+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Нужно ли обращать взыскание на квартиру

Для внесудебного обращения взыскания на основании закладной, удостоверяющей права залогодержателя, необходимо, чтобы условие о внесудебном порядке содержалось не только в закладной, но и в самом ипотечном договоре, на основании которого закладная была выдана (причем такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен). Таким образом, исполнительная надпись нотариуса является основанием для того, чтобы в отношении предмета ипотеки, на который во внесудебном порядке обращено взыскание, были совершены все необходимые действия (в частности, внесены соответствующие записи в ЕГРП). Необходимо отметить, что законодатель установил ограничения по применению внесудебного порядка взыскания. В ст.

Содержание

Ипотека: скользкие моменты из практики судебных споров

  • Если квартира заложена по нескольким ипотечным договорам, то залогодержатель должен предоставить суду доказательства того, что исполнена обязанность по уведомлению иных залогодержателей о своих претензиях на спорную недвижимость.
  • Если, исходя из материалов дела, суд делает вывод о том, что ипотека была либо должна была быть осуществлена с согласия иного лица, либо органа, то соответствующее лицо либо орган уведомляется о возможности участия в деле.
  • Граждане, которые имеют законное право пользоваться ипотечной квартирой, либо располагают вещным правом на нее, могут участвовать в рассмотрении дела в суде.
  • Пример На жилье, купленное А. в кредит, банк решил обратить взыскание, так как А. в течение 4 месяцев не платил взносы по ипотеке.

Обращение взыскания на квартиру должника в ипотеке

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенную квартиру и ее реализация являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в такой квартире. Это возможно при условии, что квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на ее приобретение или строительство, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Кроме того, данное правило действует и в случае обеспечения погашения ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство квартиры.При обжаловании решений суда об удовлетворении исковых требований залогодержателей залогодатели ссылаются на то, что суды не учитывают положений пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке и статьи 446 ГПК РФ.

Судебная практика по ипотеке в 2017 году

Ипотека: противостоять банку при обращении взыскания на квартиру

Требования о прекращении ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке 5. Последствия выдачи доверенности на регистрацию договора ипотеки, прекращение ипотеки 6. Признание договора ипотеки недействительным. Судебная практика 7.

Раздел общего долга супругов и возможность изменения договора ипотеки 8. Неустойка за просрочку по кредитному договору на будущее время Закладная 9. Передача прав по закладной Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки 10.
Практика обращения взыскания на заложенную по ипотеке квартиру 11.

Анализ судебных споров по ипотечным кредитам (чепурова а.)

An error occurred.

МОЖНО ЛИ РАЗДЕЛИТЬ МЕЖДУ СУПРУГАМИ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПО КРЕДИТНОМУ ДОГОВОРУ? В судебной практике встречаются такие случаи, когда суд производит раздел общей задолженности супругов перед банком, исключает одного из супругов из состава должников по кредитному договору по ипотечному кредиту, в том случае если приобретенная за счет средств ипотечного кредита квартира переходит другому. Рассмотрим пример из судебной практики. Заемщица обратилась в суд с требованием об исключении бывшего супруга из состава должников по кредитному договору по ипотечному кредиту. В обоснование своих требований она пояснила, что в момент нахождения в зарегистрированном браке она и ее супруг воспользовались средствами ипотечного кредита для приобретения объекта недвижимости — квартиры, которая была передана банку в залог по договору ипотеки.

Обращение взыскания на единственное жилье

Взыскание на ипотеку

Для этого стоит внимательно изучить собственный кредитный договор, квитанции об уплате средств по займу. Решение суда может быть вынесено в пользу заемщика по причинам: Взимания банком комиссий которые не предусмотрены договором, законом Требование банком оформления страхования жизни и состояния здоровья заемщика или установление штрафов за неисполнение такого требования (установление скидок и льгот при исчислении процентов после оформления страховки не являются штрафными санкциями, а считаются средствами стимулирования оформления страхования) Начисления процентов выше чем это предусмотрено в договоре (итоговый процент устанавливается в договоре, в тексте прописывается и его изменение после регистрации ипотеки, оформления страховки, рождения ребенка и других обстоятельств) В любом случае, спор по ипотеке относится в разновидности сложного финансового спора.

И в завершение хочется отметить, что ипотечный кредит не стоит рассматривать только как возможность быстрого приобретения жилья, прежде всего необходимо помнить, что, как и любой кредит, он подлежит возврату. Банк не является благотворительной организацией и в случае нарушения условий кредитного договора будет защищать свои интересы в суде. Договор ипотеки, как правило, заключается на продолжительный отрезок времени, поэтому нужно обдумать все возможные риски, которые могут возникнуть на момент действия данного договора.

Если те или иные условия данного договора вам не подходят, ищите другой банк с более выгодными для вас условиями кредитования.

Обращение взыскания на единственное жилье

На практике существуют ситуации, когда у должника-физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества. Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов. Кроме единственного жилья. Однако ст. 446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения на такое жилье.

На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем. Однако в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье.

Все случаи предлагаю условно разделить на две группы. В первой – единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу); во второй – единственное жилье не было передано в залог. Именно о первой группе пойдет речь.

Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П разъяснено, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения. Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон об ипотеке).

По моему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа). Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 закона об ипотеке.

Между тем, в Определении СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 80-В12-2 п. 1 ст. 78 закона он ипотеке был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 этого же закона. И был сделан вывод о том, что «обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной)». Указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах ВС РФ, например, в Определении ВС РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

Это интересно:  Как разделить доли в частном доме

Подобные выводы могут привести к тому, что в случае, если жилое помещение является предметом ипотеки (без разницы какой и в обеспечение какого обязательства), то обратить взыскание на единственное жилье становится возможно. Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый. Должник же остается без жилья и на улице.

Можно было бы сказать, что вышеуказанное определение является лишь единичным случаем. Либо, что понимание выводов, изложенных в данной статье, неверное. Возможно и такое. Однако я вижу подтверждение изложенному и в других делах, о чем уже сообщил ранее, и не только в практике судов общей юрисдикции.

Ловкость рук и никакого мошенничества, наверное, так можно было бы подумать? Тем не менее, толкование правовых норм, допускающих изъятия в иммунитете и обращение взыскания на единственное жилье возможно. Хотя, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П о таком варианте толкования мы ничего не нашли.

На мой взгляд, такое толкование ст. 6, ст. 50, ст. 78 закона об ипотеке является спорным. Особо в контексте разъяснений КС РФ. Тем более, что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу. А значит, все-таки презюмируется приоритет конституционных прав должника и императивность ст. 446 ГПК РФ. Однако на практике можно все может оказаться иначе, если суд не увидит различий в рассматриваемых делах и схожесть обстоятельств дела приведет к однозначному применению невыгодного для должника толкования.

Каждому участнику гражданского или арбитражного процесса стоит быть активными. Активными в нападении и защите.

Обращение взыскания на заложенное имущество (квартиру)

Часто бывает так, что у гражданина возникает задолженность перед кредитором, а из имущества, стоимость которого могла бы покрыть сумму долга, кроме квартиры ничего нет. Поэтому сегодня мы рассмотрим порядок обращения взыскания на заложенную квартиру.

В первую очередь необходимо иметь в виду, что в силу ч. 2 ст. 78 Закона «Об исполнительном производстве» в ходе исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного документа об обращении взыскания на заложенное имущество в пользу залогодержателя, взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника-залогодателя другого имущества.

Все ситуации с обращением взыскания на квартиру можно условно разделить на два варианта:
1. «Ипотечная» квартира
2. Единственное жилье

Ст. 1 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит: По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Поэтому, если квартира «обеспечивает» ипотечный кредит, то в этом случае не имеет значения, является ли она единственным жильем, или нет. В соответствии с положениями ГК РФ банк, предоставивший кредит, вправе обратить взыскание на квартиру. Следует заметить, что просрочки в этом случае должны быть систематическими (наблюдались более трех раз в течение 12 месяцев), а сумма кредита должна быть более 5 % от размера стоимости квартиры.

В тоже время, если залогодержатель в порядке, установленном Законом об ипотеке, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки (п. 5 ст. 61 Федерального Закона «Об ипотеке»). Однако в любом случае необходимо внимательно ознакомиться с текстом договоров, заключенных с банком, потому что там могут быть предусмотрены иные условия.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке, либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Если же до возникновения ипотеки (и образования задолженности) был заключен договор найма или аренды данного помещения (или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки), то при обращении взыскания и реализации данной недвижимости на торгах, договор найма или аренды жилого помещения продолжает действовать (сохраняет силу).

Законодательством (ст. 78 Федерального Закона «Об ипотеке») предусмотрены два способа обращения взыскания на квартиру:

— в судебном порядке: для обращения взыскания необходимо обратиться в суд с иском и только после получения судебного решения квартиру передают для реализации;

— во внесудебном порядке: обращаться в суд банк не будет, достаточно нотариально удостоверенного соглашения между ним и залогодателем (заемщиком). Однако в этом случае согласие на обращение взыскания на квартиру должно быть получено не только от самого заемщика, но и от лиц, которым указанная квартира принадлежит на праве общей собственности (например, от супруга, других сособственников, органов опеки и попечительства).

Наиболее важные новые положения

Из оснований обращения взыскания на заложенное имущество устранена оговорка о том, что обеспеченное залогом обязательство должно быть не исполнено по обстоятельствам, за которые должник отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ). Она создавала правовую неопределенность, поскольку некоторые понимали эту норму так, что основания для обращения взыскания на предмет залога более узкие, чем общие основания для взыскания долга с должника.

Кроме того, в ст. 348 ГК РФ добавлено новое правило: должник и залогодатель вправе в любое время прекратить процесс обращения взыскания на предмет залога, исполнив обеспеченное обязательство или его просроченную часть, однако уже вместе с возмещением расходов по обращению взыскания. Это правило не допускает практику использования даже небольшой просрочки должника исключительно с целью обращения взыскания на предмет залога, а также усиливает собственно обеспечительную роль залога.

Появилась новая норма о том, что при наличии нескольких залогодержателей каждый из них может получить сначала только ту часть обеспечения, которая покрывает требования по основному долгу, без неустоек и убытков. Тем самым уменьшается зависимость залоговых прав от обеспечиваемого обязательства и повышается прозрачность залоговых отношений в целом.

Существенным средством, направленным против злоупотреблений на стадии взыскания, является новое правило о недопустимости ареста заложенного имущества судебным приставом-исполнителем по требованиям, не имеющим преимущества перед залогодержателем.

Наконец, установлено, что право аренды земельного участка считается заложенным вместе со зданиями и сооружениями без специальных актов залогодателя. Тем самым прекращена традиция разрушения залога посредством ссылки на отсутствие арендных прав в составе залога. Одновременно облегчена сама процедура оформления залога. Аналогичное решение распространено и на права собственника нежилого помещения, которые имеются у него в отношении общего имущества в здании в целом и земельного участка.

Это интересно:  Права задержанного полицией: образец жалобы на незаконное задержание

Если же квартира не находится в ипотеке, Вы в ней зарегистрированы («прописаны»), в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, в государственном кадастре недвижимости («в палате и БТИ») нет сведений об иных, принадлежащих Вам жилых помещениях, квартира является единственным жильем.

В соответствии со ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ невозможно обратить взыскание на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Таким образом, в этом случае закон защищает право должника на жилище, но ставит другую сторону обязательства – кредитора, в ситуацию, когда имущество у должника есть, но обратить на него взыскание невозможно.

Однако 14 мая 2012 года Конституционный суд РФ вынес Постановление № 11-П, в котором, хотя и не признал положения ст. 446 ГПК Российской Федерации противоречащими Конституции РФ (в силу того, что положения данной статьи направлены на защиту конституционного права на жилище), но ввел ряд ограничений.

Позиция Суда заключается в следующем:

Конституционное право на жилище выполняет социально значимую функцию и обеспечивает гражданину реализацию основных прав и свобод. Право на жилище непосредственно связано с конституционным принципом, согласно которому человек является высшей ценностью, и ничто не может служить основанием для умаления его достоинства.

Поэтому при обеспечении удовлетворения имущественных интересов кредитора, законодатель связан требованием гарантирования гражданину-должнику права на жилище.

Установленный абзацем вторым ч. 1 ст. 446 ГПК РФ имущественный иммунитет на единственное принадлежащее гражданину-должнику и его семье жилье выступает процессуальной гарантией соцально-экономических прав этих лиц в сфере жилищных правоотношений и не противоречит Конституции.

В то же время распространение имущественного иммунитета на жилые помещения, размеры которых превышают средние показатели, а их стоимость достаточна для удовлетворения требований кредитора, нарушает баланс законных интересов участников исполнительного производства. Иммунитет на такое помещение необоснованно и несоразмерно ограничивает права кредитора.

В связи с этим Конституционны Суд Российской Федерации обязал законодателя установить пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета, а также предусмотреть гарантии сохранения жилищных условий для должника и членов его семьи, необходимых для их нормального существования.

Законодатель также должен предусмотреть порядок обращения взыскания на жилое помещение (его части) и уточнить перечень лиц, подпадающих под понятие «совместно проживающие с гражданином-должником члены его семьи».

Конституционный суд РФ подчеркнул, что обращение взыскания на такое жилое помещение (его части) должно осуществляться на основании судебного решения и лишь в том случае, если суд установит, что оно явно превосходит определенные законом нормативы, а доходы гражданина-должника несоразмерны его обязательствам перед кредитором.

Пока эта норма закона не принята, и судебная практика исходит из невозможности реализации жилых помещений, которые является единственными для проживания должника и членов его семьи.

Обращение взыскания на квартиру должника в ипотеке

Обращение взыскания на ипотечное жилье регулируется нормами гл. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Оно может быть осуществлено по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств.

Данная процедура проводится во внесудебном или в судебном порядке, что определяется условиями ипотечного договора.

Может ли банк забрать ипотечную квартиру, если это единственное жилье?

Как правило, в России люди покупают квартиры в ипотечный кредит для того, чтобы приобрести единственное жилье для проживания своей семьи. В то же время, в условиях экономической нестабильности, вероятность просрочки по кредиту и выдвижения банком требования о реализации квартиры для удовлетворения своих требований никогда не исключена.

Согласно ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, запрещается взыскание по исполнительным документам, если оно обращено на то жилое помещение, которое является для должника и членов его семьи единственным жильем.

Таким образом, в рамках ипотечного кредитования интересы кредитора поставлены законодателем выше интересов заемщиков, имеющих естественное право на жилище, но не получающих, таким образом, надлежащей защиты этого права.

Важно отметить, что в 2012 году Конституционным Судом Российской Федерации было вынесено постановление, согласно которому необходимо предоставить более адекватную защиту ипотечным заемщикам и обращать взыскание на заемное жилье только тогда, когда оно по своим характеристикам явно превышает тот уровень, который удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Однако положения данного документа до настоящего времени не применяются.

Основания для обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Основания обращения взыскания на ипотечную недвижимость установлены в ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке». Кредитное учреждение, как залогодержатель, может обратить взыскание на такую недвижимость, если необходимо удовлетворить требования, которые обеспечиваются ипотекой. К основным таким требованиям, согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», относятся:

  • уплата основной суммы долга залогодержателю;
  • уплата кредитору процентов за пользование кредитными средствами;
  • возмещение убытков (в частности, штрафа, неустойки, пени) при ненадлежащем исполнении обязательства должником.

Основаниями для обращения взыскания законодатель признает следующие факты:

  1. если должник не исполняет либо ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору (к примеру, не оплачивает либо оплачивает несвоевременно сумму долга полностью, либо в части);
  2. если в отношении должника введены процедуры, которые применяются в делах о банкротстве.

Это возможно, если:

  • залогодатель при заключении ипотечного договора не предупредил залогодержателя обо всех правах третьих лиц на предмет ипотеки (к примеру, о праве залога, аренды, пожизненного пользования);
  • залогодатель не соблюдает правила пользования заложенным имуществом, создавая угрозу его утраты либо повреждения, не соблюдает обязанность, связанную со страхованием ипотечной квартиры, либо отказывает залогодержателю в ее проверке;
  • залогодатель не соблюдает правила отчуждения заложенной недвижимости;
  • ипотечная квартира изымается у залогодателя в рамках исполнения приговора суда о конфискации;
  • производится взыскание по последующей ипотеке.

На ипотечную квартиру, находящуюся в многоквартирном доме, еще не введенном в эксплуатацию, также может быть обращено взыскание. При этом применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Порядок обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Обращение взыскания на недвижимость в ипотеке может быть осуществлено в двух режимах:

Каждый из них имеет свои особенности, в связи с чем они и отличают обращение взыскания на квартиру, приобретенную по ипотеке.

Внесудебный порядок

Данный порядок обращения взыскания на ипотечную недвижимость признается основным и наиболее приемлемым. Он считается допустимым в следующих случаях:

  1. если такая возможность предусмотрена ипотечным договором;
  2. если права залогодержателя удостоверены закладной, и в ней прямо предусмотрена возможность внесудебного взыскания.

Внесудебный порядок может быть реализован на основании исполнительной надписи нотариуса, если ипотечный договор, содержащий соответствующее условие, был удостоверен нотариально. Для внесудебного обращения взыскания на основании закладной, удостоверяющей права залогодержателя, необходимо, чтобы условие о внесудебном порядке содержалось не только в закладной, но и в самом ипотечном договоре, на основании которого закладная была выдана (причем такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен).

Необходимо отметить, что законодатель установил ограничения по применению внесудебного порядка взыскания. В ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано, что в таком порядке требования залогодержателя не могут быть удовлетворены, если:

  • ипотекой обременено жилое помещение, которое принадлежит на праве собственности физическому лицу;
  • физическое лицо, являющееся залогодателем, признано судом безвестно отсутствующим;
  • заложенное жилье ранее было предметом ипотеки, при которой применялись иные способы обращения взыскания либо иные способы для реализации ипотечного имущества;
  • квартира заложена для обеспечения нескольких различных обязательств разных созалогодержателей.

В указанных случаях взыскание на ипотечную квартиру осуществляется на основании судебного решения.

Кроме того, внесудебный порядок обращения взыскания не допускается, если одновременно имеются следующие условия:

  1. если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья;
  2. если обязательство просрочено менее, чем на 3 месяца.

Если ипотека исполняется периодическими платежами, и плательщик систематически (более 3 раз за 12 месяцев) нарушает сроки внесения платежей (даже если каждая из просрочек является незначительной), то обратить взыскание на заложенную квартиру можно и во внесудебном, и в судебном порядке.

Это интересно:  Пластиковый полис ОМС нового образца в 2019 году - где получить, карта, серия и номер, можно ли заменить бумажный

Судебный порядок

Кредитное учреждение вправе обращаться в суд для того, чтобы получить то, что ему причитается, за счет заложенного по ипотеке имущества только тогда, когда это невозможно сделать во внесудебном порядке, рассмотренном выше. Об этом прямо указано в ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Суд имеет право:

  1. Отказать в удовлетворении соответствующего иска (согласно ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), если:
    • должник крайне незначительно нарушил обязательства по договору (в частности, если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья, либо если обязательство просрочено не более, чем на 3 месяца);
    • размер требований банка является несоразмерным стоимости заложенной квартиры.
  2. Удовлетворить соответствующий иск. В этом случае в судебном решении должна быть указана следующая информация:
    • сумма, которая должна быть уплачена залогодержателю из стоимости ипотечной квартиры;
    • информация о записи в Едином госреестре прав на недвижимость о праве на спорную ипотечную недвижимость;
    • порядок и способ реализации квартиры;
    • начальная продажная цена квартиры при ее реализации;
    • меры, которые должны быть предприняты для того, чтобы обеспечить сохранность квартиры до ее реализации.

Даже если решение суда об обращении взыскания на ипотечную квартиру будет положительным, залогодатель-физическое лицо при наличии у него уважительных причин имеет право подать в суд заявление об отсрочке исполнения данного решения на срок до 1 года, если такой залог не сопряжен с осуществлением предпринимательской деятельности.

Меры по защите интересов других залогодержателей и иных лиц

Согласно ст. 53 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если при обращении взыскания на ипотечную недвижимость необходимо защитить интересы иных залогодержателей, отсутствующего залогодателя либо иных лиц, то судом могут быть предприняты определенные меры:

  1. Если квартира заложена по нескольким ипотечным договорам, то залогодержатель должен предоставить суду доказательства того, что исполнена обязанность по уведомлению иных залогодержателей о своих претензиях на спорную недвижимость.
  2. Если, исходя из материалов дела, суд делает вывод о том, что ипотека была либо должна была быть осуществлена с согласия иного лица, либо органа, то соответствующее лицо либо орган уведомляется о возможности участия в деле.
  3. Граждане, которые имеют законное право пользоваться ипотечной квартирой, либо располагают вещным правом на нее, могут участвовать в рассмотрении дела в суде.

На жилье, купленное А. в кредит, банк решил обратить взыскание, так как А. в течение 4 месяцев не платил взносы по ипотеке. Судом было установлено, что право пользования спорной квартирой было у всех шести членов семьи А., для которых это жилье являлось единственным. На данном основании все члены семьи заемщика были привлечены к участию в деле.

Заключение

Реализация ипотечной жилой недвижимости для расчета с кредитором, — это всегда огромная проблема для заемщика, который оказался неспособным надлежащим образом исполнять свои обязательства по ипотеке.

Заемщикам-физическим лицам, в большинстве случаев, не избежать в такой ситуации судебного разбирательства, а потому необходимо еще до оформления кредита трезво оценивать свои возможности по исполнению кредитных обязательств.

Процесс обращения взыскания на заложенную квартиру

Судебное постановление о взыскании задолженности по кредитным, алиментным и прочим обязательствам инициирует исполнительное производство. Применение судебного решения бывает осложнено тем, что материальных средств для покрытия обязательств у должника нет. В таком случае по установленному регламенту накладывается взыскание на движимое и недвижимое имущество ответчика. Произвести арест и обращение взыскания на квартиру возможно при соблюдении правовых нормативов, отступление от которых не допускается законом.

В каких случаях возможно взыскание квартиры

Арест не может быть наложен на единственную жилплощадь ответчика по исполнительному листу, ст. 446 ГПК РФ. Исполнение судебного постановления невозможно в части недвижимости, принадлежащей должнику на праве собственности, совместного или долевого владения с третьими лицами. Если должник имеет единственный зарегистрированный в ЕГРП объект, то на него не может быть обращено взыскание на квартиру. Исключение сделано по ипотечному кредитованию, когда квартира находится в залоге у банка.

Подобное положение ущемляет интересы кредитора и защищает право гражданина на жилище. Спор между заинтересованными лицами решается в судебном порядке. Довольно часто, зная о надвигающемся судебном процессе, должник реализовывает остальную свою недвижимость, чтобы оказаться владельцем единственного объекта. Судебное рассмотрение затрагивает все аспекты продажи или дарения остальной недвижимости.

Если ответчик знал об имеющихся задолженностях, не предпринимал действий к их погашению, оформил родственную сделку, то такое действие может быть признано мнимым и ущемляющим интересы кредитора. Чаще всего рассматривается срок проведенных операций, если он менее шести месяцев и имеет родственный характер, то сделка может быть признана мнимой.

Спорные вопросы по обращению взыскания на квартиру должника могут быть разрешены компромиссным постановлением правосудия.

Иногда доходы ответчика незначительны по сравнению с суммой задолженности, а стоимость имеющейся единственной недвижимости многократно превышает обязательства. В такой ситуации может быть вынесено постановление о наложении ареста и взыскании доли в собственности.

Обращение взыскания на заложенную квартиру

Чтобы арест был наложен на ипотечную квартиру, должны быть выполнены определенные условия. Задержки платежей регулярны и происходят не менее трех раз в году. Сумма кредита должна быть больше 5% от стоимости квартиры. Только при совпадении этих условий банк имеет право обратиться в суд с исковым заявлением об обращении взыскания на недвижимость гражданина. Арест накладывается именного на залог кредитного договора, другая недвижимость не может быть обращена к погашению обязательств.

Если стоимости ипотечной квартиры недостаточно для полного расчета по обязательствам, то банк не имеет права требовать дополнительные средства. После получения кредитором квартиры обязательства прекращаются, несмотря на не полностью погашенную задолженность. Это общее положение может быть изменено в конкретном случае, поэтому перед подписанием ипотечных документов следует их тщательно изучить.

Если должник не оспаривает решение банка, то решение конфликтной ситуации происходит без суда. Требуется заверенное нотариусом согласие на отчуждение имущества, при этом потребуется подпись супругов или иных владельцев имущества, которое принадлежит гражданам на правах совместного владения. При невозможности получения согласия от должника, нужно решение суда о принудительной реализации. Только после получения вердикта банк имеет право начать процедуру обращения взыскания на квартиру.

Если заемщик выполнит свои обязательства во время исполнительного производства и погасит совокупный долг, то процедура будет отменена. Должнику дается определенный срок, чаще всего 10 дней, чтобы рассчитаться с кредитором. В сумму включаются судебные издержки, понесенные банком при рассмотрении вопроса в суде. Кроме того, правосудие имеет право постановить сумму взыскания в размере основного долга, без пени и процентных отчислений. Такое решение принимается, если долг и набежавшие проценты несоразмерны, задолженность значительно превышает сумму долга.

Судебная практика предусматривает компромиссный вариант, когда заемщику предоставляется год на погашение задолженности. В данном случае банк должен принять положительное решение и предоставить письменное разрешение.

Если такой вариант невозможен, то открывается исполнительное производство и пристав оповещает ответчика о сроках и порядке выселения из занимаемого жилища. После чего банк выставляет объект на продажу и при наличии остатка после получения взыскания передает его заемщику.

Статья написана по материалам сайтов: departamentsud.ru, www.garant.ru, www.pravosoznanie.org, kvartirniy-expert.ru, alljus.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector