+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Покупка квартиры с обременением — что значит, что это такое, риски, по ипотеке, договор

Нередко случается так, что человек имеет дело с ипотекой, не являясь прямым клиентом банка. Например, когда подразумевается покупка квартиры с обременением по ипотеке. Ипотека – это вид обременения, который может быть наложен на любую недвижимость: жилую или промышленную. Что же такое обременение? Это наложение ограничений со стороны третьего лица на финансовые операции с объектом обременения. В данной статье таким объектом автоматически будет считаться квартира. На квартиру может быть наложено несколько типов обременения. В данной статье в центре внимания находится ипотека, но есть еще несколько вариантов. Для полного понимания различий стоит перечислить их все.

  1. Ипотека. Человек решает приобрести квартиру, но продавец за это жилье еще до конца не рассчитался с банком, поскольку брал его в ипотеку. Следовательно, любые финансовые операции с этой жилплощадью возможны только с разрешения третьего лица (банка-кредитора), имеющего на нее частичные имущественные права.
  2. Арест. Квартира, как и любая собственность, может быть арестована по решению суда за любые долги (банковские, коммунальные, иные). Такая квартира не подлежит купле-продаже, сдаче в аренду и прочим операциям. Все это станет возможным только после снятия судом ареста.
  3. Рента. Рентоплательщик не является полноправным собственником квартиры. Он лишь имеет право на проживание в оной за те деньги, что достаются от него рентополучателю. Финансовые операции с недвижимостью возможны только с письменного согласия рентополучателя, т. е. законного владельца квартиры.
  4. Квартира с прописанным человеком (людьми). Бывает, что кто-то из состава семьи продавца противится продаже жилья и не выписывается. Тогда продавец, как полноценный собственник, способен выписать родственника через судебную инстанцию. Однако некоторые категории граждан в плане выписки неприкосновенны (например, инвалиды первой группы). Тогда сложнее. Продавец все равно сможет продать жилье, но «в комплекте» с прописанным человеком. Новые владельцы не будут иметь права выкинуть из квартиры этого жильца. Поскольку вряд ли для кого-то это приемлемо, таких случаев почти не бывает.
  5. Аварийный дом. Если квартира расположена в здании, признанном аварийным, она не подлежит купле-продаже.
  6. Наем. Полноценным обременением не является, поскольку наниматели не имеют права мешать владельцу продавать квартиру. Зато они имеют право оставаться жить в ней на весь срок найма. И новым владельцам придется все это время жить с ними. Получается этакая временная коммуналка.
  7. Дом числится как памятник культуры и истории.
  8. Сервитут на земельный участок. Это возможность третьих лиц пользоваться участком земли, не имея при этом на него полноценных прав собственности. Если дом с квартирой находится на таком участке, потребуется согласие этих лиц.

Выяснить, находится ли квартира в обременении, можно простым и надежным способом – сбором документов. Продавец обязан предоставить покупателю всю полноту информации о квартире, прежде чем продавать ее. Умышленное сокрытие факта обременения является деянием, которое может расцениваться как мошенничество. Продавец должен предъявить бумаги, доказывающие его право собственности на квартиру (предыдущий договор о покупке недвижимости, дарственная и прочее), выписку из домовой книги, информацию о количестве прописанных человек и договор об ипотеке (если квартира находится под этим видом обременения).

Копию договора можно достать в банке, выдавшем заем. Но главным документом в вопросе выявления любых обременений является выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав), получение которой осуществляется в любом филиале Росреестра. Разумеется, что все операции с документами следует проводить под надзором нотариуса, который сможет контролировать правильность актов и осуществлять документационную заверку.

Положительные и отрицательные стороны сделки с обремененной недвижимостью, скрытая опасность

Все признают, что приобретение квартиры с ипотечным обременением имеет более высокую степень риска по сравнению со стандартной сделкой, объектом которой является «чистая» квартира. Но обремененное жилье и не покупалось бы, если бы подобная купля-продажа не имела и своих выгодных сторон.

Цены на квартиры с обременением всегда более низкие. Обычно, если владелец решает продать ипотечную недвижимость, значит, гасить ипотеку до конца он не намерен и стремится поскорее избавиться от груза.

Покупателю придется либо единовременно погасить оставшуюся часть ипотеки либо переоформить эту ипотеку на себя. Так или иначе, а обременение переходит к новому владельцу. Со всеми вытекающими ограничениями на купленную квартиру.

Участие не только нотариуса, но банка повышает прозрачность и надежность сделки. Если производить все денежные расчеты через банковскую ячейку (а это крайне рекомендуется), то риски сводятся к минимуму.

Сам процесс подобных сделок более долгий, энергозатратный, требующий исключительной внимательности и аккуратности. Особенно со стороны покупателя.

Если происходит переоформление ипотеки, тогда новый владелец будет вынужден терпеть периодический надзор банка-кредитора (звонки, иногда специалист банка может посетить квартиру). До тех пор, пока банк не получит назад все свои деньги с процентами, которые он дал в долг предыдущему собственнику.

А бывает совсем неприятный финт. Предыдущий владелец имел другие долги (например, другим банкам). Однако эти юрлица не могли арестовать квартиру, которая уже находилась в залоге у другого банка. Но как только новый владелец погасит ипотеку, приставы по решению суда могут наложить арест на жилье. И новому собственнику придется разбираться с долгами, к которым он вообще никакого отношения не имеет. Впрочем, это повод привлечь предыдущего владельца к уголовной ответственности за сокрытие факта долгов. Но все это делается через суд. Все это весьма длительно и дорого, а расходы на время тяжб ложатся на плечи нового собственника. Дабы избежать подобного, надо тщательно проверять документацию на квартиру.

Порядок и подробности покупки квартиры с обременением, минимизация рисков

Сделка подобного рода должна начинаться с предварительного договора между покупателем и продавцом. При этом еще до заключения этого соглашения продавец обязан известить о своих намерениях банк, который и дал ему деньги в долг. Суть в том, что финансовое учреждение может и не дать «добро» на продажу квартиры. До тех пор, пока не будет выполнен ряд его требований. Чаще всего это необходимость погашения ипотеки продавцом хотя бы наполовину. Если банк согласен, тогда участники составляют предварительный договор. Сей документ обязательно заверяется у нотариуса. В договоре кроме сроков, сумм и документации касательно обременения должны быть отражены сведения из паспортов и контактные данные обеих сторон. Итак, предварительный договор заключен. О сборе всех необходимых документов уже говорилось выше. Что делать со второй половиной ипотеки?

Тут два варианта. Покупателю придется единовременно погасить долг для получения квартиры в свою полноправную собственность. Либо же покупатель может договориться с банком и переоформить ипотеку продавца на себя. Однако второй вариант не всегда реализуем, поскольку банк может отказать в переоформлении. Самая распространенная причина – новый клиент покажется банку менее платежеспособным, чем предыдущий. Ведь все тяготы обременения лягут на плечи нового владельца квартиры. А справится ли он с ними? При продаже квартиры с обременением у многих людей часто возникает вопрос: а что, собственно, с такой сделки будет иметь продавец? Тот человек, который сначала взял жилье в ипотеку, а теперь продает его, так и не достигнув полного права собственности? Для простоты можно представить себе такую схему. Банк дает человеку деньги в долг, на которые клиент покупает жилую недвижимость.

Но на старте ипотеки данную недвижимость сразу придется заложить этому же банку. То есть клиент имеет право проживать в новой квартире, но не имеет права проводить с ней какие-то финансовые операции без разрешения банка-кредитора. Строго говоря, настоящим собственником пока является кредитная организация. Однако по мере погашения ипотеки права собственности постепенно как бы перетекают от банка к клиенту. Когда ипотека оплачена на 50%, можно сказать, что половина квартиры принадлежит заемщику, а другая половина – банку. Хотя юридически банк сохраняет свои ограничительные права до самого конца оплаты жилищного кредита. Когда покупатель оплачивает вторую половину ипотеки (с учетом процентов), банк получает все причитающиеся ему средства и устраняется. Однако продавец-то до этого уже заплатил первую половину ипотеки.

Он тоже имеет право на часть денег как частичный собственник. Именно поэтому в договоре цена на квартиру с обременением всегда ощутимо выше суммы ипотеки. Эту разницу и получает продавец-заемщик в качестве компенсации за те выплаты по ипотеке, которые он успел совершить. Для минимизации рисков необходимо все финансовые операции проводить через ячейку в банке. Чтобы деньги пошли именно на нивелирование ипотеки, а не куда-то еще. Начинать сделки подобного рода рекомендуется сначала с посещения банка-кредитора для уведомления о продаже квартиры. Желательно, чтобы обе стороны (покупатель и продавец) осуществили этот визит вместе.

Это интересно:  Плата за найм муниципального жилья, расчет тарифа за аренду помещения и коммунальных услуг по договору

Наконец, покупателю необходимо посетить филиал Росреестра для полной проверки квартиры на предмет любых других обременений. Эти три момента помогут купить квартиру с обременением максимально просто, чисто и быстро. Самый оптимальный вариант, когда покупатель приобретает квартиру не напрямую у продавца, а у банка-кредитора. Это даст стопроцентную гарантию прозрачности сделки. К тому же учреждение само заинтересовано поскорее разобраться с подобным делом.

Порядок оформления

Итак, первый случай, когда покупатель работает непосредственно с банком. Единственным минусом этого варианта являются определенные финансовые затраты со стороны покупателя (госпошлины, например).

  1. Сначала покупатель арендует в соответствующем банке две ячейки. Одну он использует для внесения денег в счет погашения остатка ипотеки, а на вторую положит ту самую разницу между стоимостью ипотеки и стоимостью квартиры по договору, предназначенную для продавца.
  2. Когда ипотека будет аннулирована, банк должен выдать справку об этом факте и, следовательно, снятии обременения.
  3. Только после этого покупатель и продавец скрепляют сделку письменным соглашением, в котором упоминается расчет через банковскую ячейку и четко обозначается переход прав собственности от продавца к покупателю.
  4. С этим договором необходимо посетить филиал Росреестра для его регистрации. Понадобится полный пакет всех упоминавшихся документов, включая банковскую справку. Покупатель получает новое свидетельство о собственности, где он указан в качестве нового собственника, а пометки обременения больше нет.

Если покупатель решил все делать через банк-кредитор, то договор рекомендуется заключать только после снятия обременения. Это обезопасит от любых нежелательных сюрпризов (скрытых обременений, путаницы в передаче денег и т. п.).

Во втором случае покупатель общается с продавцом-заемщиком, но участие специалиста банка все равно неизбежно. Без разрешения финансовой организации ведь все равно никаких операций купли-продажи провести не удастся.

  1. А вот здесь первым делом надо оформлять предварительный договор купли-продажи с нотариальной заверкой. Так покупатель поставит под контроль действия продавца, который в последующем уже не сможет изменить те условия, что прописаны в заверенном договоре.
  2. Покупатель дает продавцу определенное количество денег, необходимое для полного погашения ипотеки.
  3. Продавец на 100% рассчитывается с банком за ипотеку. Это, кстати, самое слабое место в таком варианте сделки. Не всегда можно проконтролировать передачу денег.
  4. Банк выдает справку о погашении жилищного кредита и снятии обременения.
  5. Участники сделки организуют главный договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре.
  6. Когда покупатель будет иметь на руках новое свидетельство собственности, он должен передать продавцу остаток денег, т. е. разницу между суммой ипотеки и стоимостью квартиры, обговоренной в соглашении.

Для повышения надежности все факты передачи денег рекомендуется сопровождать распиской. Опять же с нотариальной заверкой. В расписке должна быть четко указана денежная сумма и на что она предназначена, паспортные данные обеих сторон сделки, дата передачи средств.

Стоит обратить повторное внимание, что Росреестр покупателю рекомендуется посетить первым делом в любом варианте сделки. Чтобы сразу проверить все возможные обременения на заинтересовавшее его жилье. Если банк согласится переоформить ипотеку на нового собственника (покупателя), то к основному договору понадобится дополнение. Речь идет о соглашении с третьей стороной – с банковским учреждением. Это дополнение необходимо зарегистрировать в Росреестре, чтобы в новом свидетельстве о собственности появились данные о новом заемщике.

В целом, если отнестись внимательно и ответственно, продажа и покупка квартиры с ипотечным обременением не представляет особой проблемы. Более того, такая сделка может оказаться чуть ли не единственным выходом для тех, кто серьезно ограничен в финансовых средствах, но хочет купить квартиру. Данная статья призвана ответить на самые распространенные вопросы, возникающие при проведении сделок подобного рода. Информационный характер текста делает его полезным для широкого круга читателей.

Правила покупки квартиры с наложенным обременением по ипотеке и к каким рискам готовиться?

Нередко на продажу выставляется недвижимость, на которую наложено ипотечное обременение. Необходимость наложения такого обременения продиктована требованиями федерального законодательства в сфере ипотечного кредитования. В соответствии с положениями такого законодательства то жилье, на приобретение которого выдан целевой займ в виде ипотечного кредита, должно быть передано в залог банку до полного погашения такого кредита.

Каким образом происходит такая сделка и чего следует опасаться потенциальному покупателю?

Что такое обременение?

Обременение – это понятие, определенное в Гражданском Кодексе Российской Федерации. В соответствии с данным в этом нормативном акте определением под обременением следует понимать особый вид ограничений в отношении эксплуатации того или иного объекта имущественного права, на которое такое обременение наложено.

Установление обременения может быть осуществлено в соответствии с положениями действующего законодательства (как, например, в случае приобретения квартиры с использованием ипотечного займа), по решению суда (арест или установление особого режима использования конкретного имущества), а также по решению уполномоченных государственных органов (такой вид обременения устанавливается, в первую очередь, в отношении различных земельных участков в виде сервитутов).

Обременение в отношении приобретенной на средства целевого займа жилья подлежит обязательной фиксации сведений в Едином государственном реестре недвижимости с указанием наличия такого обременения в документах, подтверждающих право собственности на жилье.

Само право собственности на такие объекты недвижимости переходит от банка к владельцу объекта недвижимости только после того, как полностью будет погашена имеющаяся задолженность. Если же она погашена быть не может по каким-то причинам, такую квартиру можно продать. Однако покупателю следует знать о некоторых нюансах сделки.

Пошаговая инструкция

Покупка квартиры, на которую наложено ипотечное обременение, по наличию алгоритма шагов выглядит несколько иначе, нежели другого жилья, так как потребуется получить обязательное согласие банка, у которого заложено имущество, на осуществление такой сделки. Как правило, в случае, если клиент является «проблемным», никаких сложностей с оформлением такого согласия не происходит. Тем более, что банк переводит наложенное обременение на нового владельца недвижимости до того периода, пока полностью не будет погашена вся сумма кредита.

Выглядит такая сделка следующим образом:

  1. Продавец и покупатель должны обратиться в банк для того, чтобы получить согласие на проведение сделки по купле-продаже квартиры с имеющимся на ней ограничением.
  2. Если согласие было выражено, то покупателю необходимо предоставить все документы, которые будут с его стороны сопровождать сделку, которые необходимы для оформления ипотечного займа (так как задолженность переводится на него в виде кредита). Исключением является только тот случай, когда потенциальный покупатель готов расплатиться с банком собственными имеющимися средствами в день подписания договора. В этом случае готовится только пакет документов, который должен сопровождать любую сделку с недвижимостью (паспорт, согласие супруга при наличии, свидетельство о заключении брака, если есть супруг, а также документы на тех лиц, кто будет участвовать в процедуре оформления долевой собственности, если квартира будет приобретаться в такую форму владения, пользования и распоряжения).
  3. В случае, если банк выражает свое согласие, на основании предоставленных документов и заявления о проведении сделки подписывается трехстороннее соглашение. В качестве сторон по такому соглашению выступают покупатель квартиры, ее продавец и банк, как держатель залогового имущества.
  4. Регистрация перехода права собственности на жилье от продавца к покупателю и установления обременения на имущество до момента полного погашения имеющейся задолженности перед банком.

Как только задолженность перед банком полностью погашена, об этом владельцу квартиры выдается соответствующая справка, которую необходимо предоставить в территориальное подразделение Росреестра для того, чтобы снять ранее установленное обременение и получить полное право собственности на конкретный объект недвижимости.

Однако приобретение жилья с ипотечным обременением нередко имеет ряд определенных рисков.

Возможные риски и как их избежать?

Среди основных рисков относительно приобретения квартиры с ипотечным обременением в настоящее время самыми распространенными являются:

  • отказ продавца от заключения сделки после того, как все денежные средства были переведены банку или продавцу для снятия обременения на продажу. В этом случае взыскать денежные средства или принудить к сделке может только суд на основании заключенного предварительного договора купли-продажи;
  • неверная информация о снятии обременения (например, если банк отказывается снимать обременение по причине того, что имеется просроченная задолженность или пени по кредиту, которые необходимо погасить). Проверить факт снятия обременения следует только через Выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
  • наличие лиц, которые могут также высказывать претензии в отношении приобретаемой квартиры (например, сособственники, которые выступали созаемщиками при приобретении жилья продавцом). Для того, чтобы сделка прошла успешно и не была в будущем оспорена, от таких лиц должно быть получено продавцом нотариально заверенное согласие на совершение сделки;
  • отсутствие согласия банка. Несогласие на осуществление сделки может быть высказано из-за ненадежности потенциального покупателя по мнению банка или на основании наличия каких-то условий кредитного договора со стороны продавца недвижимости. Повлиять на это можно только на основании судебного решения, однако выиграть такой судебный процесс удается далеко не всегда;
  • механизм передачи денежных средств от покупателя продавцу (если рассматривается именно такой вариант). Наиболее оптимальным вариантом, который связан с меньшими возможностями для мошенничества, является перевод денежных средств безналичным путем, то есть со счета на счет. В этом случае покупателю выдаются распечатки о движении средств, что может быть использовано при необходимости в судебном разбирательстве в качестве доказательств того, что покупатель добросовестно выполнил свою часть обязанностей. Банковская ячейка в этом случае не является удобным вариантом, так как доступ к ней в любое время могут получить как покупатель, так и продавец недвижимости, что чревато мошенническими действиями как с одной, так и с другой стороны.
Это интересно:  Договор купли продажи недвижимости (квартиры): образец и стоимость оформления, пример расчета расходов

Покупка квартиры с обременением по ипотеке может оказаться выгодным вложением средств, так как стоят такие квартиры существенно ниже, чем без таких обременений. Однако такие сделки имеют ряд рисков, к которым следует быть готовым при подписании договора купли-продажи.

Как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке часто выглядит привлекательно с точки зрения стоимости. Продавцы понимают, что ограничение в виде банковского залога – проблема, которую мало кто захочет решать – человек легко может найти необремененный объект. Поэтому, собственники существенно снижают цену такого жилья. Однако, в 2018 году, есть несколько подводных камней. Что обязательно нужно учесть при покупке квартиры, обремененной ипотекой? В чем риски подобной сделки?

Суть обременения и особенности сделки

Главное отличие приобретения объекта, находящегося в залоге, состоит в том, что продажа квартиры с обременением по ипотеке потребует повышенной бдительности, участия и согласия банка, сбора дополнительных документов для регистрации в Росреестре.

Обременение выступает мерой, которая ограничивает полномочия собственника, лишает его возможности распоряжаться имуществом только по своему усмотрению. Оно вводится для защиты интересов других лиц.

Когда на недвижимое имущество накладывается некое обременение, данные об этом обязательно вносятся в ЕГРН – единый госреестр недвижимости. Узнать о том, насколько обременена квартира, может каждый, заказав стандартную выписку. Различают следующие виды ограничений:

  • арест. Накладывается судом или приставами, обычно за долги или на спорный объект;
  • рента;
  • долгосрочная аренда. В Росреестре регистрируются договоры, заключенные на срок более 1 года.
  • сервитут. Это право пользования объектом, возникающее у третьих лиц;
  • ипотека – распространенный вид обременения. Вообще, это залог объекта недвижимости. Просто мы привыкли, что в подобных сделках обязательно участвует банк, и даже забыли, что договор об ипотеке могут подписать и два обычных человека. Смысл в том, что залогодатель (владелец) без согласия залогополучателя не вправе распоряжаться предметом залога. Пока основные обязательства не будут выполнены, а обременение не будет снято.

Ответ на вопрос, можно ли купить в ипотеку квартиру с обременением без участия банка, будет отрицательным. Кредитная организация вправе диктовать свои условия в этой ситуации.

К примеру, банк может не одобрить сделку вообще или только для конкретного покупателя или установить, что отчуждать объект можно лишь после выплаты займа на 50%.

При покупке квартиры с обременением по ипотеке есть и другие риски для покупателя. Рассмотрим их подробнее.

Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке

Существует два варианта развития событий:

  • либо текущий владелец получает денежные средства от будущего по предварительному договору и ими погашает кредит, а после стороны уже заключают обычную сделку купли-продажи;
  • либо и право собственности, и обязательства по погашению кредита переходят к новому владельцу, а банк перезаключает с ним ипотечный договор.

В обоих случаях имеются риски. В первом они очевидны: собственник может взять деньги и растратить их, а не пустить на погашение займа. Может передумать продавать квартиру. Деньги придется возвращать через суд, а это долго. И не факт, что затем у должника окажутся средства или имущество, которые смогут взыскать приставы.

Поэтому, если и заключать предварительный договор на подобных условиях, нужно регистрировать его у нотариуса, требовать дополнительного обеспечения, тщательно проверять и хранить все расписки.

Вариант с переоформлением ипотеки менее рискованный, но и там не все гладко. К примеру, встречаются двойные обременения на квартиру при ипотеке. Они могут возникать по разным причинам. Типичные ситуации:

  • человек приобрел квартиру под залог в строящемся доме: возникает обременение по ипотеке. Далее застройщик признается банкротом, и банк, у которого есть право требования, через суд накладывает еще одно обременение;
  • кредит выплачивается, а затем выясняется, что в очередь на арест жилья стоят еще несколько кредиторов, которые получили решения от бывшего владельца-должника, а направить их приставам не успели. Разбираться с арестами придется новому хозяину;
  • покупка квартиры с обременением по ипотеке ВТБ 24 или иного крупного банка, если жилье приобреталось под маткапитал, может стать проблемой. Высоки шансы долго разбираться с органами опеки: при тратах материнского капитала недвижимость обязательно попадает в долевую собственность детей. Реализовать такую недвижку без согласия опеки невозможно.

Как видим, можно оказаться в затруднительном положении. Поэтому до подписания каких-либо документов стоит пойти к хорошему юристу и спросить: «Хочу купить квартиру, она в обременении по ипотеке, есть риск остаться без жилья или без денег. Что делать?».

Посмотреть полезное видео

Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий

Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2018 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:

  • запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
  • тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
  • выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
  • решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
  • готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
  • получаем согласие банка;
  • готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.

При должном уровне внимательности и расчетов можно заключить очень выгодную сделку. Однако, при любых сомнениях надо обратиться за юридической помощью.

Порядок покупки квартиры с обременением ипотекой

Покупка по ипотеке квартиры с обременением может быть выгодна, так как в этом случае за жилище приходится меньше платить. Ведь продавцы, чтобы реализовать недвижимость с ограничением, часто ставят более низкую цену. Однако в данном случае сделку провести сложнее, так как придётся решать, что делать с обременением. Существуют разные варианты, и участники могут выбрать наиболее удобные для себя. Самое главное, чтобы ипотечный долг в итоге был погашен, иначе можно утратить квартиру.

Что такое ипотека

Купленный в ипотеку дом можно сразу использовать, поэтому человек имеет право в него заселиться. Однако существуют ограничения. Например, будет непросто продать квартиру, так как сначала придётся решить вопрос с кредитом. Ведь до того, как человек его полностью не выплатит, он не будет считаться полноправным собственником.

Чтобы одобрили кредит, понадобится иметь достаточный размер зарплаты и официальную работу. Также нужно, чтобы была хорошей кредитная история. Если человек, к примеру, когда-то не выплатил долг банковскому учреждению, то это станет поводом для отказа в ипотеке.

Приобретая жилище в кредит, нужно понимать, что придётся переплатить проценты. То есть, за квартиру придётся отдать больше денег, чем, если покупать её сразу. Но, порой, это единственный доступный способ получить своё жильё. Конечно, есть ещё один существенный минус. Учитывая, что человеку достаточно долго придётся выплачивать долг, за это время может многое измениться. Например, возникнет необходимость переехать в другой город или страну. Тогда удобным вариантом будет продать собственность, чтобы не платить кредит за тот объект, который уже не нужен. Сейчас и разберёмся с тем, как это можно сделать.

Виды обременений

Покупка квартиры с обременением — это всегда достаточно сложный процесс, так как приходится дополнительно решать вопрос с ограничением. Ипотека далеко не самый сложный вариант. Существуют и другие, а некоторые вообще не позволяют реализовать собственность. Сейчас рассмотрим, какие вообще существуют обременения.

  1. Ипотека. В этом случае жилище находятся ещё в кредите, часть которого не выплачена. Значит, у владельца есть долговые обязательства, от которых нельзя просто отказаться. В жизни происходят разные ситуации, и иногда ничего не остаётся, кроме как продать ипотечную недвижимость.
  2. Арест. Бывает такое, что квартиру помещают под арест. Подобное происходит по разным причинам, например, человек может не исполнять обязательство по уплате коммунальных услуг. Или, возможно, у него появится другой долг. В итоге суд вынесет решение поместить имущество под арест. А это значит, что им нельзя будет свободно распоряжаться, пока обязательство не будет выполнено.
  3. Аренда. Купить квартиру с обременением можно и в том случае, если там проживают арендаторы. Если заключён официальный договор, то они будут иметь право жить в доме до тех пор, пока указанный срок не истечёт. Смена владельца ни на что не повлияет.
  4. Рента. По закону рентоплательщик не может распоряжаться собственностью, в которой проживает рентополучатель. Разве что это будет возможно с согласия второго человека.
  5. Аварийное состояние. Дома, которые признаны аварийными, в принципе нельзя продавать. И заключение подобной сделки будет считаться незаконным.
Это интересно:  Договор переуступки долга трехсторонний

Как видно, приобретаемый объект может иметь различные ограничения. И, желательно, покупателю предварительно убедиться в том, что обременений нет. Тогда будет гораздо проще провести сделку купли-продажи.

Как купить недвижимость в ипотеке

Безусловно, приобретение жилища, за которое ещё не выплачен кредит, достаточно проблематичное дело. Ведь существуют определённые риски у обеих сторон. Конечно, может всё пройти достаточно гладко, и человек в итоге получит свою квартиру. Но бывают и такие случаи, когда можно лишиться и денег, и собственности.

Например, опасность заключается в том, что продавец может перестать погашать кредит. Если покупатель уже отдал часть денег или вообще всю сумму, то он может их попросту потерять. Ведь в этом случае объект попадёт под арест, и им нельзя будет в полной мере распоряжаться.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»квартиры с обременением в ипотеку» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Возможно и такое, что покупателю, который согласился взять на себя ипотеку, придётся помимо неё выплачивать санкции. И об этом можно будет узнать только в день заключения сделки, а тогда уже будет невыгодно новому владельцу отступать. А ведь штраф может быть очень крупным, если долг продолжительное время не выплачивается.

Продавец тоже может пострадать. Ведь, например, покупатель может отказаться отдавать деньги. А, если в договоре не был прописан срок, за который нужно отдать деньги, то тогда будет сложно что-либо стребовать.

Может случиться и такое, что возможный покупатель захочет лично посмотреть оригиналы документов. Но отдавать их крайне не рекомендуется, ведь в этом случае он сможет оформить различные сделки на квартиру. А последствия могут быть самыми разными, но все из них негативные.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Покупка по ипотеке квартиры с обременением» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Однако не всегда приобретение недвижимости с обременением ипотекой заканчивается плохо. Сделка может пройти вполне успешно. Но для этого стоит следовать закону. Прежде всего, нужно получить разрешение от банка на данную процедуру. Также потребуется определить, какой вариант оплаты устроит обе стороны. Например, покупатель может сразу погасить и ту сумму, что продавец уже выплатил, и ту, что ещё он должен банку. Или же можно договориться, что ипотека будет переоформлена на нового собственника, и теперь он будет должен погашать кредит.

В любом случае сделка должна быть подтверждена документально, а все важные моменты обязаны быть прописаны в договоре. Желательно воспользоваться помощью специалиста, который проследит за тем, чтобы всё прошло как надо. В этом случае будет больше шансов удачно реализовать недвижимость. Когда долг перед банком будет полностью погашен, тогда новый владелец сможет считаться полноправным собственником.

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Ипотечное кредитование для многих граждан является единственным способом приобрести собственное жильё. Ипотека выступает, как целевой банковский кредит, предоставляемый человеку, средства которого могут быть направлены только на строго определённые покупки (квартира, дом, комната).

Многие полагают, что до тех пор, пока заёмщик полностью не погасит свою задолженность перед банком, он не вправе распоряжаться объектом недвижимости. Это не совсем точно. В любом договоре о предоставлении ипотеки имеется пункт, который оговаривает невозможность сделок с квартирой до полного погашения займа без соответствующего одобрения банка. Это значит, что если одобрение банка имеется, то человек вправе совершать сделки с объектом недвижимости.

Такой запрет на сделки с недвижимостью называется обременением и действует он до тех пор, пока не будет полностью погашен долг перед финансовым учреждением.

Юридический портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на тот факт, что в большинстве случаев продажа недвижимости с обременением по ипотеке осуществляется по ценам ниже среднерыночных и это является для покупателей привлекательной стороной. Но в данном случае следует максимально внимательно относиться к оформлению сделки и постараться заранее предусмотреть возможные риски для того чтобы исключить или хотя бы минимизировать их влияние.

Основным риском покупателя при приобретении жилья с обременением является утаивание продавцом информации о наличии такого обременения. Причём этот риск возникает, как при продаже жилья в новостройках, так и в уже старых домах. Естественно, что довести сделку до логического конца в данном случае не удастся – органы Росреестра не зарегистрируют право владения квартирой. Но в результате покупатель может лишиться значительной денежной суммы и возврат её будет более чем проблематичным. В любом случае потери сил и времени гарантированы.

Кстати, этот риск можно легко устранить. Достаточно просто заказать выписку из ЕГРП, в которой обязательно будет указано присутствуют ли обременения в отношении данного объекта недвижимости или нет.

Наличие обременения по ипотеке более характерно для квартир в новостройках или ещё строящихся домах, когда заем оформлял один человек, но обстоятельства вынуждают его продавать жильё до полного погашения долга. Для покупателя такой недвижимости важными моментами, на которые обязательно нужно обращать внимание, являются:

  1. Финансовое положение компании-застройщика. Некоторые люди, узнав, что у строительной компании начались финансовые трудности, пытаются продать квартиры в новостройках. Если банк даст разрешение на эту сделку, то у нового покупателя вполне может возникнуть затруднительная ситуация.
  2. Законность самого сооружения жилого дома. Если компания-застройщик нарушила законодательство в этом вопросе, то проблемы могут начаться у всех её клиентов.
  3. Соблюдение сроков строительства. Если компания-застройщик регулярно нарушает сроки строительства, то велика вероятность того, что окончательный ввод дома в эксплуатацию может затянуться.
  4. На данную квартиру имеются права у третьих лиц.
  5. Письменное оповещение продавцом компании-застройщика о факте продажи и передачи в связи с этим всех прав на объект жилой недвижимости покупателю.

Приобрести квартиру можно следующими способами:

  • у банка;
  • непосредственно у продавца.

Второй способ однозначно предпочтительнее для покупателя, поскольку в нём полностью отсутствуют какие-либо мошеннические схемы. Специалисты финансового учреждения окажут полное сопровождение сделки и это будет гарантией её юридической чистоты.

Приобретение квартиры выглядит следующим образом:

  1. Покупатель оплачивает остаток по ипотечному займу банку и возвращает уже уплаченную сумму первоначальному заёмщику. Скорее всего, банк потребует, чтобы этот шаг был проведён с использованием арендованных банковских ячеек.
  2. Он же получает от банка подтверждение полной оплаты кредита и отсутствия задолженностей и обременений.
  3. Заключение договора о продаже объекта жилой недвижимости.
  4. Регистрация права владения квартирой в отделениях Росреестра.

Процедура покупки квартиры у собственника следующая:

  1. Покупатель предоставляет продавцу денежную сумму, равную остатку по ипотечному займу. На этом этапе обычно составляется предварительный договор купли-продажи квартиры.
  2. Продавец гасит долг перед банком и получает от последнего подтверждение снятия обременений.
  3. Покупатель и продавец заключают основной договор о приобретении квартиры. Покупатель возвращает продавцу остаток денежных средств по договору.
  4. Покупатель регистрирует право собственности.

Для минимизации потенциальных рисков покупатель может обратиться за помощью специалистов риэлтерских компаний или юристов, специализирующихся в данной области. Не стоит пренебрегать и такими способами проверки объектов недвижимости, как получение выписки из ЕГРП, сведений из паспортного стола, управляющей компании.

Статья написана по материалам сайтов: kredit-blog.ru, zakonometr.ru, room46.ru, prosobstvennost.ru, bukva-zakona.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector