+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2008 г. N 8985/08

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Дедова Д.И., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —

В заседании приняли участие представители:

от заявителя — мэрии городского округа Тольятти» — Володина И.А.;

от общества с ограниченной ответственностью «ФИН-СтройПроект» — Филимонова Е.А.

Заслушав и обсудив доклад судьи Дедова Д.И. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Решением суда первой инстанции от 28.12.2007 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 28.02.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 24.04.2008 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменил, заменив в резолютивной части решения слова «в двухнедельный срок» на слова «в месячный срок», в остальной части оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора администрация просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.

В отзыве на заявление общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление администрации подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

На обращение общества от 06.03.2007 с заявлением о продаже ему спорного участка в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация сообщением от 21.01.2007 N 5151/4 обществу отказала.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, так как сделал вывод о том, что возникновение права собственности общества на объект, главные конструктивные элементы которого возведены, является основанием для приватизации обществом спорного участка. При этом суд указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации данный объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, перемещение которого в силу прочной связи с землей без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. По мнению суда, объектом незавершенного строительства может быть как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции.

Между тем вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

К настоящему делу данные случаи не относятся.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Договором аренды земельного участка от 12.11.2004 N 1089, дополнительным соглашением к договору от 22.09.2005 и письмом администрации от 26.02.2007 подтверждается, что общество обладает правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Таким образом, обжалуемые судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

Требования общества с ограниченной ответственностью «ФИН-СтройПроект» оставить без удовлетворения.

Новости судебной практики

Собственник объекта незавершенного строительства может переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен данный объект, в собственность по правилам, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса РФ

«Собственник объекта незавершенного строительства может переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен данный объект, в собственность по правилам, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса РФ»

Суть спора

ЗАО «РВ» (далее — Общество) приобрело в собственность объект незавершенного строительства. Данный объект расположен на земельном участке, предоставленном в 1994 г. первому собственнику объекта на праве постоянного (бессрочного) пользования. Указанное право перешло Обществу на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) и ст. 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении в действие ЗК РФ).

Общество обратилось к муниципальному образованию с заявлением о приватизации земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ, однако получило отказ, поскольку, по мнению администрации муниципального образования, нормы этой статьи не распространяются на объект незавершенного строительства.

Это интересно:  Потеряно пенсионное удостоверение что делать

Общество обжаловало отказ в суде.

Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 содержит следующие правовые позиции.

1. По общему правилу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, предоставляющий исключительное право собственникам зданий, строений, сооружений на приватизацию земельного участка, на котором такой объект недвижимости расположен, не распространяется на собственников объектов незавершенного строительства, поскольку они не упомянуты в данной норме.

2. Приватизация собственником объекта незавершенного строительства земельного участка, на котором данный объект находится, возможна только в случаях, прямо предусмотренных законом. К таковым относятся:

— п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

— п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, регулирующий вопрос переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Указанное переоформление возможно двумя способами: приобретение земельного участка на праве аренды или приобретение его в собственность по правилам ст. 36 ЗК РФ, то есть приватизация земельного участка.

Тем не менее, при рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: может ли собственник объекта незавершенного строительства переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в собственность?

Решения судов разных инстанций

Первоначально суд первой инстанции удовлетворил требования Общества, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций. В дальнейшем дело было пересмотрено по вновь открывшимся обстоятельствам (в связи с принятием Постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008). При повторном рассмотрении дела суд первой инстанции отменил свое первоначальное решение и отказал в удовлетворении требований Общества, что также было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.

В Определении от 04.03.2010 N ВАС-82/09, принятом по данному делу, ВАС РФ пришел к выводу, что судебные акты нижестоящих инстанций подлежат пересмотру в порядке надзора.

Судебная коллегия ВАС РФ указала, что в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 подчеркнуто: применение порядка выкупа (приватизации) земельных участков, находящихся под объектами незавершенного строительства, возможно в случаях, прямо предусмотренных законом. К таким случаям относится переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Закона о введении ЗК РФ.

То есть в рассматриваемой ситуации к объектам незавершенного строительства применяются положения ст. 36 ЗК РФ.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — Президиум ВАС РФ) отменил решение суда первой инстанций и постановление суда кассационной инстанции, придя к следующему выводу: собственник объекта незавершенного строительства был вправе требовать переоформления перешедшего к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем его выкупа (приватизации) с сохранением целевого назначения.

Таким образом, данная правовая позиция Президиума ВАС РФ следует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008.

Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам» и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

Обзор подготовлен специалистами компании «Консультант Плюс» и предоставлен компанией «КонсультантПлюс Свердловская область» — информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Екатеринбурге и Свердловской области

Законодательная база Российской Федерации

Бесплатная консультация
Федеральное законодательство
  • Главная
  • ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08
  • «Вестник ВАС РФ», N 4, 2009

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

В заседании приняли участие представители:

от заявителя — мэрии городского округа » Тольятти» — Володина И.А.;

от общества с ограниченной ответственностью «ФИН- Строй Проект» — Филимонова Е.А.

Заслушав и обсудив доклад судьи Дедова Д.И. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Решением суда первой инстанции от 28.12.2007 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 28.02.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 24.04.2008 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменил, заменив в резолютивной части решения слова «в двухнедельный срок» на слова «в месячный срок», в остальной части оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора администрация просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.

В отзыве на заявление общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление администрации подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

На обращение общества от 06.03.2007 с заявлением о продаже ему спорного участка в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация сообщением от 21.01.2007 № 5151/4 обществу отказала.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, так как сделал вывод о том, что возникновение права собственности общества на объект, главные конструктивные элементы которого возведены, является основанием для приватизации обществом спорного участка. При этом суд указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации данный объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, перемещение которого, в силу прочной связи с землей, без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. По мнению суда, объектом незавершенного строительства может быть как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции.

Между тем вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

К настоящему делу данные случаи не относятся.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Это интересно:  мат.капитал сестры на погашение - вопрос юристу. Оренбург

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Договором аренды земельного участка от 12.11.2004 № 1089, дополнительным соглашением к договору от 22.09.2005 и письмом администрации от 26,02.2007 подтверждается, что общество обладает правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Таким образом, обжалуемые судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

Требования общества с ограниченной ответственностью «ФИН- Строй Проект» оставить без удовлетворения.

На сайте «Zakonbase» представлен ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 в самой последней редакции. Соблюдать все требования законодательства просто, если ознакомиться с соответствующими разделами, главами и статьями этого документа за 2014 год. Для поиска нужных законодательных актов на интересующую тему стоит воспользоваться удобной навигацией или расширенным поиском.

На сайте «Zakonbase» вы найдете ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 в свежей и полной версии, в которой внесены все изменения и поправки. Это гарантирует актуальность и достоверность информации.

При этом скачать ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 можно совершенно бесплатно, как полностью, так и отдельными главами.

Президиум высшего арбитражного суда Российской Федерации, постановление от 01.01.01 г. N 8985/08

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 01.01.01 г. N 8985/08

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ;

рассмотрел заявление мэрии городского округа «Тольятти» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 01.01.2001 по делу N А/2007, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.01.2001 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя — мэрии городского округа «Тольятти» — ;

Заслушав и обсудив доклад судьи и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Решением суда первой инстанции от 01.01.2001 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.01.2001 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 01.01.2001 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменил, заменив в резолютивной части решения слова «в двухнедельный срок» на слова «в месячный срок», в остальной части оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора администрация просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.

В отзыве на заявление общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление администрации подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество на основании договора купли-продажи от 01.01.2001 приобрело у гражданина в собственность объект незавершенного строительства — магазин с кафе (далее — объект), готовый на 52 процента. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером(далее — спорный участок). Право собственности общества на объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.01.2001.

На обращение общества от 01.01.2001 с заявлением о продаже ему спорного участка в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация сообщением от 01.01.2001 N 5151/4 обществу отказала.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, так как сделал вывод о том, что возникновение права собственности общества на объект, главные конструктивные элементы которого возведены, является основанием для приватизации обществом спорного участка. При этом суд указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации данный объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, перемещение которого, в силу прочной связи с землей, без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. По мнению суда, объектом незавершенного строительства может быть как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции.

Между тем вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 01.01.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 01.01.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

К настоящему делу данные случаи не относятся.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Это интересно:  Прописка в недостроенном частном доме

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Договором аренды земельного участка от 01.01.2001 N 1089, дополнительным соглашением к договору от 01.01.2001 и письмом администрации от 01.01.2001 подтверждается, что общество обладает правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Таким образом, обжалуемые судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

решение Арбитражного суда Самарской области от 01.01.2001 по делу N А/2007, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.01.2001 по тому же делу отменить.

Требования общества с ограниченной ответственностью «ФИН-СтройПроект» оставить без удовлетворения.

ВС РФ vs ВАС РФ. Очерк X. Приватизация земельного участка под объектом незавершенного строительства. Кто собственник ОНС: тварь дрожащая или право имеющий?

В федеральных законах и нормативных правовых актах, посвященных правовому регулированию оборота недвижимости (особенно принятые в «90-е» и начало 2000-х), нередко использовался оборот «здание, строение и сооружение» фактически в контексте «недвижимость», «недвижимое имущество» (разумеется, с исключением земельных участков). Видим «здание, строение и сооружение» подразумеваем «недвижимость» и наоборот.

Ярким примерами этого являются вторая часть Гражданского кодекса РФ (аренда зданий, строение, сооружение, положения которой пришлось в дальнейшем распространять на аренду помещений) и Земельный кодекс РФ.

Однако не всегда такое отожествление «здания, строения и сооружения» и недвижимости безобидно. Пример тому, проблема приватизации земельного участка под объектом незавершенного строительства на основании ст. 36 ЗК РФ.

Статья 36 ЗК РФ предоставляет собственнику здания, строения или сооружения исключительное право на приватизацию по льготной цене земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором располагается здание, строение либо сооружение.

В данной статье не упоминается о праве собственника объекта незавершенного строительства на приватизацию земельного участка, но и прямого запрета на осуществление такой приватизации не содержит. Кроме того, ст. 130 ГК РФ содержит открытый перечень объектов недвижимости.

Это открывает следующую возможность: частное лицо, желающее приобрести земельный участок, сначала приобретает за весьма незначительные денежные средства объект незавершенного строительства (ОНС), а затем, будучи собственником этого объекта, приватизирует земельный участок под ним на основании ст. 36 ЗК РФ.

Оценка эта возможности со стороны ВС РФ и ВАС РФ неоднозначна.

  1. Верховный суд РФ

Позиция Верховного Суда РФ. Собственник объекта незавершенного строительства имеет права на приватизацию земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ. «Оснований для ограничительного толкования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется» (Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2012 N 71-В11-13).

Таким образом, можно констатировать, что в отличие от арбитражных судов, которые добились единообразия по комментируемой проблеме к 2009 году, практика судов общей юрисдикции единообразия по интересующему вопросу не имеет.

Правовые последствия правовой позиции Верховного Суда РФ. Собственник ОНС вправе приватизировать земельный участок под объектом на основании ст. 36 ЗК РФ.

  1. Президиум ВАС РФ

Позиция Президиума ВАС РФ. Собственник объекта незавершенного строительства не имеет права на приватизацию земельного участка, за исключением случаев прямо указанных Законом. К таковым, например, относятся следующие случаи:

— п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

— п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, регулирующий вопрос переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком[1].

Обоснование этой позиции состоит в том, что исключительное право на приватизацию земельного участка на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ касается только собственников зданий, строение и сооружений. Здесь имеет место явное ограничительное толкование комментируемой нормы Земельного кодекса РФ.

Состояние практики судов нижестоящей инстанции. Данная правовая позиция активно используется нижестоящими арбитражными судами.

Правовые последствия позиции Президиума ВАС РФ. Для того чтобы приватизировать земельный участок на основании ст. 36 ЗК РФ собственнику ОНС необходимо достроить этот объект до состояния полноценного здания, строения или сооружения (нужное подчеркнуть). Также из обоснования позиции Президиума ВАС РФ следует, что собственнику нетипичного объекта недвижимости также не следует рассчитывать на успешное для него применение ст. 36 ЗК РФ.

  1. Оценка правовых позиций Высших судов

Если сравнивать две конкурирующие позиции, то более обоснованной представляется позиция Президиума ВАС РФ – поскольку исключительное право на приватизацию земельного участка носит, по сути, льготный характер, явно ограничивает интересы государства и муниципальных образований и относится к публичному праву, то расширение круга субъектов этого вряд ли можно охарактеризовать как допустимое.

Возможно, на позицию Верховного суда РФ повлияла то, что собственник ОНС был гражданин, к которому ВС РФ имеет явную слабость и готов допускать исключения из правил. Здесь можно привести недавний обзор Верховного суда РФ по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года), в котором Высший суд допустил возможность признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка (хотя п. 3 ст. 222 ГК РФ такой возможности явно не допускает)[2]. И в качестве примера ВС РФ привел казус, в котором арендатор земельного участка был также гражданин, а целевое назначение договора – индивидуальное жилищное строительство.

Отдельно, целесообразно отметить, что, если в практике арбитражных судов по комментируемой проблеме на настоящий момент есть единообразное решение, чем не может похвастаться практика судов общей юрисдикции.

[1] Здесь следует отметить, что срок переоформления истек 1 июля 2012 года.

[2] С точки зрения динамики практики ВС РФ эта позиция не представляет интереса, поскольку она же встречается в его практике с 2007 года. В качестве примеров можно привести ответ на вопрос № 2 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2007 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007, Определения ВС РФ от 22.03.2011 № 18-В10-103, от 13.07.2010 № 18-В10-43.

Статья написана по материалам сайтов: base.garant.ru, www.consultant-so.ru, zakonbase.ru, pandia.ru, zakon.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector