+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Поиски подходящего жилья, которое удовлетворяло бы нашим критериям, зачастую становятся весьма трудоёмким процессом, отнимающим большое количество времени. Однако даже после того, когда жилье мечты уже найдено, его немедленная покупка не всегда представляется возможной — у продавца либо у покупателя могут иметь место различные препятствующие обстоятельства.

В большинстве своём такие обстоятельства обусловлены задержками, связанными с одобрением ипотеки, с отсутствием документов, необходимых для сделки. В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о способе, позволяющим официально зафиксировать договоренности, к которым пришли продавец и покупатель.

Содержание

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Предварительным договором купли-продажи (ПДКП) называется документ, в котором отражены намерения сторон провести сделку в будущем.

В документе отражены условия будущей сделки, такие, как цена, сроки, иные обязательства сторон по отношению друг к другу. Кроме того, в договоре указана ответственность сторон на тот случай, если взаимные обязательства не будут выполнены. Документ не подлежит регистрации в органах государственного учёта, однако любая из сторон в судебном порядке может потребовать компенсацию за невыполнение обязательств.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не дает возможности сторонам отказаться от сделки просто потому, что у продавца нашёлся другой покупатель, готовый заплатить больше, или наоборот, потому, что покупатель успел заинтересоваться другим предложением. Но этот документ имеет силу только до того, как подписан основной договор купли-продажи или до того, пока обязательства по нему окажутся невыполненными. То есть, это просто соглашение о намерениях и сам по себе документ не может являться основанием для оплаты или передачи недвижимого имущества.

ПДКП должен соответствовать нормам, отраженным в ст. 429 ГК РФ, в противном случае этот договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими последствиями. Например, продавец, найдя более щедрого покупателя, отказывается выполнять договор и заключает более выгодную сделку, а признание судом документа недействительным означает, что он не понесет никакой материальной ответственности. Несмотря на то, что ПДКП не нужно регистрировать, будет лучше заверить документ нотариально – нотариус заодно проверит соответствие текста законодательным нормам.

Каким бывает предварительный договор

Существует несколько разновидностей предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества это:

• Предварительный договор между Застройщиком и Соинвестором;

• Предварительный договор по ипотечной программе;

• Предварительный договор с внесением аванса.

Предварительный договор с Застройщиком

Существует Федеральный Закон о долевом строительстве, в котором прописано, что застройщик должен привлекать деньги дольщика исключительно в рамках ДДУ (договор долевого участия). Закон обеспечивает защиту дольщиков от неправомерных действий застройщиков и от иных рисков, не связанных с деятельностью застройщика. Однако некоторые компании пытаются этот закон обойти, так он ставит застройщика в довольно жесткие рамки в плане выполнения обязательств перед дольщиками. Последним часто предлагается «вексельная схема» в обмен на условия, которые кажутся намного более выгодными относительно тех, которые предлагаются другими застройщиками по ДДУ.

Покупателям (соинвесторам строительства) предлагается заключение предварительного договора купли-продажи жилья, которое находится на этапе возведения. Основной договор купли-продажи может быть заключен только тогда, когда дом будет достроен и приобретет статус объекта собственности. Нельзя заключить договор купли-продажи на несуществующий объект, однако закон не запрещает инвестировать в строительство, и в подобных случаях эксплуатируется именно это обстоятельство.

Строительная компания заключает ПДКП и получает оплату от заинтересованного лица, выступающего соинвестором (такое инвестирование называется обеспечительным платежом), и принимает на себя обязательства по проведению строительства. В перечень обязательств застройщика также входит подписание с соинвестором окончательного договора купли-продажи, на основании которого будет переоформлено право собственности. Для защиты инвестиций соинвестора строительная компания выписывает ему вексель на сумму, равную размеру вложения. Этот вексель не выступает «правами требования» (аналогичное право предполагает подписание ДДУ), но по условиям ПДКП компания или заключает основной договор или обязана вернуть деньги в обмен на предъявленный вексель.

Риски покупки жилья у застройщика через ПДКП

Это достаточно рискованный формат сделки, так как в случае банкротства компании или возникновении финансовых проблем, препятствующих завершению строительства, компания не сможет выполнить оплату по векселю. В принципе, компания может даже отказаться передать достроенное жилье (если, например, цены на рынке за время строительства существенно выросли). Клиенту просто возвращают сумму по векселю и компенсацию, и находят нового покупателя, с которого в момент завершения строительных работ можно взять намного больше денег.

Кроме того, ПДКП не регистрируется в Росреестре (в отличие от ДДУ) и застройщик может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, им потом придется разбираться между собой в суде, чтобы выяснить – кто же владелец. В свою очередь ДДУ в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, и если по завершению строительства найдутся еще претенденты на жилье (подписавшие ПДКП с застройщиком), то суд вынесет решение в пользу обладателя ДДУ.

Предварительный договор по ипотечной программе

Такая разновидность договора необходима при оформлении ипотеки в банке, причем, в основном, это относится к сделкам на вторичном рынке. Для приобретения жилья от застройщика используется несколько иная схема — банк оценивает платежеспособность претендента и на основании одобрения со стороны кредитной организации (документально оформленного), заемщик идет подписывать договор с застройщиком. Нужно заметить, что ни один банк не даст деньги для «вексельной схемы», так как это слишком рискованная сделка, ипотека сейчас оформляется исключительно в рамках ДДУ.

Предварительный договор нужен, если речь идет о сделке с квартирой, которая уже готова и на данный момент находится в чьей-то собственности. Банк интересует следующее:

Документальное подтверждение согласия собственника продать недвижимость;

Договорная стоимость сделки;

Сроки проведения сделки;

Порядок расчетов по сделке и порядок передачи собственности.

Предварительный договор с внесением аванса

Этот документ чаще всего подписывается на рынке вторичного жилья, чтобы документально согласовать условия предстоящей сделки и обосновать частичное внесение денежных средств. Подписание такого документа помогает покупателю зарезервировать за собой право покупки, ведь после этого продавец на определённое время приостанавливает все действия по поиску клиента, пусть и более выгодного. В принципе, этот договор может быть легко заменен договором аванса.

Если для продавца скорость проведения сделки не является критичным параметром, он, например, может подождать, пока покупатель соберет нужную сумму. Аванс, в данном случае, позволит возместить убытки, если покупатель не сможет обеспечить выполнения обязательств со своей стороны. Покупатель же может не переживать о том, что «уйдет» хорошее жилье, и спокойно собирать деньги.

Основные пункты предварительного договора

1. Прежде всего, в документе указывается информация об участниках сделки. Обязательно указываются имена всех, кто в данный момент обладает имущественными правами на объект недвижимости. Каждый из них не имеет права продать вам жилплощадь поодиночке, только с письменным и нотариально заверенным разрешением и доверенностью от остальных. Если будут внесены не все, кто каким-то образом может претендовать на жилье, то вполне может произойти следующее: нового владельца через суд обяжут компенсировать претенденту утраченную выгоду. В свою очередь, покупатель также вносит имена всех будущих владельцев (себя супругу, например);

2. Информация о жилплощади. После того, как все данные о вступающих в договорные отношения сторонах зафиксированы, обязательно следует указание адреса квартиры, её метраж, количество комнат, кадастровый номер и так далее. Максимально точное описание объекта исключает неверное толкование документа;

3. Прописывается дата сделки . Участники сделки совместно обсуждают и определяют время, необходимое на разрешение всех вопросов и подготовку требуемых бумаг. Установленный срок полагается отобразить как в виде цифр, так и прописью, дабы исключить возможное ошибочное понимание;

5. Для продавца убедительным доказательством того, что клиент действительно намерен приобрести именно эту жилплощадь по истечении указанного времени, является денежный залог. Как только он принят, продавец больше не показывает объект недвижимости для продажи. О размере аванса задействованные лица договариваются сами. Принято оставлять задаток в размере не более 10% от договорной стоимости жилья.

Это интересно:  Трудовой договор расторгнут по инициативе

Соответственно, необходимо уточнить, как поступать с этими деньгами при невыполнении договорных обязательств, например, если вдруг покупатель найдёт другую квартиру, более подходящую ему по цене или расположению. Чтобы обезопасить себя от ущерба, связанного, например, с отказом более выгодному покупателю, продавец может оставить полученные средства у себя, в качестве неустойки за невыполнение покупателем его обязательств. Если вы не согласны с такой политикой, тогда следует подробно обговорить все условия произведения оплаты, а также возможность возврата в случае, если вы намерены продолжить поиски. Со своей стороны покупатель должен видеть в договоре пункт о том, как возместит ущерб продавец, если откажется выполнять условия договора.

Ещё один важный момент. Владелец (или каждый из владельцев) в письменном виде должен предоставить расписку о получении средств, в которой будет указываться сумма и срок получения.

6. Участники должны чётко определить цену сделки, после подписания предварительного и основного договора цена остается неизменной . Иные пункты договора могут указывать на то, что цена может измениться (например, если покупатель найдет деньги лишь через год или будут иметь место иные обстоятельства);

7. Устанавливается порядок, согласно которому будет происходить оплата. При проведении безналичного расчёта, указываются реквизиты всех банковских счетов, которые будут задействованы в проведении данной операции;

8. Прописывается ответственность за нарушение договорных обязательств. Необходимо оговорить и письменно зафиксировать все условия;

9. Отдельный пункт определяет обязанности продавца касательно выполнения дополнительных мероприятий. Например, если вы приобретаете жильё на вторичном рынке, обязательно проследите за тем, чтобы из квартиры выписались все ранее прописанные в ней жильцы.

Заключение

С помощью этого договора можно договориться обо всех пунктах, которые войдут в основной документ и все эти пункты будут перенесены в договор купли-продажи без изменений. Если присутствуют какие-нибудь сомнения касательного одного из положений, то лучше всего повременить с заключением, потому как внесение изменений в дальнейшем может оказаться невозможным (без каких-то уступок).

Если покупатель решается на передачу задатка, для верности лучше осуществить это при незаинтересованных свидетелях (не имеющих отношения к продавцу). Настоятельно рекомендуем внимательно вчитываться в договор перед тем, как поставить свою подпись. Не доверяйте застройщику, предлагающему сказочные условия при заключении ПДКП — подобные соблазны очень часто приводят к горьким разочарованиям.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях. И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в Откроется в новой вкладке.»>ст. 429 ГК РФ . ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке ( если такое условие в нем отражено ).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

  1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
  2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при Откроется в новой вкладке.»>ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
  3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении авансаза покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Рассмотрим их по порядку.

Предварительный договор от Застройщика

Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, действующий в обход закона Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры. По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому Откроется в новой вкладке.»>право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. Откроется в новой вкладке.»>«вексельная схема» покупки квартиры).

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Откроется в новой вкладке.»>Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, Откроется в новой вкладке.»>«Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

  • зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
  • формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
  • зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
  • определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
  • установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
  • зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после Откроется в новой вкладке.»>регистрации перехода права на нее.

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания Откроется в новой вкладке.»>Договора аванса.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Перед тем как проводить сделку с квартирой, продавец и покупатель нередко заключают предварительный договор купли-продажи. Такой документ может потребоваться в том случае, если между сторонами по тем или иным причинам нет возможности заключить основной договор.

Это интересно:  Нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка

К примеру, несмотря на то, что принципиальное согласие достигнуто, покупателю необходимо собрать в полном объеме все денежные средства, а продавцу необходимо время для подготовки всех необходимых документов. Предварительный договор дает некие гарантии, которые позволяют не потерять возможность приобрести недвижимость через некоторое время по тем условиям, которые были оговорены заранее.

На сегодняшний день составление предварительного договора купли-продажи квартиры достаточно распространенное явление. Однако такой договор может обладать некоторыми подводными камнями. В большинстве случаях, обе стороны не уделяют должного внимания данному договору, что впоследствии может привести к серьезным проблемам. Именно поэтому, к такому договору как предварительный договор купли-продажи квартиры, стоит относиться с особым вниманием.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры

Первое что желательно указать в предварительном договоре для получения полной определенности, это срок заключения основного договора купли-продажи квартиры. Этот срок можно и не устанавливать. При отсутствии даты, основной договор подлежит заключению в течение года со дня подписания предварительного договора купли-продажи квартиры.

Далее, покупатель либо доверенное лицо с его стороны должно предоставить продавцу, либо также доверенному лицу продавца, часть стоимости квартиры в качестве аванса. Эта сумма может составлять около 5-10 % от общей стоимости квартиры и быть своеобразным гарантом для продавца того, что покупатель не откажется в последний момент от сделки.

Предварительный договор купли-продажи квартиры включает в себя все детали сделки, которые будут внесены и в основной договор купли-продажи. В том случае, если одна из сторон впоследствии уклоняется и не желает подписывать основной договор купли-продажи, вторая сторона может подать в суд с требованиями, согласно которым основной договор должен быть заключен. Если все же одна сторона не смотря ни на что отказывается от заключения основного договора, она должна возместить второй стороне в полном объеме все убытки.

После того как основной договор купли-продажи будет заключен, он обязательно подвергается государственной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в отличие от предварительного договора, который регистрации не повергается.

Предварительный договор купли-продажи несуществующих квартир

Несуществующими объектами недвижимости в данном контексте являются квартиры в строящихся домах. Сегодня достаточно часто можно встретить предварительные договоры купли-продажи квартиры, которые заключаются между сторонами для того чтобы через некоторое время заключить основной договор купли-продажи о продажи имущества, которого на момент подписания предварительного договора не существует.

Стоит отметить, что такой предварительный договор купли-продажи чаще всего заключаются по настоянию застройщиков. Однако такие действия не совсем правомерны. Согласно закону, заключать договор купли-продажи на недвижимость, которой не существует, нельзя. Но несмотря на строгие правила, во многих случаях такой договор имеет силу и для судебного решения.

Что необходимо для того чтобы составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Для того чтобы грамотно составить предварительный договор купли-продажи, стоит ознакомиться с некоторыми нюансами. Необходимо уточнить все данные о лицах, которые будут впоследствии подписывать договор. Предварительный договор купли-продажи в обязательном порядке должен включать все данные сторон сделки.

Если с одной из сторон выступает физическое лицо, то обязательно необходимо указать Ф.И.О., а также паспортные данные и настоящее место жительство. Если в качестве одной стороны выступает доверенное лицо, то необходимо указать реквизиты доверенности. Если в качестве одной из сторон выступает юридическое лицо, то указывается организационно-правовая форма, а также наименование юр. лица, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, местонахождение, Ф. И. О. лица, действующего от имени юридического лица.

Как требует закон, в предварительном договоре купли-продажи квартиры указывается предмет, а также другие условия основного договора. Если этот пункт отсутствует, то предварительный договор купли-продажи квартиры считается незаключенным.

Если основной договор не заключить в оговоренный срок или в срок согласно закону, то обязательства, которые определяются предварительным договором купли-продажи, прекращаются. В этом случае принудить заключить основной договор будет уже не возможным.

В нашем агентстве Вы можете оформить любые договоры всего за 500 рублей, причем проект договора мы готовим сами.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Автор документа

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

купли-продажи недвижимости

город ___________________ «_______»_______________________20___г.

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: ______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Предварительный договор далее «Договор» о нижеследующем:

1. Предмет Договора

Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, далее «Основной договор», жилого помещения в виде ____________________________________ расположенного по адресу: _______________________

(квартира, комната, доля в квартире, дом, и т.д.)

_________________________________________________________________________________________, (далее – «Недвижимость»), по цене, эквивалентной ___________________________________________________________________________

2. Описание Недвижимости

2.1 Объект имеет следующие характеристики: Площадь _____________/_____________/_____________ кв. м, телефон в

общая жилая кухня

объекте: ____________________________, номер телефона: _________________________, телефон является ___________________________.

имеется / отсутствует отдельным / спаренным

Продавец обязуется не переводить на другое лицо и не снимать установленный в Недвижимости телефонный номер до и после государственной регистрации Основного договора, подписать нотариально удостоверенное заявление о переводе телефонного номера на имя Покупателя и передать его Покупателю при подписании Основного договора.

2.2 В Недвижимости на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: __________________________________________________________________________________________.

3. Условия заключения Основного договора

3.1 Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в __________________________________________

простой письменной / нотариальной

форме в срок до «_______»_______________________20__г. и в течение 2 (двух) дней со дня подписания подан на государственную регистрацию.

3.2 Продавец заявляет что:

3.2.1 к моменту подписания Основного договора в Недвижимости будут зарегистрированы следующие лица:______________________________________________________________________________________.

3.2.2 к моменту подписания Основного договора Недвижимость не будет сдана в аренду (найм), не будет находиться во временном пользовании, не будет заложена, не будет находится в споре, под запрещением (арестом);

3.2.3 на момент подписания Договора Продавцом не заключен договор/соглашение, в соответствии с которым Продавец обязуется продать Недвижимость иному лицу (не Покупателю);

3.2.4 совершеннолетний(-е) собственник(-и) Недвижимости, члены семьи собственника(-ов) и иные лица, состоящие в ней на регистрационном учете, под опекой и попечительством, на учете в ПНД и в НД не состоят, оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника(-ов) не имеется;

3.2.5 регистрационный учет по месту жительства в Недвижимости не ограничен;

3.2.6 Недвижимость несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего договора ___________________________________. Дом, в котором находится Объект, в перечень домов под снос, реконструкцию, капитальный ремонт _______________________________________.

(включен/ не включен)

3.2.7 из Недвижимости никто не снят с регистрационного учета временно (в армию, в места лишения свободы и др.);

3.2.8 Недвижимость совместно нажитым имуществом _________________________________.

(является / не является)

3.3 Продавец обязуется полностью погасить задолженности по коммунальным и иным платежам (в том числе за газ, электроэнергию, отопление, домофон), а также по абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры за период до даты подписания Акта приема-передачи Недвижимости, что должно подтверждаться квитанциями об оплате, которые вместе со всеми экземплярами ключей подлежат передаче Покупателю. В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о наличии задолженностей по коммунальным и иным платежам Покупатель вправе соразмерно уменьшить покупную цену Недвижимости и оплатить их самостоятельно.

3.4 Продавец обязуется немедленно уведомить Покупателя об ухудшении состояния Недвижимости, оборудования и имущества, подлежащего передаче Покупателю согласно описи имущества, далее «Опись имущества», составляемой по желанию Сторон и прилагаемой в этом случае к Договору.

3.5 Недвижимость должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее ________________________________ дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.

Это интересно:  Как пишется расписка в 2019 году - образец о получении денег, правильно, по договору купли продажи

3.6 Объект будет оформляться в собственность следующего лица/лиц: ________________________________________________________________________________________ или иного лица по указанию Покупателя.

4. Расчеты Сторон

4.1 Цена Недвижимости составляет денежную сумму, эквивалентную ________________________________________________

4.2 Расходы оплачивают:

4.2.1 сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода

права по нему — Покупатель;

4.2.2 подготовка проекта Основного договора — Покупатель;

4.2.3 государственная регистрация Основного договора и перехода права по нему – Покупатель;

4.2.4 аренда индивидуального банковского сейфа, дополнительное соглашение к договору аренды – Покупатель;

4.3 Расчеты по Основному договору производятся через депозитарную ячейку депозитария «Даев Плаза», находящегося по адресу: _____________________________________________________________ При этом денежные средства, причитающиеся Продавцу в качестве цены Недвижимости, помещаются на хранение в индивидуальный банковский сейф (условия допуска к сейфу определяются дополнительным соглашением к договору аренды сейфа), ключ от которого находится у Покупателя, и изымаются лицами, указанными в дополнительном соглашении к договору аренды сейфа, после регистрации Основного договора и перехода права по нему.

4.6 В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

5. Ответственность Сторон

5.1 Если при подписании Акта приема-передачи Недвижимости имущество, указанное в Описи, будет отсутствовать или будет повреждено, Продавец обязуется полностью возместить Покупателю расходы последнего по приобретению или восстановлению недостающего или поврежденного имущества.

5.2 В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения любого из условий Договора, сообщения недостоверных сведений, выявления обстоятельств, которые могут привести к признанию Основного договора недействительным, настоящий договор считается расторгнутым.

5.3 Если Основной договор не может быть заключен вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, то есть обстоятельств чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях, настоящий договор считается расторгнутым.

5.4 Окончание срока действия Договора не влечет прекращения обязательств в соответствии с п.5.1, 5.2, 5.3. Договора.

6. Дополнительные условия

6.1 Стороны обязуются информировать друг друга о:

6.1.1 возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере документов или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства;

6.1.2 невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

6.3 Договор заключен на срок до дня, указанного в п.3.1 Договора.

6.4 Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.

7. Настоящий Предварительный договор составлен и подписан в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Статья написана по материалам сайтов: novostroev.ru, kvartira-bez-agenta.ru, www.cian.ru, dogovor-urist.ru, infonedvizhimost.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector