+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Договор мены долей квартиры между близкими родственниками: образец

Сделки, предметами которых является движимое и недвижимое имущество, считаются наиболее распространенными. Это обусловлено тем, вопрос улучшения условий проживания или получения денежных средств за реализацию имеющейся собственности является актуальным во все времена. Наиболее востребованными являются сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости или ее обменом. Отдельно стоит выделить соглашения, в соответствии с которыми происходит продажа или обмен доли в квартире.

Что представляет собой договор?

Прежде, чем приступить к заключению договора мены доли в квартире, рекомендуется обратить внимание на законодательные основы, регулирующие данный процесс и рассмотреть характерные особенности соглашения. В соответствии с положениями ГК РФ, а именно статьей под номером 567, подписание договора мены подразумевает под собой оформление двусторонней сделки, где оба участника являются и покупателями, и продавцами. На основании подписанного соглашения каждый из владельцев обязуется передать в собственность предметы сделки в строго установленный сторонами период времени.

Существенным отличием договора купли-продажи от договора мены жилья является передача в собственность только имущественных объектов. То есть обмен доли в квартире исключительно на определенную сумму денежных средств запрещен. При этом важно обратить внимание на тот факт, что стоимость обмениваемых объектов не всегда совпадает. В подобной ситуации допускается возможность оформления договора мены доли в квартире с условием доплаты. Подобный вариант не будет свидетельствовать о нарушении законодательства, поскольку происходит не только обмен жилья на определенную сумму денежных средств, но и другую часть недвижимости. Размеры долей в квартире, подлежащих обмену или величина доплаты устанавливается собственниками самостоятельно и обязательно отражается в тексте письменного документа.

Характерные особенности договора мены доли в квартире:

  • Размер доли в квартире, которая подлежит обмену, обязательно отмечается в договоре мены;
  • При наличии других собственников квартиры, часть которой подлежит обмену, обязательно следует получить отказ лиц от ее приобретения. Отказной документ оформляется в письменном виде. Если другие владельцы жилой недвижимости уклоняются от оформления такого документа, надлежит составить и направить каждому из них письменное уведомление для извещения лица о факте заключения договора мены доли в квартире;
  • Если участниками сделки выступают несовершеннолетние дети, то процедура обмена долями в квартире будет несколько отличаться от стандартного процесса. В первую очередь это касается необходимости получения разрешения от органов опеки и попечительства на подписание соглашения.

Правила оформления договора мены

Письменная форма договора мены доли в квартире является обязательным условием сделки, связанной с недвижимостью. Для составления соглашения не обязательно обращаться в нотариальную контору. Договор мены может быть оформлен сторонами сделки самостоятельно, но обязательно с соблюдением законодательных требований. В особенности это касается сделки, предметами которой являются доли в квартире, поскольку обозначенный документ обладает некоторыми отличиями в сравнении с типовой формой акта.

Содержание и структура договора мены доли в квартире:

  • Наименование документа, а также дата и место его оформления;
  • Указываются персональные и контактные данные участников сделки. Для большего удобства каждый из участников далее в тексте документа именуется, как “Сторона 1” и “Сторона 2”;
  • Существенным условием договора мены, предметом которого выступают доли в квартирах, является описание не только обязательных условий — адрес, этажность, передаваемые вместе с частью жилья иные имущественные объекты, но и дополнительных — площадь обмениваемой доли в квартире и оценочная стоимость;
  • Если стоимость объектов отличается, обязательно в содержании документа указывается сумма доплаты, а также сроки и порядок предоставления денежных средств;
  • Отмечаются условия, сроки и порядок передачи обмениваемых предметов новым владельцам;
  • Указывается перечень третьих лиц, которые обладают правом собственности на квартиру или долю в квартире. В содержании договора мены необходимо упомянуть о наличии письменного согласия других владельцев жилья на заключение сделок с недвижимостью;
  • При наличии несовершеннолетних детей, в тексте соглашения уточняется факт наличия письменного разрешения органов опеки и попечительства на оформление сделки;
  • Во избежание спорных ситуаций следует отметить, что обмениваемые части имущества не являются предметом залога, ареста или обременения;
  • По желанию сторон соглашения можно дополнить договор мены такими параграфами, как “Ответственность” и “Условия расторжения или разрешения споров”;
  • В заключении документ подписывается лицами, повторно прописываются реквизиты сторон и ставится дата.

Участники договора мены долей в квартире самостоятельно принимают решение по поводу удостоверения документа в нотариальной конторе. По закону допускается составление соглашения в простой письменной форме и его последующая регистрация в Росреестре. Стоит упомянуть, что нотариальное заверение документа имеет ряд преимуществ:

  • Копия договора мены хранится у нотариуса и в случае утраты его можно без проблем восстановить;
  • Перед направлением соглашения о мене долей в квартире в Росреестр содержание документа проверяется специалистом.

Между близкими родственниками

На законодательном уровне такое понятие, как обмен жильем между близкими родственниками не предусмотрен. Однако, это не означает, что запрещено проводить такого рода сделки. На практике договор мены долей в квартире в большинстве случаев заключается между родственниками. В обозначенной ситуации порядок действий участников сделки не будет существенным образом отличаться от стандартной процедуры.

Для оформления договора мены долей квартиры между близкими родственниками требуется:

  • Оценить стоимость обоих объектов и определить разницу в цене, если такая имеется;
  • Получить согласие других собственников жилья, если обмениваемые доли находятся в разных квартирах или имеются другие владельцы. При отсутствии разрешения совладельцев на заключение сделки требуется обратиться в суд;
  • Заключение соглашения и дальнейшая регистрация прав собственности на часть недвижимости.

Содержание договора мены должно отражать нюансы сделки. Для этого следует отметить существенные условия договоренности и определить обязательства сторон, которые они должны будут исполнить.

С несовершеннолетним

Лицам, желающим произвести обмен жильем при наличии несовершеннолетних детей, следует ознакомиться с некоторыми особенностями. По закону для подписания договора мены долей квартиры с несовершеннолетним лицом требуется соблюдение следующих условий:

  • Новые жилищные условия семьи не должны отличаться от прежних. Это означает, что общая площадь и условия могут быть лучше, но не хуже;
  • Для обмена долей в квартирах и переезда несовершеннолетнего ребенка требуется получить согласие органов опеки и попечительства. Письменный документ прилагается к подписанному сторонами договору мены. Если разрешение было получено, то данный факт отмечается в содержании соглашения. Кроме того, указываются реквизиты полученного документа;
  • Если несовершеннолетнее лицо выступает в роли собственника жилья, от его имени вправе выступать законные представители: родители, усыновители, опекуны.

Обозначенные условия являются единственными отличиями процедуры от стандартного процесса обмена недвижимостью. В остальном сделка и договор мены долей в квартире соответствует общепринятым нормам и правилам.

Стоит отдельно отметить, что даже если представители несовершеннолетнего владельца являются близкими родственниками, но не родителями, на них требуется отдельный доверительный документ — например, доверенность на ребенка бабушке, составленная по образцу.

Если требуется доплата

При выявлении неравноценной стоимости долей в квартире, стороны сделки должны определить разницу, которую возместит обладатель меньшей по стоимости части жилья. Следует иметь в виду, что договор мены долей квартиры с доплатой не может быть заключен, если одним из участников сделки выступает несовершеннолетний ребенок и если новые жилищные условия хуже предыдущих. Например, если родители решили подписать договор мены большей доли квартиры на меньшую и получить доплату, то соглашение будет считаться недействительным.

Условие о внесении дополнительного платежа для возмещения разницы в стоимости жилья обязательно отмечается в тексте соглашения. Помимо этого рекомендуется указать сумму выплат, сроки и порядок передачи денежных средств.

Список документов

Вне зависимости от того, каким образом стороны планируют оформить соглашение (самостоятельно или у нотариуса) для заключения договора мены долей в квартире, участники должны предоставить пакет необходимой документации.

Список документов:

  • Паспорта;
  • Документы, подтверждающие право собственности на предмет обмена;
  • Разрешение уполномоченного органа, если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо;
  • Письменное согласие других собственников жилья на оформление договора мены доли в квартире (если требуется).

Нужна ли регистрация?

Государственная регистрация договора мены долей квартиры проводится в обязательном порядке, поскольку предметами сделки выступают объекты недвижимости. Итогом реализации обозначенного процесса станет получение свидетельства о праве собственности на новое жилье. Зарегистрировать договор можно путем использования одного из вариантов:

  • Обратиться в территориальное подразделение Росреестра;
  • Через МФЦ;
  • Через официальный портал Госуслуги.

Для регистрации соглашения о мене долей в квартире, требуется предоставить перечень необходимых документов. В их числе:

  • Заявление в двух экземплярах. Каждый из участников сделки должен оформить документ, в содержании которого отмечаются данные продавца и покупателя, а также реквизиты соглашения;
  • Три копии договора мены долей в квартире;
  • Акт приема-передачи;
  • Паспорта сторон;
  • Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
  • Письменное разрешение других собственников жилья на заключение договора мены долей в квартире (если это необходимо);
  • Письменное согласие органов опеки и попечительства на оформление сделки, если она затрагивает интересы несовершеннолетнего лица;
  • Кадастровый паспорт квартиры;
  • Выписка из ЖКХ, подтверждающая факт отсутствия задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • Справки, выписки и иные акты, свидетельствующие об отсутствии ареста на жилье или залога;
  • Чек об уплате государственной пошлины за регистрацию договора мены долей квартиры.
Это интересно:  Договор дарения земельного участка с садовым домом

Особенности налогообложения

Поскольку заключение договора мены долей квартиры приравнивается к оформлению сделки, связанной с куплей-продажей недвижимости, то стороны процесса не освобождаются от уплаты налога (за исключением ряда случаев). По закону, если гражданин владеет недвижимостью больше трех лет с момента ее приобретения или цена объекта не превышает один миллион рублей, он освобождается от взыскания налогового сбора на прибыль физического лица. В обратном случае следует взыскание налога с учетом права на получение налогового вычета и в размере 13 процентов от стоимости объекта.

Кроме того, налог за оформление сделки по договору мены долей квартиры не взимается, если имел место равноценный обмен.

Порядок расторжения

Нередко встречаются ситуации, когда граждане, которые намерены произвести обмен долей квартиры, сталкиваются с трудностями. Прежде всего речь идет о несоблюдении одной из сторон условий договоренности или нарушении закона. Чтобы не столкнуться с подобными проблемами, целесообразно подтвердить факт заключения сделки посредством письменного договора мены, который впоследствии можно будет расторгнуть.

Расторжение договора мены долей в квартире станет возможным, если:

  • Соглашение не соответствует законодательным требованиям (наличие ошибок, опечаток, искажение информации);
  • Один из участников был введен в заблуждение или ему не были известны некоторые условия сделки (недостатки жилья);
  • Отсутствие правоустанавливающих документов на квартиру;
  • Предмет соглашения не был передан в срок, указанный в документе;
  • Отсутствует письменное согласие уполномоченного органа на оформление договора мены доли в квартире или был получен отказ в осуществлении сделки (если затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка);
  • Одной из сторон договоренности является недееспособный гражданин, что подтверждается соответствующим постановлением;
  • Договор мены подписан под давлением.

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке при обращении в судебное учреждение. В первом случае инициатор прекращения действия соглашения обязан уведомить другого участника сделки о своем желании аннулировать документ. Для этого составляется письменный акт с указанием мотивов расторжения договоренности сторон. В случае положительного исхода дела составляется соглашение, в котором отмечаются:

  • Личные и контактные сведения об участниках сделки;
  • Причины расторжения договоренности;
  • Описание предмета сделки;
  • Отсутствие претензий друг к другу.

Если получатель уведомления не даст согласие на аннулирование документа по соглашению сторон в течение месяца или откажется от мирного урегулирования конфликта, допускается возможность обращения в суд. Исковое заявление оформляется в соответствии со статьей ГПК РФ под номером 131 и направляется вместе с пакетом сопроводительной документации на рассмотрение в арбитражный суд. Срок исковой давности составляет один или три года со дня, когда гражданин узнал или должен был узнать о правонарушении.

Закон РАА

Договор мены квартир с участием несовершеннолетнего

Договор мены квартир с участием несовершеннолетнего. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Договор мены квартир с участием несовершеннолетнего

Договор мены квартир

гор. Москва, РФ
две тысячи четырнадцатого года

1. Мы, АДЕЛЬ Галина Юрьевна и АДЕЛЬ Татьяна Михайловна, с согласия своего законного представителя – матери, Адель Галины Юрьевны, и с разрешения главы администрации Ленинского района гор. Москва – Распоряжения от 11.11.2002 г. за № 3280 обменяли по принадлежащей нам ОДНОЙ ВТОРОЙ ДОЛЕ каждой, а В ЦЕЛОМ КВАРТИРУ № 74 в доме № 95/3 по ул. Лукьяненко (бывш. ул. Толбухина) в гор. Москва на КВАРТИРУ № 80 в доме № 95/3 по ул. Лукьяненко в гор. Москва, принадлежащую ЯНЧУК Сергею Степановичу.

4. В результате настоящей мены квартир в общую долевую собственность АДЕЛЬ Галины Юрьевны и Адель Татьяны Михайловны, в ОДНОЙ ВТОРОЙ доле каждой, поступает КВАРТИРА № 80 в доме № 95/3 по ул. Лукьяненко в гор. Москве, а в собственность ЯНЧУК Сергея Степановича поступает КВАРТИРА № 74 в доме № 95/3 по ул. Лукьяненко (бывш. ул. Толбухина) в гор. Москве.

5. Настоящая мена квартир произведена без доплаты.

6. С техническим состоянием обмениваемых квартир стороны ознакомлены и согласны.

7. Согласно ст.460 ГК РФ АДЕЛЬ Галина Юрьевна, АДЕЛЬ Татьяна Михайловна, с согласия своего законного представителя – матери, Адель Галины Юрьевны, и ЯНЧУК Сергей Степанович обменяли недвижимость, указанную в п.1 настоящего договора, свободной от всех имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых стороны в момент заключения настоящего договора не могли не знать.
В соответствии с выпиской из лицевого счета квартиросъемщика, выданной РЭП № 6 гор. Москвы 11.11.2002 г. за № 4788, в квартире № 74 в доме № 95/3 по ул. Лукьяненко (бывш. ул. Толбухина) в гор. Москве зарегистрированы: Адель Галина Юрьевна и Адель Татьяна Михайловна. Других лиц, имеющих право пользования и проживания в указанных жилых помещениях, нет.
Адель Галина Юрьевна и Адель Татьяна Михайловна, с согласия своего законного представителя – матери, Адель Галины Юрьевны, обязуются сняться с регистрационного учета до пятнадцатого декабря две тысячи четырнадцатого года.
В соответствии с выпиской из лицевого счета квартиросъемщика, выданной РЭП № 6 гор. Москва 11.11.2002 г. за № 4787, в квартире № 80 в доме № 95/3 по ул. Лукьяненко в гор. Москве, никто не зарегистрирован.
Стороны обязуются освободить обмениваемые квартиры до пятнадцатого декабря две тысячи четырнадцатого года.

9. Настоящий договор содержит весь объем соглашений в отношении предмета и условий настоящего договора, отменяет и делает недействительными другие соглашения и обязательства, заключенные в устной или письменной форме (нотариально не удостоверенные) как до, так и после заключения настоящего договора, которые противоречат настоящему договору.
Любые изменения условий и предмета настоящего договора могут быть совершены только путем заключения нотариально удостоверенного соглашения.
10. Настоящий договор является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на нее к сторонам без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора.

11. Расходы по совершению настоящего договора оплачивают стороны поровну.

Текст настоящего договора мены квартир с участием несовершеннолетнего сторонами прочитан.

ПОДПИСИ:
_______________________________________
Действующая с согласия матери договор подписала:
_______________________________________
На подписание договора моей несовершеннолетней дочерью даю свое согласие – мать:

Порядок составления договора мены квартиры

Если две стороны сделки решили обменяться своими квартирами, они составляют договор мены. Образец этого документа, подробная инструкция по его составлению, а также порядок регистрации в государственных органах – все это подробно рассматривается в представленном ниже материале.

Законодательная база

Такой тип сделки, как обмен одного имущества на другой, предусмотрен гражданским законодательством. Причем в Гражданском кодексе указано, что к обмену применяются те же нормы, что и к купле-продаже. Поэтому считается, что в данной сделке каждая сторона одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

По смыслу статьи каждый гражданин вправе обмениваться своим имуществом на любые другие объекты, т.е. собственник имеет право поменять квартиру на:

  • другую квартиру;
  • частный дом, в том числе загородный;
  • дачу и другие виды недвижимости.

Также можно совершить мену квартиры на автомобиль, другие ценные имущественные объекты.

На практике можно встретить понятие «мена» и «обмен» квартир. В первом случае предполагается, что сделка происходит между собственниками недвижимости, которые имеют право распоряжаться ею любыми способами. Если же говорят об обмене, имеют в виду сделку с муниципальными квартирами, которые принадлежат государству (жильцы проживают как наниматели по договору социального найма). Однако зачастую слова употребляют как в том, так и в другом смысле, что не является грубой ошибкой.

Это интересно:  Договор аренды земельного участка 2019 - регистрация, существенные условия, расторжение, продление, бессрочный, госпошлина

Порядок обмена регулируется не только гражданским, но и жилищным законодательством. На такую операцию необходимо получить согласие как со стороны государственного органа (обычно это местная Администрация), так и всех остальных проживающих.

Таким образом, обмен – это частный вид сделки по купле-продаже недвижимости. Для его осуществления необходимы те же самые документы, что и в обычном случае. Но в первую очередь сторонам следует точно определиться со стоимостью обоих объектов недвижимости:

  • если цена одинаковая, обмен равноценный;
  • если цены отличаются, происходит обмен с доплатой в виде наличных средств (или кредитных денег, субсидий от государства и т.п.).

Образец и инструкция по составлению

Единого образца этого документа нет, поэтому стороны могут скачать любой бланк, приспособить текст под свой случай и распечатать документ, подписав его. В названии договора можно сразу отразить вид обмена – равноценный или с доплатой. Эти документы будут отличаться только одним пунктом, связанным с порядком передачи средств в качестве доплаты.

ФИО сторон, предмет договора

Существенными условиями такой сделки является описание ее сторон (ФИО, паспортные данные), а также характеристик объекта (адрес, документы, подтверждающие право собственности).

Каждый из владельцев квартир именуется «Стороной», потому что он одновременно выступает и продавцом, и покупателем. В предмете необходимо детально прописать, что каждая сторона обязуется предать объект недвижимости другой стороне. Также ссылаются на документы, согласно которым граждане владеют данным имуществом (свидетельства о собственности).

Описание стоимости квартир и порядок расчетов

Стороны обязательно должны отразить стоимость своих квартир (даже если совершается равноценный обмен). Если оценка вызывает споры, можно воспользоваться услугами частных компаний. В случае неравноценного обмена, прописывается величина разницы, а также порядок доплаты: кто, кому и каким образом (наличными, банковским переводом, в какой момент) доплачивает. В этом же пункте можно указать, что стороны делят между собой пополам все расходы, которые связаны с оформлением документы и регистрацией сделки.

Обязательства и ответственность сторон

Отдельным пунктом можно прописать, что именно должно стать результатом сделки, т.е. какие обязательства берут на себя собственник друг перед другом:

  • передать объекты недвижимости;
  • гарантия того, что объекты не обременены арестом, залогом, претензиями третьих лиц;
  • в помещениях нет дефектов, они пригодны для проживания.

Прочие положения

В заключительной части прописывают необходимость составления акта приема-передачи квартиры, порядок возможного расторжения. В конце стороны прописывают свои ФИО, паспортные данные, ставят подписи с расшифровками (фамилия, инициалы).

Пошаговая инструкция по обмену квартирами

Любая операция с недвижимостью сопряжена с потенциальными рисками (подложные документы, недостатки квартиры, уклонение от исполнения обязательств по договору и т.п.). Поэтому обмен лучше проводить со знакомыми людьми или родственниками. Если такой возможности нет, нужно проявить особую внимательность при совершении сделки, при необходимости воспользоваться услугами нотариуса или профессионального юриста.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Собственники должны принести одинаковый набор документов (указан минимально необходимый перечень):

  • паспорта;
  • документы на квартиру;
  • договор мены.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Продажа квартиры

Обмен квартиры между родственниками

Содержание статьи:

Договор мены

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц. Подобное применение понятия мены исходит из трактовки статьи 568 ГК РФ, которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных). В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами. Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности. Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].

Требования к договору мены между родственниками

  • Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
  • Определение сторон, включающее персональные данные.
  • Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
  • Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
  • Условия передачи, включающие в себя порядок обмена, комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
  • Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации.

Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности. Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми. Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения.

Порядок обмена квартиры между родственниками

Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:

  1. Провести оценку жилья, в том числе «на глаз». Данная процедура даст возможность оценить необходимость доплаты.
  2. Провести подготовку квартиры к продаже, в частности убрать обременения, погасить действующие задолженности.
  3. В случае отсутствия получить технический паспорт в БТИ.
  4. Заключить договор мены квартир, содержание которого отражает порядок проведения процедуры;
  5. Передать жилье по акту приема-передачи.
  6. Подать в Росреестр заявление, экземпляр договора и перечень документов для проведения государственной регистрации. Подача производится синхронно, равно как и получение готовой выписки.
  7. Оформить новый паспорт БТИ.
  8. Обратиться в налоговую с заявлением и документами.
  9. Переоформить расчетно-кассовые счета, записи в ТСЖ и управляющей компании.

Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг. Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней. Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве. Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками, в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи.

Список документов

Для передачи квартиры от одного родственника другому, необходимо обладать следующими документами (на этапах от заключения документа, до подачи сведений в налоговую инспекцию):

  1. Заявление каждой из сторон сделки (при одновременной подаче), в рамках которого указывается приобретатель недвижимого имущества и ссылка на договор мены.
  2. Паспорта сторон.
  3. Заключенный договор, в котором определен объект сделки и стороны.
  4. Ранее выданные правоустанавливающие документы, удостоверяющие законность сделки. К таковым могут быть отнесены бумаги, свидетельствующие о прежних сделках, передаче при приватизации или наследстве.
  5. Кадастровый паспорт, ранее полученный в БТИ.
  6. Документы, удостоверяющие согласие третьих лиц, имеющих право голоса. В таковые может быть включено согласие супруга либо заключение органа опеки, удостоверяющее, что права несовершеннолетнего не будут нарушены.
  7. Выписка из государственного реестра, которая дает характеристику статуса и обременений жилья;
  8. Две (поскольку мена подразумевает две записи в рамках одного договора) квитанции об оплате госпошлины.

Частные случаи

Обе квартиры неприватизированные

Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме. Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне. Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах.

Для проведения обмена необходимо:

  1. Заключить договор об обмене.
  2. Подать заявление в муниципалитет, приложив экземпляр договора.
  3. Получив в десятидневный срок ответ, зарегистрировать проживание. Регистрация производится на основе ордера, выданного муниципалитетом.

Подобный порядок регламентирован статьей 72 ЖК РФ и применим ко всем сделкам в настоящем времени.

Одна квартира приватизирована, а другая нет

Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации. Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.

Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора социального найма]. Вторая квартира передается при помощи дарения или купли-продажи. Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.

Это интересно:  Расторжение договора с ТСЖ: основания и способы

Обмен долями, в том числе в разных квартирах

Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники. Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?

Ответ: Здравствуйте, Елизавета. Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход. При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали.

Чтобы не платить налоги, следует:

  • Либо меняться квартирами, которые пробыли в собственности более трех лет;
  • Либо меняться при помощи договора дарения, который освобождает родственников от подоходного налога.

Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке.

Пример по обмену квартиры между родственниками

Два брата, один из которых был гражданином России, а другой – Азербайджана, решили обменяться своими квартирами. Обратившись за консультацией к риелтору, они обнаружили, что при любом стечении обстоятельств россиянин заплатит 13% налогов, а азербайджанец – 30%, поскольку не является налоговым резидентом (статья 217 НК РФ).

Заключение

Договор мены, являясь менее удобным инструментом проведения сделок, нежели договор купли-продажи, все же незаменим, когда сторонам необходимо гарантировано провести мену двух конкретных объектов недвижимости. Правовое регулирование мены устанавливает, что:

  1. Мена облагается налогами наравне с договором купли-продажи;
  2. Обмен возможен вне зависимости от приватизации жилья, но только при применении установленных законом процедур. Обмен приватизированных квартир между родственниками возможен по договору дарения;
  3. При расторжении мены квартиры возвращаются исходным владельцам.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

ДОГОВОР
мены долей в праве собственности на квартиры

дата и место подписания

_________________, именуем__ в дальнейшем «Сторона 1», в лице _________________, действующ__ на основании _________________, с одной стороны, и _________________, именуем__ в дальнейшем «Сторона 2», в лице _________________, действующ__ на основании _________________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Каждая из Сторон обязуется передать в собственность другой Стороны одну долю в праве собственности на квартиры в обмен на другую на условиях, определенных настоящим Договором.

1.2. Сторона 1 передает Стороне 2 принадлежащую ей ______________ долю в праве общей долевой собственности на квартиру N _____ в доме, расположенном по адресу: _________________, в обмен на принадлежащую Стороне 2 на праве собственности _____ долю в квартире N _____ в доме, расположенном по адресу: _________________, Сторона 2 меняет принадлежащую ей на праве собственности квартиру N ___ в доме по адресу: _____________________.

1.3. _______________ доля в праве общей долевой собственности на квартиру N ______ в доме, расположенном по адресу: _________________, принадлежит Стороне 1 на основании _________________. Право собственности Стороны 1 на _______ долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру зарегистрировано в ____________________________.
Указанная квартира расположена на _________ этаже жилого ___________________ (железобетонного/кирпичного/панельного и т.д.) дома, состоит из __________ комнат, имеет общую площадь (в том числе площадь балкона с коэффициентом) ______ (___________) кв. м, площадь квартиры ______ (___________) кв. м, в том числе: жилую площадь ______ (___________) кв. м, подсобную площадь ______ (___________) кв. м, кадастровый N _________________, что подтверждается _.

Инвентаризационная оценка ___________ доли указанной квартиры составляет ______ (____________) рублей.

1.4. _______________ доля в праве общей долевой собственности на квартиру N _______ в доме, расположенном по адресу: _________________, принадлежит Стороне 2 на основании ___________________. Право собственности Стороны 2 на _______ долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру зарегистрировано в .
Указанная квартира расположена на _________ этаже жилого __________________ (железобетонного/кирпичного/панельного и т.д.) дома, состоит из __________ комнат, имеет общую площадь (в том числе площадь балкона с коэффициентом) ______ (___________) кв. м, площадь квартиры ______ (___________) кв. м, в том числе: жилую площадь ______ (___________) кв. м, подсобную площадь ______ (___________) кв. м, кадастровый N _________________, что подтверждается __.

Инвентаризационная оценка ___________ доли указанной квартиры составляет _____ (_____________) рублей.

1.5. Каждая из Сторон гарантирует, что является собственником передаваемого ею имущества, которое в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

2. ПОРЯДОК ОБМЕНА

2.1. Обмен по настоящему Договору осуществляется (выбрать нужное/возможно согласование другого порядка обмена)

— одновременно в следующий срок: «___»__________ ____ г. по следующему адресу: ____________________;
— в следующем порядке: Сторона 1 передает имущество Стороне 2 в следующий срок: «___»__________ ____ г. по следующему адресу: ____________________; Сторона 2 передает имущество Стороне 1 в следующий срок: «___»__________ ____ г. по следующему адресу: ____________________.

2.2. Право собственности на имущество, обмениваемое по настоящему Договору, переходит к Сторонам (выбрать нужное/возможно согласование другого порядка перехода права собственности):
— одновременно после исполнения обязательства по передаче имущества каждой из Сторон;
— непосредственно в момент его вручения независимо от исполнения обязательства по передаче имущества другой Стороной (данное условие возможно, если имущество, в соответствии с п. 2.1 Договора, передается в разные сроки).

2.3. Имущество, подлежащее обмену по настоящему Договору, (выбрать нужное:
— предполагается равноценным. Какие-либо денежные расчеты по Договору между Сторонами не производятся.

— является неравноценным. Разница в цене обмениваемого имущества определяется по Спецификации и составляет _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб. Сторона, чье имущество в соответствии со Спецификацией стоит меньше, должна доплатить соответствующую сумму другой Стороне непосредственно до или после передачи ей имущества (возможно согласование другого срока доплаты разницы в цене)).

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. За нарушение сроков передачи имущества (п. 2.1 настоящего Договора) добросовестная Сторона вправе требовать с другой Стороны уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от указанной в Спецификации стоимости имущества, срок передачи которого нарушен, за каждый день просрочки.
Вариант дополнительно в случае, если доли, подлежащие обмену, являются неравноценными:

3.2. За нарушение сроков осуществления доплаты (п. 2.3 Договора), добросовестная Сторона вправе требовать с другой Стороны уплаты неустойки (пени) в размере _____ (__________) руб. от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

3.3. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4. ФОРС-МАЖОР

4.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: _____________________ (запретительные действия органов власти, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

4.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение _____ дней уведомить об этом другую Сторону.

4.3. Документ, выданный _________________________ (Торгово-промышленной палатой, уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия обстоятельств непреодолимой силы.

4.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _________________, то каждая из Сторон вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Переход права собственности на указанные доли в праве собственности на квартиры подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5.2. Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых два хранятся в __ _________________, (наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав

на недвижимое имущество и сделок с ним)

и по одному экземпляру для каждой из Сторон.

5.3. К Договору прилагаются:
— Спецификация (Приложение N 1);
— .

Статья написана по материалам сайтов: itbu.ru, law-raa.ru, 2ann.ru, estate-advisor.ru, xn—-ctbbbejw6bbbwcle.xn--p1ai.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector