Как проверить квартиру на чистоту при покупке в 2020 году — юридическую, на вторичном рынке, самостоятельно

Приобретение недвижимости на вторичном рынке в 2018 году всегда сопряжено с высокими рисками. Они в первую очередь связаны с юридическим оформлением покупки, поскольку любые нарушения в этом вопросе могут привести к признанию сделки купли-продажи недействительной. Чтобы провести ее правильно, нужно знать, как проверить вторичное жилье при покупке без помощи нотариуса.

Содержание

Скачать образцы документов

Какие документы нужно запросить у владельца для проверки?

Для проверки квартиры при покупке вторички необходимо запросить у продавца ряд документов. Среди таковых:

  • технический паспорт или технический план. Содержит сведения о дате постройки дома, подведенных коммуникациях, материалах, из которых построен дом, план квартиры и сведения о перепланировке (если такая имела место);
  • кадастровый паспорт. Содержит данные о кадастровом номере, стоимости объекта, его поэтажном плане;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности, иные правоустанавливающие бумаги: договор дарения, купли-продажи, приватизации или наследования;
  • выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов. Она должна подтвердить, что все лица, ранее проживавшие в квартире, сняты с учета;
  • справка ЕГРП. Может быть оформлена в простом либо расширенном варианте. Позволяет установить, кто является текущим владельцем объекта, как часто жилье продавалось, когда и кем были совершены предыдущие сделки, есть ли на недвижимости обременение. Является наиболее информативным документом;
  • справка о задолженности из МФЦ. Нужна для проверки квартиры на наличие долгов по коммунальным услугам;
  • справки из наркологического, а также психоневрологического диспансеров. Дает возможность установить дееспособность человека.

Дополнительно к представленным документам для проверки недвижимости на вторичном рынке могут быть представлены соглашение на продажу жилья от других его собственников (если они имеются) или членов семьи единственного собственника. Это сделает проверку более полной и позволит покупателю избежать возможных судебных разбирательств. Само соглашение можно скачать по этой ссылке.

Как проверить чистоту недвижимости перед покупкой?

Что нужно проверять при покупке вторичного жилья, имея на руках вышеперечисленные документы? Проверка должна коснуться таких аспектов:

  • количество собственников. У вторичной недвижимости может быть два и более собственника, каждый из которых должен дать согласие на сделку. В противном случае она будет оспорена в суде;
  • наличие среди собственников несовершеннолетних детей. При продаже такой вторичной недвижимости продавец должен предоставить разрешение на продажу от органов опеки. В противном случае продажа может быть оспорена госорганами;
  • право собственности жены или мужа продавца. Если вторичка была куплена в браке, она считается совместно нажитым имуществом, второй супруг может претендовать на нее, даже если не вписан в правоустанавливающие бланки;
  • большое количество предыдущих сделок по купле-продаже вторички. Они могут указывать на мошенническую схему;
  • наличие зарегистрированных жильцов. Нужно проверить, есть ли среди них лица, отказавшиеся от права приватизации либо несовершеннолетние дети. Их нельзя будет выписать даже по решению суда;
  • обременение. К нему относятся долги за коммунальные услуги, капитальный ремонт, использование недвижимости в качестве залога по кредиту в банке;
  • дееспособность собственника. Надо удостовериться, что владелец вторички не стоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Сделки с недееспособным человеком аннулируются в судебном порядке;
  • соответствие технического паспорта реальному состоянию недвижимости. Это позволит обезопасить себя от покупки жилья с неузаконенной перепланировкой, которую надо будет регистрировать самостоятельно, чтобы свободно распоряжаться жильём.

Также перед покупкой жилья нужно выяснить, не ведется ли в отношении владельца вторички либо его супруги процедура банкротства. При ней недвижимое имущество может быть арестовано. Все данные о собственнике и юридическом статусе квартиры, реализуемой на вторичном рынке, можно получить из основных документов.

Если вам сложно самостоятельно провести проверку объекта перед покупкой, целесообразно обратиться за помощью к нотариусу.

Посмотреть полезное видео

Где можно запросить дополнительную информацию по квартире?

Если при проверке чистоты сделки при покупке квартиры на вторичке у вас возникли сложности с документами (продавец предоставил не все бумаги либо дал сомнительные выписки), вы можете запросить их в государственных инстанциях:

  • в районном БТИ можно запросить технический паспорт квартиры. В МФЦ выдают данные по задолженности и выписку из придомовой книги. В Кадастровой палате Росреестра можно получить кадастровый паспорт вторички;
  • доверенность на продажу имущества нужно проверять на сайте Федеральной нотариальной палаты. Что касается ЕГРП, то ее можно заказать как в МФЦ, так и на портале Росреестра. Выписку из ЕГРП выдадут на проверку любому заявителю, независимо от того, является он собственником вторички или нет;
  • информацию о процедуре банкротства в отношении владельца жилья можно найти на официальном портале ФССП. Здесь уточняется, начато ли в отношении человека исполнительное делопроизводство.

Следует учитывать, что проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке в 2018 году по основным документам должна проводиться за несколько дней до сделки. При спорных вопросах в суде не рассматривают справки по недвижимости, полученные раньше, чем за месяц до сделки. Риелторы и вовсе рекомендуют ориентироваться на документы, выданные не ранее чем за две недели до оформления договора купли-продажи.

Проверка квартиры на чистоту при покупке квартиры и признание такой сделки недействительной

Покупка квартиры – важный шаг. Часто его совершение доверяют риэлтерским компаниям и агентствам, которые дают гарантию, что сделка будет проведена правильно и не вызовет никаких проблем у покупателя в дальнейшем. Агенты проверяют чистоту квартиры и выявляют возможные риски для своего клиента, если он приобретет ее. Если же Вы планируете действовать самостоятельно, Вам следует ознакомиться с процедурой проверки квартиры, задуматься о страховании сделки и узнать обо всех подводных камнях, которые скрывает процедура купли-продажи.

Проверка квартиры на чистоту при покупке квартиры

Как это ни прискорбно, но при покупке квартиры на вторичном рынке очень часто можно натолкнуться на мошенников. Поэтому кроме проверки правоустанавливающих документов, а также бумаг, являющихся основанием для выдачи свидетельства о праве (завещание, дарственная, купчая и пр.), следует затребовать еще две справки: выписку из домовой книги и выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Если хозяева получили права на квартиру до 1998 года, может потребоваться обращение в БТИ, поскольку ЕГРП в те времена еще не существовало.

О том, возможно ли не платить достаточно высокую цену за проверку юридической чистоты квартиры при покупке, мы расскажем далее, и как сделать ее самостоятельно.

О том, чем чревата покупка квартир без проверки на чистоту, вы узнаете из следующего видео:

Выписка из домовой книги

Что дает данный документ? В домовой книге отражаются сведения обо всех когда-либо зарегистрированных по адресу данной квартиры гражданах. Получив выписку, Вы можете узнать, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, старики или прочие недееспособные граждане. Также, там будут отражены сведения о лицах, временно выписанных на службу, учебу или по причине тюремного заключения.

Кроме того, следует обращать внимание на факт проведения приватизации. Лица, отказавшиеся от своей доли в праве на жилье, могут, тем не менее, проживать в нем пожизненно.

Еще один нюанс – первые приватизации в начале 90-х годов проводились без включения в круг собственников несовершеннолетних детей. По закону, такой ребенок, став взрослым, может потребовать выделения своей доли, и, соответственно, расторжения сделки.

Справка из ЕГРП

Все сделки с квартирой, начиная с 1998 года, регистрируются. С 2003 года регистрации подлежит переход прав собственности. Таким образом, получив справку из ЕГРП, Вы узнаете, как часто, когда и кому переходили права собственности на квартиру. Если в регистрационной палате нет сведений по данной квартире, значит, после приватизации с ней не совершалось никаких сделок, так что, можно не волноваться.

Внимательно следует отнестись к истории квартиры, которую много и часто перепродавали. Вполне возможно, что заключаемые сделки были незаконными, или же в помещении есть значительные дефекты.

Вызывает подозрение, если основанием для права собственности является завещание на имя владельца от человека, не приходящегося ему родственником. Вполне возможно, что получен данный документ был незаконным путем, и после совершения сделки купли-продажи квартиры появятся настоящие наследники и попробуют ее оспорить, что также можно.

Тщательно проверяйте квартиру, полученную в результате дарения. Часто мошенники обманывают граждан (особенно пожилых), заставляя их отписать жилье на постороннего человека, после чего быстро продают такую недвижимость.

План помещения из БТИ

Еще один момент – незаконная перепланировка. Если, осмотрев предложенный план квартиры, Вы обнаружите несоответствие в расположении комнат, требуйте от продавца регистрации данных изменений и занесения их в план. В противном случае, Вам придется заниматься этим после покупки и тратить на эту процедуру собственные средства.

Нужна ли проверка чистоты сделки при покупке квартиры на первичном рынке, мы расскажем далее.

Покупка на первичном рынке

Когда совершается покупка новой квартиры, о предыдущих собственниках речь не идет. Однако возникают другие нюансы.

Если жилье приобретается от застройщика на правах долевого участия (214-ФЗ), волноваться не о чем. Однако когда в сделке задействован посредник, нужно быть начеку. Необходимо перепроверить законность сделки между застройщиком и посредником, иначе может оказаться, что Вы заплатите деньги, а квартиру застройщик заберет из-за невыполнения посредником взятых на себя обязательств.

О том, стоит ли произвести страхование сделки купли-продажи квартиры, мы расскажем далее.

Еще больше полезной информации по вопросу юридической проверки квартиры на чистоту содержится в следующем видео:

Страхование сделки

Если даже после проверки квартиры на чистоту у Вас остаются сомнения, застрахуйте сделку купли-продажи. В случае признания сделки недействительной, страховая компания не только возместит Вам сумму, потраченную на покупку квартиры, но и компенсирует судебные издержки. Особенно актуально страхование, когда приобретается еще не достроенное жилье.

Это интересно:  Наследники первой очереди после смерти брата

Стоимость страхования сделки купли-продажи квартиры зависит от цены жилья, поскольку именно на данную сумму умножается установленный компанией тариф (как правило, он составляет 0,3%). Чем выше риски, тем больше ставка.

Максимальная сумма компенсации прописывается в договоре страхования. Выдача средств осуществляется только по решению суда. Во внимание берется стоимость жилья на момент вынесения данного решения.

Далее мы расскажем о том, как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной.

Признание сделки купли-продажи недействительной

В каких же случаях возникает угроза признания проведенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Приведем основные моменты:

  • Сделка была совершена недееспособным лицом;
  • Договор купли-продажи дома или квартиры заключил один из супругов без согласия второго, в то время как квартира является их общей собственностью;
  • Купчая была подписана продавцом не по доброй воле, а под влиянием угроз. Условия, при этом, для продавца убыточные;
  • Подпись в купчей ставил гражданин, неадекватно расценивающий свои действия (психически нездоровый, например);
  • Нарушение норм законодательства (например, заложенная квартира была продана без уведомления залогодержателя).

Итак, сделка признается недействительной в результате своей ничтожности или через оспаривание ее в суде.

  • Ничтожной является сделка, в основе которой заложено нарушение законодательства. Например, в качестве продавца выступал малолетний гражданин или лицо, воспользовавшееся поддельной доверенностью. Сделка признается недействительной, как только факт нарушения закона обнаружен.
  • Оспаривание подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с целью доказательства неправомерности сделки ввиду нарушения их законных прав на данную недвижимость и предоставления тому неопровержимых доказательств. Например, наследник, который не успел вступить в наследство, поскольку не знал о смерти наследодателя, может обратиться в суд и оспорить сделку, совершенную другим наследником, зарегистрировавшим право собственности на себя (если позволяет срок давности).

О том, можно ли отменить нотариальную сделку купли-продажи квартиры после регистрации, вы узнаете далее.

Отмена сделки после регистрации

Договор купли-продажи можно расторгнуть, а сделку отменить даже после проведения регистрации перехода прав в двух случаях:

  • Покупатель так и не перевел продавцу деньги за квартиру;
  • Продавец или прочие жильцы отказываются выписаться и выехать из квартиры.

Мы уже рассказывали ранее о том, сколько стоит оформление сделки купли-продажи квартиры, и далее читайте о том, каков срок ее регистрации.

Об особенностях изменения и расторжения сделки купли-продажи недвижимости вы узнаете из следующего видеосюжета:

Сроки оформления сделки

Регистрация перехода прав на квартиру производится за две недели, если пакет бумаг подавался в регистрационную палату. Обратившись в многофункциональный цент, свидетельство о праве можно получить уже через неделю.

Если же надобно очень срочно оформить сделку, подайте в Росреестр дополнительно такие бумаги:

  • Заявление на имя начальника регпалаты, отражающее просьбу об ускорении процесса регистрации;
  • Доказательства (например, билет на имя продавца на самолет на ближайшие дни и т.п.).

Заявление подается секретарю. Не лишним будет убедиться, что его зарегистрируют и передадут начальнику.

Проверка квартиры на чистоту при покупке квартиры и признание такой сделки недействительной

Как выбрать юридически «чистую» квартиру на вторичном рынке?

При покупке квартиры на вторичном рынке, необходимо внимательнее отнестись к истории квартиры. Следует изучить список владельцев недвижимости, чтобы правильно провести сделку по покупке квартиры. Что необходимо еще знать, чтобы купить «чистую» квартиру?

При покупке квартиры на вторичном рынке, необходимо внимательнее отнестись к истории квартиры. Следует изучить список владельцев недвижимости, чтобы правильно провести сделку по покупке квартиры. Что необходимо еще знать, чтобы купить «чистую» квартиру, жилье с «правильно оформленными документами»?

У каждого человека свое представление о нормальных жилищных условиях. Если есть в наличии нужная сумма денег и приобретение квартиры стало жизненной необходимостью, потенциальный покупатель начинает изучать доски объявлений, сравнивать цены на рынке квартир в различных районах город

Но наступает время, когда нужно предпринимать конкретные действия. Принимать решение, конечно приходится покупателю самостоятельно, но если есть надежный помощник в таком вопросе, то всегда становится легче и покупка совершается быстрее. Помощником и хорошим советчиком может быть риэлтор, например, из агентства «Московские огни», которое уже более 20 лет на рынке недвижимости предоставляет риэлторские услуги. За такой многолетний срок специалисты этой компании накопили большой опыт и множество историй, которые смогли уберечь покупателей от опасных рисков при совершении сделок с недвижимостью. Итак, рассмотрим основные моменты, которые необходимо учитывать при покупке квартиры. Ведь в этих вопросах, все равно необходимо и самостоятельно научиться разбираться, что станет хорошим подспорьем при сделке.

У каждой квартиры на вторичном рынке своя история

Как правило, истории эти довольно длинные, с большим списком бывших и нынешних владельцев. Непременно следует изучить этот список, иначе есть риск попасть в ряды неудачливых покупателей. Можно избежать этих и других опасностей, если понять правила игры, которая имеет два тайма: проверка подлинности документов на квартиру и проведение самой сделки по покупке жилья.

Вот этот случай особенно сложный. Правда, в 2003 году Конституционный суд РФ принял, казалось бы, революционное решение, по которому добросовестного (то есть совершившего сделку, не подозревая, что квартира юридически «грязная») приобретателя нельзя выселить из квартиры. Но в жизни эта норма практически не работает. Дело в том, что сделку можно признать ничтожной, если предыдущие сделки названы недействительными.

Добросовестный владелец также может потерять квартиру, если она была продана против воли истца (ст. 302 ГК).

Именно по этим серьезным причинам потенциальному покупателю следует очень основательно подойти к выбору и приобретению квартиры.

Документы, с которыми покупателю нужно ознакомиться

Первым делом покупатель должен убедиться, что продавец действительно является собственником квартиры. Значит, нужно попросить у него паспорт и сверить его данные со сведениями, указанными в правоустанавливающих документах на жилье.

Если квартиру продают по доверенности, лучше всего отказаться от этого варианта, так как велик риск мошенничества.

Далее покупателю нужно убедиться в дееспособности продавца, иначе в случае возникновения конфликта у продавца будут все аргументы оспорить сделку. Если вдруг поведение человека показалось неадекватным, необходимо настоять на предоставлении справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

Изучение истории квартиры

Чтобы в дальнейшем не обнаружились факторы, которые в итоге приведут к опротестованию в судебном порядке сделки, непременно следует провести полноценную экспертизу полной истории возникновения и перехода прав на объект недвижимости.

1. Подтверждение органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество факта государственной регистрации с указанием даты произведенной регистрации, субъекта права, выдачи справки подтверждения правомочий собственника, зарегистрированных обременений, сведений об имевших место ранее наложении ареста, постановке на контроль, отказе в регистрации, утрате правоустанавливающих документов и получении их дубликатов;

2. Подтверждение подлинности правоустанавливающего документа собственника недвижимости, свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество, справки — подтверждения правомочий собственника;

3. Письменное согласие супруга на отчуждение недвижимости, на которое он как супруг имел но закону равные с собственником права;

5. Установление возможной недееспособности лиц, совершавших сделки с объектом недвижимости;

6. Установление местонахождения заинтересованных лиц и выяснение у них обстоятельств, имеющих отношение к истории объекта недвижимости;

7. Результаты проверки документов по сделкам с недвижимостью, а также документов, на которые имеются ссылки, например: договора приватизации; справки жилищно-строительного кооператива о праве частной собственности на квартиру ЖСК;

8. Справки Комитета по жилищной политике администрации о праве собственности на квартиры во вновь построенном или капитально отремонтированном доме;

9. Договор отчуждения недвижимости, заключенного между двумя юридическими лицами и не требующий обязательного нотариального удостоверения, решения суда.

Конечно, такая проверка потребует много времени и терпения, поэтому лучше, если этим займется профессионал – юрист или риэлтор.

Особое внимание – прописке

Историю квартиры можно узнать из домовой книги и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В этом случае надо попросить владельца жилья выписать вам доверенность на запрос информации либо пройти в дирекцию единого заказчика вместе с вами. Там же выдается копия финансово-лицевого счета, где указаны технические сведения о покупаемом жилье (те параметры, за которые начисляются коммунальные платежи) и содержится информация, сколько человек прописано в квартире на данный момент.

Достоверные данные, взятые из домовой книги, — это залог «чистой» сделки. В расширенной выписке указано новое место жительства всех, кто когда-то был прописан в этой квартире.

Бывают случаи, когда сделки расторгаются по причине фальшивых справок из расчетного центра. После заключения сделки вдруг выясняется, что в квартире остались прописанными прежние жильцы, а кто-то из них даже согласия на сделку не давал.

Кто приватизировал квартиру?

Покупатель обязательно должен знать, что в приватизации жилья участвовали все его жильцы. Если же кто-то из них не участвовал в этом процессе, нужно поинтересоваться, есть ли написанное ими заявление об отказе от права участия в приватизации.

Все жильцы несовершеннолетнего возраста должны принимать участие в приватизации квартиры, если это право не было использовано ими ранее.

Служба в армии, пребывание в местах заключения – причины, по которым кто-то из членов семьи не участвовал в свое время в приватизации. Однако за ними сохраняется право на приватизацию, и они могут им воспользоваться.

Полная картина о владельцах и их правах на квартиру сложится после ознакомления с расширенной выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но получить эту выписку может лишь сам владелец. Реестр – это хранилище всей информации о правах на квартиру, а также об ограничениях или обременениях (находится ли она в залоге или под арестом).

Именно из этой выписки можно получить достоверные сведения о том, кто и кому квартиру завещал, дарил, уступал долю и т. д. Полученную выписку лучше прочитать вместе с юристом, который и объяснит вам все последствия, которыми чреват тот или иной факт. К примеру, квартира досталась владельцу по наследству. Значит, придется выяснять, права всех ли наследников были учтены при оформлении квартиры на новых собственников.

Еще один хороший источник информации о квартире – общение с соседями. Оно может дать гораздо больше, чем весь пакет собранных справок.

Это интересно:  Арест карты судебными приставами за неуплату штрафа

Что надежнее – задаток или аванс?

Процесс покупки квартиры всегда связан с определенными рисками. Избежать их не удастся, а вот минимизировать можно. Вот, например, покупателю нужно решить: что оставить продавцу в качестве доказательства принятого решения о покупке квартиры – задаток или аванс? Здесь нужно помнить, что до момента их внесения можно безо всяких последствий отказаться от покупки квартиры. А после – только с финансовыми потерями.

1. Как частичную предоплату за недвижимость, при этом задаток приобретает свойство аванса;

2. Как способ обеспечения исполнения обязательства по покупке.

При внесении задатка работает правило: если сделка не состоялась, задаток должен быть возвращен в зависимости от того, по чьей вине это произошло. Если отказался покупатель — задаток остается у продавца. Если продавец раздумал продавать или нашел другого, более выгодного покупателя, то он обязан вернуть задаток в двойном размере: задаток и штраф. Сверх того, виновник срыва сделки обязан возместить пострадавшей стороне убытки, если в соглашении о задатке не предусмотрено иначе.

Но бывает такая ситуация, когда виноватых нет, а сделка невозможно. В этом случае продавец возвращает задаток покупателю в полученном размере.

Соглашение о задатке должно составляться в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Размер задатка стороны сделки определяют самостоятельно, но он не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке, либо указанную в договоре купли-продажи.

Соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме — расписке, так и на официальном бланке. Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств.

Как в Российском, так и в Международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно не обязательно, причем независимо от суммы задатка.

Аванс. Чаще всего покупатели и продавцы прибегают именно к такой форме закрепления договоренностей. И это при том, что ни одна статья гражданского законодательства не предусматривает такого расчета. Аванс имеет только платежную функцию. Это, конечно, небольшая часть от полной стоимости недвижимости, но его внесение играет большую роль на начальном этапе сделки.

Это предварительный способ расчета, и по закону он возвращается, если сделка, независимо от причин, не состоялась. Из аванса могут быть вычтены стоимость рекламы в печати, сбора и проверки документов и др.

Соглашение о внесении аванса должно быть оформлено в письменном виде. При его составлении покупателю нужно проявить особую внимательность, так как аванс практически не защищен законом.

Страховка от утраты прав собственности

Застраховать квартиру на всю сумму сделки от утраты прав собственности — это еще один способ обезопасить себя от неожиданностей. Дело в том, что у страховщиков есть список «нехороших» квартир, и если они отказываются страховать выбранное покупателем жилье, то разумнее и покупателю отказаться от его приобретения.

Кстати, в страховую компанию желательно обратиться до совершения сделки. Именно здесь покупателю предложат несколько вариантов экспертизы будущей сделки. Оплата такой экспертизы может засчитаться в стоимость полиса.

И еще несколько справок перед началом сделки

Чтобы избежать дополнительных расходов в будущем, выясните также у хозяина квартиры, работает ли телефонная точка. Если телефон отключен за неуплату и не работает более полугода, восстанавливать подключение вам никто не будет. Придется писать заявление на установку новой телефонной точки. Если с телефоном все в порядке, то покупатель может переоформить его на себя в течение месяца после сделки. Для этого нужно взять доверенность от предыдущего владельца.

Кроме того, продавец должен взять в БТИ план квартиры и справку о ее стоимости. По плану можно понять, производилась ли в квартире узаконенная перепланировка. Все, что перепланировалось, отмечается в плане красными линиями.

Оформление сделки и передача квартиры

Сделав все необходимое, чтобы убедиться, что квартира юридически «чистая», безо всяких долгов, покупатель может начать оформление сделки.

Покупателю для этого потребуется только паспорт, свидетельство о браке. Желательно, чтобы при сделке присутствовала и супруга (супруг). Если вторая половина не может присутствовать, надо предъявить ее доверенность, заверенную нотариусом.

Продавец должен иметь при себе паспорт, согласие супруга (супруги) на совершение сделки, а также полный пакет документов на квартиру.

Сделка оформлена, зарегистрирована. Новый владелец квартиры получил свидетельство о праве собственности на квартиру.

Остался финальный этап – передача квартиры. Продавец должен выписаться из квартиры и подписать с покупателем акт приемки-передачи жилья, составленный в свободной форме. Это обязательная процедура, так как в ст. 556 ч.1 ГК РФ говорится, что «уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество». Такой отказ может спровоцировать судебный ис

Минимизируем риски и проверяем квартиру на юридическую чистоту: советы для покупателя

Согласитесь, что покупка недвижимости – не самое простое дело, особенно в первый раз. Муки выбора идеальной квартиры сочетаются с множеством вопросов о процедуре оформления. Возникает желание не потерять время, силы, а главное, собственные деньги. Знакомо?

SPbHomes.ru разложит по полочкам все возможные риски и расскажет, как проверить квартиру на чистоту при покупке.

Приобретение квартиры на первичном рынке

На первичном рынке представлены квартиры в строящихся домах. Они еще не имели собственника, более того, их не существует как материальный объект. В силу этого основной риск покупателя связан с тем, что девелопер не построит и/или не введет в эксплуатацию объект недвижимости.

С другой стороны, такая «новая» квартира имеет ряд преимуществ с точки зрения рисков:

  • нет необходимости проверять ее историю;
  • нет риска незаконных перепланировок;
  • легко получить информацию о продавце, т.е. о застройщике.

Итак, вы отдаете деньги за «кота в мешке», в связи с чем находитесь в зависимости от застройщика. Поэтому так важно правильно его выбрать. Подробно о том, как это сделать читайте тут. Ключевой момент — обращайте внимание сначала на формальные данные компании: историю, финансовую отчетность, сроки сдачи предыдущих объектов строительства.

Да, 100% гарантии от переноса сроков или заморозки строительства жилого дома не существует. Но минимизировать риски возможно. Альтернатива – покупка жилья на вторичном рынке, то есть у собственника.

Покупка квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке объект недвижимости не «призрачный», а вполне реальный. Поэтому и риски по сделке отличаются большим разнообразием.

Большинство случаев обмана покупателей возникают именно на вторичном рынке. Подробнее о популярных видах мошенничества читайте тут.

Все основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно поделить на несколько групп. Рассмотрим каждую подробнее.

Риски, связанные с личностью продавца

Признание продавца недееспособным или ограниченно дееспособным

Требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, справки из органов опеки и попечительства. Нотариальное заверение договора купли-продажи.

Риски при покупке у продавца с доверенностью

Проверьте подлинность и действительность доверенности с помощью письменного запроса к нотариусу, выдавшему доверенность.

Обман с целью хищения денег

Не передавайте деньги продавцу до государственной регистрации перехода права собственности. Используйте расчеты с помощью банковской ячейки, аккредитива или эскроу-счета.

Отчуждение по подложному паспорту

Проверьте паспорт по базе недействительных паспортов ФМС России.

Риски, связанные с правами других лиц

Продажа квартиры, приватизированной в обход прав несовершеннолетних

Запрос архивной выписки из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире.

Нарушение прав несовершеннолетних

Проверьте у продавца разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Запросите документы, которые подтвердят, что несовершеннолетнему будет где проживать в дальнейшем.

Нарушение прав супруга собственника квартиры

Ознакомьтесь с нотариальным согласием супруга на сделку. Либо запросите нотариально заверенное заявление о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения недвижимости.

Возможность сохранения права на проживание у третьих лиц

Запросить выписку из домовой книги со сведениями о всех зарегистрированных лицах. Потребовать снятия их с учета у продавца. Запросить контрольную выписку.

Появления неуказанных наследников

Менее рискованный вариант – покупка квартиры у наследников первой очереди (детей, родителей, супругов наследодателя).

Риски, связанные с объектом недвижимости

Обременение квартиры (рента, ипотека, арест)

Проверьте выписку из ЕГРН.

Сверьте реальную квартиру с планом объекта из технического плана квартиры.

Внимательно осмотрите квартиру на предмет плесени, дефектов. Оцените состояние электрической проводки и систем водоснабжения и водоотведения.

Как узнать историю квартиры

С появлением Единого государственного реестра прав, а затем Единого государственного реестра недвижимости стало легче удостовериться в юридической чистоте квартиры перед покупкой.

Из реестра вы можете получить несколько видов выписок, в том числе:

  • об объектах недвижимости;
  • о владельцах объектов недвижимости;
  • о возникновении, изменении и прекращении прав на объекты недвижимости;
  • о кадастровой стоимости объекта.

Как получить выписку? Самую простую – об объекте недвижимости – можно в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Она доступна любому лицу. За другими следует обратиться в:

  • МФЦ;
  • отделение Росреестра или кадастровой палаты.

Благодаря выписке можно минимизировать шанс купить квартиру с плохой историей.

Другим важным документом является Выписка из домовой книги, она же справка по форме №9 или Справка о регистрации. В ней содержатся сведения о зарегистрированных на настоящий момент и снятых с регистрации физических лиц. Получить ее может только собственник или зарегистрированное лицо.

  • в МФЦ;
  • в территориальном отделение ФМС;
  • в жилищно-эксплуатационном учреждении.

Как проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи

Если вы удостоверились, что проблем с квартирой нет, то не спешите расслабляться. Вам необходимо проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры. Сохраняйте бдительность непосредственно во время подписания договора купли-продажи.

Каким должен быть договор, чтобы он имел юридическую силу? Закон устанавливает обязательную форму – письменную в виде одного документа, подписанного сторонами. Вам понадобится три экземпляра: для вас, как покупателя, для продавца и для Росреестра.

Помимо формы, важно и содержание договора. Проверьте, чтобы в нем обязательно присутствовало следующее:

  • данные о сторонах договора: продавце и покупателе;
  • информация о предмете договора, т.е. о самой квартире;
  • непосредственно обязательство одной стороны передать квартиру, а второй – принять ее и уплатить цену;
  • сведения о цене и способе расчетов;
  • перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если таковые имеются.
Это интересно:  Отказ от заключения государственного контракта по просьбе заказчика - вопрос юристу. Екатеринбург

07.06.2016 Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке на вторичном рынке

Приобретение различного типа квартир на вторичном рынке (то есть не новостроек, а квартир, уже бывших в употреблении) является одним из самых популярных типов сделок в сфере оборота недвижимости у нас в стране. Несмотря на активное жилищное строительство и постоянное появление новостроек на рынке — вторичный рынок стабильно демонстрирует отличные показатели. Но, как и при всякой сделке – приобретение квартир любой площади на вторичном рынке имеет ряд подводных камней.

Прежде всего, обеспокоенность покупателей вызывает юридическая чистота приобретаемой квартиры. Большие деньги, затрачиваемые на сделки с недвижимостью вызывают серьезное волнение покупателей квартир. Никому не хочется остаться у разбитого корыта и лишиться и потраченных денег и свежеприобретенной квартиры.

Но в ряде случаев различные неприятные ситуации при продаже квартир все-таки возникают. Прежде всего расторжение сделок по купле-продаже квартир по инициативе судебных и правоохранительных органов возникает из-за ограничений на право собственности.

Рассмотрим поподробнее, какие ограничения на право собственности на недвижимость может возникать на вторичном рынке и каким образом вы сможете избежать неприятных сюрпризов.

Оговоримся, что проверка юридической надежности приобретаемой квартиры обычно закладывается в услуги риелторского агентства. Однако, исходя их старого и до сих пор верного правила «доверяй, но проверяй» покупателю рекомендуется не полностью полагаться на качественную работу риелторов, а контролировать проведение всех мероприятий по проведению юридической надежности приобретаемой квартиры.

Документальная проверка

Начальным этапом проверки безупречной юридической надежности квартиры, приобретаемой на вторичном рынке является работа с документами и проверка их. В настоящее время вся информация о смене собственников квартир и других объектов недвижимости концентрируется в государственном ведомстве – Росреестре. Именно это ведомство с 1999 года занимается регистрацией всех прав на недвижимое имущество, а следовательно, вся судьба приобретаемой квартиры, история владения и информация о предыдущих владельцах фиксируется именно в базе этого ведомства. Таким образом, для того, чтобы получить сведения о том, что лицо (или лица), представляющиеся продавцом квартиры таковыми и являются вам необходимо посмотреть в выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Как правило, такой документ уже имеется в комплекте бумаг, предоставляемых продавцом квартиры. Там же имеется и свидетельство о праве собственности на квартиру.

Это бумага, конечно же выглядит важно и имеет красивую печать и подпись, но, учитывая уровень развития современного печатного дела – изготовить самостоятельно такую бумагу даже в домашних условиях не представляется уж такой невыполнимой задачей. Поэтому покупателю настоятельно рекомендуется либо получить такую выписку на квартиру самостоятельно, либо осуществить эту процедуру совместно с агентом по продаже недвижимости. И даже работая в паре с риелтором, пользуясь описанным принципом тотального недоверия лучше всего получить такую выписку в учреждении Росреестра лично. Такой подход важен еще и потому, что для проверки юридической надежности приобретаемой квартиры вам необходимо получить как можно более свежую, актуальную выписку из реестра. Ее предоставление является платным, она будет стоить определенных денег, но поверьте – оно того стоит.

Сведения, имеющиеся в выписке

Получив на руки из окошка Росреестра выписку об объекте недвижимости, который вас заинтересовал, как объект покупки — ознакомьтесь с находящейся в ней информацией. Для вас будут важны следующие сведения:

-дата, когда была оформлена выписка,

-регистрационный кадастровый номер объекта недвижимости, назначение объекта недвижимости, адрес квартиры и ее адрес,

-сведения о владельце объекта недвижимости, описание прав собственности.

Самым важным пунктом, который вы прочитаете в выписке из реестра будут сведения о наличии (или отсутствии) ограничений на право собственности на приобретаемую квартиру. В выписке должны быть обозначены даты и номера решений, согласно которым на право собственности на квартиру накладывались ограничения и сведения об инициаторах этих ограничений.

«Свежесть» сведений, перечисленных в выписке Росрестра является очень важным аспектом. Дело в том, что ситуация с ограничениями на право собственности может быть ограничена одним судебным решением, буквально в один день, так что если процедура продажи-покупки квартиры растягивается на длительное время рекомендуется получать выписку непосредственно перед передачей задатков на приобретаемую недвижимость, и, возможно сразу перед сделкой по продаже, особенно, если сумма сделки является очень большой. В дальнейшем, при оформлении сделки и регистрации ее непосредственно в Росреестре проверку отсутствия ограничений проводится уже сотрудниками агентства.

«Судьба» квартиры

Уже упоминалось, что регистрация прав на недвижимое имущество в Росреестре начала происходить с 1999 года. До этого время информация о переходах права собственности концентрировалась в БТИ – бюро технической инвентаризации. Таким образом, для того, чтобы полностью проследить «судьбу» квартиры, построенную до 1999 года, вам или вашему агенту необходимо обратиться еще и в БТИ. В полной уверенности о законности всех переходов прав собственности вы можете быть уверены только тогда, когда полностью отследите все эпизоды переходов прав собственности, начиная с того момента, когда квартира была построена или приватизирована.

Неспокойные жильцы

Кроме того, следует обращать внимание не только на собственников (владельцев) квартиры, но и на ранее проживавших в ней жильцов. Для того, чтобы добыть сведения о всех жильцах квартиры вам необходимо наведаться в паспортный стол управляющей компании, которая эксплуатирует интересующий вас объект недвижимости. В целях получения выписки из учетного листа вам необходимо обратиться к паспортисту вместе с владельцем квартиры. Попросите действующего владельца пояснить, кем являлись жильцы, которые в разные периоды были прописаны в продаваемой квартиры за то время, когда ее владельцем являлся ваш продавец.

«Подводные камни» на вторичном рынке и способы их предупреждения

Основными проблемными «подводными камнями», возникающими при продаже квартир на вторичном рынке являются следующие ситуации:

Споры между наследниками владельцев квартиры

Очень неприятный сюрприз может ожидать покупателя квартиры в том случае, если между наследниками предыдущего владельца квартиры возникнет спор. Чтобы избежать возникновения такой неприятной ситуации вам следует убедиться, что право собственности на покупаемую квартиру не возникло из права наследства. Если же квартира была унаследована, то попросите у ее владельца соответствующий нотариально заверенный документ, в котором должно быть написано, каким нотариусом и когда было удостоверено право наследства. Не поленитесь и позвоните этому нотариусу и попросите его проверить действительность подписанного им документа, а также поинтересуйтесь, не было ли оспорено завещание.

Споры между бывшими супругами при расторжении брака

При покупке квартиры внимательно изучите весь паспорт продавца. Если имеется отметка о браке — поинтересуйтесь у продавца, состоит ли он в браке до сих пор. Также сверьте дату покупки квартиры вашим продавцом и дату заключения его брака. В том случае, если квартира куплена в браке, то несмотря на все, что написано в свидетельстве о праве собственности – супруг или супруга имеют право при расторжении брака претендовать на раздел совместно нажитого имущества. Но давайте понимать, что обида супругов при разводе может быть безмерна и может толкнуть бывших любящих мужа и жену на самые странные поступки. Чтоб предотвратить такой внезапный поворот ситуации, при заключении сделки по переходу права собственности вам обязательно потребуется согласие супруга предыдущего владельца квартиры.

В том случае, если брак расторгнут в период существования права собственности – настаивайте на том, чтобы бывший супруг или супруга дали такое разрешение.

Выписанный осужденный житель квартиры

Изучив в паспортном столе сведения о лицах, которые ранее были зарегистрированы в покупаемой вами квартире, обратите внимание на лиц, которые не были выписаны по собственному желанию. Если таковые имеются, то займитесь распросами и пострайтесь выяснить судьбу этих людей. При этом вопросы лучше всего задавать независимо продавцу квартиры и сотруднику паспортного стола. Для этого вооружитесь шоколадом и шампанским. Затраты небольшие, а полученная информация может стать решающей в сохранении очень и очень большой суммы денег. Вариантов выписки не по собственному желанию может быть несколько. Наиболее щекотливой является ситуация, когда лишение регистрации происходит в отношении лица, отправленного в «места не столь отдаленные». В этом случае вам необходимо удостовериться в полной законности произведенного действия.

Несколько более простой является ситуация с лицом без вести пропавшим. Чтобы обойти этот камень — вам необходимо удостовериться о наличии судебного решения, признавающего лицо без вести пропавшим. С копией такого решения вы должны исповедовать тот же принцип недоверия, как и с получением выписки из единого реестра прав на недвижимость из Росреестра и нотариально заверенного решения о вступлении в наследство. То есть вам лучше получить копию судебного решения о признании человека без вести пропавшим в том суде, где оно выносилось, и получить его самостоятельно.

Конечно, официально срок давности по признанию недействительными сделок с недвижимостью (то есть срок, в течении которого предыдущий владелец или иное лицо, претендующее на вашу будущую квартиру может претендовать на оспаривание сделки) по российскому законодательству составляет три года, историю выписанных жильцов все-таки лучше изучить за более глубокий период. Прошлое иногда может давать очень неприятный осадок.

Здесь помню, здесь не помню

Особую настороженность у покупателя квартиры на вторичном рынке также должно вызывать странное поведение хозяев квартиры. Обращайте внимание на аспекты поведения, которые могут свидетельствовать о возможной неадекватности. Человек – это очень сложный организм, и узлы его управления могут дать неожиданный сбой. Владелец квартиры (или его родственники) могут заявить, что на момент совершения сделки он являлся недееспособным. Действительно в 177 статье российского Гражданского кодекса такая возможность обозначена.

Чтобы предотвратить неприятный сюрприз при подозрениях на возможную неадекватность вы можете фиксировать ход переговоров и заключения сделки с использованием средств аудио или видео записи.

Добросмыслов Антон, юрист компании «Доверенный юрист»

Статья написана по материалам сайтов: room46.ru, 2018-g.ru, informatio.ru, spbhomes.ru, dov-urist.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector