+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Порядок покупки земельного участка у собственника и основные нюансы сделки

Содержание

Шаг 1 — найти объявления от собственника

Покупку земельного участка у собственника следует начать с поиска объявлений. Где найти такие объявления вам скажет даже школьник: в специализированных печатных изданиях, таких, как газеты, журналы, брошюры; в интернете на сайтах объявлений и досках объявлений; на местном телевидении или радиовещании. На последнем остановимся подробнее.

Для начала можно вбить в поисковике: «купить земельный участок в ххххххх». Вы получите десятки ссылок на сайты, где можно посмотреть варианты участков и цены. Понятно, что на сайтах агентств недвижимости будут предложения с учетом комиссии, но на специализированных порталах типа Domofond.ru и сайтах-агрегаторах типа Avito.ru вполне реально найти объявления от собственников.

Учтите, что объявления могут содержать неточности или, что еще хуже, заведомо ложную информацию. Причины могут быть разные: от недобросовестности и желания продать быстрее, до юридической неграмотности продавца. Более подробно о том, как найти объявления от собственника на Авито, я рассказываю здесь. О том, как выбрать земельный участок под строительство дома, я рассказываю здесь.

Еще вариант — это самому подать объявление о покупке. На мой взгляд, так действовать проще. Объявлений о продаже сотни — можно потратить на один день сидя за компьютером, но так ничего и не найти, а разместив объявление с заголовком например: «куплю участок под строительство дома от собственника». Так вы будете получать просмотры с сайта, плюс станете видны всему остальному интернету и сможете вести переписку с продавцами в вашем личном кабинете.

Только не нужно размещать объявления на всех подряд сайтах — одного объявления на Авито будет достаточно. Не забудьте указать, что вы рассматриваете предложения только от частных лиц — это как минимум отфильтрует интересантов и риелторов, которым заведомо нечего предложить.

Когда подходящие под ваши требования варианты найдены, свяжитесь с продавцами и договоритесь о встрече на участке, но прежде чем «ударить по рукам», тщательно проверьте документы.

Шаг 2 — проверить документы на участок перед покупкой

  1. Выясните — является ли продавец собственником. Для этого достаточно посмотреть свежую (не позднее 10 дней) выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН). Документ даст гарантию, что земельный участок никому не продан и не находится под обременением или арестом. Заказать информацию из ЕГРН можно в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в РосРеесте— 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
  2. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено — при оформлении сделки могут возникнуть проблемы: неустановленные границы, не погашенный налог за землю и т.п.
  3. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  4. Проверьте наличие кадастрового и межевого планов, на основании которых выдавалось Свидетельство о собственности.
  5. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель. Если вы покупаете участок с домом, посмотрите — проверьте на него право собственности, а также относится ли дом к категории жилого.
  6. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  7. Еще один, не менее важный документ — справка из ИФНС РФ о том, что продавец не имеет перед государством задолженности по имущественным налогам. В противном случае регистрация будет приостановлена на 2-3 недели. До момента погашения долга продавцом и обновления данных об оплате в РосРеестре.
  8. И последнее: не поленитесь, измерьте земельный участок и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда Свидетельство о госрегистрации права оформлено несколько лет назад, после чего состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Если проверкой документой занимался юрист, то вы праве запросить у него:

  • Анализ истории продаж и возникновения прав собственности на землю;
  • Подтверждение результатов межевания;
  • Выявление ограничений и обременений, судебных исков, претензий и притязаний третьих лиц на землю;
  • Наличие объектов недвижимости или ведение хозяйственной деятельности (разработка недр или добыча ресурсов, утилизация отходов) на продаваемой земле.

Когда документы проверены, а продавцом озвучена цена — самое время получить скидку и оставить задаток.

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Такие расчеты обычное дело. Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить купле-продажу в РосРеестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивае продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере ххх рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее 5-ти лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станите новым собственником земельного участка.

Шаг 5 — проверить законность сделки

Информацию переходе права объекта в Едином Государственном реестре можно получить по запросу о выписке из ЕГРН. В ответе содержится:

  • Уникальный кадастровый номер (определяет предмет, расположение и стоимость участка);
  • Индивидуальные данные собственника;
  • Описание формы владения землей (для физических лицсобственность, пожизненное наследование, бессрочное пользование, аренда, сервитут);
  • Описание объекта (категория земли, разрешенный вид использования);
  • История сделок с данным имуществом;
  • Ограничения, которые существуют в настоящий момент и налагались ранее.

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Непогашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, использовованием участка в соответствии с планами, претензиями на собственность третьих лиц и пр. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка.

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а пролади другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Как правильно купить участок земли у собственника

Это кажется простым заданием, но оформление каждой бумаги имеет свои нюансы, которых обычный человек не знает. Чтобы не допустить серьезной ошибки, выясняя как купить земельный участок, документы на который вызывают сомнения, желательно обратиться к профессионалу. Специалист оценит риски и проверит бумаги. Если в них будут ошибки или неточности, появится время их исправить. Так что помощь человека, которому знакома процедура покупки и оформления земельного участка, будет весьма кстати, сколько бы его услуги ни стоили.

  • Вопрос покупки участка контролируется Земельным кодексом РФ. Если покупать недвижимость в государственной или муниципальной собственности, то надо обратиться к главе 5, статье 1;
  • Что касается покупки у обычных граждан, то здесь требуется обратиться к Гражданскому кодексу РФ. Эти сведения указаны во второй части седьмой главы;
  • Кроме того, продажа может осуществляться согласно третьей главе Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», согласно редакции 2016 года.
Это интересно:  Как начисляют отпуск по уходу за ребенком

В общем, законодательная база весьма мощная.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Анализ и проверка документов

Естественно, при покупке земельного участка в собственность без анализа документации не обойтись. Прежде чем ударить по рукам и перейти к официальному оформлению сделки, все же не помешает выяснить некоторые нюансы. Например, что это за земля, кто её владельцы и есть ли вообще хоть какое-то право у продавцов распоряжаться недвижимостью.

Сделку проверяют следующим образом:

  • Если покупаете земельный участок у частного лица, обязательно выясните, является ли он собственником недвижимости. Для этого не требуется профессиональных навыков, только минимальные знания и здравый смысл. Подтвердить право собственности на землю может свидетельство о государственной регистрации права. Причем должен быть исключительно оригинальный документ. Копия — это, конечно, хорошо, если она заверяется у нотариуса в присутствии обеих сторон сделки, но даже в этом случае копию можно подделать, чем и занимаются мошенники. Хотя продавец может предоставить выписку из ЕГРН. Её выдают с 2016 года, поэтому у хозяина земли она должна быть. Вы можете сами заказать её онлайн, зная адрес или кадастровый номер, используя виджет ниже;

Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:

Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:

  • Паспорт продавца тоже не мешало бы проверить, сверяя указанные там данные с информацией из выписки. Эта процедура сделает покупку земельного участка у собственника хоть немного безопаснее. А вот если право на собственность ещё доподлинно не установлено, лучше вообще отказаться от покупки. Также нежелательно покупать недвижимость с проблемными границами. Потом придётся судиться с соседями, что мало кого порадует;
  • Задавая вопрос, как правильно купить земельный участок у владельца, который является юридическим лицом, можно ответить, что вся информация о них есть на сайте Федеральной налоговой службы. Кроме того, можно попросить предоставить уставные документы для проверки правоспособности;
  • Если есть возможность, запросите кадастровый и межевой планы. Их уже не выдают, но у многих владельцев они сохранились. Планы нужны, чтобы проверить кадастровый номер недвижимости;
  • Выписка из ЕГРН должна быть «свежей», то есть не старше десяти дней. Это гарантия того, что недвижимость не находится под арестом и на ней не висят долги;
  • Если у продавца есть жена, она должна предоставить заверенное у нотариуса согласие на эту сделку. Иначе процесс покупки земельного участка у собственника будет неправомерным;
  • Справка из ИФНС РФ. Этот документ доказывает, что у владельца недвижимости нет имущественных задолженностей. Если долг есть, то регистрацию заморозят и не возобновят до той поры, пока долг не будет полностью выплачен.

Самая трудная, но необходимая работа заключается в том, чтобы измерить покупаемый участок. Не верьте данным, указанным в документах: они могут существенно отличаться от реальности. Вы ведь не хотите переплачивать или переживать, что недвижимость находиться не в вашем владении? Так что берите метр и идите делать замеры. Если полученные эмпирическим методом данные отличаются от тех, что указаны в документах, надо переоформлять бумаги. А это занимает время.

Необходимые документы

Для оформления сделки стороны должны просмотреть документы, оформить договор и провести кучу разных операций, прежде чем смогут считать сделку законченной. Вот главные документы, которые требуется передать в Росреестр, покупая земельный участок под ИЖС или СНТ:

  • Заявление о том, что право собственности переходит другому человеку. Это заявление подается в Росреестр;
  • Договор купли-продажи земельного участка. Составляется в трех экземплярах. Два остаются у сторон сделки, а третий подается в организацию, которая фиксирует его;
  • Паспорта сторон, то есть покупателя и продавца. Эти документы может подать другой человек по доверенности. Правда, доверенность должна быть заверена у нотариуса с прописанными полномочиями доверенного лица;
  • Перед тем как купить участок земли, следует убедиться, что супруга владельца земли дала нотариально заверенное разрешение на сделку. Но это нужно только в том случае, если недвижимость приобреталась в браке;
  • Продавец предоставляет свидетельство о праве на собственность;
  • Как правило, земля, находящаяся в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), должна иметь кадастровый паспорт. Если же его нет, можно взять недавнюю выписку из ЕГРН;
  • Документы, которые устанавливают право бывшего владельца на рассматриваемую недвижимость. К этой категории бумаг относятся дарственные, документы на наследство, договор купли-продажи и др.;
  • Согласно статьям 16 и 17 Закона РФ обязательно надо предоставить акт приема-передачи земли.

Но это не все документы, ведь сторонам ещё требуется оплатить госпошлину. Хотя это проще, потому что не требуется предоставлять чек.

Особенности покупки в СНТ и ИЖС

Покупка участка в СНТ имеет ряд особенностей, которые связаны с тем, что далеко не все покупатели разбираются, как правильно оформить рассматриваемую сделку. Надо отталкиваться от того, что каждый земельный участок изначально имеет свое назначение. Например, есть участок, предназначенный под садоводческие нужды. Также есть вариант использования земельного участка в качестве объекта дачного хозяйства или под строительство.

  • Участок дачного назначения получил обозначение ДНП;
  • Земля под индивидуальное строительство — ИЖС;
  • Территория под садоводческие нужды — СНТ.

Именно садовым участком мы сейчас и займемся. Следует сразу сказать, что если решили покупать землю, которая входит в категорию СНТ, можете смело строить на ней дом. Это разрешено, хотя использовать недвижимость по её прямому назначению все же более предпочтительно, так как это связано с меньшим количеством трудностей.

Вот несколько особенностей, которые усложняют порядок оформления земельного участка в СНТ:

  1. Первое, что надо знать потенциальному покупателю подобной недвижимости, — у владельца нет прав на собственность. Дело в том, что официальным владельцем выступает СНТ, а физическим лицам приходиться довольствоваться второстепенной ролью.
  2. Посторонний владелец не делает практически никаких ограничений в пользовании землей. Человек спокойно может продать или подарить участок.
  3. Если кому-то нужна приватизация, есть возможность её реализовать. Вот только учтите, что получить права на земли садоводства будет непросто. Причем не в плане того, что это не разрешено. Дело в том, что процесс слишком долгий и стоит дорого, поэтому многие владельцы такой недвижимости попросту не видят смысла тратить свое время и деньги на процедуру, оформление которой необязательно.

Как оформить покупку земельного участка, если продавец не его собственник?

Процедура очень простая:

  • Продавец пишет заявление о том, что желает выйти из товарищества;
  • Покупатель, в свою очередь, пишет заявление о том, что хочет в это товарищество вступить.

Эта процедура не обязательная, но имеет несколько явных преимуществ. Садовые некоммерческие товарищества обеспечивают участок водой, газом и электричеством. Если не вступать в товарищество, придётся самостоятельно договариваться с компаниями для подачи всех коммунальных услуг. А они необходимы как на этапе строительства, так и во время эксплуатации жилого дома.

Теперь поговорим о процедуре покупки ИЖС. В данном случае надо обратить внимание, где находится участок:

  • В пределах городской черты;
  • В поселковой области.

Это очень важно, поскольку только в этом случае после строительства дому присвоят адрес и в помещении сможет зарегистрироваться одна семья (но не больше). Особенность в том, что владельцы могут самостоятельно решать, каким будет их дом, а не строить по стандартному типу. Хотя есть условие — высота здания не должна быть выше трех этажей.

Также к этому дому будет возможность подвести все коммуникации и пользоваться коммунальными услугами. Порядок оформления участка описан в Градостроительном кодексе, статья 49. Согласно ему есть два способа получить участок:

  1. Через аукцион. Гражданин подает заявку в органы власти по месту жительства. Ему подбирают подходящий участок, который продается. После этого назначат дату аукциона, где все претенденты на недвижимость будут состязаться, кто больше заплатит.
  2. Если аукцион не может состояться, то подбирают другой участок, который можно просто купить. Либо могут предложить долгосрочную аренду земли с последующей приватизацией.

Процесс оформления простой, так как заключается в постановке на учет в Кадастровой палате. Делается это до того, как будет заключен договор купли-продажи. А сам договор оформляют в Росреестре, и когда процедура закончена, участок становится собственностью покупателя.

Покупка участка с домом

Покупая землю с недвижимостью, в частности с жилым домом, надо проверить, правильно ли зданиям присудили категорию. Это особенно важно, если на территории находится жилой дом. В таком случае желательно убедиться в том, что на этот дом есть документы, подтверждающие права владельца.

Покупатель должен обратить внимание на следующие моменты:

  • Есть ли у продавца вся необходимая документация (на землю, дом и другие постройки);
  • Нет ли других владельцев или претендентов на имущество;
  • Правильно ли составлен предварительный договор о передаче имущества;
  • Место проведение самой сделки и регистрация в соответствующих ведомствах;
  • Получение документов о регистрации права собственности.

Аванс или задаток

Вопрос оплаты, пусть и предварительной, стоит особенно остро. Порядок действий при покупке земельного участка у собственника такой, что деньги надо платить в обязательном порядке. Осталось только выбрать вариант, при котором выиграют обе стороны. Это важно, так как практика показывает, что сделка серьезная и есть смысл готовить окончательную сумму.

Итак, покупатель платит владельцу аванс или задаток. Эти два платежа на первый взгляд практически идентичны, но на самом деле таковыми не являются. Например, аванс возвращается покупателю в любом случае, не зависимо от того, кто дал задний ход в сделке. А вот с задатком далеко не все так просто.

Этой схемой пользуются только в том случае, если полностью уверены в том, что сделка состоится. Дело в том, что задаток не возвращается, если от сделки отказывается покупатель. Если же приобретение земельного участка срывается из-за продавца, то он обязан вернуть отданную покупателем сумму в двойном размере.

В любом случае порядок покупки земельного участка предусматривает наличие предварительного договора, в котором четко прописывается сумма аванса или задатка и цель, с которой он был предоставлен. Перед тем как приобрести землю, обязательно оформляйте факт передачи аванса или задатка в документах, чтобы потом не оказаться без земли и без денег.

Частные собственники часто продают земельные участки, так как в них не нуждаются. Как правило, они дешевле государственных и продаются без аукциона, но сопряжены с определенными рисками:

  • На земле могут оказаться различные обременения;
  • Законность недвижимости, имеющейся на земельном участке, находится под сомнением, если нет документов, подтверждающих обратное;
  • Земля может не соответствовать заявленному предназначению;
  • Неправильно оформленные документы на землю;
  • Продавец иногда оказывается недобросовестным.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Покупка земельного участка — основные правила заключения сделки.

Покупка земельного участка — основные правила заключения сделки.

Это интересно:  Планирую развестись. Подскажите, как это сделать

В соответствии с законодательством Российской Федерации, земельные участки могут быть приобретены в собственность при совершении сделки купли-продажи. Сегодня этот метод получения земли является одним из наиболее распространенных. Что касается порядка осуществления купли-продажи земельных участков гражданами Российской Федерации, то он регламентируется специальным постановлением Совета Министров «Об утверждении порядка купли-продажи». Данное постановление должно использоваться при продаже земельных участков либо их отдельных частей гражданами РФ для ведения дачного или подсобного хозяйства, проведения жилищного строительства (сугубо индивидуального), садоводства.

На что обратить внимание при покупке земельного участка?

• Юридическая чистота земельного участка. Перед осуществлением сделки необходимо обратиться в регламентирующие органы, занимающиеся сделками по передаче прав на недвижимость. В органах проверяется факт обладание имуществом и факт возможного наложения ареста на недвижимость судебными органами. Также, нужно проверить факт нахождения земельного участка под залогом.

• Процедура купли-продажи. В данном вопросе есть много подводных камней, поэтому настоятельно рекомендую предварительно проконсультироваться со знакомым профессиональным юристом, занимающимся соответствующими сделками.

• Сбор документов. Проводится заранее, после чего отдается юристу на экспертизу.

• Замер участка. Не доверяйте бумаге. Проведите замер участка самостоятельно. Только когда вы лично убедитесь соответствию документально закрепленной площади реальным цифрам, можно проводить сделку.

• Через местные органы самоуправления нужно проверить, есть ли возле участка необходимые коммуникации. Помимо наличия, проверяется возможность присоединения, если участок не подключен.

• Безопасная передача денег. В договоре рекомендуется прописать задаток ( если есть ) и систему безопасной передачи денег через банковскую ячейку. Только после того, как вы окончательно завершите сделку, продавец получит доступ к деньгам.

• Обозначьте конечную дату заключения вашей сделки.

Основные правила заключения сделки

Купля-продажа земельного участка возможна только в том случае, если по участку нет никаких земельных споров. Также, должны отсутствовать любые законодательно установленные причины, которые могут препятствовать продаже участка. Сделка может осуществляться исключительно собственником недвижимости (продавец). Что касается покупателя, то он может участвовать в сделке как лично, так и через юридически уполномоченных лиц, с обязательным оформлением нотариально подтвержденного договора купли-продажи. После того, как сделка купли-продажи будет завершена, ни покупатель, ни продавец не имеют права изменять договор. Кроме того, нельзя изменять режим использования и целевое назначение земельного участка, обозначенные в договоре, включая санитарно-защитные зоны, право проезда по земельному участку, условия ремонта и технического обслуживания сооружений и коммуникаций.

Аукцион

Если собственник пожелает, он может продать участок через городской или районный комитет по землеустройству и земельным ресурсам, который выставит участок на аукцион. Стоимость участка определяет результат аукциона. Если вместо аукциона проводится конкурс, то цена будет определена в результате договоренности продавца и покупателя.

План участка

Обязательным условием совершения купли-продажи является приложение к договору плана участка. Если план не прилагается, купчая не может быть зарегистрирована в соответствующих органах. Если план у собственника отсутствует, он может быть изготовлен уполномоченными организациями. Стоимость изготовления плана оплачивается за счет продавца или покупателя, если на то есть соответствующая договоренность. Технические требования, предъявляемые к плану участка, установлены Комитетом РФ по землеустройству и земельным ресурсам.

Право собственности

Участок переходит в личную собственность покупателя с того момента, когда городской или районный комитет по землеустройству официально зарегистрирует купчую. Купчая обязательно должна быть удостоверена нотариально. Регистрация является свидетельством перехода прав собственности к покупателю. Дополнительно право собственности должно быть зарегистрировано в местной администрации. Документ, который свидетельствовал о праве собственности продавца, в момент регистрации утрачивает силу. Как вариант, в него могут вноситься изменения. Покупатель обязан получить на руки документ, который подтверждает его право собственности на приобретенный земельный участок.

Налог при покупке земельного участка

Что касается налогообложения и госпошлины при совершении сделки, то этот вопрос решается на уровне законодательства РФ, либо законодательства отдельных республик РФ, если есть дополнительные нюансы. Про налоговый вычет подробнее вы можете прочитать здесь:

Документы для покупки земельного участка

Покупка — продажа земельных участков должна сопровождаться сбором и приложением таких документов:

• Свидетельство о том, что продавец обладает правом собственности на участок.
• Постановление об установлении прав на земельный участок, в котором прописаны основания их получения.
• Госрегистрация права на дом (при наличии строения на территории участка).
• Документы, подтверждающие права на дом.
• Кадастровый план земельного участка, выданный земельным комитетом.
• Справка о стоимости участка из земельного комитета.
• Справка БТИ, устанавливающая стоимость дома при его наличии.
• Техпаспорт на дом или удостоверение о регистрации из БТИ.
• Акт сдачи-приема строения в эксплуатацию.
• Если имеется недостроенный дом, нужна справка из БТИ на незавершенное строительство.
• Справка из Управления архитектуры района, подтверждающая разрешение на застройку – также по недостроенному дому.
• Справка о том, что в доме нет зарегистрированных лиц. Может быть заменена выпиской из домовой книги.
• Справка по месту расположения объекта, выдаваемая администрацией сельсовета.
• Справка из налоговых органов.
• Если продавец или покупатель состоит в браке, нужно согласие супруга на заключение сделки.
• Копия паспорта продавца и покупателя.

Как оформить покупку? Помните, что каждая сделка индивидуальна, а это значит, что могут понадобиться дополнительные справки и документы, касающиеся тех или иных нюансов. Последним этапом заключения сделки купли-продажи участка считается исполнение обязательств обеих сторон, прописанных в договоре.

Дополнительная информация по теме:

Процедура покупки земельного участка у собственника

Главная » Земля » Процедура покупки земельного участка у собственника

Каждый гражданин страны имеет право купить земельный надел у частного лица либо же у государства. В каждом из этих случаев процедура покупки выглядит как довольно длительный процесс, который подразумевает оформление целого пакета всех необходимых документов.

При покупке земли у государства подготовкой документов занимается покупатель, а вот при сделке с частным лицом – продавец оформляет документы. Как происходит процедура покупки земельного надела у владельца? Вам следует прямо сейчас ознакомиться с ключевыми характеристиками данного процесса.

Порядок покупки земли у собственника

Процедура покупки земли у государства выглядит так: покупатель должен обратиться в срочном порядке с заявлением, потом осуществить процедуру оформления кадастрового паспорта на угодье и лишь после этого заключается договор купли-продажи, согласно которому проводятся торги.

Покупка земли у собственника напрямую осуществить гораздо проще, и она включает в себя несколько шагов:

  • поиск варианта, который соответствует заявленным требованиям, выдвигаемым со стороны покупателя. К примеру, приобретение надела для ИЖС подразумевает под собой нахождение неподалеку всех необходимых коммуникаций, и развитой инфраструктуры, благодаря которой есть возможность ввести их на участок, использовать на все 100% доступные в этой местности блага. Отыскать такой земельный надел поможет риелтор, в специальную базу данных заносятся сведения, согласно которым были выставлены на продажу те или иные участки. Можно самостоятельно изучить рекламные объявления в интернете и выбрать земельный участок, который вам подойдет. Обратить особое внимание следует на его стоимость: обычно наделы под ИЖС стоят прилично, особенно, если на них есть все необходимые коммуникации;
  • предварительно встретьтесь с владельцем земли и обсудите процесс прохождения важной сделки, основные условия, согласно которым она будет заключена. В первую очередь пропишите в тексте договора цену и обсудите возможные обременения на территории данного участка;
  • заключите договор купли-продажи, зарегистрируйте его в органах Росреестра, чтобы в дальнейшем он вступил в свою законную силу. Этот этап включает в себя процедуру заверка договора нотариально, если по закону это действие необходимо. К примеру, одна из сторон – юридическое лицо;
  • процедура оформления письменного свидетельства о праве владения собственностью на участок, который был куплен. Процедура заключения договора купли-продажи с владельцем участка на самом деле очень простая.

Основная сложность в том, что необходимо осуществить подготовку всех бумаг, благодаря которым сделка обретет свою юридическую силу и не будет возможности при этом провести процесс оспаривания ее третьими лицами.

Документы для покупки земли у собственника

Процедура оформления бумаг при приобретении земельного угодья выглядит гораздо сложнее, чем обычная покупка квартиры. Организация всей необходимой документации, в первую очередь, позволяет обратить внимание на точность описания, и только потом уже важно провести сверку соответствия заявленных размеров с настоящими, указанными в бумагах.

Необходимо собрать такой пакет документов:

  • кадастровый паспорт на землю. В таком документе должны быть указаны ключевые характеристики угодья: точное место расположения, площадь, размеры и наличие недвижимого имущества на территории;
  • договор купли-продажи, также дарения либо же мены. Каждый из перечисленных документов должен быть подтвержден специальным постановлением, который необходимо получить в организации, имеющей юридическую силу. Можно доказать право собственности, для этого достаточно будет просто предъявить полученное свидетельство;
  • у продавца обязательно на руках должен быть отказ от совершения операции покупки относительно того или иного земельного надела;
  • в случае приобретения угодья, на котором уже есть какие-то постройки, даже недостроенные – это должно быть все прописано в документе.

Как осуществляется проверка документов?

Прежде чем совершить покупку земельного надела, очень важно осуществить проверку подлинности документов, которые были предоставлены на рассмотрение со стороны продавца. Иначе в дальнейшем могут возникнуть какие-либо спорные вопросы.

Согласно этой причине, вы можете быть уверены на все 100% в том, что с бумагами все в полном порядке. Перед покупкой обязательно стоит проверить, были ли документы оформлены правильно и они обязательно должны быть подлинными. Процедура оформления всей необходимой документации подразумевает под собой приложение в виде акта передачи объекта, а также его приема.

Также продавец обязан предоставить такой пакет документов, который оформляется согласно всем правилам:

  • кадастровый план участка и свидетельство, которое выступает подтверждением права владения конкретным участком;
  • бумаги, подтверждающие регистрацию;
  • справка, согласно которой земля не находится под арестом;
  • документ, в котором содержится наиболее подробная информация, о проведенной оценке земельного участка;
  • согласие сторон.

Договор купли-продажи доли земельного участка.

Пошаговую инструкцию, как продать земельный участок без посредников, читайте тут.

Как составить договор купли-продажи земельного участка

Решение о том, какая из сторон должна предоставить бланк договора, принимают участники процесса самостоятельно. Очень важно заранее позаботиться о решении вопроса о том, кто из специалистов займется разработкой индивидуального шаблона.

Если вы приняли важное решение составить самостоятельно текст документа, тогда в нем обязательно должны быть такие данные:

  • предмет сделки с уточнением всех характеристик земельного участка: от категории и до точного месторасположения;
  • личные данные каждого из участников;
  • общая стоимость сделки;
  • способ расчета;
  • дата передачи имущества в пользование;
  • подписи каждой из сторон.

Процедура отчуждения земельного надела, который находится в частной собственности, может быть сопровожден разнообразными нюансами, которые прописываются в договоре. Объект может быть передан для владения нескольким лицам, тогда стоит указать размеры долей, которые причитаются каждому гражданину. Продавцом может выступать несовершеннолетнее лицо, тогда представителю необходимо получить специальное разрешение на осуществлении сделки от ООП. Если на земельном угодье есть какие-либо обременения, тогда информацию обязательно стоит прописать в этом документе.

Согласно договору купли-продажи, процедура осуществляется в нескольких формах:

  • письменной;
  • заверенной у нотариуса, если есть несовершеннолетний либо же недееспособный собственник, по желанию сторон либо же при отчуждении долевого владения.

Процедура заключения договора включает в себя лишь тот пакет документации, который перечислялся в виде списка выше. Каждый участник обязательно должен предъявить паспорт.

Переход права собственности на земельный участок при покупке недвижимости

Особый перечень документов понадобится в случае, если необходимо зарегистрировать переход прав на участок к новому хозяину.

Документы, которые следует предоставить в ТО МФЦ либо же в Росреест на рассмотрение по месту своего отчужденного участка:

  • заявление в установленной форме;
  • паспорт участников каждой из сторон;
  • договор купли-продажи угодья;
  • выписка из ЕГРН либо же другое свидетельство, которое подтверждает это право;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • бумаги со стороны продавца;
  • передаточный акт;
  • чек об оплате госпошлины, которая составляет 350 рублей для земель сельхозназначения, ЛПХ и ИЖС; для иных случаев – 2000 рублей.
Это интересно:  Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости - что это такое, как и где можно её получить?

Этот перечень может быть дополнен в зависимости от сложившейся ситуации. Могут потребовать разрешение ООП на осуществление сделки (с несовершеннолетним продавцом), предоставление согласия на процедуру отчуждения от супруга продавца (если участок является совместной собственностью) и т. д.

Уточнить информацию о полном списке документов можно:

  • в разговоре по телефону;
  • при посещении отделения госинстанции.

В договоре купли-продажи должен быть представлен акт приема-передачи. Если его нет, тогда оформление передаточного акта должно производиться в качестве отдельного документа. Он составляется в трех экземплярах, это как минимум для каждой из сторон и один в архив ЕГРН. Заявление установленного образца можно взять в органе, который осуществляет регистрацию.

Заполнить следует несколько бланков, в одном из них оформление осуществляется от имени продавца, а в другом – от имени покупателя. При необходимости на стенде информации стоит ознакомиться с шаблонами его заполнения. Регистрационная процедура отнимает не более десяти дней, и после ее окончания должна быть выдана выписка новому владельцу из ЕГРН с обновленной информацией.

Особенности покупки земельного участка у собственника

С точки зрения юридического оформления, данная процедура является очень сложной, необходимо знать, какие именно стоит обходить подводные камни и от клиентов можно ожидать всего чего угодно в процессе составления договора:

  • стоимость участка может быть сознательно завышена (если продавец назначил ее сам);
  • существует ряд обременений на выполнение ряда действий;
  • есть возможность провести процедуру изъятия в процессе оформления земельного надела у продавца соответствующими госорганами (это если он будет располагаться в зоне отчуждения в процессе строительства);
  • могут возникнуть сложности в проверке участка с точки зрения юридической «чистоты (участок может быть заложен за долги продавцом одному из банков).

Этот перечень нельзя назвать окончательным, стоит обратить пристальное внимание на эти ключевые моменты в процессе заключения сделки. Согласно статистике, иные подводные камни можно встретить гораздо реже.

Приобретение надела у владельца – это рисковое дело, покупателю не удастся проверить самостоятельно юридическую «чистоту». В случае, если выбор пал на приобретение земли на вторичном рынке, у клиента есть возможность получить участок гораздо быстрее и проще, избежав при этом дополнительных финансовых и временных затрат, которые представлены процедурой оформления кадастровых документов на земельный участок.

Подводные камни при покупке земельного участка: правовые аспекты

Не побоимся данного утверждения, но собственный дом за городом — мечта многих жителей, причем не только крупных мегаполисов. Мечтать не вредно, главное – не мечтать, а делать! Данную мечту на самом деле вполне легко осуществить, тем более, если все выполнять по пунктам. Первым шагом к воплощению мечты в действительность является приобретение земельного участка. Именно покупке земельного участка и оформлению на него необходимого пакета документов и посвящена данная статья.

Отличия земельных участков.

Не все так просто в этой жизни, как хотелось бы. Так и с землей. Согласно законодательным документам далеко не каждый земельный надел имеет статус земельного участка. Во-первых, земельный участок обязательно должен пройти кадастровый учет (именно наличие на землю кадастрового паспорта свидетельствует о том, что в государственный кадастр недвижимости внесена земля). Во-вторых, продавец земли должен иметь свидетельство о праве на землю, которое в свою очередь регистрируется в едином государственном реестре (ЕГРП). В-третьих, у каждой земли свое назначение: дом Вы сможете построить далеко не на каждом участке. Пока без каких-либо вопросов, формально, только на землях населенных пунктов можно построить собственное жилье. Что касается земель сельскохозяйственного назначения, жилье на них строить запрещено за исключением ряда случаев, предусмотренных законом.

Разрешенные земли.

Лишь на трех видах земельных участков законодательством разрешено строительство жилья:

― участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);

― участки, которые будут использоваться для личного подсобного хозяйства (ЛПХ);

― участки, используемые в дальнейшем либо для садоводческого хозяйства, либо дачного.

При этом земли одной категории могут использоваться по-разному; другими словами для каждого земельного участка определяется свое целевое использование. Например, на участке, что расположился на сельскохозяйственных землях, построить собственное жилье можно лишь в том случае, если земля будет использоваться для дачного хозяйства и садоводства. В иных случаях участок можно лишь использовать исключительно по целевому назначению (огородничество, личное подсобное хозяйство).

А на землях для ИЖС согласно действующему законодательству можно построить жилье для одной семьи, при этом в доме должно быть не более трех этажей. На строительство трехэтажного дома опять же нужно получить разрешение, но здесь все несколько проще, поскольку здесь действует упрощенная схема. В данном случае достаточно лишь подать в соответствующие органы план дома на земельном участке, а не разработанную проектную документацию.

В чем же преимущество иметь свой участок в населенном пункте? В инфраструктуре, развитие которой должны профинансировать власти из бюджета страны.

В настоящее время самым популярным вложением на рынке загородной недвижимости являются участки под ЛПХ. Как было отмечено выше, не на каждом участке, предназначенном для ЛПХ, можно построить жилье. Например, на полевых участках строить жилье нельзя, а вот, если Ваш участок расположен на границе населенных пунктов, тогда можете смело начинать строительство, поскольку законодательством оно разрешено.

Дачные и садовые товарищества.

Что касается дачных участков, то под ними принято понимать земли, приобретаемые людьми для отдыха, а также выращивания на них культур сельхозназначения, где разрешено строительство хозпостроек, а также жилого помещения.

При этом выделяют 3 формы, в которых могут действовать дачные участки:

Главной особенностью владения землей в данном объединении является то, что дела объединений решаются совместно, при этом участие в них исключительно по желанию (можно как свободно вступить, так и его покинуть). Но участие или отсутствие членства владельца земельного участка в некоммерческом объединении никак не влияет на общие сборы, которые в дальнейшем используются на ремонт и содержание инженерных систем, а также дорог. Огромным плюсом данных участков является строительство, которое ни с кем не нужно согласовывать.

Покупаем участок.

Предположим, Вы уже определились с участком, значит, пришло время заключать сделку. Прежде чем ее заключить, в обязательном порядке нужно проверить у продавца право собственности на данный земельный участок, выяснить историю его покупки и категорию назначения земли. Лишним не будет, если Вами будет поднят вопрос об инфраструктуре, что есть на участке, а также на право ее подведения.

Границы участка, что указаны в кадастровом паспорте, имеет смысл проверить с помощью геодезистов, чтобы потом не оказалось, что физические границы не соответствуют юридическим.

О том, в какой форме будет заключен договор купли-продажи (нотариус или простая письменная) зависит исключительно от продавца и покупателя. Типовой формы данного договора не существует, но получить ее можно или у юриста, специализацией которого является земельное право, или в нотариальной конторе.

Согласно законам, которые регулирует права регистрации на недвижимость, в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии гражданину нужно подать следующий пакет документов, чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок:

— кадастровый паспорт на земельный участок;

— свидетельство, подтверждающее право собственности на землю (от бывшего собственника);

— согласие супруга на проводимую сделку (и со стороны покупателя, и со стороны продавца);

— документы, свидетельствующие о передаче участка (акт, договор);

— платежки, которые подтверждают, что регистрационный сбор был оплачен.

Согласно действующему законодательству, с момента приема всех необходимых документов государственная регистрация прав собственности занимает не более месяца.

Но закон в стране таков, что на государственную регистрацию может быть получен отказ. Как правило, заявки не удовлетворяются в следующих случаях:

— земельный участок, на который хотят зарегистрировать права собственности, не был до этого учтен в кадастровом учете;

— в поданных документах не отражены ограничения на его использование, а также обременения участка;

— наличие противоречий между зарегистрированными правами и заявленными;

— лицо, которое выдавало документ на права собственности, не имело на то законных оснований;

— документы, поданные на регистрацию, не отвечают требованиям законодательства (содержание, форма);

— документы представлены не в полном объеме.

При этом в государственной регистрации нельзя получить отказ, если до этого были судебные разбирательства о территориальных границах участка и были получены судебные решения, вступившие в силу.

Если у регистратора прав возникли сомнения относительно выдачи прав собственности, он обязан приостановить дело и в письменной форме уведомить заявителя об этом, дополнительно запросив у него же дополнительные сведения. Как правило процесс выдачи прав собственности приостанавливается, если регистратор неуверен в подлинности представленных сведений в документах. В таких случаях от заявителя требуется подтверждение подлинности документов или сведений. Регистрационный процесс в подобных случаях приостанавливается не более, чем на квартал.

Если в течение данного времени от заявителя не поступят нужные для продолжения регистрации сведения/документы, регистратор в письменной форме уведомляет заявителя о причинах отказа, при этом обязательно ссылается в отказе на нормы закона, послужившие причиной отказа.

Покупка государственных земельных участков.

Государственную землю в стране почти никто не покупает. Если все же покупатель найден, перво-наперво за разрешением он отправляется в муниципальные или государственные органы (первичный собственник). Огромным недостатком данного вида вложений является то, что земля, находящаяся в собственности муниципальных или госорганов, на продажу почти не выставляется.

В зависимости от целей приобретения государственных участков выделяют несколько вариантов их покупки.

Только на торгах Вы сможете приобрести государственный земельный участок под ИЖС. В этом случае, чтобы получить землю, нужно подать в местный административный орган документы, в которых была бы указана желаемая площадь участка, его примерное месторасположение, а также цель использования (собственность, аренда). Если Вам настолько нужен земельный участок, проще всего оформить на него права аренды с выкупом после окончания строительства. В таком случае Вы выигрываете сумму Х, поскольку расплачиваться будете по расчетной цене, которая напрямую зависит от кадастровой стоимости, а не по рыночной.

Самый лучший вариант – вступить в объединение граждан, которые ведут дачное хозяйство, или получить приусадебный участок для ЛПХ, который бы находился на территории населенного пункта.

Если Вы хотите получить дачный участок, администрация поставит Вас, как и всех остальных желающих, на учет, позже будет сформировано некоммерческое партнерство, которому впоследствии будет выдан надел для того, чтобы вести дачное хозяйство. Если же речь идет о приусадебном участке для ЛПХ, Вам нужно подать заявление в местную администрацию, которой впоследствии будет решено о предоставлении Вам данного участка.

А можно сразу убить двух зайцев, подав сразу 3 заявления (ЛПХ, дачное хозяйство, ИЖС).

Основными причинами отказа в данном случае будут:

— участок находится в резерве для муниципальных или госнужд;

— на участок установлены ограничения в обороте;

— приватизировать участок нельзя.

В случае отказа заявитель также должен быть уведомлен в письменном порядке, при этом отказ можно обжаловать в суде.

Государственная пошлина.

Что касается государственной пошлины при переходе прав собственности на земельные участки, она фиксирована и составляет во всех случаях 200 рублей.

Статья написана по материалам сайтов: zembaron.ru, pravonedv.ru, domisad.org, uropora.ru, zem.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector