+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Если границы земельного участка не установлены

В одном из прошлых номеров «ЭЖ» писала о том, какие проблемы могут возникнуть у собственника земельного участка с неустановленными границами (читайте в материале «Границы земельного участка не установлены. Какие риски это может повлечь и как их избежать?», «ЭЖ», 2017, № 06). В этом номере мы продолжим рассматривать проблему и расскажем о причинах появления таких объектов, а также о перспективах разрешения сложившейся ситуации.

Земельный участок может не иметь установленных границ по разным причинам. В некоторых случаях речь идет об участках, вовсе не учтенных в государственном кадастре недвижимости, а иногда — об учтенных ранее.

Если участок не прошел кадастровый учет

Законодательство выделяет несколько категорий земельных участков, и в настоящей статье будут рассмотрены две из них: неучтенные и ранее учтенные. К неучтенным земельным участкам относятся те, которые не состоят на государственном кадастровом учете в установленном законом порядке. Такие земельные участки не имеют кадастрового (условного) номера, не поставлены на учет в государственном кадастре недвижимости, соответственно, ЕГРН не содержит каких-либо сведений о них.

Ситуация, когда земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, могла сложиться в результате изменений в законодательстве, в том числе в связи с принятием Земельного кодекса РФ, федеральных законов от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — старый Закон о кадастре) и от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — старый Закон о госрегистрации). Причины для этого могли быть как необъективные — информация о государственном учете земельного участка по каким-либо причинам утрачена, так и объективные — земельный участок никогда не был объектом земельных отношений ни до, ни после принятия старого Закона о кадастре.

В силу прямого указания п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков в силу положений ст. 70 ЗК РФ осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон о госрегистрации недвижимости (до 1 января 2017 г. — старым Законом о кадастре).

В соответствии с ч. 7 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости государственный кадастровый учет земельного участка — это внесение в ЕГРН сведений о нем, которые подтверждают существование участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

Таким образом, государственный кадастровый учет земельного участка является обязательным для того, чтобы участок стал самостоятельным объектом земельных отношений. Без проведения кадастрового учета оборот земельного участка не предусмотрен, законное подтверждение прав и закрепление сведений о нем затруднительны. Также представляется сомнительной и законная защита прав на такой земельный участок.

Соответственно, в данном случае не будет иметь правового значения установлены ли границы для такого земельного участка или нет, поскольку без постановки на государственный кадастровый учет оборот земельного участка невозможен.

В качестве примера можно привести Определение Московского городского суда от 15.03.2016 № 4г-2095/2016. В этом деле суд установил, что земельный участок, право на который хотели оформить истцы, был предоставлен одному из них совхозом во временное пользование. Истец не обращался в исполком с заявлением о предоставлении участка в собственность, когда такое право можно было реализовать, следовательно, по состоянию на 1998 г. он утратил право пользования участком вследствие истечения срока временного пользования и отсутствия документов, подтверждающих его продление.

При этом суд отметил, что земельный участок предоставлен истцу приказом совхоза под огород, никаких других правоустанавливающих документов на участок истцом не представлялось. В записи в похозяйственной книге указано на обладание истцом земельным участком в течение десяти лет после его предоставления в 1988 г. В райкомземе право на участок не регистрировалось, свидетельство о праве собственности на указанный участок не выдавалось, земельный участок не учтен в ГКН. Таким образом, по мнению суда, основания для удовлетворения иска об установлении границ земельного участка и признании права собственности на него отсутствуют.

При этом интересной представляется позиция, выраженная в Определении ВС РФ от 06.12.2005 № 4-В05-42. В частности, Верховный суд РФ признал необоснованным вывод суда нижестоящей инстанции о том, что земельный участок не относится к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости и предметом какой-либо сделки, если границы его не описаны и не удостоверены в установленном порядке, признав его противоречащим ст. 130 ГК РФ и ст. 1 старого Закона о госрегистрации.

Согласно п. 4 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу старого Закона о кадастре, признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии со старым Законом о госрегистрации, также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Сведения об участке есть в ГКН, но его границы не установлены

К другой категории земельных участков с неустановленными границами — ранее учтенных — можно отнести земельные участки, которые подлежали кадастровому учету, однако границы таких земельных участков на местности не устанавливались или устанавливались таким образом, который не позволяет определить их местоположение с достаточной точностью.

отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка;

когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;

когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки).

Например, на практике местоположением земельного участка с неустановленными границами может являться определенный кадастровый квартал или же населенный пункт, состоящий из нескольких кадастровых кварталов.

При этом отсутствие сведений о границах такого участка не позволяет осуществлять в отношении него определенные виды кадастровой деятельности. Такие земельные участки обладают ограниченными свойствами и не могут быть использованы наравне с теми земельными участками, в отношении которых границы определены.

Об отсутствии сведений о границах земельного участка делается соответствующая отметка. В частности, согласно п. 39 Приложения № 7 приказа Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378 «Об утверждении отдельных форм выписок из ЕГРН, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения ЕГРН » при оформлении выписки об основных характеристиках в целях подтверждения внесения в ЕГРН сведений о земельном участке как о ранее учтенном в случае отсутствия сведений о координатах характерных точек границы такого земельного участка, а также в случае, если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ таких земельных участков определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, указываются слова «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Какой путь решения проблемы выбрал законодатель?

В настоящее время большое количество земельных участков на территории РФ, сведения о которых содержатся в ЕГРН, а раньше содержались в ГКН, не имеют точного описания границ. Зачастую это границы, которые описаны словесно, схематически, без координат или с координатами в несуществующей системе координат или с низкой точностью. Как правило, причиной возникновения такой ситуации является то обстоятельство, что ранее законодательство не предусматривало обязательного и единообразного оформления описания границ земельных участков.

Отсутствие необходимой и достоверной информации существенно затрудняет гражданский оборот недвижимости. Поскольку возможность в полной мере распоряжаться участками без точных границ затруднена и не всегда возможна, правообладатели обеспечивают уточнение границ за свой счет по мере необходимости (например, при отчуждении, залоге и т.п.).

В законопроекте закреплялось понятие «комплексные кадастровые работы». Результатом проведения таких работ должна была стать карта-план территории, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории проведения комплексных кадастровых работ (элемента планировочной структуры населенного пункта).

Более того, по проекту предполагалось, что с 1 января 2018 г. будет запрещено любое распоряжение (согласование распоряжения) земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости будут отсутствовать сведения о местоположении границ, установленных в соответствии с законодательством РФ.

Проект в Госдуму Правительство РФ так и не внесло. Такое решение могло быть обусловлено многими причинами: небольшим переходным сроком для оформления земельных участков, низким информированием собственников земельных участков о предстоящих изменениях, отсутствием необходимых условий и ресурсов для реализации мероприятий по массовому государственному кадастровому учету.

Какое решение проблемы с участками, не имеющими установленных границ, предложил новый Закон о госрегистрации недвижимости?

Иными словами, на практике это означает, что при совершении сделок с участками, не имеющими установленных границ, его собственник все равно будет вынужден провести межевание и установить границы — в противном случае за покупателем право собственности на землю не зарегистрируют.

Отметим, что в старом Законе о госрегистрации также была норма, направленная на ограничение оборота участков с неустановленными границами.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если в ГКН в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в п. 1 ст. 19 настоящего Федерального закона.

Абзац 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации

При этом в соответствии с п. 1 ст. 19 старого Закона о госрегистрации к случаям — исключениям из общего правила относились следующие:

право на земельный участок ранее зарегистрировано в установленном старым Законом о госрегистрации порядке;

земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю;

права возникли в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, образован путем перераспределения такого земельного участка и земельного участка, находящегося в собственности гражданина;

иные установленные законом случаи.

Как видим, перечень исключений достаточно широк, поэтому на практике сделки в отношении участков с неустановленными границами были весьма распространены.

Как будет формироваться практика по применению новых норм, будет видно со временем. В любом случае обладателям земельных участков с неустановленными границами следует иметь в виду, что отсутствие сведений о границах земельного участка с большой вероятностью повлечет отказ в государственной регистрации прав на такой участок при попытке его отчуждения, в целом затруднит распоряжение земельным участком или создаст ситуацию, за разрешением которой придется обращаться в суд. С учетом наметившейся тенденции собственникам земельных участков с неустановленными границами целесообразно как можно оперативнее задуматься об их установлении.

Это интересно:  Образец верного написания жалобы в прокуратуру

Отсутствие в ЕГРН (ранее — в ГКН) сведений о границах земельных участков не препятствует собственникам таких участков предъявлять негаторные иски в защиту своих прав. Эта правовая позиция сформулирована в Определении ВС РФ от 20.10.2015 № 14-КГ15-7, в котором Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указала, что исходя из ч. 9 ст. 38, ч. 1 ст. 45 старого Закона о кадастре земельные участки, кадастровый учет которых был проведен до вступления в силу указанного закона, и земельные участки, в отношении которых кадастровый учет не проводился, но право собственности зарегистрировано, считаются учтенными, а их границы — определенными в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент образования этих участков. И тот факт, что границы земельных участков не установлены в соответствии с действующим законодательством, не препятствует, по мнению ВС РФ, собственникам защитить свои права, предъявив иск об устранении препятствий в пользовании земельными участками.

В этом деле суд отклонил доводы Росреестра, отказавшего заявителю в регистрации права собственности на земельный участок, об отсутствии сведений о координатах характерных точек границ этого участка. Суд обратил внимание, что отметка в кадастровой выписке от 2015 г. о неустановлении границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства (при наличии описания местоположения границ земельного участка) свидетельствовала лишь о том, что сведения о границах учтены в новой системе координат, притом что в кадастровом плане от 2005 г. сведения о координатах характерных точек границ этого земельного участка содержались. Таким образом, суд признал правомерным описание границ, которое существовало до введения старого Закона о кадастре. Довод Росреестра о возможности в данном случае отказать в госрегистрации в силу абз. 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации суд отклонил.

В этом споре Росреестр отказался регистрировать право собственности заявителя на приобретенный им земельный участок, указав на отсутствие сведений о координатах характерных точек границ земельного участка. Получив в порядке межведомственного взаимодействия кадастровый паспорт земельного участка, Росреестр узнал, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Заявитель в свою очередь представил кадастровую выписку в качестве доказательства согласования границ земельного участка. Разрешая спор, суд указал, что кадастровая выписка является таким же источником о сведениях ГКН, как и кадастровый паспорт. Вместе с тем регистратор кадастровую выписку при наличии сомнений в предоставленных сведениях не запрашивал, а сведения, содержащиеся в кадастровой выписке, оставил без внимания. Решение Росреестра признали незаконным.

Содержание

Неустановленные границы земельного участка: что делать, и что означает данная формулировка?

Установленные границы земельного участка должен знать каждый владелец недвижимости, чтобы отслеживать актуальность соблюдения своих собственнических прав. Обычно границы участка прописываются в межевом плане и кадастровом паспорте, но бывают ситуации, при которых такие ограничители территорий не установлены. Как уточнить границы земельного участка? Читайте здесь.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

При отсутствии установленных границ участка могут возникнуть проблемы с продажей земли, а также с судебными разбирательствами касательно прав собственности. Причины неустановленных границ могут быть разные, но чаще всего это случается из-за отсутствия межевого плана утвержденного образца.

Почему еще в некоторых случаях границы земельного участка могут быть не установлены, и как с этим бороться?

Что значит «граница земельного участка не установлена»?

При постановлении земельного участка на кадастровый учет, собственнику необходимо предъявить целый ряд документов. В числе таких бумаг должен быть и акт согласования границ участка с иными землепользователями (то есть с соседями по садовому товариществу).

Обычно такой акт составляется и подписывается во время межевых замеров, но бывают случаи, когда данную бумагу теряют из виду.

В результате, границы на конкретный участок могут быть не установлены. В связи с этим могут возникнуть споры с другими соседями. При неустановленных границах земельного участка, соседи могут пользоваться землей, нарушая права собственности владельца недвижимости.

Споры могут возникнуть с третьими лицами, которые способны воспользоваться тем, что границы не установлены, и начать работы на определенном участке недвижимости. Любая из этих ситуаций становится для собственника стимулом для обращения в суд.

Согласно п.9 ст.38 ФЗ 221 от 24.07.2007 года, границы земельного участка должны регулироваться в соответствии со сведениями в правоустанавливающих документах, подтверждающих права собственности на землю.

Именно поэтому, обнаружив в кадастровом паспорте отметку об неустановленных границах недвижимости, человеку следует немедленно обратиться к специалистам по вопросу согласия межевания.

В каком случае может возникнуть проблема и пути ее разрешения

Чаще всего подобная проблема возникает из-за элементарной невнимательности. Прежние владельцы земли не проводили ее межевание, поставив участок на кадастровый учет без соответствующего подробного плана. В результате, возникают споры касательно границ участков между соседями и собственниками.

Выход из ситуации может быть один: провести межевание территории. Каков же план действий собственника в данном случае?

  1. Обратиться к специалистам, которые проведут межевание.
  2. Взять письменное согласие с владельцев соседних участков в том, что они подтверждают устанавливаемые границы земельного участка.
  3. Отправить документы в органы государственного реестра вместе со старым кадастровым паспортом и правами на землю.
  4. Получить новый кадастровый паспорт с внесенными в него изменениями.

Без письменного согласия соседей, подтверждающих границы участка, межевой план не будет действительным. Обычно сам процесс не отнимает много времени, и не вызывает дополнительных проблем. Сложности в ходе данного процесса могут возникнуть лишь в том случае, если соседи не согласятся с установленными границами и захотят их оспаривать.

В таком случае, нужно обращаться со всеми правоустанавливающими документами в суд. Там в процессе разбирательств будут установлены границы всех территорий, а соответствующие сведения напрямую повлияют на изменения в кадастровом паспорте.

После получения межевого плана (обязательно установленного образца с проставленной датой проведения процедуры), человек может обратиться в службу кадастрового учета. Так, предъявив все документы на землю и заплатив пошлину за работу по внесению изменений в кадастровый паспорт, собственник получит новый документ.

Его нужно тщательно проверить, дабы исключить наличие ошибок и неточностей в характеристике земли. Кадастровый паспорт — главный документ на землю, с помощью которого можно проводить любые операции с недвижимостью.

Для межевания земель лучше сразу обращаться к профессионалу, поскольку составленный в результате работ план, должен быть юридически точным. Межевание земель проводится в соответствии с ФЗ №78 «О землеустройстве», и должно полностью соответствовать существующим юридическим требованиям. Как провести межевание земельного участка без согласования с соседями? Узнайте тут.

Сколько стоит сделать межевание земельного участка — читайте, перейдя по ссылке.

Соответствие требованиям земельного законодательства» или суть формулировки

Обычно в кадастровом паспорте содержится именно такая формулировка, подчеркивающая, что граница участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Подобная формулировка означает, что межевание участка не проводилось (ведь в соответствии с приказом Министерства юстиции №32 от 18.02.2008 года, в графе 17 кадастрового паспорта проставляется такая формулировка, если сведений о границах нет в государственном реестре учета).

Если межевой план имеется на руках, и в нем установлены четкие границы участка, значит имеет место быть кадастровая ошибка. Иногда работники кадастрового реестра путают данные и вносят сведения, не соответствующие действительности.

Согласно ФЗ №221 от 24.07.2007 года, кадастровая ошибка подлежит исправлению в кротчайшие сроки при предъявлении соответствующих документов (например, межевого плана с установленными границами).

Сложности могут возникнуть в том случае, если межевой план составлен неправильно (если он не соответствует установленному образцу). В таком случае, в органе кадастрового учета имеют право отказать в изменении сведений касательно данного участка. Собственнику стоит внимательно проверить межевой план при его получении, чтобы не столкнуться с такими проблемами.

Приобретать недвижимость с неустановленными границами всегда опасно, ведь могут возникнуть споры касательно размеров участка. Всегда делайте проверку границ земельного участка.

Именно поэтому, обнаружив в кадастровом паспорте соответствующую запись о неустановленных границах участка, необходимо сразу обратиться в службу кадастрового учета для проведения операций по межеванию земель.

Что делать, если граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства?

Не установленные рамки земельного участка (ЗУ) могут стать препятствием для его владельца, с вытекающими юридическими последствиями. В статье показано, как их избежать своевременно предпринятыми действиями.

Что означает формулировка «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства»

Когда вы ставите землю на кадастровый учет нужно подать ряд документации, среди которой должен быть акт согласования границ участка, который подписывается при межевании в вашем присутствии. Но иногда этот документ забывается, либо нарочно не фиксируется (а вы не располагаете знаниями об обязательном получении этого документа) – в таком случае вы и получаете «Граница земельного участка не установлена в соответствии с законом», потому что в Росреестре нет ваших установленных границ.

Проще говоря, эта формулировка встречается в случае, если ваша земля не прошла межевания (может она и проходила его, но акта согласования границ участка подтверждающего это нет. В случае, если есть, но и запись есть – читайте пункт «Что делать, если запись есть, но межевание точно проводилось и акт на руках?» данной статьи). Соответственно, в Росреестр не передавались сведения о ЗУ. Это означает, что сведения о наделе отсутствуют, и любая сделка оформляться не может.

Это интересно:  Как вернуть долг без расписки с физического лица? Порядок обращения в полицию и суд

Проверьте, нет ли у вас этой записи в вашем кад.паспорте! Она находится в пункте 16. Вот как выглядит:

Самое печальное то, что отсутствие границ вашего ЗУ могут воспользоваться злоумышленники, вплоть до ваших соседей и увеличить площадь своей земли за счет вашей. Ведь ваши то рамки земли не установлены, не так ведь?

Какие требования предъявляются к установке чтобы этой записи не было?

Надлежащее оформление производится кад. инженером, в результате чего в Росреестр вносят:

Составленные документы передаются заказчику на бумажном носителе, с приложением актов:

Скачайте эти документы для ознакомления:

Если хотя бы один из вышеперечисленных пунктов к вам не относится – это значит, что ваши рамки ЗУ установлены неверно, были нарушены правила (и, как следствие, закон) и в записях ГКН вы увидите ту самую запись, о которой идет речь в статье.

Что делать, если эта запись относится к вам?

Тут выхода два: либо вы проводите процедуру межевания, либо можно начать судебное разбирательство со старыми компаниями, если вы когда-то межевали землю. Если не межевали или не хотите долгих судебных тяжб – продолжайте чтение.

Требуется обратиться в геодезическую компанию, выполняющую соответствующие услуги на основании наличия специальной лицензии.

Право на оформление заявки имеют только правоспособные лица:

  • собственник ЗУ;
  • иной титульный владелец;
  • совладельцы одного надела;
  • представитель, действующий в интересах собственника.

При составлении заявки на межевание, с установлением межевых линий, разделяющих ЗУ, требуется:

  1. Обязательно предъявить гражданские паспорта правообладателей ЗУ и правоустанавливающий документ.
  2. Представителям требуется предоставить нотариально удостоверенную доверенность от владельца.
  3. В заявке указать причины межевания.
  4. Уплатить соразмерную сумму, соответствующую стоимости услуг.

В соответствующий день следует встретиться с исполнителем услуг на собственной земле. Этот день назначается заранее и согласовывается сторонами. Геодезисты делают замеры высокоточным спутниковым оборудованием и передают сведения по замерам кадастровому инженеру.

При проведении межевания нужно оповестить соседей в виде извещения.

На основании геодезических работ:

  1. В местах поворотных точек устанавливаются постоянные или временные межевые знаки.
  2. Кадастровый инженер делает отчёт и передаёт сведения заказчику и в ГКН.

Завершающие действия зависят делятся на три группы, описанные далее.

Если все хорошо и вы можете поставить ЗУ на учёт

Сведения в Росреестр передаются согласно установленным нормативам. Заказчик получает межевое дело, в котором обязательно должен содержаться акт о согласовании межевых границ с соседями. В этом случае акт подписывается по просьбе собственника или кад. инженера.

После постановки ЗУ на кадастровый учет можно:

В любом случае, еще раз прочитайте пункт данной статьи «Какие требования предъявляются к установке чтобы этой записи не было?» – там обозначены все моменты, с которыми вы должны закончить процедуру установки краев земли.

При отказе соседей от подписания акта

В этом случае потребуется переслать заказное письмо с уведомлением о том, что требуется подписать акт о согласовании границ.

При спорах с соседями

Если реакция на подписание оказалась негативной или при заведомо возникшем споре о территории наделов, требуется подавать исковое заявление в суд по месту расположения ЗУ. В этом случае кадастровый инженер может выступить со стороны истца в качестве эксперта по вопросу.

Что делать, если запись есть, но межевание точно проводилось и акт на руках?

Иногда такое случается даже при наличии акта согласования у вас на руках. Скорее всего где-то произошла «канцелярская» ошибка. Не стоит пугаться. Обращаемся в орган кадастрового учета, показываем документацию и прочим исправить ошибку.

Реже, но, к сожалению, тоже случаются ситуации, в которых межевание было проведено полностью в соответствии с требованиям земельного законодательства, а вот в самый последний момент, когда происходило оформление межевого плана – были допущены какие-либо ошибки. Тут мы обращаемся к пункту данной статьи, где написано как провести установку границ земли, потому что это единственный выход из сложившейся ситуации. Такую ошибку никак не исправить, только заново межевать землю. Ну либо обращаться в суд. По опыту вам скажем – лучше еще раз определите границы.

Заключение

Установление межевых линий, как показывает практика – верное средство избежать споров с соседями или получить штрафные санкции, если по ошибке используется прилегающая к ЗУ территория.

Еще больше полезных материалов на эту тему смотрите в нашем разделе.

Как понимать пункт 16 «Особые отметки: Граница земельного участка не установлена»?

Здравствуйте, ситуация такая, наш дом находится на участке со статусом «ранее учтенный» со всеми координатами и углами, планом участка, отображается на публичной кадастровой карте. Но в пунке 16 особые отметки есть запись » Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Необходимо ли повторное межевание или это просто техническая ошибка?

Ответы юристов (4)

Ваша ситуация весьма распространённая и связана с идиотизмом функционирования системы государственного кадастрового учёта, то есть если документы о границах участка составлены до вступления в силу закона о госкадастре, то как правило, даже при наличии в этих документах сведений о координатах границ, всё равно указывается — «границы не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».

При этом земельное законодательство вообще не устанавливает требований к границам участка, и даже не содержит определения о том, что такое «граница участка».

Требования к порядку установления границ содержатся в самом законе о госкадастре и в методических рекомендациях для кадастровых инженеров.

Если Вам так важно, то Вы конечно можете обратиться в кадастровую службу с заявлением об уточнении сведений о земельном участке, но прежде Вам всё же придётся обратиться за услугой к кадастровому инженеру (естественно за плату), который произведёт кадастровые работы в соответствии со статьями 38,39,40 закона о госкадастре, составит необходимые документы (межевое дело), в том числе опираясь на ранее составленные землеустроительные документы.

Однако, запись которая Вас смущает, не влияет, по большому счёту, на Ваши права как владельца земельного участка, и, пока закон не требует от Вас каких-либо действий по уточнению сведений об объекте кадастрового учёта (земельного участка). Хотя и поговаривают о том, что законодатель (Госдума) может внести изменения в закон, которые обяжут всех владельцев недвижимости произвести такие уточнения, но пока такого закона нет.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. Во избежании дополнительных затрат на межевание обратитесь в Росреестр за разъяснением.

Но в пунке 16 особые отметки есть запись » Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Антон

Если Росреестр подтвердит необходимость уточнения координат по декларативным границам необходимо будет сделать межевание. Внесение сведений в ГКН носит заявительный характер, то есть обязанность уточнения границ возложена на собственника ЗУ. Для внесения в ГКН сведений о местоположении границ ЗУ Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру с целью подготовки межевого плана и представить его в филиал Федеральной кадастровой палаты.

Ранее учтенным, согласно нормам закона, называют земельный участок, учет которого был произведен до введения в действие нового закона, или права владения (собственности, пользования, право застройки, аренды) на который возникли и были зарегистрированы до 1 марта 2008 года,
но кадастровый учет при этом осуществлен не был.

В ГКН отсутствую сведения о границах. Для внесения таких данных придется провести кадастровые работы с участком.

Согласно п.9 ст.38 ФЗ 221 от 24.07.2007 года, границы земельного участка должны регулироваться в соответствии со сведениями в правоустанавливающих документах, подтверждающих права собственности на землю.

Уточнение клиента

Проблема в том что границы участка есть.

11 Ноября 2016, 19:26

Коллеги уже отметили про бардак с кадастровым учетом объектов недвижимости. При том, что Росреестр открыто говорит: «Мы наведем порядок, но за Ваш счет». Мое мнение, что проведение дополнительных землеустроительных работ необходимо когда это НЕПОСРЕДСТВЕННО затрагивает интересы правообладателя объекта недвижимости: купля продажа, дарение, наследование, исковые претензии и т.п.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Границы земельного участка не установлены. Особенности законодательства

Экономика и жизнь, №11/2017

В одном из прошлых номеров «ЭЖ» писала о том, какие проблемы могут возникнуть у собственника земельного участка с неустановленными границами (читайте в материале «Границы земельного участка не установлены. Какие риски это может повлечь и как их избежать?», «ЭЖ», 2017, No 06). В этом номере мы продолжим рассматривать проб­лему и расскажем о приУбрать ссылкучинах появления таких объектов, а также о перспективах разрешения сложившейся ситуации.

Риски возникающие в случае отсутствия установленных границ земельного участка

Земельный участок может не иметь установленных границ по разным причинам. В неко­торых случаях речь идет об участках, вовсе не учтенных в государственном кадастре недвижимости, а иногда — об учтенных ранее.

Если участок не прошел кадастровый учет Законодательство выделяет несколько категорий земельных участков, и в настоящей статье будут рассмотрены две из них: неучтенные и ранее учтенные. К неучтенным земельным участкам относятся те, которые не состоят на государственном кадастровом учете в установленном законом порядке. Такие земельные участки не имеют кадастрового (условного) номера, не поставлены на учет в государственном кадастре недвижимости, соответственно, ЕГРН не содержит каких-либо сведений о них.

Ситуация, когда земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, могла сложиться в результате изменений в законодательстве, в том числе в связи с принятием Земельного кодекса РФ, федеральных законов от 24.07.2007 No 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — старый Закон о кадастре) и от 21.07.97 No 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — старый Закон о госрегистрации). Причины для этого могли быть как необъективные — информация о государственном учете земельного участка по каким-либо причинам утрачена, так и объективные — земельный участок никогда не был объектом земельных отношений ни до, ни после принятия старого Закона о кадастре.

В силу прямого указания п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков в силу положений ст. 70 ЗК РФ осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» , далее — Закон о госрегистрации недвижимости (до 1 января 2017 г. — старым Законом о кадастре).

В соответствии с ч. 7 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости государственный кадастровый учет земельного участка — это внесение в ЕГРН сведений о нем, которые подтверждают существование участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

Таким образом, государственный кадастровый учет земельного участка является обязательным для того, чтобы участок стал самостоятельным объектом земельных отношений. Без проведения кадастрового учета оборот земельного участка не предусмотрен, законное подтверждение прав и закрепление сведений о нем затруднительны. Также представляется сомнительной и законная защита прав на такой земельный участок. Соответственно, в данном случае не будет иметь правового значения, установлены ли границы для такого земельного участка или нет, поскольку без постановки на государственный кадастровый учет оборот земельного участка невозможен.

Это интересно:  Как пристегивать ребенка в машине

В качестве примера можно привести Определение Мос­ковского городского суда от 15.03.2016 No 4г-2095/2016 . В этом деле суд установил, что земельный участок, право на который хотели оформить истцы, был предоставлен одному из них совхозом во временное пользование. Истец не обращался в исполком с заявлением о предоставлении участка в собственность, когда такое право можно было реализовать, следовательно, по состоянию на 1998 г. он утратил право пользования участком вследствие истечения срока временного пользования и отсутствия документов, подтверждающих его продление.

При этом суд отметил, что земельный участок предоставлен истцу приказом совхоза под огород, никаких других правоустанавливающих документов на участок истцом не представлялось. В записи в похозяйственной книге указано на обладание истцом земельным участком в течение десяти лет после его предоставления в 1988 г. В райкомземе право на участок не регистрировалось, свидетельство о праве собственности на указанный учас­ток не выдавалось, земельный участок не учтен в ГКН. Таким образом, по мнению суда, основания для удовлетворения иска об установлении границ земельного участка и признании права собственности на него отсутствуют.

Сведения об участке есть в ГКН, но его границы не установлены

К другой категории земельных участков с неустановленными границами — ранее учтенных — можно отнести земельные участки, которые подлежали кадастровому учету, однако границы таких земельных участках на местности не устанавливались или устанавливались таким образом, который не позволяет определить их местоположение с достаточной точностью.

  • отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка;
  • когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точнос­ти определения координат для земель определенного целевого назначения;
  • когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки).

Например, на практике мес­тоположением земельного участка с неустановленными границами может являться определенный кадастровый квартал или же населенный пункт, состоящий из нескольких кадастровых кварталов.

При этом отсутствие сведений о границах такого участка не позволяет осуществлять в отношении него определенные виды кадастровой деятельнос­ти. Такие земельные участки обладают ограниченными свойствами и не могут быть использованы наравне с теми земельными участками, в отношении которых границы определены.

Об отсутствии сведений о границах земельного участка делается соответствующая отметка. В частности, согласно п. 39 Приложения No 7 приказа Минэкономразвития России от 20.06.2016 No 378 «Об утверждении отдельных форм выписок из ЕГРН, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения ЕГРН » при оформлении выписки об основных характеристиках в целях подтверждения внесения в ЕГРН сведений о земельном участке как о ранее учтенном в случае отсутствия сведений о координатах характерных точек границы такого земельного участка, а также в случае, если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ таких земельных участков определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, указываются слова «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного за- конодательства» .

Отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка

Отсутствие в ЕГРН (ранее — в ГКН) сведений о границах зе­мельных участков не препятству­ет собственникам таких участков предъявлять негаторные иски в защиту своих прав. Эта пра­вовая позиция сформулиро­вана в Определении ВС РФ от 20.10.2015 No 14-КГ15-7 , в кото­ром Судебная коллегия по граж­данским делам ВС РФ указа­ла, что исходя из ч. 9 ст. 38, ч. 1 ст. 45 старого Закона о кадастре земельные участки, кадастро­вый учет которых был проведен до вступления в силу указанно­го закона, и земельные участки, в отношении которых кадастро­вый учет не проводился, но пра­во собственности зарегистри­ровано, считаются учтенными, а их границы — определенными в соответствии с требования­ми законодательства, действо­вавшего на момент образова­ния этих участков. И тот факт, что границы земельных участков не установлены в соответствии с действующим законодатель­ством, не препятствует, по мне­ нию ВС РФ, собственникам за­щитить свои права, предъявив иск об устранении препятствий в пользовании земельными участками.

Какой путь решения проблемы выбрал законодатель?

В настоящее время большое количество земельных участков на территории РФ, сведения о которых содержатся в ЕГРН, а раньше содержались в ГКН, не имеют точного описания границ. Зачастую это границы, которые описаны словесно, схематически, без координат или с координатами в несуществую­щей системе координат или с низкой точностью. Как правило, причиной возникновения такой ситуации является то обстоятельство, что ранее законодательство не предусматривало обязательного и единообразного оформления описания границ земельных участков.

Отсутствие необходимой и достоверной информации существенно затрудняет гражданский оборот недвижимости. Поскольку возможность в полной мере распоряжаться участками без точных границ затруднена и не всегда возможна, правообладатели обеспечивают уточнение границ за свой счет по мере необходимости (например, при отчуждении, залоге и т.п.).

В законопроекте закреплялось понятие «комплексные кадастровые работы». Результатом проведения таких работ должна была стать карта-план территории, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории проведения комплексных кадастровых работ (элемента планировочной структуры населенного пунк­ та).

Более того, по проекту предполагалось, что с 1 января Экономика и жизнь 2018 г. будет запрещено любое распоряжение (согласование распоряжения) земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости будут отсутствовать сведения о мес­тоположении границ, установленных в соответствии с законодательством РФ. Проект в Госдуму Правительство РФ так и не внесло. Такое решение могло быть обусловлено многими причинами: небольшим переходным сроком для оформления земельных участков, низким информированием собственников земельных участков о предстоящих изменениях, отсутствием необходимых условий и ресурсов для реализации мероприятий по массовому государственному кадастровому учету.

Какое решение проблемы с участками, не имеющими установленных границ, предложил новый Закон о госрегистрации недвижимости?

Иными словами, на практике это означает, что при совершении сделок с участками, не имеющими установленных границ, его собственник все равно будет вынужден провес­ти межевание и установить границы — в противном случае за покупателем право собственности на землю не зарегистрируют.

Отметим, что в старом Законе о госрегистрации также была норма, направленная на ограничение оборота участков с неустановленными границами

В государственной регистрации прав может быть отказано, если в ГКН в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в п. 1 ст. 19 настоящего Федерального закона.

Абзац 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации

При этом в соответствии с п. 1 ст. 19 старого Закона о регистрации к случаям — исключениям из общего правила относились следующие:

  • право на земельный участок ранее зарегистрировано в установленном старым Законом о госрегистрации порядке;
  • земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
  • подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю; n права возникли в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
  • земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственнос­ти, образован путем перераспределения такого земельного участка и земельного участка, находящегося в собственности гражданина;
  • иные установленные законом случаи.

Как видно, перечень исключений достаточно широк, поэтому на практике сделки в отношении участков с неустановленными границами были весьма распространены.

Как будет формироваться практика по применению но- вых норм, будет видно со временем. В любом случае обладателям земельных участков с неустановленными границами следует иметь в виду, что отсутствие сведений о границах земельного участка с большой вероятностью повлечет отказ в государственной регистрации прав на такой участок при попытке его отчуждения, в целом затруднит распоряжение земельным участком или создаст ситуацию, за разрешением которой придется обращаться в суд. С учетом наметившейся тенденции собственникам земельных участков с неустановленными границами целесообразно как можно оперативнее задуматься об их установлении.

Постановление АС Московского округа от 20.07.2016 No Ф05-9957/2016 по делу No А40-189908/15

В этом деле суд отклонил дово­ды Росреестра, отказавшего за­явителю в регистрации права соб­ственности на земельный участок, об отсутствии сведений о коорди­натах характерных точек границ этого участка. Суд обратил вни­мание, что отметка в кадастро­вой выписке от 2015 г. о неуста­новлении границы земельного участка в соответствии с требова­ниями земельного законодатель­ства (при наличии описания мес­тоположения границ земельного участка) свидетельствовала лишь о том, что сведения о границах уч­тены в новой системе координат, притом что в кадастровом плане от 2005 г. сведения о координатах характерных точек границ этого земельного участка содержались.

Таким образом, суд признал пра­вомерным описание границ, ко­торое существовало до введения старого Закона о кадастре. Довод Росреестра о возможности в дан­ном случае отказать в госреги­страции в силу абз. 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации суд отклонил.

Постановление АС Московского округа от 20.02.2016 No Ф05-663/2016 по делу No А40-77214/2015

В этом споре Росреестр отказал­ся регистрировать право соб­ственности заявителя на приоб­ретенный им земельный участок, указав на отсутствие сведений о координатах характерных точек границ земельного участка. По­лучив в порядке межведомствен­ного взаимодействия кадастро­вый паспорт земельного участка, Росреестр узнал, что граница зе­мельного участка не установле­на в соответствии с требованиями земельного законодательства. За­явитель в свою очередь предста­вил кадастровую выписку в каче­стве доказательства согласования границ земельного участка. Раз­решая спор, суд указал, что када­стровая выписка является таким же источником о сведениях ГКН, как и кадастровый паспорт. Вмес­те с тем регистратор кадаст­ровую выписку при наличии сомнений в предоставленных сведениях не запрашивал, а сведения, содер­жащиеся в кадастровой выпис­ке, оставил без внимания. Решение Росреестра признали незакон­ным.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Статья написана по материалам сайтов: www.eg-online.ru, lawyer-consult.ru, myrealproperty.ru, pravoved.ru, primelegal.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector