+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Услуга

Нотариальный тариф

Стоимость правовой и технической работы

Договоры, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества)

* супругу, родителям,детям,внукам в зависимости от суммы сделки:

* другим лицам в зависимости от суммы сделки:

5 000 руб.

Договор дарения, за исключением договоров дарения недвижимого имущества

Детям, в т.ч. усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам – 0,3% суммы договора, но не менее 200 руб.

Другим лицам – 1% суммы договора, но не менее 300 руб.

8 000 руб.

Действующее законодательство РФ гласит, что сделки с недвижимостью заключаются в письменном виде путем составления договора и подписания его сторонами. Форма договора может быть простой письменной, но во многих случаях требуется еще и обязательное нотариальное заверение сделок с недвижимостью.

Какие сделки необходимо заверять у нотариуса

Совсем недавно такие сделки являлись скорее исключением из правил, чем большинством. Однако закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ввел обязательное участие нотариусов по недвижимости в процессе оформления целого ряда сделок. В 2016 году этот список был расширен. Сейчас к договорам данного типа относятся:

  • продажа недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному или недееспособному гражданину;
  • все сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности. Это продажа, мена, дарение доли недвижимости как третьему лицу, так и одному из сособственников;
  • сделки по продаже квартиры, находящейся в общедолевой собственности у членов семьи.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, связанных с продажей имущества, имеющего одного собственника либо находящегося в совместной собственности супругов, по-прежнему не требуется.

Преимущества заверения сделок нотариусом

Удостоверяя сделку с недвижимостью, нотариусы проверяют юридическую чистоту квартиры или дома и убеждаются, что при совершении сделки не будут нарушены права третьих лиц. Для этого специалисты изучают документацию на предмет любых спорных моментов, которые могут привести к недействительности. При необходимости запрашиваются дополнительные документы на недвижимость. Удостоверение сделки дает дополнительные гарантии, заверенные нотариально документы имеют повышенную доказательную силу. Кроме того, нотариус формирует обязательный для государственной регистрации договора пакет документов. По желанию сторон нотариус может удостоверить в том числе и сделки, не входящие в приведенный выше перечень.

Услуги нотариальной конторы Т. В. Юлдашевой

Нотариус г. Москвы Т. В. Юлдашева занимается проверкой юридической чистоты сделок с недвижимостью и удостоверяет их, руководствуясь требованиями закона Российской Федерации. Нотариус – нейтральное лицо, обеспечивающее соблюдение прав обеих сторон сделки.

Стоимость услуг

За работу взимается определенная плата. Стоимость услуг, оказываемых в сфере недвижимости и подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, состоит из двух частей:

  • госпошлина за осуществление нотариальных действий. Ее размер зависит от суммы сделки и составляет 0,5 % от договора, однако не может превышать 20 000 рублей;
  • оплата правовой и технической работы. Сумма устанавливается общим собранием нотариусов нотариальной палаты субъекта отдельно в каждом регионе в соответствии с рекомендацией Федеральной нотариальной палаты.

Данная система определения стоимости обязательна для всех палат субъектов. Уточнить тарифы, по которым ведет свою деятельность нотариальная контора Т. В. Юлдашевой, можно на странице «Тарифы».

Позвоните нам по любому из телефонов, указанных в разделе «Контакты», или закажите обратный звонок, чтобы записаться на прием или задать вопросы. Наш офис находится по адресу: г. Москва, ул. Валовая, д. 11/19, офис 11. Вход в подъезд № 2 находится во дворе.

Федеральная
нотариальная
палата

Советы нотариуса

Ваш населённый пункт

Удостоверение сделок по отчуждению недвижимости

Для формы сделок по отчуждению недвижимости (купля-продажа, мена, дарение) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

При этом нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статьи 24, 30) установлена обязательная нотариальная форма для сделок:

— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению;

— а также для сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно и получают в установленные Федеральными законами от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сроки.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

По смыслу статьи 48 Основ нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его существенные условия и особенности его заключения.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Это интересно:  Как заполнить декларацию на возврат подоходного налога за учебу

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (статья 157.1 ГК РФ).

Для заключения одним из супругов сделки по отчуждению недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу может быть нотариально удостоверена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Известить о продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество продавец может самостоятельно, а также через нотариуса в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ. Совершая в рамках статьи 86 Основ нотариальное действие по передаче извещения продавца, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. При этом нотариальный тариф за удостоверение сделок зависит от того, является ли удостоверение сделки обязательным в силу закона или нотариальная форма сделки необязательна.

За удостоверение сделки, для которой законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариальный тариф взимается нотариусом в размере, установленном в соответствии с требованиями статьи 22.1 Основ. Если нотариальная форма сделки обязательна, нотариус взимает нотариальный тариф в размере и с учетом особенностей, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации.

Установленный Основами нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, составляет:

супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:

другим лицам в зависимости от суммы сделки:

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) определенное имущество или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Безвозмездность – главный классифицирующий признак договор дарения, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию. способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность и правоспособность гражданина обязательны для его участия в гражданских правоотношениях. Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением возраста совершеннолетия – 18 лет. До достижения лицом восемнадцатилетнего возраста дееспособность приобретается при вступлении в брак и эмансипации. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в 2016 году

С января 2016 года были введены существенные законодательные изменения, затронувшие нотариальное удостоверение сделок.

В частности, был существенно расширен перечень сделок и соглашений, подлежащих обязательному нотариальному заверению.

Напомним, что до введения нормативных изменений в императивном порядке нужно было удостоверять лишь следующие виды правовых соглашений:

  • ипотечный договор;
  • соглашение ренты;
  • соглашение пожизненного содержания с иждивением;
  • завещание;
  • брачный договор.

Все остальные разновидности сделок подлежали до 2016 года нотариальному заверению преимущественно по желанию сторон.

В 2016 году вышеперечисленный перечень соглашений, приобретающих юридическую силу лишь после удостоверения у нотариуса, полностью сохранен в законодательстве, однако к нему дополнительно добавились и другие виды сделок, а именно:

  1. Сделки, направленные на продажу доли в праве общей собственности какому-то третьему лицу (то есть не Иному участнику общей долевой собственности). Как и раньше, участник долевой собственности, выражающий намерение продать свою имущественную долю постороннему лицу, должен письменно известить остальных сособственников имущества о желании продать долю, прописав в уведомлении цену и иные условия отчуждения. Затем же, по новым правилам, сделка по возмездному отчуждению доли одним из участников в праве общей собственности третьему лицу обязательно подлежит нотариальному заверению. Напомним, что подобная сделка может совершаться не раньше истечения месячного срока после даты извещения собственником доли, выступающим в рассматриваемой ситуации продавцом, иных участников долевой собственности. Оформление сделки раньше вышеназванного месячного срока допустимо, если нотариус, производящий обязательное удостоверение, установит наличие письменного отказа иных сособственников приобретать долю продавца. Для этого продавцу, соответственно, придется представить нотариусу помимо самого соглашения и иной требуемой документации письменный отказ иных собственников имущества.
  2. Сделки, заключаемые при продаже земельной доли.
  3. Соглашение о разделе супружеского имущества. Раньше нотариальное заверение такого соглашения осуществлялось по желанию сторон. Однако и до новых законодательных требований специалисты, практикующие в области семейного права, настоятельно рекомендовали разводящимся супругам обращаться к нотариусу при разделе имущественных ценностей, поскольку не удостоверенные простые письменные соглашения зачастую вызывали множество правовых споров в будущем. Законодательное нововведение, обязывающее удостоверять в нотариальной конторе договоренность о разделе супружеского имущества, призвано исключить такие споры в дальнейшем и максимально обеспечить права граждан.
  4. Сделки, касающиеся распоряжения объектами недвижимости в порядке доверительного управления либо опеки.
  5. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним гражданам либо гражданам, признанным ограниченно дееспособными.

Регистрация нотариально удостоверенных сделок

Раньше при совершении рассматриваемых сделок заявители представляли в территориальный регистрирующий орган соглашения, составляемые в простой письменной форме, и специалистам Росреестра приходилось самим осуществлять правовую экспертизу представленной документации.

Государственная регистрация вышеуказанных сделок проводилась, если с договором и прилагаемыми документами было, с юридической точки зрения, всё в порядке. Сейчас же обязанности по анализу, проверке соответствующей документации ложатся на нотариуса, производящего удостоверение.

По новым правилам, без подписи нотариуса государственная регистрация переходящих прав по соглашениям, которые подлежат императивному нотариальному заверению, осуществляться не будет. В то же время госрегистрация после нотариального удостоверения будет проводиться в ускоренном порядке, поскольку нет необходимости снова проверять соглашение.

Это интересно:  Закон об образовании дополнительное профессиональное образование

Так, если регистрация прав Росреестром осуществляется на основе нотариально удостоверенной документации, сроки регистрационной процедуры составят до 3-х рабочих дней, последующих за днем приёма регистратором документов. Напомним, что по остальным, не удостоверяемым нотариусами сделкам, регистрация должна пройти в десятидневный срок.

Преимущества и недостатки обязательного нотариального заверения

Главная цель императивного нотариального удостоверения рассматриваемых сделок – это проверка соответствия сделки закону и обеспечение прав граждан и организаций. Нотариальная подпись на правовых соглашениях к тому же должна обеспечить понижение количества правовых споров. Особенно это касается разногласий, рассматриваемых в суде.

Так, например, соглашение о разделе супружеского имущества, удостоверенное нотариусом, будет важным доказательством при рассмотрении соответствующего спора судом. Поэтому сторона соглашения будет защищена от ситуации, когда противоположная сторона (другой супруг) просто передумала и требует пересмотреть ранее оговоренный порядок имущественного раздела.

Единственный, но ощутимый недостаток обязательной нотариальной процедуры тоже очевиден. Это довольно значительный (особенно при сделках с дорогостоящей недвижимостью) рост финансовых расходов сторон сделки, ведь за каждое нотариальное действие требуется платить вознаграждение нотариусу.

Особенно это становится затратным, когда выстраивается целая «цепочка» сделок, например, при продаже, а затем последующей покупке квартиры с долей несовершеннолетнего. К тому же покупатели и продавцы могут иметь супругов, которым потребуется дать нотариальное согласие на возмездное отчуждение жилья. Соответственно, у сторон сделки возникает еще одна расходная статья, а доходы нотариусов при этом, разумеется, увеличиваются.

Стоимость нотариального заверения

Нотариальное удостоверение на российской территории производится по фиксированным тарифам, которые отдельно устанавливаются для разнообразных нотариальных действий. Так, например, при отчуждении недвижимости с долей несовершеннолетнего, требующем сейчас императивного нотариального удостоверения, а также в иных случаях продажи, дарения недвижимого имущества действуют следующие тарифы:

2) для всех прочих соглашений, касающихся отчуждения недвижимости, расценки следующие:

  • когда цена сделки меньше 1 миллиона рублей, нотариус возьмет за удостоверение 3 000 рублей с прибавлением 0,4% от суммы соглашения;
  • когда цена сделки варьируется в диапазоне 1-10 миллионов рублей, нотариальный тариф составит 7 000 рублей с прибавлением 0,2% от цены соглашения, превышающей миллион рублей;
  • когда цена сделки больше 10 миллионов рублей, сторонам придется заплатить нотариусу 25 000 рублей с добавлением 0,1% от суммы соглашения, превышающей 10 миллионов рублей.

Несмотря на то, что нотариальные тарифы строго фиксированы на нормативном уровне, точную стоимость услуг нотариуса лучше уточнить в соответствующей нотариальной конторе, где планируется проводить удостоверение, поскольку к вышеуказанным суммам еще добавляются суммы услуг технического и правового характера.

Недвижимость итоги года

В главном ведомстве, которое занимается регистрацией недвижимости — Росреестре, корреспонденту «РГ» разъяснили, что нотариальное удостоверение обязательно не для любой сделки, как выражаются специалисты — «влекущей возникновение, изменение или прекращение прав на имущество». Нотариус требуется только в случаях, установленных законом. Но мало кто знает, что обязательное удостоверение сделки может быть установлено соглашением сторон, даже если по закону ее нотариальное удостоверение не требовалось.

В Росреестре заявляют, что сейчас по закону обязательного нотариального удостоверения требуют несколько видов сделок с недвижимостью.

1 Сделки по отчуждению (продаже, дарению и т.д.) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. В том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. В переводе на обывательский язык, если, например, совершается сделка по купле-продаже квартиры, которая находится в долевой собственности. В этом случае договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

2 Закон требует обязательного нотариального удостоверения сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом при опеке или если речь идет о доверительном управлении.

3 Не обойтись без нотариуса, если отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или взрослому гражданину, но признанному ограниченно дееспособным.

4 Кроме этого, если заявление и документы на регистрацию сделки или на регистрацию права, ограничения или обременения права на ее основании представляются почтовым отправлением, то такая сделка требует нотариального удостоверения.

Доверенность в законе

Какие доверенности обязательно должны пройти через руки нотариуса?

В Росреестре напомнили, что нотариальному удостоверению подлежат доверенности:

  • на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
  • на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
  • на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

А еще нотариального удостоверения требуют договоры уступки прав требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

Чтобы было понятно, почему такое серьезное внимание уделяется нотариальному удостоверению, разъясним: нотариальное удостоверение — это механизм для проверки законности сделок и договоров.

Именно нотариус должен проверить, соблюдены ли при совершении сделки интересы всех заинтересованных сторон — проинформированы ли они о проведении сделки и согласны ли на нее. Нотариус также должен установить личность участников сделки, проверить их дееспособность и правоспособность, удостовериться в получении продавцом денег. И вот еще что важно — нотариус несет полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный по его вине.

В Росреестре напоминают — проверка, которую проводит нотариус при нотариальном удостоверении, позволила на законодательном уровне сократить срок для государственной регистрации нотариально удостоверенных сделок. Регистрация прав и кадастровый учет недвижимости на основании нотариально удостоверенных документов проводятся в течение трех рабочих дней, в случае поступления документов в электронном виде — в течение одного рабочего дня.

Преимущество нотариального удостоверения — прямое общение нотариуса с гражданами, участвующими в сделке. При этом государственный регистратор прав в свою очередь работает с такими документами, получая документы для проведения учетно-регистрационных процедур, он проводит их правовую экспертизу на предмет соответствия содержащихся в документах сведений сведениям ЕГРН. В том числе проверит данные о собственниках недвижимости, об ограничениях и обременениях объекта недвижимости, проверяет наличие или отсутствие оснований для приостановления государственной регистрации.

Законность нотариально удостоверенной сделки государственным регистратором не проверяется. Это сказано в Законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В каких случаях требуется нотариальное согласие супруга (супруги) при оформлении прав на недвижимость?

По Семейному кодексу нотариальное согласие супруга необходимо получить в следующих случаях:

  • заключение одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
  • заключение сделок, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма или подлежащих обязательной государственной регистрации.

В таких случаях супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, имеет право требовать признания ее недействительной в судебном порядке.

При совершении сделки с объектом недвижимости регистратор проверяет наличие нотариального согласия супруга, если в соответствии с законом требуется такое согласие. При этом отсутствие согласия супруга на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для ее проведения, не является причиной для приостановления и отказа в проведении кадастрового учета или регистрации прав. Это объясняется тем, что такие сделки могут быть оспорены в суде или, говоря юридическим языком, являются оспоримыми.

По Закону «О государственной регистрации недвижимости», если регистрируется сделка или права на ее основании без необходимого согласия супруга, запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Такая информация может быть интересна потенциальным покупателям недвижимости, в отношении которой внесена такая запись в ЕГРН. Дело в том, что супруг или супруга имеют право в течение года оспорить сделку, если она совершена без нотариального согласия одного из них.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Традиционное для России участие нотариусов в оформлении сделок с недвижимостью в XX веке постепенно сошло на нет.

Нотариусы играют видную роль на рынке недвижимости с самого его появления в нашей стране.

Согласно общим правилам русского дореволюционного гражданского права сделки с недвижимостью имели сложный юридический состав, одним из основных элементов которого было их утверждение у нотариуса.

Несоблюдение требования о совершении сделок с недвижимостью у нотариуса влекло недействительность такой сделки. При этом процедура утверждения сделки у нотариуса имела сложный характер. Первоначально сделка совершалась у нотариуса, но вступала в силу только после подтверждения ее особым должностным лицом — старшим нотариусом. Соответственно и возникновение (переход, прекращение) вещного права на недвижимость происходил только после того, как ее утверждал старший нотариус.

Таким образом, с нотариальном утверждением сделки гражданский закон связывал образование вещного права на объект недвижимости.

В новейшей Российской истории гражданского права до принятия Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нотариальная форма сделок с недвижимостью была предусмотрена ст. 239 ГК РСФСР 1964 г. для договоров купли-продажи жилых домов (части дома), если хотя бы одной стороной являлся гражданин. Однако сделки с недвижимостью, совершаемые между юридическими лицами, не требовали обязательного нотариального удостоверения. (За исключением договоров дарения имущества на сумму свыше 500 рублей.Впрочем, в реальной хозяйственной жизни подобного рода сделки были практически исключены). Для действительности такого рода сделок было достаточно простой письменной формы.

В 1993 году были приняты Основы законодательства РФ о нотариате, согласно ст. 55 которых договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации могли быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.

Согласно Основам нотариусы, занимающиеся частной практикой, совершают следующие нотариальные действия:

1) удостоверяют сделки;

2) выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

3) налагают и снимают запрещения отчуждения имущества;

4) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них;

5) свидетельствуют подлинность подписи на документах;

6) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой;

7) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых;

8) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте;

9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии;

Это интересно:  Можно ли и как отменить дарственную на квартиру в 2019 году?

10) удостоверяют время предъявления документов;

11) передают заявления физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;

12) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги;

13) совершают исполнительные надписи;

14) совершают протесты векселей;

15) предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков;

16) принимают на хранение документы;

17) совершают морские протесты;

18) обеспечивают доказательства.

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.

С 31 января 1998 года на территории России вступил в силу Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Значение государственной регистрации недвижимости бесспорно: с процессами приватизации в России вместо единого собственника — государства, появилось множество других собственников — граждане, юридические лица. Для участников рынка недвижимости не важно, кто и как удостоверят либо регистрирует право собственности. Для них важны те правовые гарантии, которые обеспечат бесспорность их прав.

Исходная идея состоит в том, что все объекты недвижимости в нашей стране должны быть учтены, зарегистрированы с четким указанием всей истории возникновения, изменения или прекращения прав на них. Для этого необходимо разработать единую методику учета и описания объектов недвижимости, единый реестр, информационный банк данных. Все это позволит создать необходимые условия для недопущения «потери», например, объектов государственной собственности, гарантировать нормальное налогообложение недвижимости, предотвратить коррупцию.

Единая система регистрации недвижимости и сделок с ней существует в большинстве стран мира. Она существовала и в России до 1917 года. После проведения национализации и фактической ликвидации рынка недвижимости необходимость в единой системе регистрации объектов недвижимости, в принципе, отпала. Учет велся, в основном, на уровне отдельных ведомств. Как я уже говорил, единой методологии регистрации и учета не было. В ней и необходимости не было. С развитием рыночных отношений в нашей стране вопрос организации единого учета недвижимости в целом по России стал достаточно актуальным. Проблемы, связанные с отсутствием такого учета, ярко проявились уже на первом этапе приватизации. Часть ведомственных реестров была утрачена вследствие разрушения союзных структур управления. Часть данных была «потеряна» в период приватизации государственного имущества. В настоящее время отсутствует даже единый реестр общефедеральной собственности. Темпы приватизации были настолько высокими, что единый реестр приватизируемых предприятий не велся, и мы не имеем полных и достоверных сведений о количестве приватизированных объектов, об их новых собственниках и т.д.

Одной из новелл Закона о регистрации является отказ законодателя от требования обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, включая отказ от обязательного нотариального удостоверения сделок, в которой одной из сторон выступает гражданин.

Любая сделка (договор) имеет две стадии своего оформления: первая стадия — согласование условий сделки и ее заключение путем составления договора, вторая стадия — регистрация сделки и возникших по ней прав.

Ранее Гражданский Кодекс РФ устанавливал правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, новый ГК РФ этого правила более не устанавливает. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.

Хотя до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сохраняется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом (ст. 6 вводного закона). До введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 ГК, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса (ст. 7 вводного закона). Речь идет о договоре продажи недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого недвижимого имущества), заключаемого согласно статье 550 ГК, о договоре продажи предприятия (ст. 560 ГК), о договоре дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК). Вопросы, относящиеся к нотариальному удостоверению соответствующих договоров, регламентируются в настоящее время в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате, Законе РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» и др.

Следует обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны — продавец и покупатель — исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

С введением указанного Закона вносятся некоторые изменения в оформление таких сделок. Теперь нотариально обязательно должны быть удостоверены: залог недвижимости, договор ренты, соглашение об уступке требования, основанного на сделке, для которой предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение; доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы удостоверения. Но стороны могут по своему желанию удостоверить у нотариуса и любую другую сделку, а потом зарегистрировать ее в регистрационном отделе.

Это положение Закона о регистрации вызывает резкую критику и даже предложения посредством разработки подзаконных актов на региональном уровне установить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, предваряющее акт их государственной регистрации.

Вряд ли реализация подобного рода предложения соответствуют букве и смыслу закона. С формальной точки зрения, создание гражданско-правовых норм является прерогативой федеральных органов власти (ст. 71 Конституции РФ устанавливает, что в ведении РФ находится и гражданское законодательство), и потому любые подобные действия местных властей были бы неконституционны. С другой стороны, проверку законности сделки, которую раньше выполняли нотариусы, теперь будут производить соответствующие должностные лица — регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Они будут проверять юридическую силу представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов. Имеются существенные отличия в работе нотариуса и регистратора. Нотариус проводит работу с лицами, обратившимися для совершения сделки — консультирует на стадии сбора документов (причем консультирует бесплатно), проводит согласование не только существенных, но и удобных для сторон дополнительных условий, которые бывает целесоообразно отобразить с учетом сложившихся правил жизни (рассрочка платежа, сроки освобождения квартир, условия выписки проживающих граждан, оплата задолженности по квартплате, оставление или снятие съемного оборудования квартиры). Важнейшим моментом нотариального удостоверения сделки является выяснение истинной воли сторон, разъяснение последствий совершаемых действий, определение дееспособности сторон и понимания ими своих действий.

Таким образом, нотариус работает с документами, с настоящими и с будущими собственниками, его целью является защита экономически и юридически слабой стороны гражданского оборота.

Регистратор, в соответствии с Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», работает в основном с документами, с конечным результатом совершенной сделки — договором, проверяя лишь наличие и соблюдение обязательных условий. Его работа со сторонами сделки сводится к принятию документов и установлению личностей, поскольку стороны должны передать регистратору уже составленный, согласованный и подписанный договор.

Закон о регистрации не случайно устанавливает довольно серьезные требования к этой категории специалистов — наличие высшего юридического образования или опыта работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет, необходимость закончить специальные курсы и сдать квалификационные экзамены.

Таким образом, как было замечено в юридической литературе, введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Государство приняло на себя обязательство следить за законностью совершаемых сделок с недвижимостью, поскольку того требует концепция централизации информации о правах на недвижимость.

Что же касается правовой ответственности по заключенным сделкам, то нотариус за все удостоверенные им сделки несет, по Закону о нотариате, личную имущественную ответственность, а за возможные ошибки при удостоверении сделок государственными регистраторами будет нести ответственность государство.

Получается, что нотариальная процедура совершения сделок более надежна с точки зрения защиты прав собственника, поскольку органы регистрации, к сожалению, пока не обладают и вряд ли скоро будут обладать специалистами такого уровня, как нотариусы, способными юридически грамотно оценить правовую сторону сделки. И если нотариус, непосредственно общаясь с людьми, на основе собственного опыта, практики, может сделать заключение об их дееспособности, то вряд ли то же можно сказать о регистраторе, удостоверяющем сделку, который в лучшем случае лишь увидит документы. Очевидно, что нотариальное удостоверение — это дополнительная гарантия защиты прав участников сделки.

Статья написана по материалам сайтов: yuldasheva.ru, notariat.ru, infonedvizhimost.com, rg.ru, vuzlit.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector