+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Документы при покупке земельного участка под ижс

«Покупка участка земли под ИЖС или что нужно знать, чтобы не обмануться» именно так можно назвать остросюжетный фильм, основанный на реальных событиях. Сегодня количество сделок купли-продажи участков очень много и еще больше сложностей. Но не все знают, что строительство, уж тем более жилищное можно осуществлять не на всех участках, но это не все, что нужно знать при покупке земельного участка.

Содержание

Какая процедура покупки земли под ИЖС

Для покупки земли нужно и начала строительства не ней нужно пройти несколько важных этапов, среди них:

  1. Выбор участка. При этом его нужно обязательно осмотреть, а не полагаться на честное слово владельца. Ведь участок может быть в плохом состоянии, например с мусором или с большими деревьями у проводов, которые самостоятельно спилить не удастся.

Важно! Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) возможно не на любом участке, а только на определенных, перечень которых четко описан.

  1. Заключение договора в нем нужно четко прописать права и обязанности сторон, ведь стоит понимать, что от точности зависит, возможно ли будет оспорить сделку или признать ее недействительной.
  2. Определить сроки сбора всех необходимых документов, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. На этом же этапе подписывается предварительный договор на приобретение.
  3. Заключение договора.
  4. Передача суммы оговоренной в договоре продавцу. Причем это можно сделать как через банковскую ячейку, так и другим удобным для обоих сторон способом.
  5. Обязательная регистрация права собственности на землю в Россреестре.

Требования к договору

Ключевой документ – это договор купли-продажи. Он должен быть составлен по определенным правилам и иметь обязательные реквизиты, среди них:

  • Подписи обеих сторон. Если хотя бы одной не будет, такая сделка будет считаться ничтожной.
  • Количество экземпляров – 3: по одному продавца и покупателя, один передается в Россреестр при регистрации права собственности.
  • Обязательному заверению, договора не подлежат, но это можно сделать по согласованию сторон.

Где можно строиться

Что еще нужно знать при покупке земельного участка? Первым делом уточнить у продавца, к какой категории земель относится продаваемый участок. Строиться можно только на следующих территориях:

  • На землях поселения.
  • На участках, которые находятся на границах земель поселения.
  • На землях под дачное строительство.
  • На территории фермерского хозяйства, при условии, что в нем будет проживать сам фермер.

Документы от продавца

Прежде чем соглашаться на покупку, если участок в натуре устраивает, нужно осмотреть документы на него. Но для этого следует знать, какие документы нужны при покупке. Среди них:

  1. Право собственности на землю. В нем должны быть в обязательном порядке такие данные: кто и когда его выдал, кто владелец, категория земли, площадь, вид использования, месторасположения, кадастровый номер. Обязательно указываются ограничения, например арест.
  2. Правоустанавливающий документ. Это не то самое что право собственности, на основании правоустанавливающего документа выдается право собственности. А подобным бумагам относятся: решение суда, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договора мены или дарения.

Свидетельство о праве собственности должно быть оригиналом, если покупатель предлагает копию для ознакомления, от сделки лучше отказаться. У владельца не будет оригинала в том случае если он изъят, а это происходит по причине ареста или судовых разбирательств.

Какие нужны документы еще при покупке земли от продавца? Нужен обязательно паспорт владельца земли, если он физическое лицо стоит проверить такие бумаги, прежде чем заключать сделку:

  • Если продавец в браке, то согласие супруга, заверенное нотариально.
  • Если в совладельцах несовершеннолетний или недееспособный человек, то нужно предоставить справку от органов опеки о разрешении осуществить продажу.
  • Важно чтобы продавец имел справку из нарко- и психдиспансера о том, что он не состоит в них на учете.

Если какого-то из этих документов не будет – это станет поводом признать сделку недействительной или оспорить ее в суде.

Нюансы о земле, которые нужно узнать заранее

Есть ряд факторов, которые могут склонить или оттолкнуть покупки выбранного участка, среди них:

  1. Коммуникации. Не лишним будет уточнить, как проходят коммуникации по участку или невдалеке от него. Кроме того что это поможет определиться с предстоящими затратами, на их подведение, так еще и вероятно удастся сбить цену, ведь отдаленное от участка газовой трубы – это существенный минус.
  2. Инфраструктура. Если планируется возводить дом в качестве постоянного жилища, то об инфраструктуре узнать нужно заранее. Обязательно стоит уточнить расстояние к больнице, магазинам, аптекам, садику, школе, остановке общественного транспорта, заправке.
  3. «Подводные камни». Сложности точно будут с землей, которая находиться в долевом владении, и доступа к другим совладельцам нет. Если она – это часть природоохраняемых территорий. Той, что может изыматься в пользу государства или находится в собственности на праве бессрочного пользования. По сути, такую землю и продавать нельзя.
Это интересно:  Доверенность на право получения документов

Приняв решение купить землю для ИЖС, стоит внимательно и дотошно отнестись к этому процессу. Особенно к проверке документов, если есть минимальные сомнения лучше показать юристу предъявленные продавцом бумаги и проводить все операции по подписанию договора в его присутствии. Обязательно по завершению необходимо провести перерегистрацию права собственности в Россреестре.

Какие нужны документы при покупке земельного участка?

Приобретая землю, нужно собрать полный комплект документов. Чтобы приобретенные земельные участки на Новорижском шоссе были защищены законодательно, обратите внимание на список необходимых документов при покупке участка под ИЖС.

Какие документы нужны при покупке участка ИЖС

Возможность возведения дома и регистрации в нем нужно выяснить сразу. Например, при оформлении участка под «огородничество», капитальные строения возводить запрещается. При регистрации «садоводства» дом можно строить, но в нем запрещена регистрация. Когда проводится покупка дачного участка, документы должны оговаривать условия застройки — многоэтажная, дачная, для садоводческого объединения и так далее. Оптимальным вариантом является приобретение земли под ИЖС. Если этого нет, нужно убедиться в возможности перевода ее в другую категорию.

Необходимо также выяснить, не попадает ли земля под категорию природоохранных. В эту категорию может попасть земля у реки на Новой Риге, или в лесной зоне.

Если проводится покупка земельного участка ИЖС, документы должны соответствовать юридическим требованиям.

По возможности, проверяйте документы при покупке земельного участка под ИЖС до сделки. Следует быть уверенным, что на него не наложено запрещение или арест и что продавец имеет все полномочия на совершение сделки.

Дополнительная проверка: какие документы при покупке земельного участка в ней нуждаются

Узнать некоторые подробности как о собственнике, так и об участке (наличии обременений, полной площади и многое другое) можно не только из документов, которые предоставляет продавец. Необходимо получить выписку из ЕГРП, уплатив пошлину. Дополнительные данные можно взять в налоговой продавца.

Если планируется покупка участка, какие документы проверить?

Главный вопрос при покупке земельного участка — какие документы нужны для этого. В основной перечень входят:

  • Юридическому лицу — учредительные документы компании;
  • Физическому лицу — гражданский паспорт;
  • Для ИП — паспорт и свидетельство о госрегистрации;
  • Документ на право собственности (правоустанавливающий). В качестве него может выступать решение суда, договор на право собственности, и т.д.;
  • Право собственности должно быть полностью оформлено (согласно закону 122 ФЗ от 21.07.97);
  • При покупке земли сельхозназначения — отказ субьекта РФ от покупки участка (согласно закона № 101 ФЗ от 24.07.2002);
  • План участка (кадастровый паспорт).

Добавочные необходимые документы при покупке земельного участка у физического лица:

  • Нотариально заверенное разрешение на продажу от супруга/-ги продавца;
  • Если имеются несовершеннолетние совладельцы (дети) — разрешение органов опеки;
  • Подтверждение, что продавец не состоит на психоневрологическом или наркологическом учете.

В случае, когда строительство уже начато, необходимо выяснить:

  • Имеется ли план (утвержденный) застройки территории;
  • Утверждены ли техусловия для подключения коммуникаций;
  • Есть ли градостроительные заключения;
  • Утверждено ли строительство в надзорных и архитектурных органах;
  • Имеется ли разрешение на строительство, подписанное главой местной администрации.

Оценка потенциала освоения

Сначала нужно оценить возможность обеспечения будущего строения источниками энергии и бытовой инфраструктурой (газ, электроэнергия, наличие воды и канализации). В перспективе все земельные участки на Новой Риге будут обеспечены современными коммуникациями.

Обязательно следует просмотреть:

  • Техусловия на подключение линии электроснабжения (необходимо проверить срок его действия);
  • Договор, гарантирующий технологическое подключение к электросети (оплаченный);
  • Если электросетей поблизости нет, то проект по электроснабжению, сроки строительства и согласования по проекту;
  • Техусловия на газоснабжение;
  • Подтверждение снабжающей организации о возможных лимитах газопотребления (гидравлический расчет);
  • Если газопровода нет — проект с указанными сроками его строительства;
  • Если газопровод уже построен, просмотрите акты ввода его в эксплуатацию.

Не забудьте выяснить, как осуществляется водоснабжение и какая предусмотрена канализация — местная или общая.

Покупка земельного участка под ИЖС: документы, процедура

Купить земельный участок под ИЖС можно, когда у собственника есть подтверждение прав владения и земля правильно поставлена на кадастровый учет. Подписывается предварительный договор, когда собственник настаивает на выплате аванса.

Если продавец отказывается подписывать расписки и предварительные договор, деньги нельзя отдавать. Передача денежных средств фиксируется договором задатка. Указываются паспортные реквизиты обеих сторон, фамилии, имена и отчества сторон, сумма задатка и дата передачи денежных средств.

Если сделка не состоится по вине продавца, то задаток возвращается в двойном размере покупателю. При покупке земельного участка нужно проверять, кому передаются денежные средства. Когда интересы собственника представляет доверенное лицо, следует тщательно изучить текст доверенности. Доверенность должна быть нотариально удостоверена и не просрочена. Для полной уверенности можно обратиться в нотариальную контору, где проверить, не отозвана ли доверенность. Если с доверенностью все в порядке, нужно тщательно проверять другие документы.

На участке должно быть разрешено индивидуально-жилищное строительство (ИЖС)

Строить можно на землях под ИЖС и СНТ (садовое некоммерческое товарищество). Когда земля имеет другое предназначение, строить на ней нельзя. Если нарушить закон, то можно получить массу неприятностей. Администрация может признать жилой дом самовольной постройкой и заставить его снести.

При покупке земельного участка нужно заказать кадастровую выписку

Стоимость получения бумажной выписки составляет 400 руб., а электронной – 150 руб. Заказывается выписка в кадастровой палате или центре государственных услуг «Мои документы» (МФЦ). Также можно заказать документ онлайн на сайте Росреестра.

5 сведений, которые указываются в выписке:

  • адрес участка;
  • площадь;
  • кадастровая цена;
  • способы использования;
  • дата внесения данных в кадастр недвижимости.

Когда границы участка не установлены, сведения об этом указываются в выписке. Не имеет смысла совершать покупку земельного участка под ИЖС, если не установлены границы. В дальнейшем свои притязания на землю могут заявить соседи или администрация. Поэтому хозяину необходимо сначала установить границы, затем согласовать с соседями и получить межевой план. Только после этого можно подписывать соглашение купли-продажи. Заказывать выписку при покупке участка нужно непосредственно перед проведением сделки, тогда информация будет свежей.

Это интересно:  Малыш родился: оформляем первые документы для новорожденного ребенка

При покупке участка должно быть одобрение на сделку от супруга

Должны быть разрешение от супруга, если земля была куплена в период совместной жизни. В противном случае второй супруг может оспорить продажу, а покупателю такие проблемы не нужны. Разрешение на сделку оформляется в письменной форме и заверяется нотариально.

Собственник должен представить документы на участок

До июля 2016 года выдавались свидетельства о праве владения, а после этой даты вместо них делается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Заказать выписку из ЕГРН желательно непосредственно перед сделкой. Также нужно ознакомиться с основанием приобретения имущества. Им является соглашение купли-продажи, дарения, завещание.

При покупке участка нужно составить договор купли-продажи и акт приемки

Соглашение составляется в трех экземплярах. По одному экземпляру для каждой стороны и один – для Росреестра. Нотариально заверять соглашение не обязательно. Но по своему усмотрению сторону могут это сделать. Закон устанавливает два основания для нотариального заверения:

  1. Сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего.
  2. Продается доля в праве общей собственности на имущество.

Без указания на цену и предмет соглашение будет недействительным, поэтому нужно уточнить:

  • площадь, адрес земельного надела, кадастровый номер;
  • реквизиты документов, которые подтверждают право собственности на землю, дата и номер регистрации права владения в ЕГРН;
  • цена сделки.

Важно! Необходимо четко установить цену земельного надела и порядок расчетов. Надежным способом расчетов является передача денежных средств через банковскую ячейку. Продавцу доступ к ячейке открывается после регистрации права владения.

Какие еще документы нужны при покупке, определяется содержанием договора. Если условиями устанавливается, что договор одновременно является актом приемки, то отдельно акт составлять не нужно. Когда такого условия нет, отдельно подписывается акт приемки. Обязательно договор и акт должны быть подписаны обеими сторонами. Это порядок, как правильно купить земельный участок, используемый под ИЖС у собственника, не должен нарушаться. В противном случае документы будут являться недействительными.

Договор купли-продажи включает шесть условий

Грамотно составленный договор – основа безопасной сделки. Есть шесть пунктов, которые желательно включить в договор:

  1. Имя, отчество и фамилия, адреса регистрации покупателя и продавца.
  2. Данные, позволяющие идентифицировать участок под строительство: кадастровый номер, адрес, площадь. Ссылка на документы, подтверждающие права собственности продавца.
  3. Точная цена и порядок проведения расчетов.
  4. Обязанность продавца – передать, а покупателя – принять участок и произвести оплату.
  5. Информация о том, имеются ли отграничения по имуществу или нет.
  6. Дата передачи имущества.

Документы подаются для регистрации в Росреестр

Для регистрации права собственности на участок, предназначенный для индивидуального строительства, нужно оплатить пошлину и обратиться к специалистам Росреестра. Размер пошлины составляет 350 руб.

8 документов для регистрации права владения:

  • заявление;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • нотариальное одобрение супруга на сделку, если участок был приобретен продавцом в браке;
  • нотариальная доверенность, если документы подает представитель;
  • одобрение опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего;
  • 3 экземпляра договора купли-продажи;
  • акт приемки;
  • паспорта сторон.

Есть три способа передачи документов

Заявление можно передать лично в подразделение Росреестра или обратиться в центр государственных услуг «Мои документы» (МФЦ). Отправить письмо с объявленной при пересылке ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. Отправить заявление сейчас можно, не выходя из дома. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра. Через семь дней будет выдана выписка из ЕГРН. При обращении через МФЦ срок удлиняется и составляет девять дней. По желанию заявителя выписка отправляется в электронной форме.

Мало выбрать хороший участок под ИЖС и договориться о цене с продавцом. Нужно тщательно проверить все документы для покупки земельного надела. Удостовериться, что продавец действительно является собственником, а участок поставлен на кадастровый учет. После этого остается грамотно составить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности.

Какие документы нужны при покупке земельного участка под ижс?

Добрый день. Накопилось много вопросов: какие документы нужны при покупке земельного участка под ижс? Должны мы идти в нотариальную контору или сразу в регистрационную палату?Когда следует передать деньги? Каким образом происходит проверка документов продавца? Давно хотела приобрести дачу, чтобы не далеко от города, был свой небольшой огородик. Увы, не могли найти, по разным причинам.Не попадался тот идеальный вариант, то времени не было на оформление. Нам говорили , что много нужно бумаг подавать и времени много занимает. Недавно муж нашел отличный вариант , но не знаем как происходит оформление? Покупаем землю под ижс.

Добрый день, Татьяна. Перед заключением сделки, всегда стоит провести юридический анализ документов. Это может сделать адвокат.

Перед заключением сделки Вы должны убедится в том, что продавец является собственником покупаемого Вами земельного участка. Он должен предоставить Вам следующие документы для ознакомления: кадастровый паспорт земельного участка, свидетельство о праве собственности на земельный участок, правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.), выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности продавца. Желательно, чтобы выписка была получена непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.

Далее стороны должны составить договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме (Ст. 550 ГК РФ). Следовательно, нотариальное заверение не требуется.

Существенными условиями такого договора является предмет (земельный участок, его кадастровый номер, адрес), цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).

Деньги передаются в оговоренный сторонами момент, переводами, наличными под расписку, через банковскую ячейку.

Для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю необходимо обратится в территориальный отдел Росреестра с полным пакетом документов:

  • 1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);
  • 2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;
  • 3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;
  • 4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);
  • 5) свидетельство о праве собственности на участок;
  • 6) кадастровый паспорт на земельный участок;
  • 7) правоустанавливающие документы продавца (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
  • 8) акт приема-передачи (ст. ст. 16, 17 Закона N 122-ФЗ).
  • 9) квитанция об уплате госпошлины в размере 350 руб. (ижс) (пп.24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Это интересно:  Ипотека по двум документам в ВТБ 24: какие условия предлагает программа «Победа над формальностями» и какие 2 удостоверения личности нужны?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

При покупке участка под строительство помимо общеизвестных проверок нужно обращать внимание на три важных нюанса: различие между арендой и собственностью, правовой статус участка и наличие «красных линий». Подробно об этом рассказывает руководитель юридического отдела ФРК «Этажи» на территории города Волгограда и Волгоградской области Иван Половко.

Собственность и аренда

В первую очередь вы как покупатель должны разбираться в понятиях «собственность» и «аренда». Если Вам предлагают купить землю, которой текущий собственник владеет на праве аренды, не обманывайте себя и называйте вещи своими именами. Вам предлагают приобрести право аренды земельного участка, а следовательно, вопрос, связанный с правом собственности на такой участок, будете решать Вы совместно с государственными и муниципальными органами. Здесь есть два негативных момента:

  • право аренды рано или поздно завершится, и Вы потеряете землю со всем, что уже успели на ней построить;
  • далеко не все земельные участки можно оформить в собственность.

Совет: не обращайте внимание на участки, которые принадлежат другому человеку на праве аренды. Если все-таки Вам очень понравился арендованный участок, сходите на прием к специалисту комитета по землепользованию районной администрации и задайте три вопроса:

  1. На каких условиях выдается право аренды на земельный участок и есть ли какие-либо ограничения?
  2. Можно ли будет оформить земельный участок в собственность и что для этого нужно?
  3. И если можно, то какой срок будет отведен для выполнения условий для приобретения земельного участка в собственность?

Если решили купить право аренды на земельный участок, совместно с текущим владельцем обязательно отвезите уведомление о переуступке прав аренды в приемную районной администрации, даже если сам сотрудник комитета говорит, что в этом нет необходимости. В итоге у Вас на руках должно быть уведомление, на котором будет стоять штамп о том, что районная администрация это уведомление приняла.

Правовой статус земельного участка

Второй, и не менее важный момент, – это правовой статус земельного участка. Под словами «правовой статус» я имею в виду то, каким образом установлены границы земельного участка. Варианта опять же два: либо они установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ, либо не установлены.

Получить информацию о правовом статусе земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (выписка ЕГРН). Интересующая Вас информация содержится в графе «Особые отметки». Не поверите, но в этой графе так и написано: «Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ». В этом случае можно выдыхать. Если же отметки имеют иное содержание, стоит вчитываться и разбираться.

Возможным негативным последствием является то, что Вы купите участок, границы которого не будет соответствовать данным ЕГРН, и, по-простому говоря, он окажется меньше того, за который Вы заплатили.

Красные линии

И третья особенность, которую я назову «красные линии», на мой взгляд, самая неприятная и незаметная в покупках земельных участков. На самом деле все довольно-таки просто. Любой наш город исчерчен «красными линиями», и, как бы забавно ни звучало это словосочетание, эти линии могут сыграть с Вами очень неприятную шутку. «Красная линия», если говорить человеческим языком, это, например, линия электропередач, или центральный водопровод, или охранная зона аэропорта, или территория, в рамках которой установлен особый режим использования земель. Как я уже говорил, это очень неприятная особенность, и неприятная она потому, что Вы абсолютно без проблем можете купить землю, по которой проходит одна, две, три «красные линии» и больше. Вы будете его полноправным собственником, однако построить замок свой мечты на своем участке Вы не сможете, так как нарушите режим использования этого земельного участка. Правда, сможете поставить будку для собаки, которая будет охранять голую землю.

Как обезопасить себя? Ну, во-первых, при покупке задайте продавцу вопрос: «Отмежеван ли земельный участок?» Если межевание земельного участка, а точнее установка границ земельного участка на местности, производилось, то всю информацию об этом земельном участке, в том числе о «красных линиях», Вы сможете увидеть в межевом деле. Если же межевания не было, Вы можете заказать в администрации градостроительный план земельного участка или территории, который будет изготавливаться 30 дней, но в итоге вы будете знать на 100 %, что, как и почему можно строить на этой земле.

Резюмируя, можно сказать следующее. Если планируете приобретение недвижимости, обратитесь к профессионалам, которые помогут Вам и подобрать Вашу мечту, и проверить ее на юридическую чистоту, и даже приобрести ее в собственность.

Статья написана по материалам сайтов: prosobstvennost.ru, vinogradovka.ru, kvadmetry.ru, advokatura.pro, www.domofond.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector