+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Договор долевого участия в строительстве — образец 2019, как грамотно заключить, подводные камни

Содержание

Договор долевого участия в строительстве — образец, как грамотно заключить, подводные камни

Для того чтобы покупка жилья не обернулась рискованным мероприятием, необходимо понимать, как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве, и какие риски в нем возможны.

Грамотная сделка

Главное условие успешной сделки — это удовлетворение требований, предъявляемых ФЗ 214 к договору долевого участия в строительстве.

Закон приводит пункты договора долевого строительства, без которых он признается недействительным:

  • определение конкретного объекта, подлежащего передаче согласно проектной документации, после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • точное определение сроков передачи объекта;
  • порядок расчетов (цена, срок и порядок оплаты);
  • гарантийный срок на объект;
  • способы обеспечения обязательств.

Форма сделки — письменная, подписывается в 3-х экземплярах, обязательна регистрация в Росреестре.

Договор долевого участия в строительстве не может именоваться как инвестиционный, предварительной продажи, совместного вклада и др., его юридическое содержание и наименование закреплены в ст.4 ФЗ №214.

Анализ деятельности компаний показывает, что основные нарушения договора о долевом участии в строительстве жилья со стороны застройщика — изменение условий о цене, сроках в одностороннем порядке, что противоречит ФЗ №214. Изменения совершаются в письменной форме по соглашению сторон и если это закреплено в первоначальной редакции сделки.

Характеристика объекта

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома совершается исключительно в отношении одной жилой единицы. В сведениях прописываются почтовый адрес строения и номер квартиры либо временно присвоенный строительный адрес, впоследствии уточняемый документальным оформлением.

Содержание объекта, приводимое в договоре долевого строительства должно совпадать с проектной документацией: описание приводится максимально детализированно с этажности дома до расположения квартиры на лестничной площадке.

Стоимость и передача объекта

По предписаниям ФЗ 214 в договоре долевого участия в строительстве должны быть прописаны четкие сроки передачи объекта, например в срок до _______20___ или не позднее ________20___.

Цена выражается в национальной валюте, указывается размер первого вклада, стоимость 1 кв.м жилья, график погашения полной стоимости.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома обязательно должен содержать условие о гарантийном сроке на объект, застройщик не имеет права ликвидировать это обязательство.

Срок не может быть меньше 5 лет. Недостатки, обнаруженные в этот период, устраняются за счет Застройщика, если они устранены дольщиком-Застройщик обязан возместить произведенные расходы. Дольщик вправе требовать уменьшения цены на стоимость выявленных недостатков.

Обеспечение обязательств

Этому условию соответствуют поручительство банка, страхование ответственности, залог.

Другие разделы

В содержание договора о долевом участии в строительстве жилья обязательному включению подлежат сведения:

  • первичные реквизиты: место и дата совершения;
  • индивидуализация сторон: данные застройщика (ИНН, ОГРН, ФИО уполномоченного лица, подтверждающий документ )и дольщика, указание мест регистрации и прописки;
  • сведения о земельном участке, на котором будет возведен объект;
  • права и обязанности сторон;
  • перечень работ от застройщика в квартире и доме(может указываться в Приложении);
  • сроки устранения недостатков и разрешения споров;
  • порядок расторжения и изменения;
  • раздел об уступке прав по договору;
  • раздел ответственности;
  • мероприятия по обеспечению обязательств;
  • вопросы, связанные с оформлением собственности;
  • форс-мажор и непреодолимая сила.

Советы дольщикам

1. Проверка надежности застройщика. Через информацию на сайтах уполномоченных органов можно узнать о включении застройщика в реестры компаний, незаконно привлекающих средства граждан, в реестры пострадавших дольщиков (раздел застройщик). На этих сайтах приводятся сведения о банкротах.

2. Реальное существование документов компании, обязательное наличие которых предписывает ФЗ №214 и которые предъявляются по требованию любого лица.

3. Проверить проектную декларацию на включение сведений о:

  • разрешении на строительство недвижимого объекта;
  • правомочиях на земельный участок;
  • количестве всех помещений в доме;
  • сроке ввода в эксплуатацию;
  • примерных рисках.

4. Иметь представление о возможных подводных камнях в договоре долевого участия в строительстве.

Перечислить все подводные камни в договоре долевого участия в строительстве невозможно, но для примера приведем:

  • риск двойных продаж: легальной признается первая регистрация договора; особенно актуально для продавцов-посредников;
  • обременение имущества, когда застройщик производит возведение объекта на кредитные средства;
  • наличие условий, создающих кабалу для дольщиков, например, возможность внесения изменений без их согласия;
  • маскировка сделки под ФЗ №214 (об этом упоминалось выше);
  • подписание сделки лицом, не обладающим таким правомочием, либо чьи полномочия не подтверждены документально;
  • отсутствие точных формулировок в сроках.

Стоит сделать выбор в пользу надежного застройщика, а не продавца — посредника.

С учетом сложности всех этапов возведения объекта, специфики работы застройщиков, изменений 2016г. образца договора долевого участия в строительстве по универсальной форме нет. Но обязательные условия к содержанию позволяют в качестве ознакомления прикрепить к настоящей статье условный образец договора долевого участия в строительстве 2016г.

«Новостроечный» ДДУ: обходим подводные камни договора долевого участия

ЖК «Вернисаж», метро «Улица Дыбенко» (застройщик «Полис групп»)
© Фото: polis-group.ru

Новостройка – это большие риски. Задержка по срокам, некачественные материалы, сложности с регистрацией прав собственности. Минимизировать временные и финансовые потери возможно, если перед покупкой внимательно прочитать текст ДДУ – договора долевого участия.

Проверка репутации застройщика

Прежде чем подписывать договор купли-продажи конкретной квартиры, нужно обязательно проверить репутацию застройщика. Желательно это сделать самостоятельно, не доверяя различным интернет-сайтам, посвященным строящейся недвижимости, – они существуют за счет рекламодателей и не всегда опубликованная информация будет объективна. «Санкт-Петербург.ру» выбрал застройщиков «Полис групп» (жилые массивы в Девяткино, Кудрово, Невском и Приморском районах) и получившего неприятную известность «Норманн», который на днях объявил о своем банкротстве, так и не достроив дома на Парнасе и в Девяткино.

Название застройщика – как правило, красивый бренд, используемый для рекламы строящихся объектов. На официальных сайтах обязательно будут представлены типовые формы договоров ДДУ. Из первого пункта договора (или из его шапки) по каждому конкретному дому можно определить юридическое лицо, с которым предлагается заключить договор: ООО «Норманн-Север», ООО «Норманн ЛО», ООО «Норманн-Центр», ООО «Полис Групп», ООО «ТИН Групп», ООО «Краски Лета» и так далее.

Читайте также из рубрики «Мелкий шрифт»:

Именно история юридического лица расскажет о репутации застройщика: по ИНН или наименованию можно узнать, как давно было зарегистрировано, кто состоит в учредителях, уставный капитал компании и, главное, наличие судебных дел. Получить информацию можно на сайте (аккумулирует данные из ФНС, Росстата, Арбитражного суда) и аналогичных сервисов. Или провести проверку самостоятельно. Например, узнать об изменениях состава учредителей, размера уставного капитала и смене юридических адресов можно на сайте налоговой в разделе « Проверка контрагента ». Выяснить количество судебных дел и их исход можно с помощью сервиса « Судебное правосудие », аккумулирующего решения всех арбитражных судов. Обратите внимание: в арбитраже рассматриваются иски только между юридическими лицами. Выяснить, сколько дольщиков подавали в суд на того или иного застройщика, сложнее. Нужно искать или на сайте районного суда по месту регистрации застройщика, или путем просмотра сайтов всех районных судов того региона, где ведется строительство.

Мы узнали, что уставный капитал ООО «Норманн-Центр», размером которого компания отвечает перед своими кредиторами, то есть клиентами, – 10 тыс. рублей, у ООО «ТИН групп» – 800 млн рублей. Однако последняя выступает ответчиком по более чем 150 судебным делам. Например, ООО «Петербургтеплоэнерго» пытается взыскать задолженность в размере 2,5 млн рублей, а другие юрлица пытаются взыскать неустойки за задержку сроков сдачи домов – суммы исков от 100 до 200 тыс. Чем больше исков, тем меньше у компании средств для завершения строительства.

Это интересно:  Договор ЖСК: что это такое, участие и управление, образец, а также основные плюсы и минусы

ЖК «Морошкино», метро «Парнас» (застройщик «Норманн»). Фото: normann.ru

Важные пункты в договоре долевого участия

Здесь же – в первом пункте договора – прописаны будущие характеристики жилья (строительная секция, этаж, общий метраж квартиры) и указан срок завершения строительства и передачи ключей. У «Норманна» по договору к общей площади квартиры, от которой и рассчитывается сумма покупки, прибавляется площадь балкона (или лоджии), что не совсем корректно. Балкон, в отличие от лоджии, не является жилым помещением, поэтому застройщик в данном случае просит оплатить лишнее.

Понять из договора, каким по факту будет жилье, невозможно. Красивые рекламные буклеты, к сожалению, с реальностью не имеют ничего общего: застройщик для удешевления процесса строительства имеет право изменять цвет краски и даже толщину стен.

При покупке строящегося жилья дольщик, то есть участник долевого строительства, должен осознавать, что фактически у него нет никаких прав, только доверие и надежда к некоему ООО, с которым заключается договор купли-продажи. Дольщик не контролирует и не влияет на процесс строительства: кто станет поставщиком лифтового оборудования, из каких проводов будет сделана электропроводка, кто изготовитель радиаторов отопления и труб систем водоснабжения дома. Дольщик отдает свои денежные средства исключительно за характеристику будущей квартиры: этаж, окна на север-юг, метраж.

Все застройщики называют метраж квартиры проектным – он может измениться по факту завершения строительства (после проведения обязательных измерений ПИБа). Причем как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. Практика показывает, что чаще всего – в сторону уменьшения, поэтому при покупке квартиры-студии метражом в 21 «квадрат» будьте морально готовы получить квартиру еще меньшей площади. Если застройщик построил объект меньшей площади – он должен вернуть за нее денежные средства. Равно как и наоборот: если построил больше – то дольщик должен доплатить.

В договоре, как правило, указано допустимое расхождение в площади, в рамках которого ни продавец, ни покупатель не получает компенсаций. При превышении данной цифры, составляется дополнительное соглашение к договору. Многие застройщики прописывают в документе, что с недостающими квадратными метрами нужно просто смириться, потому стоит внимательно изучить договор.

Важная информация содержится внутри договора, – в разделах о порядке уплаты цены договора. Во-первых, должна быть зафиксирована цена 1 кв. метра строящегося объекта. «Полис Групп» гарантирует, что она остается неизменной на весь период строительства. В случае изменений площади квартиры и «Норманн», и «Полис Групп» оговаривают, что излишки площади считаются с шагом по 1 кв. метру. У других застройщиков встречаются лимиты и в 0,5 кв. метров. Согласитесь, обидно принять квартиру на 0,9 «квадрата» меньше и не получить перерасчет стоимости квартиры, в отличие от соседа, у которого квартира окажется меньше на 1,1 кв. метр – и он получит от застройщика выплату из расчета стоимости 1 кв. метр.

ЖК «Морошкино», метро «Парнас» (застройщик «Норманн»). Фото: normann.ru

Нюансы дополнительных расходов между строк

Согласно пункту 4.6. договора «Норманна», дольщик обязуется в момент подписания акта приема-передачи квартиры оплатить застройщику расходы последнего за электро- и водоснабжение объекта за последние шесть месяцев. Вернее, оплатить все коммунальные и иные платежи по действующим на момент подписания тарифам. С правовой точки зрения это требование является нонсенсом: дольщик уже оплатил расходы на строительство дома, и принуждать его к двойной оплате за одну и ту же услугу нельзя. Оспорить эту норму договора можно в суде, но для дольщика любые суды – это временные, моральные и финансовые потери. Поэтому подписывать подобный договор не стоит и лучше подобрать себе другой объект у другого застройщика.

Читайте также из рубрики «Мелкий шрифт»:

Важным моментом является зафиксированная в договоре дата завершения строительства и дата ввода в эксплуатацию, между ними может быть срок от полугода до года. Застройщики иногда хитрят в рекламе, выдавая первое за последнее: покупатель рассчитывает получить ключи и въехать в новую квартиру, ориентируясь на первый срок, когда по факту застройщик начнет передавать квартиры только тогда, когда получит от муниципальных органов разрешение на ввод в эксплуатацию построенного дома.

Вторая хитрость – измерение сроков кварталами, например, фраза «не позднее II квартала 2018 года» означает, что ключи могут быть переданы не позднее последнего дня квартала, то есть 30 июня 2018 года. В случае нарушения срока передачи ключей, дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку. Тем интересней выглядит оговорка «Норманна»: в пункте 6.7 он снимает с себя ответственность за нарушение сроков сдачи в случае бездействия со стороны государственных органов по выдаче разрешительной документации на ввод объекта. По опыту застройщиков под бездействием могут пониматься требования властей по обеспечению электро-, водо- и теплоснабжению дома по постоянным схемам и отказ по выдаче разрешений, если дом подключен по временным схемам.

ЖК «Березовая роща», метро «Улица Дыбенко» (застройщик «Полис групп»). Фото: polis-group.ru

Неустойка зафиксирована

Право на неустойку у дольщика образуется уже на первый день истечения срока сдачи объекта. Как правило, ее размер рассчитывается по формуле 1/300 ключевой ставки Банка России, помноженной на два (на 26 марта это 7,25% / 300 * 2 или 0,048% ежедневно от суммы договора). Необходимо в письменном виде обратиться к застройщику с предложением оплатить неустойку, подождать месяц и, в случае игнорирования, подавать в суд на основе Закона ФЗ-214 и Закона о защите прав потребителей. Подавать иск можно или по месту своего жительства, или по месту регистрации застройщика. Даже если у него в договоре предусмотрен пункт, что все споры решаются в конкретном суде такого-то района. В среднем эта процедура может занять около шести месяцев.

Процесс передачи квартиры также оговаривается в договоре: застройщик указывает сроки, в которые дольщик обязан подписать акт приема строительного объекта. Как правило, чтобы застраховать себя от исков по неустойке, застройщики сокращают эти сроки до неразумных десяти суток. Если за этот срок дольщик не успеет подписать акт, застройщик уведомит его в письменном виде, и по истечении еще одного временного отрезка (как правило, не более трех месяцев) квартира будет считаться переданной.

Читайте также из рубрики «Мелкий шрифт»:

И помните, что типовой текст ДДУ не изменен – застройщик не будет менять текст договора под ваши пожелания. Если какой-то пункт вас не устраивает – ищите другого застройщика. Если покупка осуществляется с помощью ипотеки, банку абсолютно все равно, у кого вы покупаете жилье и будет ли оно сдано вовремя. Нужно внимательно читать кредитный договор с банком, в котором прописана ответственность заемщика, то есть покупателя, за несвоевременное оформление квартиры в собственность. Пока дом строится, в качестве залога по ипотечному кредиту банк принимает так называемое право требования по договору долевого участия, после завершения строительства – готовую квартиру, оформляя закладную. У каждого банка свои требования по срокам, но, как правило, любой заемщик обязан передать в банк закладную не позднее трех лет смомента получения кредитных средств. В случае нарушения банк можетприменить пени и штрафы, а также повысить процентную ставку за пользованиекредитными средствами. Поэтому, если застройщик задерживает сдачу дома,дольщик теряет деньги, и единственный выход из ситуации – полное досрочноепогашение ипотеки перед банком. Или тщательный выбор застройщика.

Ажиотаж на долевку

В первом квартале 2018 года в России, по данным Росреестра, зарегистрировано 162,5 тыс. договоров – на 11% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В 2019 году вступят в силу изменения в ФЗ-214, который сегодня регулирует долевое строительство. С ними понятие «квартира на стадии котлована» канет в лету – деньги от покупателя застройщик сможет получить только после ввода жилого дома в эксплуатацию. Кроме того, вводятся ограничения в виде «один дом – один застройщик». Поэтому, как нагнетают сегодня застройщики, стройка резко подорожает. И строители спешат выводить в продажу новые объекты, а покупатели – бегут покупать, пока жилье, действительно, не подорожало.

Договор долевого участия в строительстве подводные камни

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

  • ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
  • ФЗ №215 от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах»;
  • ФЗ №122 от 22.08.2004, устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимость;
Это интересно:  Порядок изменения и расторжения брачного договора

Какие бывают подводные камни в договоре ДДУ

Все финансовые расчеты между дольщиком и застройщиком фиксируются в договоре. В идеале, когда стоимость квартиры в договоре зафиксирована в рублях, особенно актуально тем людям, которые покупают квартиру в рассрочку. Зафиксированная стоимость квартиры в рублях исключает возможность ее неожиданного удорожания.

Главные нюансы и подводные камни при подписании договора долевого участия в строительстве

  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • учредительные документы юридического лица;
  • проектную декларацию;
  • документацию, подтверждающую государственную регистрацию компании и постановку ее на учет;
  • заключение аудиторских проверок за прошлые годы, желательно за последнюю пару лет;
  • разрешение на строительство;
  • баланс дебиторской и кредиторской задолженности, а также годовой отчет.

Заключение договора долевого участия в строительстве

  1. Только прямые агенты или строительные компании имеют право привлекать финансовые средства покупателей для застройки недвижимости на основании составленного договора.
  2. Лицо в виде застройщика может привлекать деньги инвестора только после того, как будет получено разрешение на застройку, госрегистрации имущественных прав на землю, предоставленную для строительства, а также после ознакомления участника с проектной декларацией.
  3. Кроме того, застройщик обязан выбирать способ учета долевого участия в создании недвижимости, ориентируясь на выбранный метод организации стройки.

8 возможных рисков для дольщиков при покупке квартиры по ДДУ

Юридически правильно составленный договор, это уже 50% успеха, поэтому многие застройщики обращаются за помощью к юристам. Оформление сделки по долевому строительству – это не прихоть одной из сторон, а условие, предусмотренное законодательством. При заключении сделки учитываются нормы закона, правовые стороны.

Договор долевого участия в строительстве – как обойти подводные камни при его заключении (согласно ФЗ 214)

  • посмотреть в интернете информацию об уже готовых и сданных объектах (не нарушались ли сроки строительства и сдачи в эксплуатацию);
  • имеется ли разрешительная документация на землю, на которой идет стройка (участок должен быть в аренде либо собственности);
  • проектная и разрешительная документация на возводящийся дом (ее застройщик обязан разместить на своем сайте);
  • планировка жилых и нежилых помещений строящегося здания;
  • есть ли действующая лицензия;
  • наличие и количество подрядчиков (слишком большое их количество должно насторожить).

Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам

  1. Условия внесения различных изменений в стоимость договора при изменении площади объекта, однако, лучше, чтобы она не подлежала корректировкам.
  2. Указания максимального количества раз сдачи объекта государственной комиссии.
  3. Сроки, отведенные на устранение различных выявленных недочетов.
  4. Информация о форме управления данным зданием.
  5. Стоимость и время оформления жилья в собственность.

Подводные камни договора долевого участия в строительстве

  1. Наименование населенного пункта, где составлен документ и дата подписания.
  2. Индивидуализирующие данные на стороны договора, включая наименование или ФИО, данные регистрационных документов для юрлиц и паспортные данные для граждан, адреса местонахождения и проживания (прописки).
  3. Правомочия и обязательства сторон. В договоре долевого участия стоит максимально детально расписать как обязательства, так и правомочия каждой стороны, отталкиваясь от основных. Ключевые обязательства сторон состоят:
    • В отношении застройщика – обязательство построить обговоренный объект имущества в согласованные временные рамки, провести мероприятия по вводу жилища в эксплуатацию и выдать квартиру или иную часть недвижимости инвестору. Право затребовать от участника-пайщика своевременного внесения указанных в договорном документе платежей в полном объеме.
    • В отношении участника строительства – обязательство провести финансирование постройки в размерах и сроки, согласованные договором. Право требовать передачи в установленные сроки сданного в эксплуатацию объекта недвижимости, соответствующего условиям сделки и нормативам качества.
  4. Очень важно не забыть согласовать и отразить в договоре долевого участия главные условия сделки, без которых договор не будет считаться подписанным. Это:
    • Описание жилища, которое будет передано инвестору после ввода в эксплуатацию возведенного здания, с указанием адреса, кадастрового номера участка, этажа, площади, номера квартиры, числа комнат, внешнего вида (с отделкой или без нее).
    • Сроки, в которые контрагент-застройщик берется передать контрагенту – участнику строительства – фигурирующую в договоре долевого участия недвижимость.
    • Общая сумма выплат по договору, а также периоды оплаты и связанные с выплатами иные правила. Стоимость квадратного метра жилья лучше указывать в рублях.
    • Сроки гарантии на передаваемый объект недвижимости: не менее 5 лет на жилище и не менее 3 лет на оборудование.
    • Мероприятия по обеспечению выполнения застройщиком своих обязанностей по договору.
  5. Дополнительно контрагенты по сделке долевого участия вольны согласовать в документе любые необходимые условия и обстоятельства, не противоречащие законодательству.
  6. Оканчивается договор долевого участия данными сторон и их подписями (печатями).

Топ-10 — подводных камней — в договоре с застройщиком

Ведь застройщик при строительстве может контролировать характеристики квартиры, а вот дольщик никак на это повлиять не может. Оплачивая ДДУ, вы ориентируетесь на определенный метраж и определенную цену. Если бы вы хотели и могли оплатить квартиру побольше, вы бы и взяли квартиру побольше, правда?

Подводные камни договора долевого участия (ДДУ 214-ФЗ): все, что нужно знать дольщику

В настоящее время многие граждане приобретают квартиры в строящихся домах, поскольку такое жилье обходится дешевле готового, да и планировку можно выбрать более современную. Однако договор долевого строительства (№ 214-ФЗ), несмотря на свою детальную проработанность, имеет немало подводных камней, которые могут помешать лицу стать собственником квартиры с заявленными заранее качественными характеристиками. Целесообразно разобраться в этом вопросе более детально.

Подводные камни договора долевого участия (ДДУ 214-ФЗ): все, что нужно знать дольщику

Причины этого кроются в нецелевом использовании застройщиком денежных средств, невыполнении участниками ДДУ своих обязательств, финансировании работ в недостаточном объеме, осуществлении расчетов между застройщиками и подрядчиками строящимся домом, а не деньгами, оформлении договора с ошибками.

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

  1. На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.
  2. При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.
  3. ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство.
  4. Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи.

Подводные камни долевого участия в строительстве

Перед тем как кинуться в «объятия» компании-застройщика и заключить с ним договор, не помешает внимательно изучить все источники информации о самой организации, так и документы, относящиеся к конкретному объекту жилой недвижимость, в котором гражданин намеревается приобрести жилье.

Договор долевого участия в строительстве — образец, как грамотно заключить, подводные камни

  • первичные реквизиты: место и дата совершения;
  • индивидуализация сторон: данные застройщика (ИНН, ОГРН, ФИО уполномоченного лица, подтверждающий документ )и дольщика, указание мест регистрации и прописки;
  • сведения о земельном участке, на котором будет возведен объект;
  • права и обязанности сторон;
  • перечень работ от застройщика в квартире и доме(может указываться в Приложении);
  • сроки устранения недостатков и разрешения споров;
  • порядок расторжения и изменения;
  • раздел об уступке прав по договору;
  • раздел ответственности;
  • мероприятия по обеспечению обязательств;
  • вопросы, связанные с оформлением собственности;
  • форс-мажор и непреодолимая сила.

Договор долевого участия в строительстве подводные камни

В статье содержатся основанные на практическом опыте советы, как взыскать неустойку даже в случае подписания дополнительного соглашения с застройщиком о переносе сроков строительства. В большинстве случаев дольщики не получают никакой компенсации при нарушении сроков строительства жилья, что отрицательно сказывается на их финансовом благополучии. В том числе, по причине недостаточной правовой грамотности.

Особенности оформления договора долевого участия в строительстве

Опубликовал: admin в Ваш юрист 12.10.2017

Долевое строительство произошло из Аргентины (там оно возникло в конце ХХ века) и быстро стало «популярно» во многих странах мира (в том числе Европы).

Для правомерности совершаемых действий в данной сфере следует заключать договор долевого участия (сокращенно ДДУ).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

  • Общая информация
  • Как регистрировать?
  • Содержание
  • Обязательства застройщика
  • «Подводные камни»: не забываем о нюансах

Общая информация

Согласно закону № 214-ФЗ это соглашение, при котором одна из сторон (именуемая застройщиком) строит многоквартирный дом или другой недвижимый объект самостоятельно или с помощью других лиц и по получению разрешения на эксплуатацию передает его второй стороне (именуемой участником долевого строительства), что должно быть сделано в оговоренные в договоре сроки. Участник, согласно требованиям договора, обязан заплатить указанную в соглашении сумму застройщику и принять объект по наличию разрешения на эксплуатацию.

Это интересно:  Залог прав требования по договору долевого участия

Узнайте, что дает выписка из ЕГРП , из нашей статьи.

Образец технического паспорта на квартиру есть здесь.

Как регистрировать?

Согласно закону № 122-ФЗ, регистрировать договор должен застройщик, хотя нет запрета на регистрацию дольщиком.

Необходимо предоставить в Росреестр:

  • Заявление о желании регистрации.
  • Квитанция об уплате соответствующей государственной пошлины, размер которой указан в Налоговом кодексе (ст. 333.33).
  • Бумаги о полномочиях представителя правообладателя и участников сделки.
  • Документы о наличии прав на недвижимость.
  • Удостоверение личности, которое должен предъявить представитель одной из компаний.
  • Нотариально заверенные копии или оригиналы учредительных документов юридического лица.
  • Описание объекта, где должно быть указано его местоположение на плане создаваемого объекта и планируемой площади.
  • Содержание

    • определение объекта, соответственно проектной документации по получению им дозволения на эксплуатацию недвижимости;
    • сроки передачи недвижимости от застройщика участнику;
    • цена соглашения, порядок и сроки для оплаты;
    • гарантийный срок на рассматриваемую недвижимость.

    После того, как договор зарегистрирован, участник долевого строительства может потребовать от застройщика разрешение на стройку, экономико-техническое обоснование проекта проводимого строительства, заключение госэкспертизы проектной документации, саму проектную документацию со всеми внесенными изменениями; любые бумаги, доказывающие права на земельный участок застройщика.

    «Денежные дела» для строительства жилых помещений можно решать только по завершению регистрации договора (основываясь на положениях Кодекса РФ об административных правонарушениях).

    Выгодна ли покупка вторичного жилья по ипотеке ? Узнайте об этом прямо сейчас.

    Какие документы потребуются для оформления ипотечного кредита? Список в статье.

    Обязательства застройщика

    Передача второй стороне рассматриваемого объекта должна совершиться не позже срока, указанного в соглашении. Если же окончание строительства до назначенного времени невозможно, застройщик обязан сообщить об этом хотя бы за два месяца до окончания предоставленного срока и предложить внести изменения в договор.

    Вы можете в одностороннем порядке отказаться исполнять обязательства, прописанные в договоре (по ч. 1 ст. 214-ФЗ) в случае серьезных превышений прописанных в соглашении сроков (больше двух месяцев), нарушений требований по качеству; отказа застройщиком возмещать/устранять присутствующие недостатки объекта или продлевать банковское поручительство.

    Согласно ч. 1.1 ст.9 214-ФЗ причинами также могут являться приостановление строительства, если очевидна невозможность передачи объекта дольщику в оговоренный срок; существенные изменения в проектной документации (в т.ч. серьезные изменения размеров объекта); изменение предназначения составляющих многоквартирного дома.

    Независимо от причины застройщик обязан вернуть второй стороне затраченные средства, оплаченные в счет цены соглашения, оплатить проценты (по ч. 2 ст.9 214-ФЗ).

    Вы можете потребовать оплату неустойки, если она прописана в договоре или установлена ч.2 ст.6 214-ФЗ (однако при расторжении договора это невозможно).

    «Подводные камни»: не забываем о нюансах

    Хотя юристы называют ДДУ одним из наиболее безопасных для покупателей недвижимости соглашений, некоторые нюансы все же есть. Нет единого образца этого документа, что дает застройщикам пространство для «фантазии».

    На что нужно обратить внимание? Проследите, чтобы четко был указан застройщик, а именно полное название организации. Желательно также наличие описания даты и места, свидетельства регистрации компании, внесения в ЕГР юридических лиц.

    В договоре строительные компании «любят» прописывать пункт: они не несут никакой денежной ответственности за разницу в предполагаемом и реальном размерах объекта. На самом деле, это нарушает права второй стороны. По закону о защите прав потребителей, при получении квартиры площадью меньше ожидаемой вы должны потребовать возвращения части ее стоимости.

    При увеличении площади ничего доплачивать не нужно! Также «любимым» пунктом фирм является и приписка об их возможности изменений в объекте (например, этажность, планировка квартиры) без согласования со второй стороной. Как потребитель, вы должны знать максимально точно, что покупаете.

    Не забудьте прописать пункт о стороне, которая должна регистрировать права собственности построенного объекта, а значит, и нести все расходы. Не соглашайтесь на оплату коммунальных платежей сразу после введения постройки в эксплуатацию, ведь по закону вы должны это делать только по получении объекта по акту.

    Заключение рассматриваемого соглашения – ответственная часть приобретения недвижимости и лучше всего не подписывать документ, полагаясь на свои чувства, а обратиться к хорошему юристу, который подскажет, какие пункты лучше прописать в соглашении. Это поможет вам в случае любых нарушений договора со стороны застройщика и подтверждения неправомерности его действий.

    В каком порядке оформляется ипотека военнослужащим по контракту , вы можете узнать, прочитав нашу статью.

    Как рассчитать имущественный вычет по военной ипотеке? Ответ здесь.

    Подводные камни договора долевого участия

    Проверить договор долевого участия

    Проверить договор долевого участия надо перед тем, как принимать решение о его подписании. К сожалению, как показывает опыт, эта прописная истина понятна всем, но игнорируется на практике. Тем не менее, чтобы избежать неприятностей и расходов в будущем, желательно проверить и документы застройщика, дающими ему право на строительство, и внимательно прочитать текст договора. Итак, договор долевого участия: на что обратить внимание?

    1. В первую очередь, вам надо проверить наличие у застройщика разрешения на строительство объекта. Именно разрешение удостоверяет, что проектная документация, которую подготовил застройщик, соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, на котором будет размещен объект. Разрешение удостоверяет и право на ведение строительства. При этом в разрешении должно быть определено, что застройщику разрешается строительство именно многоквартирного жилого дома, а не нулевого цикла (фундамента)

    Разрешение на строительство содержит также срок, в течение которого строительные работы должны быть окончены. Вы можете сравнить этот срок с тем, который обозначает вам сам застройщик.

    2. Во-вторых, стоит удостовериться, что застройщик имеет права на земельный участок, на котором планируется строительство жилого дома. Это может быть право собственности или право аренды (субаренды). Во всех случаях права должны быть зарегистрированы в Росреестре. Узнать о том, действительно ли права застройщика на земельный участок удостоверены можно, обратившись с запросом в Росреестр. Плата за выдачу указанных сведений на сегодняшний день составляет 200 руб.

    Изучая свидетельство о праве застройщика на земельный участок обратите внимание на целевое использование земли. Если земельный участок предоставлен в аренду, то в документе должно быть указано, что участок по данному адресу предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома. Если земля находится в собственности застройщика, то в свидетельстве должна быть указана категория земли, предусматривающая возможность ведения на ней строительства (земли поселений, населенных пунктов).

    3. В-третьих, необходимо ознакомиться с проектной декларацией застройщика.

    В проектной декларации указывается информация о самом застройщике, включая сведения о том, в каких проектах строительства застройщик принимал участие в течение последних трех лет с указанием адреса этих объектов недвижимости, сроков их ввода в эксплуатацию по проекту и фактически; сведения о финансовых показателях деятельности застройщика, о размере его кредиторской задолженности на дату публикации проектной декларации и т.д. Наряду с этим проектная декларация должна содержать информацию и о проекте строительства.

    Проектная декларация должна находиться в открытом доступе и должна быть опубликована застройщиком в СМИ или в сети Интернет.

    4. В-четвертых, желательно ознакомиться с учредительными документами застройщика, а также свидетельствами о государственной регистрации, постановке на налоговый учет.

    5. В-пятых, желательно изучить бухгалтерскую отчетность застройщика – по общему правилу, за три последних года (в пределах срока исковой давности). Если же застройщик применяет упрощенную систему налогообложения – книгу учета доходов и расходов.

    6. В-шестых, необходимо ознакомиться с аудиторским заключением, составленным по итогам последнего года деятельности застройщика.

    Договор долевого участия в строительстве подводные камни

    Все указанные документы застройщик обязан представить любому обратившемуся к нему лицу для ознакомления. Проанализировав эти документы, вы сможете принять взвешенное решение о надежности застройщика хотя бы на дату вашего у нему обращения. О том, как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве вы можете прочитать здесь .

    Статья написана по материалам сайтов: digivi-cctv.ru, saint-petersburg.ru, zakonandpravo.ru, ferma-partner.ru, advokat-zhukova.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector