+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Можно ли продать квартиру в доме под реновацию?

Как купить, так и продать квартиру в доме, который попадает под программу реновации, возможно. Однако встает вопрос о выгоде, которую можно получать благодаря этому вложению. Подробный анализ плюсов и минусов, возможные риски при совершении операции – все это рассмотрено в материале.

Содержание

Покупка квартиры в доме под реновацию: 5 рисков покупателя

Программа предполагает предоставление собственникам квартир в 5-этажных домах («хрущевках») помещения не меньшей площади в новостройках. Возможен как прямой обмен, так и сделка купли-продажи (собственник получает компенсацию за свою старую квартиру и дальше решает сам, куда переезжать). Если площадь нового объекта окажется больше, придется доплатить за каждый квадратный метр разницы. К тому же возможно субсидирование со стороны государства или Правительства Москвы отдельных категорий (молодых семей, малоимущих граждан).

Очевидно, что жилье в новостройке практически всегда стоит существенно больше, чем на вторичном жилье (при условии равенства площадей). Именно поэтому стоимость на аварийные хрущевки значительно увеличилась за последний год (в 1,5-2 раза по разным районам). Однако выгоду от покупки старой квартиры можно получить далеко не во всех случаях. Вот 5 наиболее очевидных рисков для покупателя:

  1. Основной вопрос связан с гарантией того, что программа действительно будет реализована.
  2. Возникает также вопрос о реальной стоимости новостройки – будет ли она больше цены на хрущевку (или по крайней мере такой же). То есть оправдана ли стоимость объекта в доме под реновацию?
  3. Пройдет ли расселение точно в срок или есть риск задержек.
  4. В старом жилье, находящемся в аварийном доме, смысла делать капитальный ремонт нет (компенсация при переселении не предусмотрена). А значит, новому владельцу и его семье придется жить в таких условиях, какие фактически есть (или же делать ремонт, вкладывая средства без возможности вернуть их).
  5. Юридическая чистота объекта: нет обременения (залог, арест, претензии со стороны третьих лиц).

Таким образом, все риски можно свести к 2 существенным угрозам:

  1. Опасность переплатить.
  2. Опасность не получить жилье в новостройке или получить его с существенной задержкой.

Чтобы принять верное решение, нужно заранее ознакомиться с условиями программы реновации для конкретного дома – о том, как это сделать, рассказывается далее.

Как избежать рисков при покупке квартиры: полный перечень новостроек

Для этого следует очень внимательно ознакомиться с документами, которые в данный момент есть у собственника, а также с официальными материалами из открытых источников (на сайте Мэра Москвы).

Последовательность действий следующая. Прежде всего, следует выяснить, действительно ли данный дом попадает под программу реновации. Для этого проверяют, есть ли у собственника:

  • оригинал уведомления о сносе и предстоящем расселении (документ направляется из мэрии не позднее, чем за год до предполагаемого расселения), вручается под подпись лично владельцу квартиры в старом доме;
  • письменное соглашение собственника на предоставление нового жилья или денежной компенсации.

Дополнительно на сайте Мэра Москвы следует уточнить, действительно ли дом включен в программу реновации. На карте такие объекты обозначаются голубым цветом, а соответствующие стартовые площадки (т.е. новостройки, которые предполагается возвести для расселения) – оранжевым.

Полный список стартовых площадок также приводится на сайте Мэра Москвы – ниже приведен актуальный, полный перечень:




Чтобы получить представление о требованиях к характеристикам, расположению новых домов, следует ознакомиться с оригинальным текстом документа «Программа реновации».

Таким образом, покупатель может существенно снизить свои риски, если:

  1. Будет точно знать о местоположении нового дома и сроках сноса.
  2. Сможет соотнести рыночную стоимость нового объекта с ценой на хрущевку в аварийном доме.

Если какой-то из этих пунктов вызывает вопросы, гарантировать выгодное вложение при покупке квартиры в доме под реновацию затруднительно.

Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца

Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков. По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке. Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.

К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.

Особенности проведения сделки купли-продажи

Подобная сделка не имеет принципиальных отличий и предполагает выполнение тех же процедур, что и при обычной купле-продаже:

  1. Согласование позиций, подписание предварительного договора купли-продажи, внесение аванса (с подписанием соответствующего соглашения).
  2. Сбор всех необходимых документов (паспорта собственников, документы на квартиру; при необходимости понадобится также нотариально заверенное согласие супруга на продажу или разрешение органов опеки на переезд несовершеннолетних).
  3. Подписание основного договора (регистрировать у нотариуса необязательно, хотя и желательно), подача документов на регистрацию в отделение Росреестра или в МФЦ.

Однако есть и свои нюансы, связанные с тем, что объект находится в аварийном доме:

  1. Если собственником (полным или долевым) прежней квартиры является несовершеннолетний, органы опеки могут не дать своего согласия на переезд в аварийное жилье.
  2. После совершения сделки местные органы власти могут не позволить собственнику и его семье прописаться в доме под реновацию. Однако это действие незаконно, и его можно обжаловать в суде. Тяжбы могут идти сравнительно долго (несколько месяцев).

Таким образом, вариант покупки квартиры в основном сопряжен с рисками, поскольку цены на такие квартиры в большинстве случаев серьезно завышены. К тому же едва ли собственник хрущевки будет упускать свою выгоду, если она действительно существует. Поэтому без гарантий переселения и проведения точных расчетов принимать решение рискованно.

Продавать или ждать реновации: риелторы о ситуации на вторичном рынке

Поделиться в социальных сетях:

Фото: m24.ru/Никита Симонов

Сегодня всем москвичам, чьи дома попадают под программу реновации, предстоит определиться с выбором: дожидаться переселения или продать свою квартиру. Получится ли улучшить жилищные условия за счет города, и сколько будут стоить квартиры в домах для нужд расселения? Старший специальный корреспондент m24.ru Виталий Воловатов осмотрел жилье, которое придет на замену столичным пятиэтажкам, и поговорил с риелторами о будущей ликвидности таких квартир.

На Московском урбанистическом форуме посетителям представили макет жилья, которое получат участники программы реновации. В шоу-руме можно увидеть этаж дома с подъездом и четырьмя квартирами: однокомнатной, двумя двухкомнатными и трехкомнатной. А также элементы благоустройства двора, фрагменты утепленного фасада здания, образцы отделочных материалов и схемы будущих кварталов. Осмотр экспозиции мы начали вместе с вице-президентом Российской гильдии риелторов Олегом Самойловым.

Придомовая территория

Планируемый двор вызывает исключительно положительные эмоции: лавочки, газоны, турники, детская площадка и малые архитектурные формы. Спокойно и по-домашнему. Согласно представленной схеме, дворы будут укрыты от магистральных улиц в «квадратах» домов. Иными словами, там планируется пешеходная территория. Комфортно и безопасно. Однако сразу бросается в глаза отсутствие паркинга. На схеме он представлен не был, поэтому остается предположение, что свои машины жители будут ставить на плоскостных парковках внутренних распределительных улиц.

«Проект близок к комфорт-классу, но есть вопрос организации достаточного количества парковок»

«С парковкой вопрос меня действительно беспокоит. Применительно к рынку вопрос ликвидности заключается в наличии лучших предложений по сопоставимым деньгам. Эти дома позиционируют, как комфорт-класс, но давайте проведем границу между ним и экономом.

Эконом-класс – это как раз самый минимум того, что только может быть. Эта квартира может сдаваться с отделкой, но тут в принципе не предусмотрено ничего: ни комнаты консьержа, ни мест для велосипедов и колясок, ни каких-либо других общественных пространств. Этого в принципе быть не должно по стандарту, поскольку застройщики стремятся максимально весь дом наполнить квартирами.

Здесь же мы видим проект уже близкий к комфорт-классу, но я бы однозначно не поставил твердый комфорт-класс, поскольку не нахожу ответа на вопрос организации достаточного объема парковочных мест», – сказал Самойлов.

Однокомнатная квартира

Перед нами предстает совершенно стандартная «однушка»: коридор, комната, раздельный санузел и кухня с выходом на балкон. Общая площадь 37,9 квадратных метра, жилая 19,3 квадратных метра. Кухня достаточно просторная и заметно больше аналогичной в «хрущевке». Балкон также довольно просторный – шире и длиннее, чем в старых пятиэтажках. Несомненный плюс – базовые пластиковые стеклопакеты. В целом, нареканий не вызывает.

«У меня, конечно, осталось неоднозначное впечатление от однокомнатной квартиры. Я понимаю, что это – та минимальная единица, которая и не может быть роскошной в рамках любого проекта. Я бы все-таки не согласился с определением комфорт-класса, вот сегодня это вполне нормальный эконом. Также применительно к однокомнатной квартире есть большое сомнение, что правильно сделан раздельный санузел. В «однушке» было бы хорошей возможностью – как раз объединить. И санузел бы получился большой, хороший, и организация коридорного пространства таким образом бы выиграла», – отметил риэлтор.

Двухкомнатная квартира

Здесь представлены два классических варианта: «распашонка» и «линейка», как их называют риелторы. В первом случае комнаты расположены в разных сторонах от входа. Эта схема снискала популярность многих россиян, благодаря серии панельных домов П-44. Общая площадь 55,7 квадратных метра, жилая – 31,7 квадратных метра. Представленный вариант вобрал в себя все положительные стороны компоновки, однако есть и замечания, поясняет Самойлов.

«Она хороша, она достаточно объемна, но есть один нюанс: в ней большой квадратный холл, который при этом выстроен так, что из-за расположения дверей почти совершенно нет места для организации точек хранения. То есть никакого встроенного шкафа, никакого шкафа-купе, только вдоль одной стенки поместится маленький шкафчик. А все-таки на двухкомнатную квартиру, в которой, скорее всего, будут жить трое и более жильцов, это маловато», – сказал он.

Во втором случае организация пространства получилась более удачной, а площадь даже на пару «квадратов» больше: 57,8 квадратных метра общей и 33,9 квадратных метра жилой. У «линейки» все комнаты ориентированы на одну сторону и располагаются вряд вдоль длинного коридора. Здесь собеседник m24.ru снова обращает внимание на неудобство раздельного санузла.

«Она мне понравилась своей возможностью без особых проблем произвести перепланировку путем совмещения санузла. И тогда там организуется достаточно большое пространство в коридоре, которое и позволяет, собственно говоря, организовать достаточный объем места хранения», – пояснил Самойлов.

Трехкомнатная квартира

«Трешка» встречает просторным и длинным коридором: здесь вдоволь места для установки всевозможных шкафов, стеллажей и комодов. Вопрос хранения вещей большого семейства отпадает сам собой: на 74,6 квадратных метра из которых 44,1 квадратных метра жилые – разместиться можно с комфортом. Немного странным планировочным решением кажется кухня, расположенная рядом со входной дверью. Но это, пожалуй, единственный нюанс. Риелтор также подтверждает потенциальную привлекательность такой квартиры.

«К трехкомнатной квартире каких-либо серьезных замечаний у меня, пожалуй, нет. На мой взгляд, вполне функциональная и нельзя сказать, что она отсталая от жизни. Устареет ли она через несколько лет в обозримом будущем? Скорее нет, чем да», – подытожил Самойлов.

Ликвидность и перспективы

По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Олега Самойлова, все квартиры из шоу-рума реновации представляют собой достойную альтернативу «хрущевкам». Более того, по уровню комфорта и организации пространства, они могут на равных поспорить и с более поздними типовыми проектами.

«Пятиэтажки уже можно списать со счетов. Что у нас остается? Следующие за ними по уровню комфорта – это «брежневки», в основном 9–12-этажки, и плюс 14-этажные башни. По сравнению с «брежневками», эти дома лучше однозначно. Дальше у нас идет панель 80–90-х годов, те самые серии П-44КП, которые, на мой взгляд, тоже проигрывают этим квартирам, потому что там звукоизоляция стремится к нулю.

Дальше, соответственно, у нас уже современные дома: либо улучшенные панельные серии типа П-44М, либо современные монолитные дома. И если мы берем «монолиты», построенные для завершения первой волны переселения, то они близки как раз. Поэтому и ликвидность будет примерно на этом самом уровне», – сказал он.

При этом, средняя цена таких квартир на вторичном рынке будет примерно на 50 процентов выше, чем у аналогичных «хрущевок», даже в пределах одного района.

«Двухкомнатная квартира в «хрущевке» в Новых Черемушках стоит примерно 8 млн рублей, такая же квартира по реновации будет стоить порядка 12 млн рублей»

«Сегодня стандартная двухкомнатная квартира, например, в районе Новые Черемушки, недалеко от метро и площадью примерно 43–45 метров будет стоить (в зависимости от состояния и конкретного местоположения) где-то 8 миллионов рублей. Это если мы говорим о квартире в пятиэтажке. Даваемую по реновации квартиру в том же районе я бы оценил сегодня по рынку миллионов в 12, наверное», – пояснил Самойлов.

Однако если таких квартир на рынке вдруг появляется много, то между ними неизбежно начнется жесткая ценовая конкуренция. Множество частных собственников, в стремлении продать недвижимость быстрее, начнут сбрасывать цену, в итоге собеседник m24.ru прогнозирует падение стоимости в пределах 25–30 процентов. Кроме того, ситуация будет осложняться стагнацией на рынке жилья.

«В Москве стоят нереализованными порядка 18–19 млн квадратных метров жилья»

«Сегодня только по Москве стоят нереализованными порядка 18–19 миллионов квадратных метров жилья, и это только новостройки, вторичный рынок в рассмотрение я не беру. Плюс, в Подмосковье – еще где-то порядка 4 млн квадратных метров. Текущий объем платежеспособного спроса, даже с учетом того, что снизились ставки по ипотеке, не может переварить их не только сегодня, но и в обозримом горизонте года на три точно. В принципе, можно ничего не строить, этот объем – дай бог, если он выберется», – объяснил риелтор.

По его словам, такой пагубной для рынка ситуации можно избежать, если в течение ближайших пяти лет вводить квартиры исключительно для нужд переселения, а реализацию коммерческой части программы отложить на более поздний срок. При этом никаких «выбросов» на рынок «хрущевок» не ожидается.

Фото: m24.ru/Никита Симонов

«В тот момент, когда программу объявили, мы наблюдали очень любопытную вещь. Сразу достаточно большое количество собственников повысили цену. Мы зафиксировали скачок приблизительно от 15 до 25 процентов. А дальше все эти квартиры сразу же встали, и по ним не то что желающих купить не осталось, но также и количество звонков просто сошло к нулю. Покупатели четко дали понять, что не готовы приобретать это жилье по таким ценам. Поэтому думаю, что «хрущевки» будут продаваться постепенно, и чем дольше будет идти программа – тем меньше их будет оставаться на рынке», – заключил Самойлов.

Таким образом, если квартиры по программе реновации будут вводиться в срок, их ликвидность будет стабильно держаться на уровне современных монолитных домов. А при горизонте сдачи до пяти лет, они станут привлекательной инвестицией, поскольку за это время их владельцы получат жилье, которое дороже исходного на 50 процентов. То есть, фактически такие квартиры обеспечат доходность порядка 10–15 процентов годовых.

Генеральный директор центра аренды квартир «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Гасиловская разделяет мнение о том, что квартира по программе реновации может стать хорошей инвестицией. Однако наибольшую выгоду такая жилплощадь принесет при сдаче в аренду, а не при продаже, добавляет она.

«При последующей продаже, цена квартиры вырастет на 20%, а при сдаче в наем, арендная плата может вырасти на 25–50%»

«Конечно, трудно оценивать то, чего еще, фактически, нет. Но однозначно можно сказать, что новое жилье будет дороже. При этом о более высокой цене на продажу можно будет говорить не ранее, чем через 5–7 лет. Прогнозировать ситуацию на рынке через такой промежуток времени сложно, но я думаю, что цена вырастет где-то на 20 процентов, не больше. Если же говорить об аренде, то однозначно новый дом будет пользоваться большим спросом, и здесь уже стоимость может возрасти на 25–50 процентов. Конечно, многое зависит от ликвидности района в целом и от конкретного положения дома, но однозначными плюсами будут лифты, большие кухни, более-менее просторные прихожие», – пояснила Гасиловская.

По ее словам, при расчете ликвидности большую роль будет играть не только район, но и конкретная локация дома. На стоимости квартир даже в пределах одного района влияет множество факторов: удаленность от метро, наличие поблизости железной дороги или трамвайных путей и многое другое. В отдельных случаях разницу в цене можно заметить даже на соседних улицах, добавила она.

А независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов настроен скептически. На его взгляд, квартиры в домах для переселения будут стоить незначительно дороже аналогичных в сносимых пятиэтажках.

«Чудес не бывает. В программе заявлено, что обмен будет равноценным и равнозначным, поэтому не стоит ждать, что кто-то здесь что-то выгадает. Поэтому на основании имеющейся у меня информации, думаю, что даже когда все «хрущевки» уничтожат, как класс – эти квартиры останутся в нижнем ценовом сегменте. И большого роста ждать не стоит. Например, больше всего домов под реновацию попадает в ВАО. Возьмем, для примера, район Перово. Сегодня стандартная двухкомнатная квартира в хрущевской пятиэтажке стоит порядка 6,2 млн рублей. Полагаю, что квартира по реновации будет дороже в пределах 5–10 процентов. И это максимум», – заключил собеседник m24.ru.

При этом эксперт согласен с тем, что массового «выброса» на рынок квартир в «хрущевках» ожидать не приходится.

alishavalenko.ru

Свежие записи

Свежие комментарии

Можно ли продать квартиру если дом попадает под реновацию

  • 13.08.2018 /
  • 0 Коментарьев

Как купить, так и продать квартиру в доме, который попадает под программу реновации, возможно. Однако встает вопрос о выгоде, которую можно получать благодаря этому вложению. Подробный анализ плюсов и минусов, возможные риски при совершении операции – все это рассмотрено в материале. Советуем ознакомиться с основными правилами при покупки квартиры без участия риэлтора — узнать подробнее. Содержание

  • Покупка квартиры в доме под реновацию: 5 рисков покупателя
  • Как избежать рисков при покупке квартиры: полный перечень новостроек
  • Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца
  • Особенности проведения сделки купли-продажи

Покупка квартиры в доме под реновацию: 5 рисков покупателя Программа предполагает предоставление собственникам квартир в 5-этажных домах («хрущевках») помещения не меньшей площади в новостройках.

Продажа квартиры в доме, попавшем под программу реновации

Как показывает статистика, на ремонт такой однокомнатной квартиры в столице уходит примерно 1 млн. рублей. А вот переселение по программе реновации должно происходить в жилые помещения с полной отделкой.

    Возможность переселения в благоустроенный район. С программой реновации связано возведение рядом с новыми домами объектов социального назначения.

К ним относятся школы, детские сады, больницы, поликлиники, спортивные площадки и т.д. Также предполагается благоустройство парков, пешеходной зоны, мест для отдыха. Все это значит, что при переселении из хрущевки гражданин не только станет владельцем новых квадратных метров, но и получит доступ к новым социально-значимым объектам.

  • Важно! Переселение происходит в равнозначные жилые помещения.
  • Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию?

    Есть ли риски? Основные риски заключаются в том, что вместо соглашения с местным органом самоуправления, владелец недвижимости вынужден будет подписывать с Фондом, забравшим квартиру, обязательство по вопросу предоставления нового жилья в течении последующих нескольких лет в право собственности. За несколько лет может произойти все, что угодно. К примеру, Фонд объявит себя банкротом либо же просто исчезнет. В результате этого можно вообще остаться без жилплощади.
    Более того, такая вероятность весьма высокая, поскольку уровень влияния на Фонд местного органа самоуправления ничтожно мал. Если говорить о возможности купить квартиру в доме под реновацию, то это влечет за собой немалые риски.

    Стоит ли покупать квартиру в пятиэтажке под реновацию в москве

    Условия переселения Для возможности принять участие в программе и претендовать на переселение в элитные монолитные новостройки, дома столичных граждан должны стать участниками программы. Одновременно с этим необходимо помнить, переселение возможно только в том случае, если:

    • новостройка будет сдана в эксплуатацию;
    • район новостроек должен включать в себя хорошо развитую инфраструктуру;
    • квартира не должна быть меньшей площади, нежели та, которая попала под снос по программе.

    При соблюдении таких критериев, граждане могут быть переселены в новое жилье. Необходимо обращать внимание на то, что со слов Правительства Москвы, первая волна переселения начнется не раньше чем в конце 2018 – начале 2019 года.
    Во многом это связано с темпами возведения новых домов.

    Москвичи начали массово продавать квартиры в хрущёвках, идущих под снос

    Особенности проведения сделки купли-продажи Подобная сделка не имеет принципиальных отличий и предполагает выполнение тех же процедур, что и при обычной купле-продаже:

    1. Согласование позиций, подписание предварительного договора купли-продажи, внесение аванса (с подписанием соответствующего соглашения).
    2. Сбор всех необходимых документов (паспорта собственников, документы на квартиру; при необходимости понадобится также нотариально заверенное согласие супруга на продажу или разрешение органов опеки на переезд несовершеннолетних).
    3. Подписание основного договора (регистрировать у нотариуса необязательно, хотя и желательно), подача документов на регистрацию в отделение Росреестра или в МФЦ. О том как осуществить сделку купли продажи через МФЦ подробно описано тут.

    Можно ли купить квартиру в доме под реновацию

    Таким образом, все риски можно свести к 2 существенным угрозам:

    1. Опасность переплатить.
    2. Опасность не получить жилье в новостройке или получить его с существенной задержкой.

    Чтобы принять верное решение, нужно заранее ознакомиться с условиями программы реновации для конкретного дома – о том, как это сделать, рассказывается далее. Подробнее о правилах и порядке расселения аварийного жилья мы подробно рассказывали тут. Как избежать рисков при покупке квартиры: полный перечень новостроек Для этого следует очень внимательно ознакомиться с документами, которые в данный момент есть у собственника, а также с официальными материалами из открытых источников (на сайте Мэра Москвы).
    Последовательность действий следующая. Прежде всего, следует выяснить, действительно ли данный дом попадает под программу реновации.

    Сроки продажи квартиры, полученной по программе реновации

    Для этого проверяют, есть ли у собственника:

    • оригинал уведомления о сносе и предстоящем расселении (документ направляется из мэрии не позднее, чем за год до предполагаемого расселения), вручается под подпись лично владельцу квартиры в старом доме;
    • письменное соглашение собственника на предоставление нового жилья или денежной компенсации.

    Дополнительно на сайте Мэра Москвы следует уточнить, действительно ли дом включен в программу реновации. На карте такие объекты обозначаются голубым цветом, а соответствующие стартовые площадки (т.е. новостройки, которые предполагается возвести для расселения) – оранжевым.

    Комплекс градостроительной политики и строительства города москвы

    В нее были включены 1722 пятиэтажки общей площадью 6,3 млн кв. м. Они возводились в конце 1950-х – начале 1960-х годов. Технологии строительства не позволяют их реконструировать.

    Снос пятиэтажек из этого списка планируется завершить в 2018 году.

    Можно ли продать квартиру если дом попадает под реновацию

    1. Закон Москвы № 14 “О предоставлении дополнительный гарантий в сфере имущественных и жилищных прав”.

    Операция «Х». Сколько стоят квартиры в хрущевках под снос, и стоит ли их покупать

    В конце 1990-х — начале 2000-х, когда в Москве только начиналась реализация первой программы демонтажа пятиэтажек, столичным властям пришлось бороться с желающими обогатиться за счет покупки «приговоренного» жилья. Квартира под снос тогда была популярнейшим продуктом — как многим казалось, способом получения «конфетки» из известно чего.

    Обмена старого на новое, впрочем, сотням предприимчивых людей и обычным жителям пятиэтажек пришлось ждать годами — процесс ликвидации ветхих зданий, инициированный вторым мэром Москвы Юрием Лужковым, затянулся. Завершить его нынешний глава города Сергей Собянин пообещал в 2018 году.

    Между тем зимой 2017-го в столице анонсировали вторую программу сноса хрущевок — куда более масштабную, чем первая. Ждать ли покупательского ажиотажа вокруг домов, которые планируется расселить, сколько сейчас стоят квартиры в пятиэтажках и есть ли смысл их приобретать в надежде на выгодную сделку с городом?

    В базе ЦИАН в общей сложности на сегодняшний день представлено более пяти тысяч лотов, которые расположены в пятиэтажных домах, попадающих под общепринятое определение хрущевок.

    Среди московских административных округов безоговорочный лидер по числу выставленных на продажу квартир в пятиэтажках — Восточный, подсчитали аналитики. На его долю приходится почти 21 процент от всего объема такого предложения. И в списке домов, потенциально подлежащих сносу, именно этот округ в лидерах по количеству адресов: порядка 23 процентов всего перечня — это объекты в ВАО. На втором месте — Северный административный округ, в котором предлагается более 15 процентов всех квартир в пятиэтажках. Однако по количеству домов под снос этот округ занимает лишь шестое место (9,3 процента списка). И замыкает тройку Юго-Восточный административный округ с долей предложения 12,4 процента. При этом в ЮВАО менее 15 процентов пятиэтажек, попавших в предварительный сносной список.

    Меньше всего квартир в хрущевских пятиэтажках выставлено на продажу в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском округах — на всех 3,7 процента от общего объема. Так же и со сносом: там лишь 2,2 процента домов, которые могут быть включены в программу реновации.

    Вручную на портале ЦИАН находится порядка 350 объектов, в описании которых есть слова «снос» и «реновация». Из них примерно треть — это предложения с упоминанием о невключении дома, где располагается квартира, в программу демонтажа хрущевок. Остальные собственники (или их представители — агенты по недвижимости), напротив, рекламируют жилье как предназначенное к сносу.

    «Дом включен в программу реновации — реально будет получить новую квартиру в этом же районе!», «Дом попадает под реновацию», «Дом в списке на реновацию, отличный вариант для инвестирования!», «Перспектива сноса», «Этот дом попал в реновацию. Это шикарное вложение денег, так как, покупая эту квартиру, вы вскоре станете обладателем квартиры в новом доме», — гласят объявления.

    Дешевле не бывает

    Самое недорогое найденное предложение — «однушка» за 2,69 миллиона рублей в деревне Мостовское (Новая Москва). «Нормальные соседи. За домом в двухстах метрах река Десна и пляж! Большая вероятность сноса с предоставлением большей площади!» — читаем в описании. Но дома нет на карте хрущевок, попавших в предварительный список зданий под снос.

    Согласно данным, предоставленным аналитиками ЦИАН, разброс цен на квартиры в пятиэтажках, которые все же попали в список под снос и где жители проголосовали за включение в программу реновации, сегодня составляет от 2,7 миллиона рублей за квартиру в поселке Шишкин Лес в Новой Москве до 21 миллиона рублей за лот около станции метро «Речной вокзал».

    В первом случае покупателям предлагается 30-метровая «однушка», во втором — 160-метровая квартира с пятью комнатами. В объявлениях ничего не сказано о перспективе сноса домов, хотя их жители уже проголосовали за переселение.

    В целом, как отмечают эксперты, жилье в московских хрущевках дешевело на протяжении последних нескольких лет, и пока этот процесс не повернулся вспять. «Стоимость квартир (в пятиэтажках — прим. «Дома») уменьшилась до рекордных показателей. Так, однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы можно приобрести за 4,3-4,4 миллиона рублей, двухкомнатную — за 4,6-4,8 миллиона, трехкомнатную — за 6-6,2 миллиона рублей», — говорит Екатерина Никитина, руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон».

    «Стоимость квадратного метра в хрущевках с апреля практически не изменилась и составляет в среднем в панельных хрущевках 151,9 тысячи рублей за квадратный метр, в кирпичных — 177,8 тысячи за метр. В последние месяцы этот сегмент замер в ожидании своей дальнейшей судьбы», — поясняет генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

    Не надо нам такого

    Несмотря на невысокую стоимость и перспективу обмена квартиры в пятиэтажке на новую в современном доме, хрущевки особой популярностью у покупателей не пользуются — ни те, что были включены в список под снос, ни те, что в него не попали. Одни эксперты причину низкого спроса видят в плохой репутации пятиэтажек, которую не перебьешь никакими обещаниями, другие — в том, что программа реновации пока окончательно не сформирована.

    «За последние несколько лет спрос на хрущевки в Москве сильно просел, поскольку у них много минусов — метраж, маленькие кухни, отсутствие лифтов, газовые колонки (не всегда, но есть), старые коммуникации, невысокие потолки, — говорит Екатерина Никитина. — Все это, естественно, не в пользу спроса на пятиэтажки. Тем более что за последнее время появилось очень много предложений в новостройках комфорт-класса по привлекательной цене».

    По словам руководителя аналитического центра Est-a-Tet Юлии Сапор, до анонсирования программы реновации сделки с квартирами в пятиэтажках составляли 5-7 процентов от общего объема продаж на вторичном рынке жилья, и сейчас ситуация не особенно изменилась.

    У «Азбуки жилья» другие данные: количество выставленных на продажу квартир в панельных хрущевках с февраля 2017-го уменьшилось на 34 процента, в кирпичных — на 20 процентов.

    В целом, по наблюдениям экспертов, никакого ажиотажа вокруг попавших в сносную программу домов нет — все ждут запуска реновации или как минимум четкой информации о судьбе конкретных пятиэтажек.

    «Ситуация вокруг программы реновации развивается постепенно и меняется в зависимости от поступления новых данных, более детального понимания того, как эта программа будет реализовываться по факту», — поясняет Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер».

    Руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко указывает, что говорить об изменениях на рынке пятиэтажек пока рано — голосование (о включении домов в программу реновации — прим. «Дома») только завершилось. «Некоторые собственники подняли свои квартиры в цене, но сказать, что на них возник ажиотажный спрос, нельзя», — подчеркивает эксперт.

    Свой вклад в реновацию

    По словам Владимира Богданюка, руководителя департамента проектов Est-a-Tet, высчитать инвестиционную привлекательность жилья в хрущевках в целом очень сложно: стоимость квартиры сильно зависит от нескольких факторов — качества ремонта, состояния дома в целом, локации, наличия/отсутствия и состояния документов при продаже объекта, а также личных требований и желаний продавца.

    При перепродаже квартиры в пятиэтажке необходимо учесть юридический аспект, добавляет Богданюк: «На практике, с собственником заключается договор мены, согласно которому владелец передает свою старую квартиру Москве, а взамен получает от города новое жилье. Для этого необходимо, чтобы город сначала оформил на себя право собственности на новую квартиру, а затем переоформил на нового собственника. Этот процесс часто затягивается на полгода, в это время действует предварительный договор мены между собственником жилья и городом».

    «Если все же человек решил вложиться в пятиэтажку, то стоит понимать — это долгие инвестиции, если сравнивать с инвестициями в новостройку. В данном случае сложно просчитать, какие будут цены на жилье через 5-7 лет, а также какой объем жилья будет представлен в продаже и насколько новое жилье, данное взамен старой квартиры, будет обладать конкурентными свойствами», — резюмирует эксперт.

    Стоит ли покупать квартиры в домах, которые попали под реновацию?

    Новая программа реновации пятиэтажных домов в Москве повлекла за собой не только повышение спроса на куплю такого жилья, но и увеличение рыночной стоимости квартир и комнат в ветхих постройках. Многие москвичи с перспективой на будущее и желанием получения жилплощади в хорошем доме интересуются вопросом: возможно ли купить квартиру в пятиэтажке под снос недорого и стоит ли делать это на первом этапе реновации?

    Стоит ли приобретать объекты в хрущевках на вторичном рынке?

    Некоторые владельцы жилплощади в хрущевках, которые ранее выставляли свое ветхое жильё по копеечной цене, начали повышать его продажную стоимость, считая, что стали владельцами дорогой перспективной квартиры. Какова же цена таких квартир на вторичном рынке и какова ситуация с объектами в московских пятиэтажках на сегодняшний день:

    • Повышение стоимость жилья в среднем на 300-500 тысяч рублей, что соответствует 5-10% от ранее установленных цен;
    • Повышение ценности такой недвижимости до пределов стоимости студий в новостройках Москвы;
    • Падение спроса из-за выросших цен на Авито, при покупке через посредников (агентства недвижимости, уплата больших налогов). Количество заключенных договоров купли-продажи за последний год уменьшилось на 25%;
    • Подорожание конечной стоимости одного квадратного метра в пятиэтажках в Москве на 2%, в панельных малоэтажных домах на 0,7% (малосемейки и коммуналки в непрестижных районах) и на 1,3% в престижных столичных районах.

    Стоит отметить, что многие покупатели отдают предпочтение все-таки не ветхому жилью с возможными перспективами, а квартирам в новых жилых комплексах Москвы, учитывая тот факт, что цена такой недвижимости стала незначительно выше, чем в хрущевках.

    Плюсы и минусы приобретения

    Как и в любой рыночной сделке, при заключении договора купли-продажи квартиры в сносимом доме есть свои подводные камни, риски и преимущества. Сложности, с которыми можно столкнуться, если покупатель решит купить квартиру в доме по реновации:

    1. Невозможность приобретения таких объектов в ипотеку. Многие банки осведомлены с тем, что условия кредитования при переселении в новостройку не изменятся, поэтому не видят смысла инвестировать таких клиентов. Зато для покупателей, у которых имеется на руках необходимая сумма, это невероятно выгодное предложение;
    2. Покупатель может столкнуться с проблемой расселения в другой район. Несмотря на то, что программа реновации предполагает переселение в пределах квартала, есть вероятность переезда в соседний, менее престижный район. Именно поэтому многие специалисты рекомендуют дождаться периода, когда будет окончательно сформирован перечень пятиэтажных домов под снос, станет известна дата расселения и адреса, куда переселят жильцов той или иной пятиэтажки.

    Нельзя не упомянуть о том, что купить квартиру под реновацию в городе Москве можно дешевле, если выбрать менее престижный регион столицы. Например, однокомнатную квартиру в западных регионах (ЗАО или СЗАО) с хорошим ремонтом можно приобрести за 4,5-5,5 млн рублей. Двухкомнатная квартирка в СВАО или ВАО обойдется в 6,5 млн рублей. Выгодно приобрести жильё можно в ЮВАО, ЮЗАО, САО Москвы, а вот объекты в центральном административном округе обойдутся несколько дороже. Также стоимость напрямую зависит от близости расположения к метро.

    Кому стоит брать квартиры в хрущевках под снос?

    Если вы хотите выгодно купить либо продать квартиру в доме под реновацию, стоит здраво оценивать рыночную стоимость такой недвижимости. Учитывать нужно месторасположение сносимого здания, количество квадратных метров, близость транспортной развязки, сколько стоит подобное жильё в пятиэтажных домах других районов и прочие факторы.

    Также существует возможность того, что спекуляция на сносимом жилье обернется против людей, приобретающих подобную жилплощадь прямо перед началом запланированного расселения. Есть вероятность того, что такие домовладельцы смогут получить лишь денежную компенсацию вместо равноценного жилья. В дальнейшем прогнозируется, что недвижимость в сносимых пятиэтажках будет дешеветь, поэтому рекомендуется дождаться начала первой волны переселения, дабы инвестиционные перспективы перестали быть сомнительными.

    Статья написана по материалам сайтов: 2ann.ru, www.m24.ru, alishavalenko.ru, news.ners.ru, snos-domov-renovatsiya.ru.

    »

    Это интересно:  Иск о материальном ущербе
    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector