тему:

Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016

Можно ли получить неустойку по 214-ФЗ, если затягивается регистрация права собственности на квартиру?

Скорее всего, нет, если акт приема-передачи квартиры уже подписан и выдан вам на руки. По ФЗ об участии в долевом строительстве (статья 12) наличие передаточного акта подтверждает, что застройщик исполнил свои обязательства по договору. Акт подписан, квартиру передали — значит договор исполнен. Неустойка по 214-ФЗ увязана именно с датой подписания акта приема-передачи, а не с датой, когда дольщик наконец зарегистрировал свое право собственности на квартиру. Конечно же, застройщик не отвечает за случаи, когда регистрация права собственности затянулась по вине Росреестра или самого дольщика, предоставившего неполный пакет документов.

Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?

За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:

  • договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
  • Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.

Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Позиция Верховного Суда РФ:
Наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку объекта долевого строительства после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем удовлетворение требований участника долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает застройщика от выплаты штрафа.
п.10 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., определение №31-КГ16-1.

Покупали квартиру не по ДДУ, но квартиру передают с просрочкой? Можно ли требовать неустойку по 214-ФЗ?

Да, если фактически договор предусматривает привлечение денег за строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т.п.) значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценивать прежде всего суть договора и отношений между дольщиком и застройщиком. Исключение из этого правила — покупка квартир через участие в ЖСК.

Это интересно:  Договор долевого участия в строительстве - образец 2019, как грамотно заключить, подводные камни

Подходящая практика Верховного Суда:
1) Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункт 1 (определение № 78-КГ15-15).
2) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года.
3) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвёртый квартал 2012 года (ответ на вопрос 2).

Слышал, что судьи сильно снижают неустойку по 214-ФЗ по статье 333 ГК РФ. Как это предотвратить?

Рекомендуем при подготовке к суду и написании иска внимательно прочитать нашу статью: Суд уменьшает неустойку по защите прав потребителей, что делать?

Выиграл суд по неустойке. Как быстрее получить с застройщика деньги?

Самый удобный и быстрый способ — предъявить исполнительный лист в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. Проще всего узнать реквизиты счета в ДДУ или на официальном сайте застройщика. Если данные не очень актуальны, есть и другие методы розыска счетов: Как узнать, в каких банках у должника открыты счета.

Инструкцию по взысканию денег через банк застройщика можно посмотреть здесь.
Пример заявления в банк к исполнительному листу на застройщика

Этот способ взыскания подходит для застройщиков, у которых все в порядке с финансовым положением, есть активные счета в банках, на которых достаточно денег. Если у застройщика много долгов, все счета арестованы, остается только вариант со взысканием денег через судебных приставов. При банкротстве застройщика (в т.ч. введении процедур наблюдения, конкурсного производства) требовать получения неустойки можно только через включение в реестр кредиторов в рамках банкротного дела.

Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?

Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:

  1. Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
    Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон.
  2. Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
    Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Можно ли обанкротить застройщика, если он долго не платит мне неустойку?

Нет. В ФЗ о несостоятельности (банкротстве) сказано, что неустойки, штрафы, пени, подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, не учитываются при определении признаков банкротства. Это касается и неустоек по 214-ФЗ, и штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. Если у застройщика по его собственному заявлению или заявлению кого-то из других кредиторов будет введена одна из процедур банкротства (наблюдение, конкурсное производство), для получения неустойки вам нужно будет через арбитражный суд включаться в реестр кредиторов в рамках этого дела о банкротстве.

Застройщик затягивает сроки возврата денег за недостающие метры. Можно ли с него требовать неустойку и по какой статье?

Да, можно. В случае нарушения сроков выплаты компенсации за отклонение площади от проектной с застройщика можно требовать проценты по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.

Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков квартиры по ч.6 ст.8 214-ФЗ и статье 23 закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению разница в площади никак не влияет. То есть нельзя сказать, что в данном случае в квартире есть дефект. Однако у застройщика есть денежное обязательство перед вами по возврату излишне уплаченных денег. В этой ситуации на сумму компенсации начисляются проценты по ст.395 ГК.

Отказались от приемки квартиры из-за дефектов. Срок передачи по ДДУ уже нарушен. Можно ли требовать с застройщика неустойку?

Да, в этом случае можно требовать неустойку по дату подписания акта приема-передачи квартиры. Однако нужно грамотно все оформить.

  • После получения сообщения застройщика о приемке обязательно приступите к приемке в указанный в ДДУ срок. Если этого срока в договоре нет, действует общий срок 7 рабочих дней из 214-ФЗ.
  • На приемку возьмите с собой заготовку претензии по дефектам. Оставьте в ней пустые строчки для того, чтобы вписать найденные дефекты. В претензии должны содержаться 2 требования: устранить дефекты по перечню в течение ____ дней, составить акт о несоответствии объекта условиям договора и обязательным требованиям.
  • Вручите претензию представителям застройщика под роспись, сохранив себе второй экземпляр претензии с отметкой застройщика. Иногда застройщик сам предлагает составить на месте дефектную ведомость по обнаруженным недостаткам. Это хорошо, но вручить претензию все равно не помешает. Акт приема-передачи в этом случае можно не подписывать до устранения всех дефектов или включения в акт пункта о сроках устранения обнаруженных недостатков.
  • Дождитесь устранения дефектов. В назначенную дату итоговой приемки квартиры по акту захватите с собой претензию по неустойке за просрочку передачи квартиры и вручите ее застройщику под роспись. Если по претензии неустойку не выплатят, обращайтесь в суд.

Верховный Суд РФ в одном из недавних определений №4-КГ17-25 пишет, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности в виде неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.

Договор участия в долевом строительстве: как взыскать неустойку с застройщика

В последние годы дольщики, заключившие договор долевого участия в строительстве, всё чаще оказываются в ситуации, когда объекты долевого строительства сдаются с просрочкой в несколько месяцев, а то и лет. Иногда объекты долевого строительства не сдаются вовсе.

Каждый участник долевого строительства, который оказывается в ситуации, когда он не может получить свою недвижимость в течении более-менее продолжительного времени рано или поздно узнает о том, что за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства ему полагается установленная 214-ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») законная неустойка.

Однако застройщик, получив требование о выплате неустойки, как правило не спешит ее выплачивать. Что в общем-то и понятно, ведь после года просрочки размер неустойки доходит до 20-30% от суммы договора уплаченной участником долевого строительства.

Т.к. о добровольной уплате неустойки застройщиком речи как правило не идет, то наиболее популярным способом является судебное взыскание неустойки за просрочку в сдаче объекта долевого строительства.

Судебное взыскание неустойки

Что для этого необходимо?

  • Непосредственно договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
  • Копии платежных поручений о полной оплате участником долевого строительства суммы договора.

Что необходимо иметь в виду при подготовке искового заявления?

Как это вам поможет?

  • Если расчетная сумма неустойки не превышает 1 миллиона рублей, то вам не нужно платить государственную пошлину за рассмотрение иска в суде (п. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
  • По общему правило исковое заявление подается по месту жительства/нахождения ответчика, однако в данном случае, вы можете подать исковое заявление также и по месту своей постоянной/временной регистрации. Т.е. вы можете выбрать наиболее приемлемый для себя суд, который с наибольшей вероятностью удовлетворит ваше исковое заявление (п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
  • Возможность взыскать штраф 50% от суммы взысканной судом с застройщика. Например, если суд по вашему иску взыщет с застройщика 500 000 рублей неустойки, то он к этой сумме добавит еще 250 000 рублей в качестве штрафа (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).
  • Возможность взыскать моральный вред (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Как правило сумма компенсации не превышает 10 000 рублей.

Что еще необходимо знать?

Для взыскания штрафа в 50% от суммы взысканной судом с застройщика за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя необходимо перед подачей искового заявления обязательно послать в адрес застройщика претензионное письмо. В нем необходимо указать на нарушение застройщиком сроков сдачи объекта долевого строительства, рассчитать сумму неустойки и потребовать её выплаты. Письмо можно отправить в тот же день, что и исковое заявление, главное не забыть вложить в исковое заявление копию претензионного письма и доказательства его отправки (квитанция с Почты России и опись вложения в письмо).

Как рассчитать размер неустойки?

Сумма договора (руб.) * 8.25%/300*2* количество дней просрочки = размер неустойки

Количество дней просрочки (количество дней, прошедших с момента, когда застройщик обязан был сдать объект, до момента подписания передаточного акта) равняется 100 дней.

Давайте подведем итог: иск о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве в большинстве случаев содержит набор следующих требований:

  1. Собственно, требование о выплате неустойки.
  2. Моральная компенсация.
  3. Штраф 50% от присужденной суммы.

Однако в тех случаях, когда на период просрочки вы арендовали где-то квартиру, вы можете заявить ко взысканию и эти расходы в качестве убытков. Самое главное не забывайте заключать договор в письменном виде и ежемесячно брать квитанции или расписки о том, что вы тратите свои деньги на аренду.

Пока все кажется довольно легким и это действительно было бы так, если бы застройщики на суде не пытались сопротивляться. Они ведь не для того не платили вам добровольно, чтобы потом их это обязал сделать суд.

Возможные ответные меры застройщика

Составить односторонний передаточный акт

Как правило, застройщики пользуются следующим способом: с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до момента полной сдачи объекта долевого строительства как правило проходит значительный промежуток времени.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик высылает на адрес участника долевого строительства уведомление о завершении строительства и необходимости участника прийти к ним в офис и подписать передаточный акт.

Это интересно:  Сдать 3-комнатную квартиру на длительный срок: образец договора аренды для сдачи от 1 года

После того как вы приходите, вам в офисе у застройщика говорят о том, что объект еще не готов и письмо пришло к вам по ошибке. Вы спокойно разворачиваетесь и уходите.

Что происходит дальше?

Когда начинается судебное заседание они предъявляют этот акт и суды зачастую встают на сторону таких застройщиков (примеры из практики приведены во вложении) и рассчитывают количество дней просрочки, а соответственно и размер неустойки не в соответствии с двухсторонним передаточным актом, а односторонним, составленным застройщиком. Количество дней просрочки и размер неустойки при этом могут уменьшиться в несколько раз.

Как можно защититься?

Нужно все фиксировать документально и с помощью аудио и видео. После того как вы впервые получили уведомление, необходимо сразу же явиться в офис продаж, написать письменное заявление на подписание передаточного акта, поставить отметку о принятии данного заявления.

Если заявление не принимают, то его необходимо отправить почтой России ценным письмом с описью вложения и уведомлением.

Можно совместно с другими дольщиками составить один общий акт о том, что несмотря на полученные уведомления, квартиры к передаче не готовы.

В общем способов много, главное – это зафиксировать то, что вы приходили к ним в офис, пытались принять свою квартиру, но застройщик отказался подписывать с вами передаточный акт.

Если у вас получится это сделать, суд с большей вероятностью встанет на вашу сторону в вопросе о том, стоит ли принимать односторонний передаточный акт.

Применить ст. 333 ГК РФ

Ст. 333 ГК РФ: «если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.»

Это самый сложный вопрос в споре с любым застройщиком. Застройщики всегда заявляют о применении ст. 333 ГК РФ. При этом суды часто встают на сторону застройщика.

Что можно противопоставить?

С самого начала процесса против застройщика, если вы хотите получить всю причитающуюся сумму, вам надо готовится к долгому процессу с апелляциями, кассациями и, возможно, Верховным судом.

В данный момент действует обновленная практика Верховного суда РФ, которая была поддержана и Конституционным судом буквально в начале 2015 года.

Согласно обновленной судебной практике по делам о защите прав потребителей применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Т.е. именно застройщик должен доказать исключительность вашего случая и доказать, что заявленная неустойка явно превышает последствия нарушенного обязательства.

Как правило, застройщик такими доказательствами не располагает.

Однако несмотря на все вышеперечисленное, суды до сих пор применяют устаревшую практику, не желаю взыскивать с застройщиков неустойку в полном объеме. Практика показывает, что чем выше судебная инстанция, тем больше шансов взыскать всю сумму, которая полагается вам по закону, именно поэтому необходимо с самого начала готовиться к долгому судебному процессу и не боятся использовать все способы защиты своих прав, предусмотренные законом.

Расторжение договора участия в долевом строительстве

В каких случаях можно расторгнуть договор?

  • неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
  • неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 214-ФЗ;
  • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  • нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 214-ФЗ;

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  • прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  • существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Наиболее часто встречающееся основание — это неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Оно наиболее доказуемо и легко в применении.

Каков порядок?

Порядок точно такой же, как и при взыскании неустойки. Вам необходимо направить претензионное письмо с сообщением о расторжении договора в связи с просрочкой более чем на 2 месяца, потребовать вернуть уплаченные деньги, потребовать выплатить неустойку.

Отличие взыскании неустойки при расторжении договора от обычной неустойки состоит в том, что при расторжении договора неустойка взыскивается с момента, когда были заплачены деньги до момента их возврата.

В остальном формула не отличается о приведенной выше. Порядок действий и возможные доводы застройщика в суде также будут точно такими же, как и при простом взыскании неустойки.

Закулисные тайны: как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ

Как посчитать неустойку за просрочку ДДУ?

1/300 х 2 х Стоимость ДДУ х Количество суток задержки х Ставка рефинансирования

Что требуется в иске?

  • Пени за задержку
  • Штраф от пени
  • Возмещение морального вреда
  • Возврат судебных издержек
  • Компенсация за договор аренды квартиры

Соглашаться ли на переносы сроков в дополнительном соглашении?

В случае отказа от продления сроков, может ли застройщик разорвать договор?

Он может расторгнуть ДДУ только, если дольщик не платит взносы по рассрочке

Отправлять ли застройщику письмо, что я готов принять квартиру до просрочки?

Посылаете ли вы письмо или нет, судья присуждает одну и ту же сумму. Кроме того, при посылке претензии о выплате неустойки вы также требуете передать квартиру, как и при отправке письма о готовности подписать акт приёма передачи. Выходит, что с посылкой первого и второго вы два раза требуете одно и то же. Поэтому отказывайтесь от лишнего письма

По какой ключевой ставке взыскивать неустойку с застройщика по ДДУ?

Можно по периодам, можно по ставке первых суток задержки или последних (сегодняшних). Судья же может пересчитать неустойку, как ему вздумается

Сколько длятся судебные разбирательства?

Претензия подается в течение месяца. Суд ест еще 90 дней

Куда отправлять претензию?

  • Зайдите на сайт налоговой (ЕГРЮЛ)
  • Введите ИНН должника
  • Налоговая выдаст вам адрес ответчика
  • Шлите претензию сюда
  • Застройщик обязан её оплатить за десять дней

Когда посылать претензию?

В любой день после наступления задержки по ДДУ

Почему девелоперы игнорируют претензии?

Потому что суд возьмет с застройщика меньшую неустойку, чем требует дольщик. И второе: застройщику выгоднее дольше держать деньги в обороте

Как считать неустойку, если я без квартиры?

За текущую задержку. В день оглашения решения неустойка увеличится еще на три-четыре месяца и судья присудит пени за срок от начала просрочки по ДДУ до даты вынесения вердикта. Кроме того, Верховный суд с сентября 2018 года позволяет взыскивать неустойку за будущую просрочку тоже

Сколько времени юрист ищет деньги после суда?

Процесс занимает от двух до четырех месяцев

А если каждый дольщик подаст в суд, то строительная фирма обанкротится?

Когда каждый взыскивает неустойку с застройщика по ДДУ, то дольщики забирают лишь 2-3% прибыли. Дело в том, что застройщики знают, что просрочат сроки. Но продавать квартиры хотят задорого. Ведь если ставить реальные сроки, то они снизят цену жилья на 1/3. Из-за этого бывалые застройщики закладывают неустойку в стоимость метра ДДУ. Следовательно, дольщик при покупке квартиры уже заплатил за свою неустойку

В какой суд нести иск?

  • по месту строительства ЖК
  • по месту регистрации застройщика
  • по месту вашей прописки
  • по месту вашего текущего нахождения
  • через арбитражный суд

Ответчики не скупают судей по месту своего нахождения, как думают многие, ведь пени режется так и так

При выборе суда берите тот, который взыскивает хорошие суммы из практики. Суд в Балашихе, к примеру, ничего

Стоит ли судиться в регионе?

Когда судиться, чтобы взыскать неустойку с застройщика по ДДУ без рисков?

Во время просрочки. Так вы сведете риски неполучения денег к минимуму. Ведь 7 из 10 строительных компаний прячут деньги или банкротятся, если задержка строительства ЖК более года

Нужно ли участвовать в суде?

Если берете представителя, то он ведет дело за вас. Но если застройщик против ваших требований, то в 5% случаях судья захочет посмотреть оригиналы документов. Тогда привозите их в суд или передавайте юристу под расписку

На сколько судья режет неустойки?

Как уйти от урезания?

Делите иск на части. В каждом требуйте менее 400 тысяч рублей. Таким образом неустойка, в основном, срежется меньше, чем при требовании более 400 тыс. руб.

Почему судья урезает суммы дольщика?

  • Боится обанкротить застройщика
  • Опасается кары «сверху»
  • Аргументы юриста застройщика
  • Привычка
  • Из-за поведения дольщика на заседании

Как вернуть деньги за съем квартиры?

Докажите необходимость аренды из-за того, что застройщик обманул со сроками. Для этого покажите документы с работы. Они доказывают, что съем вынужденный. В довесок, покажите договор с владельцем квартиры, а также доказательства получения им денег. Более того, прописка в вашем паспорте должна быть в другом городе, а арендуемая квартира находиться в радиусе 10 км жилого комплекса в ДДУ

Каким образом взыскать с застройщика ипотечные проценты?

Они отчисляются, если кредитный договор снижает процентную ставку после получения вами права собственности на квартиру. Тогда застройщик возмещает разницу между текущей процентной ставкой и той, которая должна была быть

Какие самые безопасные сроки для иска?

Начинайте взыскивать неустойку с застройщика по ДДУ дело до конца шестого месяца задержки. Так вы получите 93% шансов забрать деньги по статистике. Ведь должник еще не успевает их вывести из компании ко дню предъявления вами исполнительного листа в банк девелопера

А если я подам иск, а застройщик откажется передавать квартиру?

Это невыгодно ему. Ведь чем дольше задержка, тем больше денег он вам платит. Из-за этого судились вы или ждете, застройщик силой передает вам жилье даже если вы против

Нужно ли оплачивать государственную пошлину при подаче иска?

Только при цене иска более миллиона рублей. Для того, чтобы избежать её оплаты, подавайте иск менее миллиона рублей, а в процессе уточняйте требования

Сколько стоит доверенность у нотариуса?

От 1,200 до 2,500 рублей. Она выписывается на представление ваших интересов в суде и в исполнительном производстве без права получения денег юристом

Сколько стоит получить неустойку с застройщика по ДДУ?

Статья написана по материалам сайтов: rusjurist.ru, paritet.guru, regforum.ru, rsokolova.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector