+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Можно ли продать неприватизированную квартиру в 2019 году — с долгами, в коммуналке, долю, в России

Согласно законодательству РФ любой гражданин, имеющий собственность или арендующий жилье, обязан ежемесячно оплачивать все коммунальные платежи. Для этого он получает специальные квитанции, где указаны виды услуг, их стоимость и расчетная сумма. Могут ли выселить за долги по квартплате из приватизированной квартиры, если гражданин будет уклоняться от выплат? Стоит разобрать вопрос подробнее.

Содержание

Кто может по закону выселить человека из его собственной квартиры?

Многие считают, когда квартира находится в собственности, хозяин может делать что пожелает. У квартирантов возможности ограничены, их может выселить собственник, если жильцы перестанут платить.

Да, по закону выселить насильно хозяина жилья нелегко. Жилищный законопроект регулирует два акта, считающиеся важнейшими. Первый – Гражданский кодекс. Второй – Жилищный кодекс. В нем прописаны основные права и обязанности жильцов. А также меры наказания за долги по коммуналке.

Статья 153 ЖК подробно описывает порядок и количество выплат. Если гражданин следует ему, возникновение задолженности исключено:

Граждане, компании, предприниматели обязаны своевременно и в полной мере оплачивать ежемесячно услуги ЖКХ.

Кто обязан платить:

  • наниматель (арендатор) имущественного хозяйства, права проживания которого защищены циркуляром соцнайма;
  • наниматель (арендатор), занимающий жилплощадь согласно циркуляру найма от жилищного фонда соц. использования;
  • арендатор помещения, занимающий муниципальное жилье или государственное согласно договору аренды;
  • гражданин, состоящий в жилищном кооперативе с момента предоставления ему жилого помещения;
  • собственник жилья, с момента подтверждения его права собственности;
  • лица, принявшие жилье от застройщика (с момента, когда последний сдал многоквартирный дом и квартиры готовы для проживания);
  • застройщика (лицо, занимающееся строительством данного многоквартирного дома), он отвечает за несданные помещения в построенном доме.

Кто вправе выселить неплательщиков из жилья за долги?

Если не собственник, а его родственник не платит за квартиру, можно ли его выселить? Статья 90 отвечает на рассматриваемый вопрос. Там указано, что выселение нанимателя и всех проживающих совместно с ним домочадцев, членов семьи, родственников будет осуществлено через суд, если он больше 6 месяцев не платит квартплату. Конечно, если должник сможет предоставить уважительную причину, выселение может быть отложено или отменено (смотря что решит суд). Иначе нанимателя и его семью выселят, с предоставлением им другого жилого помещения.

Гражданское законодательство старается больше защитить права должников. Например, согласно статье 446 выселение из единственного жилья за накопившиеся долги практически невозможно, если будет доказано, что гражданину больше деваться некуда.

Вопросом принудительного выселения всегда занимается суд. Неважно, приватизированное жилье или муниципальное. Здесь разница лишь в истце, кто организовывает процесс выселения. Например, квартирантов выселяет собственник помещения, если они перестают выплачивать ему арендную плату и коммуналку. Муниципальное жилье принадлежит государство. Оно и станет инициатором выселения.

Основания для выселения – насколько большим должен быть долг

Сколько должен задолжать гражданин, чтобы его выселяли насильно? Законом не оговорена конкретная сумма. У ЖКХ есть свои санкции для должников. Например, если оплата за свет или воду перестает поступать, то спустя месяц или два, услуга будет отключена.

Здесь нужно осознавать разницу, кем является должник.

Если квартира находится в ипотеке, то банк может выселить даже за минимальную задолженность по кредитным отчислениям. Как известно, там пеня начисляется за каждый день просрочки. Притом покупая жилье в кредит, гражданин обязуется вовремя вносить обязательный коммунальный платеж вдобавок к ипотечным отчислениям. Условия, сроки и размер платежей отражены в подписанном сторонами договоре. Там же оговорены случаи, банк будет вправе выселять недобросовестного клиента. Стоит помнить, что при заключении ипотечного соглашения квартира, приобретаемая гражданином, становится залогом. И пока клиент не выплатит весь долг, она юридически считается собственностью банка. Именно банковское учреждение вправе инициировать судебный процесс и забрать жилье.

Арендуемое жилье. Здесь между сторонами изначально заключается договор аренды. Иногда арендаторы платят коммуналку отдельно, иногда вносят единственный общий платеж и со счетами разбирается сам хозяин. Если по жилью образуются долги, то ответственным считается собственник, не квартиранты. Он вправе требовать с них оплатить коммуналку вовремя, а также мочь выгнать их, если образуются долги. Конкретной суммы здесь нет, ведь размер коммунальных платежей для каждого жилья индивидуален. Здесь считаются месяцы. Если арендаторы не могут заплатить квартплату один месяц, они могут устно договориться с хозяином, тот закроет коммуналку сам. Если же они 2–3 месяца ходят должниками, собственник вправе выселить их, требуя закрыть долги.

Собственник. Приватизация жилья делает человека его хозяином. Это дает не только права, но и обязанности. Владелец сам присматривает за состоянием квартиры, вовремя производит ремонт (если хочет). Может производить перестановку, менять мебель, сдать или продать жилье – что угодно. Однако, наряду с правами у него появляются обязанности. Коммунальные платежи, имущественный налог – все это должен вовремя погашать гражданин, имеющий приватизированный объект жилья. Если срок неуплаты достиг полугода (6 месяцев гражданин уклоняется от оплаты коммуналки), то возможно применение санкции по принудительному выселению должника.

Основания, согласно которым можно выселить собственника:

  1. Лицо постоянно нарушает правила, установленные жильцами для мирного проживания в их многоквартирном доме.
  2. Лицо ведет себя аморально.
  3. Владелец произвел незаконную перепланировку, и сосед может подтвердить это документально.
  4. Дом считается аварийным и происходит выселение всех его жильцов.
  5. Лицо нарушало закон (замечен факт продажи наркотических средств или спаивание несовершеннолетних, нарушение порядка). Например, постоянно шумят после 23:00 – вечеринки, ремонт и пр. Причем регулярно и соседи могут подтвердить это. Правда, здесь есть нюанс. Нарушением порядка считается шум, производимый специально: громкая музыка, ремонтные работы, производимые поздно. Если раздается плач ребенка, это нарушением считать нельзя.

Муниципальное жилье. Если не собственник, то не платит за квартиру, можно ли его выселить и как часто это происходит? По закону – выселение возможно. Муниципальное жилье, это собственность государства. Оно предоставляет людям квартиру, они считаются арендаторами, обязанными следить за ней. Коммунальные платежи жильцы выплачивают сами. Нужный размер и виды платежей можно посмотреть по квитанциям. Если возникают долги, государство вправе инициировать специальный судебный процесс, чтобы обязать должников выплатить скопившиеся долги или выселяться. Однако, с последним есть сложности. Ведь изначально государство оказало гражданам услугу – предоставило жилье. И если их выселить, то возникает другой вопрос – куда? Законопроект, регламентирующий права граждан на жилье, указывает, что человека нельзя выселять «в никуда». Взамен государство обязано предоставить другое жилье. На практике у администрации жилищный фонд ограничен, поэтому должников лишь обязуют оплачивать скопившиеся долги через суд, выселяют редко.

Государственное жилье. Некоторые фирмы и государственные органы предоставляют работникам жилье. Это служебный объект, в котором люди проживают на правах арендаторов. Семья вправе приватизировать его, если это оговорено в договоре. И конечно, они обязаны вовремя погашать коммуналку. Иначе собственник – государство (или фирма) могут выселить должников из неприватизированного жилья. Размер долга оговаривается индивидуально, четкой суммы нет.

Порядок выселения собственника из приватизированной квартиры

Как известно, выселением граждан вправе заниматься только суд. Сначала организатор процесса пишет иск, в котором отражается факт невыплаты собственником накопившихся счетов, размер долга. К заявлению прилагаются документы, способные доказать наличие долговых обязательств. Суд изучает ситуацию, выслушивает стороны и…

Вот, судья поддерживает ТСЖ и выселение собственника вопрос времени. Как это происходит?

Первый шаг – арест, производимый органами исполнительной службы. Арестовывают не гражданина, а недвижимость. Ее описывают, оценивают, сверяясь с представленной технической документацией.

Второй шаг – открытый аукцион, где жилье продают. Чтобы прибавилось число участников, стартовую цену ставят на нижний порог, уменьшая до 70–85% с номинала. Как только новый претендент выиграл аукцион и приобрел жилплощадь, должника обязывают собрать вещи и съехать, давая ему 2 недели на это. Если покупателей нет, суд берет месяц перерыва, затем производит новые торги, снижая цену до 10–15%. Когда проваливается вторая попытка, суд временно отступает. Но квартира все равно арестована. Впрочем, неплательщик может проживать там. «Период передышки» будет 12 месяцев, затем аукцион повторяется.

Важно: можно ли как-то вылезти из образовавшейся долговой ямы и избежать ареста недвижимости? Вовремя оплачивать все квитанции. Иногда случается, что конверты не разносят. Тогда самостоятельно посещать организации, занимающиеся выдачей квитанций. Или оплачивать их онлайн. Если судебный процесс уже стартовал, то нанять адвоката, чтобы тот помог инициировать прошение об отмене ареста или продлении срока «передышки». Должник сможет использовать его для погашения долгов.

Плохая новость гражданам, у кого есть две и более жилплощади в собственности. Законодательство ужесточает санкции против должников. Вероятность конфискации квартиры и принудительного выселения выше.

Взыскание долгов за коммунальные услуги

Если задолженность маленькая, то собственнику лучше договориться, продлить срок погашения. Можно реструктурировать долг, здесь поможет грамотный юрист. Кто взыскивает накопившиеся долги и как это происходит на практике?

За состоянием и своевременностью платежей смотрят коммунальные службы. И если человек месяцами игнорирует свои обязательства, за дело берется ТСЖ:

  • решение суда дает должнику последний шанс – месячный срок, за который он может погасить задолженность добровольно (или реструктурировать долги с помощью юриста);
  • истек срок, должный платеж остался, даже увеличился, туда добавилась квитанция за новый месяц, теперь ТСЖ вправе передать проблемное дело приставам, они займутся принудительным взысканием долга с собственника;
  • если должник вынужден отказаться погашать коммуналку по причине фактического отсутствия средств, то сумму долга можно взыскать с общей стоимости имеющейся собственности;
  • для этого квартира арестовывается и продается судом через аукцион;
  • оставшиеся средства передаются выселенному собственнику.

Кроме долга, неплательщик будет вынужден оплачивать штрафы от ТСЖ, все судебные издержки, а также издержки, связанные с процедурой взыскания долга (плюс услуги оценщика, кто описывал квартиру).

Важно: нельзя взыскивать долги, если у собственника больше жилья нет. выселить его также невозможно. Впрочем, закон допускает опись и арест другого имущества у должника (машина, гараж и пр.) за долги.

Куда выгоняют?

Куда же уходит должник, вынужденный покинуть собственный дом? Вариант один – гражданин и его семья будут размещены в муниципальной жилплощади, имеющейся на балансе муниципального образования.

Нельзя выселить человека на улицу, тем более, если он многодетный родитель. После торгов должник получит остаток суммы, вырученной после продажи арестованной квартиры. Затем бывший собственник сам решит, куда идти.

Это интересно:  Как предъявить претензию за некачественный товар

Кого нельзя лишить жилья?

Как известно, государство вправе принудительно выселить тех собственников, кто длительное время умышленно не оплачивал ежемесячные коммунальные платежи. При этом он не может представить суду никакой уважительной причины, побудившей его сделать это (длительная командировка, болезнь и пр.).

Однако, существуют граждане, кого выселять нельзя:

  • если у собственника есть лишь одна квартира;
  • квартира находится в аренде как неприватизированное жилье (тогда санкции другие);
  • гражданин болел долгое время и может подтвердить это, предъявив медицинские документы;
  • собственник – несовершеннолетний ребенок (как известно, дети тоже могут быть владельцами недвижимости), тогда обязательства несут его опекуны и другие родственники, пока ему не исполнится 18 лет;
  • собственник – инвалид или сирота, лишившийся кормильца.

Можно ли выселять человека, у кого в попечении имеется малолетний ребенок? Суд откажет, тем более, если должник не имеет больше имущества. Поэтому выселение детей или многодетной семьи сложный вопрос. Как известно, по законодательству дети обязаны находиться (проживать) с родителями. И если родителей выселяют, юридически дети должны последовать за ними. Но опека выступит против лишения несовершеннолетнего жилплощади.

Нюансы процедуры

Можно как-то избежать выселения? Каждый год законодательные акты меняются. Известно, что государство пытается ужесточить меры, чтобы вынудить должников регулярно оплачивать свои счета. Как быть, если суд уже решил лишить конкретную семью жилья и на имя собственника уже выписано постановление?

Необходимый шаг – попросить суд официально предоставить отсрочку, чтобы должник мог погасить все имеющиеся долги. Если своих средств нет, можно занять временно у родственников или друзей, с ними спокойно рассчитаться потом. Едва должник принесет все погашенные квитанции, суд автоматически отменит постановление.

А также если у должника на практике имеются уважительные причины, вынудившие его просрочить оплату, он может попробовать обжаловать вынесенное судом решение в другой, высшей инстанции. Главное, суметь подтвердить причины документально. Например, собственник лишился работы или многие месяцы ему не выплачивалась зарплата. Он заболел и не мог работать долгое время. Собственник сам – несовершеннолетний, имеет опекуна – кормильца и тот временно не смог оплачивать коммуналку вовремя. Причин много. Важно донести их до внимания суда, чтобы специалисты могли досконально изучить создавшуюся ситуацию.

Как быть, если выселение организовал банк? Нанять юриста, пусть он поможет должнику реструктурировать долг или продлить срок для погашения. Важно договориться с самим банком и если кредиторы согласятся, то суд также может пойти на какие-то уступки.

Возможно ли выселение, если квартира коммунальная? Да, только здесь суд займется каждым жильцом отдельно. Ведь коммунальная квартира имеет несколько отдельных комнат и проживают там разные, не связанные родственными узами люди. Лицевой счет у коммуналок разделен, поэтому долги с каждого будут взыматься отдельно.

Важно внимательней относиться к ежемесячным платежам. И налоговым обязательствам, которые должен выполнять каждый собственник имущества. Если забыть выплачивать налоги, то должником займется уже Налоговый комитет.

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру?

По утверждениям опытных юристов к ним довольно часто обращаются граждане именно с этим вопросом — можно ли продать неприватизированную квартиру. По действующему уже на протяжении больше двадцати лет закону, это невозможно, но при этом существуют несколько вполне легальных вариантов, правда сопряженных с определенным риском.

По сути, владельцами неприватизированных домов и квартир являются не жильцы, проживающие в них, а муниципалитет или государство и только они имеют право совершать сделку с недвижимостью. Сложность в этой ситуации заключается в том, что жилец хочет продать то, что ему не принадлежит. И закон этот факт может однозначно трактовать как неправомерный.

Но поскольку российский народ издавна славится своей выдумкой и изобретательностью, то к настоящему моменту существуют несколько способов решить эту проблему.

Чтобы успешно осуществить задуманное путем использования «лазеек» в законодательстве, необходимо не только посоветоваться по этому вопросу с родственниками и знакомыми, но и получить квалифицированные подсказки опытного специалиста — юриста или риэлтора, которые на этом деле, как говорится, «собаку съели».

Так как основные варианты сделок будут балансировать на «грани фола», то желательно, чтобы эти специалисты имели не только высокую квалификацию, но и репутацию порядочных людей.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Продажа неприватизированной квартиры с долгами явление, распространенное повсеместно. Конечно, многие покупатели стараются не связываться с такими объектами, боясь излишних проблем при оформлении, но все же при желании можно подобрать вариант решения проблемы, который устроит всех.

Например:

  • В первую очередь попытаться договориться непосредственно с покупателем о внесении залога за недвижимость для погашения долга и последующего оформления в собственность. Поскольку этот способ таит в себе некоторый риск, следует подстраховаться и позаботиться о письменных гарантиях. При этом продавцам приходится идти на существенные уступки, чтобы договор состоялся.
  • Второй вариант связан с агентством — они могут за определенную компенсацию сами выплатить ваш долг, а после завершения сделки вычтут сумму.
  • Также довольно часто практикуется способ, когда агентство официально обращается в домоуправляющую компанию и дают им гарантии погашения долга после приватизации. Если такое разрешение получено, объект приватизируется и немедленно продается. Все эти действия возможны только с согласия самого продавца.

Какие есть ограничения при продаже неприватизированной квартиры?

Обязательными условиями являются:

  • Продавец должен иметь другую жилую недвижимость, куда пропишется после продажи квартиры.
  • Еще одним ограничением является требование к площади продаваемого жилья — она должна иметь пятнадцать или более квадратных метров.
  • В момент оформления внимательно учитывается следующее положение — количество людей, выписывающихся из продаваемой квартиры должна совпадать с количеством прописывающихся в нее. Другими словами, если выписываются 3 человека, то прописаться должны тоже трое. Потом, конечно, это правило перестает быть актуальным — можно будет прописать кого-то, или, наоборот, выписать.

Способ первый: приватизируем квартиру совместно с покупателем

Грамотная реализация этого варианта предполагает следующие действия:

  1. В первую очередь необходимо выяснить, может ли вообще ваша квартира пройти процедуру приватизации. Дело в том, что есть такая категория муниципальной собственности, которая в принципе не может быть передана в частные руки. К ним прежде всего относятся — жилое помещение в специальных домах, квартиры в военных городках, комната в общежитии, социальное жилье и квартиры в доме, где в этот момент ведется капитальный ремонт. Если ваше жилье к таковым не относится, то смело можете собирать соответствующий пакет документов.
  2. Затем в администрацию того района, где находится ваша недвижимость, следует написать заявление, подписанное абсолютно всеми лицами, проживающими по данному адресу. Также необходимо предоставить пакет документов:
    • справка о составе семьи и данные о квартире;
    • паспорт гражданина России;
    • справка о жилищной квоте;
    • если имеются дети, недостигшие совершеннолетия, то их свидетельства о рождении;
    • документ, подтверждающий право на льготы.

Заявление будет рассматриваться в течение одного месяца. В дальнейшем должен быть заключен договор приватизации, заверенный нотариусом.

Все эти действия оправданы, если у вас уже есть готовый покупатель. Как лицо заинтересованное в покупке жилья, он вносит определенную сумму за приватизацию. А дальше, как говорится, вопрос техники — поскольку вы получили законное право продать квартиру, то и делаете это на радость покупателю и себе. Все довольны.

Способ второй — осуществляем обмен

Результат этого способа напрямую зависит от степени надежности агентства по недвижимости. Такой вариант был весьма популярным в эпоху девяностых, но и сейчас является хоть и рискованным, но оправданным шагом, когда речь идет о муниципальном жилье.

Основные моменты этого процесса:

  • Самым сложным моментом является необходимость найти покупателя, который был бы не против такого обмена. Основным мотивирующим фактором для него является цена, ведь неприватизированная квартира стоит намного дешевле. Но все же этот способ вызывает у многих подозрение, поэтому количество таких сделок составляет всего 5% от общего числа продаж.
  • Подыскивается агентство с хорошей репутацией, где покупатель приобретает жилье, равноценное вашему по цене и площади. Тут есть один щекотливый момент — после совершения сделки агентство может отказаться обратно купить квартиру. Другими словами, «кинет» вас на деньги. Доказать что-либо в суде будет практически невозможно.
  • Затем подаются документы в районную администрацию с просьбой разрешить обмен.
  • После того как получено разрешение происходит обмен квартирами. Став «хозяином» квартиры покупателя вы продаете ее обратно агентству за наличные деньги. В итоге все в выигрыше — покупатель получил то, что хотел (вашу неприватизированную квартиру), вы продали свой «неприват», риэлторы «наварились» на комиссионных.

Как видите, с одной стороны все легко и просто, с другой — рискованно и опасно.

Еще один вариант обмена

Все так же, как в первом варианте, но с небольшим отличием — теперь уже продавец заключает сделку с агентством, которое подбирает ему равноценное жилье в обмен на его «неприват». После завершения процедуры обмена продавец продает обратно агентству полученное жилье. Но здесь нюанс заключается в том, что такого рода сделки проворачиваются с помощью так называемых квартир-буферов.

Суть заключается в том, что на обмен обычно предлагается жилое помещение где-нибудь в самом удаленном месте, чаще всего существующее только на бумаге.

Таким образом, получается, что хозяин неприватизированной квартиры отдает свое жилье в обмен на несуществующую жилплощадь. Все хорошо кончится, если агентство не начнет жульничать. А если нет?

При самом плохом сценарии продавец может остаться вообще без жилья и денег.

Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы

Рассмотрим минусы:

  • Такую квартируможет приобрести только гражданин России.
  • Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
  • Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
  • Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
  • Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
  • Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.

Как и в любом деле есть, конечно, и положительные моменты:

  • Начать и завершить всю процедуру можно очень быстро буквально за неделю.
  • Поскольку вся проверка и оформление документов осуществляется в государственной службе, исключены аферы и подлоги, связанные с ними.
  • Такое жилье обычно бывает «чистым», то есть не может находиться под арестом за долги владельца и его невозможно заложить.
  • Признание обмена недействительным полностью исключается.

Подводные камни при продаже

Любой из вышеперечисленных способов — это огромный риск для продавца. Угроза может исходить как со стороны продавца, так и со стороны агентства недвижимости.

Наиболее распространенные моменты мошенничества:

  • продавец выписывается из квартиры, а деньги не получает;
  • агентство под тем или иным предлогом отказывается выкупать квартиру-пустышку.
Это интересно:  Архивы Капитальный ремонт - Страница 2 из 2 - О недвижке.ру

Если вы все же решитесь на такой отчаянный шаг, то рекомендуется тщательным образом проверить благонадежность и того, и другого.

Также при реализации этих схем не меньшую угрозу представляет и закон, так как подобные действия расцениваются как мнимые или притворные сделки.

Судебный маховик может раскрутиться, если кто-то из числа заинтересованных лиц напишет заявление с просьбой признать сделку недействительной. А как закончится слушание не возьмется предсказать даже опытный юрист.

Если в продаваемой квартире имеются несовершеннолетние дети, то этот факт еще больше увеличивает проблемы и вопросы, так как по закону им должно быть гарантировано будущее жилье.

Поэтому совет тут может быть только один — лучше спокойно приватизировать жилье, а потом на законных основаниях продать его. Это займет времени гораздо больше, зато все будет легально.

Как подстраховаться?

Чтобы избежать форс-мажорных ситуаций лучше каждый этап сделки оформлять письменно:

  • если вам дают деньги, сразу выписывайте расписку;
  • когда покупатель дает задаток, уговорите его подписать договор, в котором будут даны гарантии с обеих сторон, что после процедуры приватизации обязательно будет оформлена купля-продажа. Здесь можно посмотреть образец расписки в получении задатка за квартиру.
  • проследите, чтобы в договоре отдельным пунктом была указана цена жилого помещения.

Какие права вы получаете после приватизации?

Основным смыслом приватизации является тот факт, что после завершения этой процедуры вы становитесь полновластным хозяином и владельцем жилья. У вас на руках будут два неоспоримых документа для этого: договор передачи квартиры в собственность и свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Теперь распоряжаться своим жильем можете как угодно, по своему усмотрению: продать его, оформить дарение, заложить в банке или внести в качестве вклада в уставной капитал.

Но не стоит забывать и о том, что вместе с правами вы получаете и обязанности по содержанию принадлежащего вам жилого помещения — оплачивать коммунальные услуги и платить налоги.

Все способы как продать неприватизированную квартиру с долгами

К опытным юристам часто обращаются с вопросом: как продать неприватизированную квартиру с долгом. Вот уже два десятка лет в РФ действует закон регламентирующий невозможность этого действия, однако существует несколько законных вариантов сделки ― небезопасных, но вполне осуществимых.

Как продать квартиру без приватизации?

Если разобраться, собственником неприватизированной жилплощади является государство или муниципальный орган, лишь у них имеются законные основания осуществлять сделки с жильем. Проблема этой ситуации в том, что прописанные граждане принимают решение о продаже недвижимости, не имея на это прав, что трактуется государственными нормами, как противозаконные действия.

Однако коль на выдумку хитра и наш изобретательный народ, привыкший находить выход из самой сложной и тупиковой ситуации, отыскал несколько способов решения этой проблемы.

Для осуществления задуманного, потребуется грамотно и рассудительно подойти к этому вопросу и получить консультацию квалифицированного юриста, без которой найти пути обхода действующего законодательства вряд ли удастся.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов с долгами, но каждый случай носит уникальный характер.

Исходя из того, что все возможные варианты сделок продажи неприватизированной квартиры будут довольно рискованными, помощь юриста должна предусматривать не только его компетентность в сфере юриспруденции, но и личностные положительные качества.

Продажа недвижимости с долгом по квартплате

Как продать квартиру с долгом по квартплате быстро и по закону знают немногие. Однако подобные сделки осуществляются регулярно. Естественно, что потенциальные покупатели стараются избегать таких проблемных квартир, опасаясь лишних сложностей в оформлении.

Но если жилплощадь пришлась по душе и принято решение покупки, можно найти несколько вариантов сделки, которая удовлетворит пожелания обеих сторон.

  • Предложить покупателю внести задаток за квартиру, а за полученные средства осуществить приватизацию и погасить долги. Поскольку метод можно назвать немного авантюрным, перестраховаться и нотариально оформить гарантии будет нелишним. При этом продавцу жилья приходится снижать цену за жилплощадь или оплачивать оформление сделки самостоятельно, чтобы покупатель не изменил своего решения и подписал договор.
  • Воспользоваться услугами агентства. За определенную плату эти организации готовы из собственных средств оплатить долги по коммунальным услугам, а после продажи квартиры вычесть нужную сумму.
  • Представитель агентства может самостоятельно обратиться в управляющую компанию и заверить ее гарантиями погашения долгов, как только продавец вступит в права собственности. Если коммунальное хозяйство дает разрешение, квартира приватизируется и переходит в собственность новому владельцу по договору купли-продажи.

Вступить в права собственности с помощью покупателя

Что делать, если жилец не знает, как приватизировать квартиру с долгом? Способ есть, главное грамотно его реализовать. Потребуется выполнить следующие действия:

  1. Получить сведения о возможности приватизации продаваемой квартиры. Суть в том, что часть государственной собственности не может быть передана иным частным владельцам. К такому виду жилья относятся жилые помещения архитектурных строений, общежития, коммунальные квартиры, жилье военнослужащих, государственные квартиры в домах, где производится комплекс значительных работ по улучшению состояния зданий и сооружений. Если квартира не относится к перечисленным видам жилья, можно приступить к сбору документации.
  2. Написать заявление в районную администрацию от имени всех жильцов, проживающих на данной жилплощади. К заявлению приложить документы:
  • сведения о жилплощади и справка с перечнем прописанных жильцов;
  • гражданский документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельства о рождении детей, не достигших совершеннолетия;
  • бумага о денежной квоте:
  • если гражданин попадает под категорию льготников, потребуются подтверждающие документы.

Поданное заявление сотрудники администрации рассматривают в течение 30 дней, после чего, обе стороны заключают соглашение о приватизации, что заверяется нотариально.

Как осуществить обмен неприватизированной квартиры с долгом ЖКХ?

Как продать квартиру с долгом, стало понятно, а вот какими способами можно осуществить обмен неприватизированной жилплощади знает не каждый.

Подобные сделки полностью зависят от добропорядочности агентств недвижимости.

Этим вариантом часто пользовались советские граждане, однако и сейчас он является эффективным действием в ситуации с государственным жильем.

  • Самый важный нюанс, это поиск желающего лица оформить такой вид сделки. Низкая стоимость неприватизированного жилья, привлекает покупателей, но для многих такой вариант кажется подозрительным, поэтому подобные сделки осуществляются редко.
  • Стоит найти хорошее агентство недвижимости, зарекомендовавшее себя лидером на рынке продаж и обмена жилья. Если таковое найдено, у покупателя появляется возможность приобрести квартиру равноценную по стоимости и квадратным метрам с вашим жильем. Однако подобных сделок стоит опасаться. Агентства не всегда выкупают квартиры обратно, если сказать иначе, злоупотребляет доверием и действуют обманным путем, что в законе трактуется, как мошенничество. В судебном порядке вряд ли удастся что-либо доказать.
  • Далее, нужно собрать полный перечень документов с письменной просьбой разрешить сделку обмена, и подать их в районную администрацию.
  • После того, как обе стороны подпишут соглашение об обмене, вы становитесь владельцем жилплощади покупателя, а агентство, в свою очередь, выкупает эту квартиру обратно, расплатившись наличными. Что получается в итоге? Все три стороны довольны и при своих интересах.

Осуществить подобные сделки не так уж проблематично, но опасность и риск ставят в позицию долгих раздумий, пожалуй, оправдано.

Существует еще один очень рискованный вариант обмена. На что только не идут россияне, для осуществления задуманного, прямо диву даешься. Жилец продаваемой квартиры заключает договор с риэлторской конторой, которая займется поиском равноценного жилья для обмена на неприватизированную квартиру клиента.

Далее, все оформление происходит, как и в первом варианте обмена. Так в чем же подвох? Суть в том, что большинство агентств предлагают так называемое удаленное жилье, существующее только по документам. Таким образом, продавец неприватизированной квартиры меняет ее на «пустышку» и исход событий будет зависеть от честности агентства.

Еще одна проблема, с которой придется столкнуться, это поиск агентства недвижимости. Не каждая посредническая организация готова рискнуть репутацией ради такой сделки. А главным условием является наличие формального жилого помещения. Недаром многие избегают подобных обменов. Вроде все на законных основаниях, но как-то шатко и неблагонадежно.

Положительные и отрицательные моменты продажи неприватизированного жилья

  • Иностранные граждане не имеют прав на приобретение такого жилья.
  • При такой сделке вернуть затраты, учитываемые при налогообложении невозможно.
  • Покупатель государственного жилья не может быть его полноправным владельцем, даже если честно приобрел его из личных средств.
  • Если у покупателя имеется в собственности иная недвижимость, приватизировать купленную муниципальную квартиру нельзя.
  • Есть возможность пострадать от действий мошенников при обмене, так как доказать, что средства за недвижимость не передавались продавцу, практически нереально.
  • Покупателю придется самостоятельно искать средства на приобретение такого жилья, так как банковское учреждение не выдает кредиты на сомнительные сделки.
  • Вся процедура оформления занимает не более 7 дней.
  • Если для оформления сделки выбрать государственный орган, исключается возможность жульничества и неблаговидных действий в целях наживы.
  • Такое жилье не обременяется и не может являться залогом.
  • Договор обмена не может потерять законную силу.

Возможные невидимые препятствия и сложности

Любая сделка, связанная с неприватизированной квартирой, подразумевает определенные риски. Самым опасным моментом считается обман со стороны покупающего лица или представителя агентства недвижимости. Случается, что снявшись с учета регистрации на продаваемой жилплощади, средства за квартиру так и не будут получены, или посредническая организация откажется выкупать жилье обратно. Исходя из этого, юристы настоятельно рекомендуют навести справки о репутации посреднической компании, услугами которой планируется воспользоваться.

Запомните! Реализуя подобные схемы, появляется большая угроза проблем с законом, так как такие способы признаются фиктивными сделками.

Если заинтересованное лицо подаст иск в суд с прошением признать сделку неправомерной, потянутся долгие недели судебных заседаний, и никто не может предугадать, какое решение может принять орган правосудия.

Если в муниципальной квартире прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, это еще больше усугубляет проблему. Исходя из законодательства РФ, они должны быть обеспечены жильем.

Совет! Лучше потратить немного больше времени и без лишних переживаний заняться легальной приватизацией жилплощади из личных финансовых средств. Это позволить осуществить продажу на законных основаниях.

Права собственников жилья

Основная идея приватизации помещений, это та действительность, что по завершению этого процесса гражданин становится полноправным обладателем и собственником квартиры. Уполномоченный орган выдает на руки две неопровержимых бумаги:

  • свидетельство о праве собственности:
  • документ о передаче жилья в собственность.

После этого распорядиться собственностью можно по своему желанию:

  • продать
  • подарить по дарственной;
  • применить как вложение;
  • заложить банковской структуре;
  • сдать в аренду.

Вместе с правом владения собственник обязуется использовать жилье по назначению, содержать его и оплачивать коммунальные платежи

Перечень документов для продажи жилья

Итак, если квартира приватизировалась на законных основаниях и жизненные обстоятельства заставляют ее продать для отчуждения объекта недвижимости, необходимо собрать определенный список документов:

  • оригиналы паспортов всех долевых собственников;
  • идентификационные кода и их копии;
  • свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей;
  • разрешение попечительского совета;
  • свидетельство о праве собственности;
  • технический паспорт;
  • свидетельство о браке;
  • письменное согласие мужа/жены, если приватизация осуществлялась в брачном союзе;
  • при продаже части жилплощади, письменное согласие участников долевого владения;
  • документ о независимой оценке жилого помещения;
  • сведения из БТИ;
  • справка о составе семьи;
  • документ, подтверждающий отсутствие долга по услугам жилищно-коммунальных хозяйств:
  • персональный банковский счет (по желанию)
Это интересно:  Кто должен оплачивать коммунальные услуги: собственник или прописанные

Как избежать форс-мажора?

Чтобы подстраховать себя от возможных непредвиденных ситуаций, рекомендуется оформлять все шаги сделки документально и в письменном виде:

  • факт получения денег свидетельствуется распиской;
  • передача задатка продавцу подразумевает наличие соглашения, в котором две стороны гарантируют оформление сделки, после приватизации жилья;
  • договор должен иметь сведения о стоимости квартиры.

Мы выяснили, как продать квартиру с долгами по ЖКХ, если она принадлежит государству. Однако чтобы не попасть на крючок аферистов, нужно проявлять бдительность и осторожность.

Подобные сделки осуществляются с большим оборотом финансов, а это значит, что посредниками должны выступать проверенные лица, а сведения, которые вызывают малейшую долю недоверия, нужно проверять с особой тщательностью.

Более подробно о приватизации квартиры, увидите в этом видео:

Можно ли продать неприватизированную квартиру в 2019 году — с долгами, в коммуналке, долю, в России

О чем рассказал гендиректор

«Уже более месяца ведется работа по смене акционера. И, наверное, уже до конца года у ОЗК появится новый акционер — ВТБ», — сообщил в пятницу, 26 октября, гендиректор Объединенной зерновой компании Михаил Кийко. По его словам, смена акционера обусловлена задолженностью «Суммы» перед группой ВТБ.

Свое заявление Кийко сделал на встрече с журналистами, на которой подводил итоги свой работы — с 1 ноября он уходит из ОЗК. Врио гендиректора может стать Сергей Королев, сейчас занимающий должность президента Национального союза производителей плодов и овощей, а ранее, в 2009–2011 годах, работавший заместителем министра сельского хозяйства.

Заявление Кийко об изменении структуры акционеров ОЗК практически сразу опровергли в «Сумме». Как сообщил РБК представитель «Суммы», 50% минус одна акция ОЗК по-прежнему находятся в собственности Зиявудина Магомедова и переговоры о возможной сделке в настоящее время не ведутся. Никаких договоренностей о вхождении группы ВТБ в капитал ОЗК нет, заверил и представитель госбанка. В самой ОЗК эти опровержения не прокомментировали.

Чем известна ОЗК

Объединенная зерновая компания была основана в 2009 году и является стратегическим для государства активом, выполняя функции госагента по проведению зерновых интервенций (механизм для стабилизации цен на зерно). 50% плюс одна акция ОЗК принадлежат Росимуществу.

У компании 17 элеваторов и хлебоприемных предприятия мощностью хранения 2,1 млн т зерна, восемь перерабатывающих предприятий мощностью 1,2 млн т зерна в год, а также два портовых элеватора по перевалке зерна — в Новороссийске и Калининграде. Кроме того, ОЗК — основной владелец одного из крупнейших зерновых терминалов России — Новороссийского комбината хлебопродуктов (НКХП). Владелец «Суммы» Зиявудин Магомедов стал акционером ОЗК в мае 2012 года, через свою структуру выкупив допэмиссию акций госкомпании (50% минус одна акция) за 5,9 млрд руб.

Может ли состояться сделка?

С марта этого года Зиявудин Магомедов, как и брат Магомед, находится под арестом как фигурант уголовного дела о хищениях и организации преступного сообщества.

События последних месяцев вокруг активов «Суммы» не противоречат заявлению Кийко о возможном переходе пакета ОЗК к ВТБ. О том, что участие «Суммы» в ОЗК будет меняться, в середине октября заявляла экс-глава «Суммы» и член совета директоров ОЗК Лейла Маммедзаде. «Сумма» не может быть сейчас полезной в развитии этого актива, признавалась Маммедзаде в интервью РБК. Но, по ее словам, предложений о покупке доли Магомедова совет директоров ОЗК пока не получал.

Сейчас ВТБ, как напомнил Кийко, уже является акционером ключевого актива ОЗК — у банка 33% Новороссийского комбината хлебопродуктов. В августа банк получил 22,25% НКХП в счет долга структур «Суммы», а 29 августа ФАС дала ему разрешение на покупку еще 10,93% акций терминала у «Суммы», которые были переданы в рамках урегулирования задолженности.

ВТБ уже приобретал другие активы «Суммы» в качестве «посредника»: на этой неделе ВТБ получил 24,8% акций крупнейшего железнодорожного контейнерного оператора «Трансконтейнер», выкупив их у FESCO (в ней 32,5% принадлежат Магомедову). ВТБ приобретает пакет акций у FESCO «точно не для себя», уточнял глава банка Андрей Костин.

Противоречие в фактах, о которых говорят представители «Суммы» и ОЗК, можно объяснить ​недопониманием или несогласием между этими структурами, считает управляющий партнер юридической компании BMS Law Firm Алим Бишенов. Такое заявление о продаже актива может быть выгодно в первую очередь явным или скрытым оппонентам Магомедова, например, чтобы «уронить» цену акций, считает юрист.

Переговоры между ВТБ и «Суммой» не секрет для рынка, Кийко мог ненарочно нарушить договоренности по неразглашению сделки, считает источник РБК на рынке. По его мнению, на ход сделки это заявление никак не повлияет. Ключевой актив — НКХП — может быть интересен всем крупным игрокам аграрного рынка: и «Русагро», и «Содружеству», и «Степи», и Glencore, полагает собеседник РБК. По его оценке, рыночная цена НКХП может превышать $400 млн, но потенциальных инвесторов может сдерживать тот факт, что у государства контроль над ОЗК.

ВТБ не обязательно сразу будет продавать пакет ОЗК: банк может держать его «бесконечно», возражает другой собеседник РБК. О планируемой сделке ВТБ и «Сумма» могут официально объявить до конца октября, не исключает третий источник РБК.

В каком состоянии находится ОЗК

Сегодня ОЗК, по собственным данным, занимает шестое место среди крупнейших экспортеров зерна из России. Летом 2017 года компания была только на 15-м месте. По итогам 2018 года ОЗК планирует в три раза по сравнению с прошлым годом нарастить экспорт зерна — до 2,1 млн т. Объем портовой перевалки должен в этом году увеличиться до 6,5 млн против 6,1 млн т годом ранее

По предварительны данным, за девять месяцев 2018 года неаудированная выручка ОЗК по РСБУ составила 30,2 млрд руб., по итогам всего года выручка, по прогнозу самой компании, может превысить 42 млрд руб. Чистая прибыль может вырасти более чем в два раза, до 4,7 млрд руб.

ОЗК по-прежнему стоит в плане приватизации на 2017–2019 годы, но это решение принимается государством и ОЗК на этот процесс не влияет, уточняет Кийко. Ключевое условие для приватизации ОЗК — выведение государственного интервенционного зернового фонда с ее баланса, отмечали ранее «Ведомости».

До конца этого года ОЗК в соответствии с госконтрактом выполняет функцию госагента по проведению зерновых интервенций. Сейчас Минсельхоз готовит новый контракт по выбору госагента по зерновым интервенциям на следующие годы. ОЗК планирует участвовать в этом конкурсе, уточняет Кийко.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по коммуналке

Специалистов агентства «МИЭЛЬ Чистые Пруды» часто спрашивают, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами. Практика показывает, что многие по различным причинам отказываются от возможности приватизировать жилье, поэтому, внезапно решив его продать, задумываются над легальностью сделки. Их сомнения вполне обоснованы, так как в Российской Федерации продажа жилого имущества без предварительной приватизации запрещена. Собственниками таких квартир и домов являются муниципалитеты и государство, и только они имеют право на совершение операций с неприватизированной недвижимостью.

Таким образом, не имеет значения, числится ли по квартире задолженность за коммунальные услуги — продажа без приватизации невозможна. Однако существуют законные способы продать неприватизированную квартиру с долгом. Рассмотрим те, что наиболее часто встречаются на практике и не нарушают законодательных норм.

Приватизация совместно с покупателем

При наличии задолженности по счетам продавец может взять задаток от покупателя, осуществив за эти средства процедуру приватизации и оплатив счета. Для покупателя вариант немного авантюрный, но грамотный подход к задаче в виде оформления нотариально заверенных гарантий существенно снижает риски. Что касается продавца, то ему придется снизить цену на объект и взять оформление сделки на себя.

Продажа через агентство

Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях и не знаете, как продать неприватизированную квартиру с долгом, то стоит выбрать вариант продажи через профессиональных посредников. Лучше подыскать компанию с большим сроком присутствия на рынке недвижимости и безупречной репутацией, поскольку любая сделка с участием неприватизированного имущества имеет известную долю риска.

Агентство недвижимости официально обращается в управляющую компанию, гарантируя немедленно погасить долги после приватизации. При наличии разрешения от коммунальщиков квартира приватизируется и сразу же продается. Безусловно, все эти действия возможны исключительно с согласия продающей стороны.

Если вы ищете самый надежный и комфортный способ, как продать неприватизированную квартиру с долгами в Москве, можно воспользоваться услугой «аванс до продажи». Заключив договор с клиентом, агентство предоставляет средства, необходимые для решения финансовых проблем продавца, а после завершения сделки деньги возвращаются. Крупные офисы, включая «МИЭЛЬ Чистые Пруды», предоставляют также услуги по приватизации квартир для продажи.

Плюсы и минусы продажи неприватизированного жилья

Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продавать неприватизированные квартиры с долгами по ЖКХ. Кратко рассмотрим основные положительные и отрицательные стороны сделок с муниципальным жильем.

  • такие квартиры обычно юридически чисты, так как не могут выступать в качестве залога или находиться под арестом банка;
  • при оформлении приватизации с участием государственного органа исключена вероятность мошенничества;
  • процедура длится неделю.
  • иностранцы не имеют прав на приобретение неприватизированного жилья;
  • нужно самостоятельно искать средства на покупку такой квартиры, так как банки не выдают кредиты на сомнительные сделки;
  • налоговым вычетом воспользоваться нельзя.

Важно
Ограничением при продаже неприватизированного жилья является то, что площадь должна быть не менее 15 кв. м.

Как продать муниципальную квартиру с долгами по квартплате без рисков

Чтобы не попасть на уловки мошенников и продать неприватизированную квартиру с долгами без рисков, рекомендуется отображать все этапы сделки на бумаге:

  • расписка — для фиксации факта получения денег;
  • промежуточное двустороннее соглашение, заверенное нотариусом — как гарантия доведения сделки до финала.

Важно
В договоре обязательно должны быть указаны сведения о стоимости объекта. Если покупатель согласен на погашение долгов до оформления сделки, нужно отдельным пунктом указать размер скидки от стоимости квартиры.

Решив провести сделку по одновременной приватизации и продаже недвижимости с долгами, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Правовая безграмотность наших граждан нередко приводит к тому, что при совершении сделок купли-продажи или обмена их обводят вокруг пальца. Юристы и риэлторы агентства «МИЭЛЬ Чистые Пруды» много лет оказывают комплексные услуги населению: от имени компании производят срочный выкуп объектов недвижимости в Москве и Подмосковье, разъясняют, как продать неприватизированную квартиру с долгами, помогают подготовить документы к приватизации для продажи, сопровождают любые сделки, выступая гарантами их юридической чистоты. Мы дорожим своей репутацией, поэтому щепетильны в отношении каждого клиента.

Статья написана по материалам сайтов: arbitrade.ru, moidom911.ru, dolg.guru, www.rbc.ru, miel-chistye-prudy.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector