+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Признание права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства в виде квартиры. Судебная практика

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 апреля 2012 г. N 5-В12-10

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В., судей Гетман Е.С. и Момотова В.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Апрятина Ю.К., Апрятиной Н.А. к ЗАО КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент», ООО «Европа Траст» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по надзорной жалобе представителя Апрятина Ю.К., Апрятиной Н.А. — Маралина . В. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 30 июня 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 сентября 2011 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В., объяснения представителя Апрятина Ю.К. и Апрятиной Н.А. — Маралина С.В., поддержавшего доводы надзорной жалобы, представителя ЗАО «СК Строймонтаж» Левшинской В.В., представителя Правительства Москвы Ильенко О.Н., представителей Управления Росреестра по Москве Павчинского Д.К. и Гультяева К.С., возражавших против удовлетворения надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 30 июня 2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 сентября 2011 г., в удовлетворении исковых требований Апрятину Ю.К. и Апрятиной Н.А. отказано.

В надзорной жалобе представитель Апрятина Ю.К., Апрятиной Н.А. — Маралин С.В. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 9 декабря 2010 г. N 353-ФЗ апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

Поскольку надзорная жалоба представителя Апрятина Ю.К., Апрятиной Н.А. — Маралина С.В., поданная 1 декабря 2011 г., не была рассмотрена на день вступления в силу указанного Федерального закона (т.е. на 1 января 2012 г.), то она рассматривается по правилам действовавшей ранее главы 41 ГПК Российской Федерации.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 16 марта 2012 г. надзорная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, отзыв на надзорную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, а судебные постановления — подлежащими отмене.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов ( статья 387 ГПК Российской Федерации).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что в настоящем деле нарушения такого характера были допущены судами первой и кассационной инстанций.

17 августа 2007 г. между истцами и ответчиком было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору N К-ПИФ-129, по условиям которого истцы должны были оплатить и принять квартиру по указанному адресу ориентировочной площадью 101 кв.м.

Обязательства согласно условиям названного договора истцами исполнены в полном объеме, что подтверждает квитанция от 22 мая 2007 г. о перечислении суммы в размере . руб.; платежное поручение N 3 от 28 мая 2007 г. о перечислении суммы в размере . руб. . коп.; платежное поручение N 809 от 15 июня 2007 г. о перечислении суммы в размере . руб. Указанные денежные средства поступили на расчетный счет ЗАО «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент», ООО «Европа Траст» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация».

Согласно пункту 2.4 договора N К-ПИФ-129 от 16 апреля 2007 г. срок окончания строительства объекта — 4 квартал 2007 г.

ЗАО «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент», ООО «Европа Траст» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация» в нарушение условий договора от 16 апреля 2007 г. обязанность по передаче квартиры в собственность Апрятину Ю.К. и Апрятиной Н.А. не исполнили ввиду того, что жилой дом не введен в эксплуатацию.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 29 марта 2010 г. за истцами было признано право на получение в собственность после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию отдельного жилого помещения в виде квартиры с проектными характеристиками: N 16 (тип «Г») ориентировочной проектной площадью 101 кв.м 6 этаж (отметка 16500) в 4 секции корпуса 5 в недостроенном жилом доме по строительному адресу: г. .

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, суд исходил из того, что решением Никулинского районного суда г. Москвы от 29 марта 2010 г. за истцами было признано право на получение в собственность после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию отдельного жилого помещения в виде квартиры с указанными проектными характеристиками, то есть в порядке статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признано право собственности на квартиру, в связи с чем истцы фактически являются собственниками квартиры . в жилом доме по адресу: г. .

С выводом суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции, указав также, что с учетом того, что строительство названного объекта недвижимости до настоящего времени не завершено, объект в эксплуатацию не введен, законом не предусмотрена возможность признания права собственности на объект незавершенного строительства с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.

Кроме того, суд кассационной инстанции со ссылкой на положения Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» указал, что право собственности истцов как соинвесторов на недвижимое имущество, созданное в результате инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Выполнение соинвестором обязательств по финансированию инвестора влечет возникновение лишь права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций.

Судебная коллегия считает, что такие выводы судебных инстанций нельзя признать правильными, поскольку они противоречат нормам материального права.

В соответствии со статьей 3 ГК Российской Федерации лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 ГК Российской Федерации, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, в соответствии с указанной нормой материального закона объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу.

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Согласно положениям статей 309 , 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Апрятины Ю.К. и Н.А., надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе были рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ЗАО «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент», ООО «Европа Траст» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе были требовать защиты своих прав в том числе и путем предъявления требования о признании за ними права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Однако суд не применил к отношениям сторон, возникшим в связи с неисполнением ответчиком условий договора от 16 апреля 2007 г., указанные нормы материального права.

Вывод суда о том, что в силу решения Никулинского районного суда г. Москвы от 29 марта 2010 г. истцы фактически являются собственниками квартиры . в жилом доме по адресу: г. . является ошибочным, поскольку исковые требования истцов направлены на признание за ними права собственности на долю в незавершенном строительством объекте гражданских прав в виде квартиры ( статья 128 ГК Российской Федерации), а не на квартиру как на объект жилищных прав ( статья 15 ЖК Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Как установлено судом первой инстанции, в настоящее время жилой дом по указанному адресу полностью построен, что подтверждается кадастровым паспортом, согласно которому степень готовности дома — 100%.

В июле 2010 г. была проведена техническая инвентаризация вышеназванного жилого дома, составлен технический паспорт на весь жилой дом.

По утверждению истцов, в настоящее время они пользуются квартирой и являются членами созданного инвесторами жилого дома товарищества собственников жилья.

Между тем суд кассационной инстанции при наличии перечисленных выше установленных судом первой инстанции обстоятельств сделал вывод о том, что до настоящего времени строительство дома не завершено.

Кроме того, согласно абзацам 2 и 3 статьи 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Это интересно:  Общие требования для рассмотрения трудовых споров в суде

Следовательно, положения данного Федерального закона подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В соответствии с условиями основного договора, заключенного 16 апреля 2007 г. между Апрятиным Ю.К., Апрятиной Н.А. (покупатели) и ЗАО «КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент» (продавец), продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатели принять и оплатить квартиру, имеющую на момент заключения договора следующие проектные характеристики: N 16 (тип «Г») ориентировочной проектной площадью 101 кв.м 6 этаж (отметка 16500) в 4 секции корпуса 5 в недостроенном жилом доме по строительному адресу: г. .

Таким образом, Апрятины Ю.К., Н.А. при заключении договора от 16 апреля 2007 г. не преследовали цели получения прибыли, в связи с чем к данным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В связи с этим ссылка суда кассационной инстанции на положения данного Федерального закона и вывод о том, что выполнение истцами обязательств по оплате указанной в договоре суммы влечет возникновение только права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, а не в самом объекте недвижимости, являются неправильными.

С учетом изложенного Судебная коллегия находит, что допущенные судом первой инстанции и не устраненные судом кассационной инстанции вышеуказанные нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей. Данные нарушения могут быть исправлены только посредством отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

На основании изложенного Судебная коллегия считает, что состоявшиеся по делу судебные постановления нельзя признать законными, в связи с чем они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387 , 388 , 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Никулинского районного суда г. Москвы от 30 июня 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 сентября 2011 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Обездольщики Ивановской ДСК

Создан дольщиками для дольщиков

Что для нас лучше: реестр кредиторов или доля в общей доле собственности (доля в объекте незавершенного строительства)

Что для нас лучше: реестр кредиторов или доля в общей доле собственности (доля в объекте незавершенного строительства)

Сообщение Светлана66 » 25 фев 2016, 11:20

Что лучше для обманутых дольщиков, как нам защитить свои права на оплаченную недвижимость? Правительство в клятвенно обещалj не допустить процедуру банкротства, а теперь нас как «овец на закланье» загоняют бегом в готовящуюся процедуру банкротства! А как лучше для нас для дольщиков ? Материал с сайта nekrasov.pro С 2016 года группа СУ-155 находится в неплатежеспособном состоянии. Строительство и передача жилья пайщикам и дольщикам, внесшим деньги в группу, остановлено или серьезно сокращено на всех объектах. Обещания ряда представителей власти не допустить банкротства АО СУ-155, как и обещания добиться заключения договоров долевого участия и хоть каким-то образом обременить земли и дома правами дольщиков, остались без исполнения. В таких условиях практически единственным эффективным способом обременить конкретный земельный участок и дом вещными правами дольщика является признание права собственности гражданина на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, которую, по сути, приобретал участник строительства.

Поэтому, если иск о признании права собственности поступит в районный суд до заседания арбитражного суда, в котором будет введено наблюдение, то районный суд рассмотрит этот иск и вынесет решение, даже если на момент рассмотрения дела будет введена процедура банкротства.

Что делать пайщикам и дольщикам?

В таких условиях на сегодняшний день пайщикам и дольщикам компаний группы СУ-155 можно защитить себя следующими способами:

1. Пока не введены правила параграфа 7 Закона о банкротстве — подать в районный суд по месту нахождения недвижимости иск о признании права собственности на квартиры как объекты незавершенного строительства. решение о собственности делает невозможным лишение пайщика прав в процедуре банкротства при любых обстоятельствах и любом исходе банкротства. Иными словами, не нужно надеяться на чью-то помощь (как в делах КТ «Социальная инициатива и компания» с 2006 по 2016 годы помощь получили далеко не все дольщики, многие, не признавшие собственности прошли через горнило трехкратных доплат). Для пайщиков и дольщиков нежилых помещений это — обязательный шаг, поскольку в рамках дела о банкротстве предъявить требования о передаче нежилых помещений нельзя.

2. Когда введена процедура наблюдения — подать в Арбитражный суд требования о передаче жилых помещений. Включенное в реестр застройщика о передаче жилых помещений требование отражает требования о передаче жилья по не расторгнутому договору и защищает права и интересы участника строительства в ходе реализации мероприятий по банкротству (право голосовать, право на участие в ЖСК, право на передачу новому застройщику).

Признание права собственности не исключает возможности предъявления требований в Арбитражный суд.
Когда пайщикам и дольщикам обращаться к юристам?

1. Заключать договоры по вопросу о признании прав собственности в районном суде можно сейчас. Завершение приема обращений — за один день до введения в отношении застройщика наблюдения и указания судом на применение правил параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве. Очередное заседание по этому вопросу состоится 01 марта 2016 года.

2. Заключать договоры по вопросу включения в реестр требований о передаче жилых помещений в арбитражном суде можно сейчас. Заявления будут поданы после опубликования сведений о введении наблюдения в отношении застройщика.

Re: Что для нас лучше: реестр кредиторов или доля в общей доле собственности (доля в объекте незавершенного строительств

Сообщение Аврора » 25 фев 2016, 12:14

Re: Что для нас лучше: реестр кредиторов или доля в общей доле собственности (доля в объекте незавершенного строительств

Сообщение Аврора » 25 фев 2016, 12:19

Re: Что для нас лучше: реестр кредиторов или доля в общей доле собственности (доля в объекте незавершенного строительств

Сообщение happyland » 25 фев 2016, 14:21

Re: Что для нас лучше: реестр кредиторов или доля в общей доле собственности (доля в объекте незавершенного строительств

Сообщение менделеев » 25 фев 2016, 23:19

Re: Что для нас лучше: реестр кредиторов или доля в общей доле собственности (доля в объекте незавершенного строительств

Сообщение Сергей Сорокин » 26 фев 2016, 11:07

Светлана66 писал(а): Что лучше для обманутых дольщиков, как нам защитить свои права на оплаченную недвижимость? Правительство в клятвенно обещалj не допустить процедуру банкротства, а теперь нас как «овец на закланье» загоняют бегом в готовящуюся процедуру банкротства! А как лучше для нас для дольщиков ? Материал с сайта nekrasov.pro С 2016 года группа СУ-155 находится в неплатежеспособном состоянии. Строительство и передача жилья пайщикам и дольщикам, внесшим деньги в группу, остановлено или серьезно сокращено на всех объектах. Обещания ряда представителей власти не допустить банкротства АО СУ-155, как и обещания добиться заключения договоров долевого участия и хоть каким-то образом обременить земли и дома правами дольщиков, остались без исполнения. В таких условиях практически единственным эффективным способом обременить конкретный земельный участок и дом вещными правами дольщика является признание права собственности гражданина на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, которую, по сути, приобретал участник строительства.

Поэтому, если иск о признании права собственности поступит в районный суд до заседания арбитражного суда, в котором будет введено наблюдение, то районный суд рассмотрит этот иск и вынесет решение, даже если на момент рассмотрения дела будет введена процедура банкротства.

Что делать пайщикам и дольщикам?

В таких условиях на сегодняшний день пайщикам и дольщикам компаний группы СУ-155 можно защитить себя следующими способами:

1. Пока не введены правила параграфа 7 Закона о банкротстве — подать в районный суд по месту нахождения недвижимости иск о признании права собственности на квартиры как объекты незавершенного строительства. решение о собственности делает невозможным лишение пайщика прав в процедуре банкротства при любых обстоятельствах и любом исходе банкротства. Иными словами, не нужно надеяться на чью-то помощь (как в делах КТ «Социальная инициатива и компания» с 2006 по 2016 годы помощь получили далеко не все дольщики, многие, не признавшие собственности прошли через горнило трехкратных доплат). Для пайщиков и дольщиков нежилых помещений это — обязательный шаг, поскольку в рамках дела о банкротстве предъявить требования о передаче нежилых помещений нельзя.

2. Когда введена процедура наблюдения — подать в Арбитражный суд требования о передаче жилых помещений. Включенное в реестр застройщика о передаче жилых помещений требование отражает требования о передаче жилья по не расторгнутому договору и защищает права и интересы участника строительства в ходе реализации мероприятий по банкротству (право голосовать, право на участие в ЖСК, право на передачу новому застройщику).

Признание права собственности не исключает возможности предъявления требований в Арбитражный суд.
Когда пайщикам и дольщикам обращаться к юристам?

1. Заключать договоры по вопросу о признании прав собственности в районном суде можно сейчас. Завершение приема обращений — за один день до введения в отношении застройщика наблюдения и указания судом на применение правил параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве. Очередное заседание по этому вопросу состоится 01 марта 2016 года.

2. Заключать договоры по вопросу включения в реестр требований о передаче жилых помещений в арбитражном суде можно сейчас. Заявления будут поданы после опубликования сведений о введении наблюдения в отношении застройщика.

Вопрос, который задан, основан на тексте консультации, которая была дана участникам строительства в Московской области. Дело в том, что в Московской области участники строительства, как правило, не заключали договор участия в долевом строительстве, а вступали в жилищно-строительный кооператив. А кооператив заключал договор (инвестиционный или иной) с застройщиком. В такой ситуации при введении в отношении застройщика процедуры банкротства, граждане не могут заявить свои требования в реестр кредиторов, так как не являются стороной сделки с застройщиком и не могут воспользоваться преимуществами, предоставленными им Законом о банкротстве. Поэтому для таких ситуаций и была дана рекомендация в той статье подавать заявление о признании права на объект незавершенного строительства до введения процедуры наблюдения.
Такая же рекомендация относится и ко всем участникам строительства, которые инвестировали средства в строительство нежилых помещений, так как Закон о банкротстве не защищает их интересы в равной мере с лицами, которые инвестировали в строительство квартир.

Это интересно:  ESB payment to card rus 7 - что это такое

Возможность подать заявление о признании права собственности в отношении объектов незавершенного строительства предусмотрена и ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)»:

Статья 201.8. Рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика.
1. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:
1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства ;
2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
3) о сносе самовольной постройки;
4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В каких случаях возможно признание права собственности на объект незавершенного строительства

Граждане, решившие принять участие в долевом проекте, не могут заранее предусмотреть, как будут развиваться события, и что их ждет на пути к долгожданному новоселью. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства. Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру. Можно ли вступить во владение недостроенным объектом? Согласно закону, признание права собственности на объект незавершенного строительства производится только в суде. Как проводится данная процедура, что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?

Что подразумевается под объектом незавершенного строительства

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Однако в законе нет четкого определения этого понятия. Суды признают недостроенными объектами строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией.

В Постановлении Пленума ВС, которое было вынесено 23 июня 2015 года, указано, что незавершенным строительным объектом считается объект, в котором закончены работы по обустройству фундамента. Однако судебная практика в этом вопросе далеко неоднозначна. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100 %.

Можно ли стать собственником недостроенного жилья

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому признание права собственности на объект долевого строительства возможно только при наличии у дольщика подписанного приемо-передаточного акта. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась? Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Но возможны и другие причины, например, застройщик просто уклоняется от оформления документов.

В обзоре практики, утвержденной Президиумом ВС, разъяснено, что признание права собственности на недострой возможно через суд:

  • гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
  • участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

Если жилье находится в недостроенном и не принятом госкомиссией доме, и при этом оно не передано участнику, тогда ему может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры в этом доме. Во всех случаях обязательным условием является оплата всей суммы договора.

Принципиальное значение также имеет степень готовности объекта. Следует учесть, что если произошла просто задержка строительства, или стройка находится на начальном этапе, во владение таким объектом вступить невозможно. Суд примет и удовлетворит требование о признании права собственности на квартиру, если ее можно идентифицировать, т.е. определить ее месторасположение в возводимом доме, и имеются данные о ее площади.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80 %-90 %. В судебной практике имеются единичные примеры, когда удовлетворялись иски о признании права собственности на объект со степенью готовности порядка 75 %, но они скорее являются исключением, и рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

В какой суд можно подать иск

С начала 2017 года подать исковое заявление можно не только при непосредственном обращении в судебную инстанцию, но также через электронный портал Госуслуг, если имеется техническая возможность в суде.

Как признать за собой право собственности, если застройщик обанкротился

Банкротство строительной компании – одна из самых больших проблем, с которой могут столкнуться участники, вложившие свои средства в проект. Ключевыми моментами в этой ситуации являются:

  • на какой стадии строительства находится объект;
  • приняла ли его госкомиссия;
  • подписан или нет приемо-передаточный акт.

Если дом полностью построен и принят комиссией, а на руках у участника имеется акт, подписанный до того момента, как строительная фирма объявлена банкротом, можно признать право собственности на объект долевого строительства.

Чтобы не пропустить возможное банкротство застройщика, рекомендуется следить за процессом строительства, проверять соответствие фактического этапа с тем, который отражен в проектных документах, проверять финансовую отчетность застройщика. Сегодня вся эта информация должна быть размещена на его официальной площадке.

Признаки, по которым можно определить, что застройщику грозит банкротство:

  • долгое время не передает жилье участникам;
  • не выплачивает неустойки по вынесенным судебным решениям (это можно проверить на сайте судебных приставов);
  • имеются множественные иски к застройщику от других организаций с требованием погашения долговых обязательств (проверяется на сайте Арбитражного суда).

Основные моменты, которые необходимо отразить в иске

Заявление пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

  • название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
  • данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
  • сведения о застройщике (наименование компании, местонахождение);
  • описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
  • выдвигаемые требования;
  • ссылки на законодательные акты, которые являются основанием для выставления требований;
  • список документов, которые прилагаются к иску.

В суд необходимо предоставить документы:

  • ДДУ (копия);
  • копию иска для застройщика и других лиц;
  • копию документа об оплате по договору;
  • чек об оплате госпошлины;
  • документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
  • претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
  • другие документы, служащие доказательством в деле.

Основными фигурантами дела являются участник строительства (истец) и строительная фирма (ответчик). При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства. Заявление принимается к производству не позже пяти дней после его подачи.

Дальнейшие действия дольщика

Если судебный орган вынесет решение в пользу участника, по прошествии месяца он может начинать процедуру регистрации объекта. Для этого нужно представить в регистрирующий орган или МФЦ:

  • заявление, составленное по форме, утвержденной Приказом № 920 Минэкономразвития;
  • удостоверение своей личности;
  • судебное решение;
  • договор ДДУ.

Необходимо также уплатить пошлину, которая составляет две тысячи рублей. После регистрации своего права на квартиру, дольщик становится полноправным владельцем недостроенного объекта и может распоряжаться им так, как считает нужным.

В данном вопросе много спорных моментов и нюансов, которые не может знать человек, далекий от юридической науки. Зато они хорошо известны адвокатам Общества защиты прав дольщиков, к которым вы можете обратиться за помощью. В разделе «Контакты» вы найдете все данные о нашей организации и узнаете, как с нами связаться.

Стены — тоже собственность

Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.

Наша история, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.

Все начиналось стандартно — подписание договора, уплата денег, радостное ожидание новоселья. Потом фирма обанкротилась, и работы на стройке замерли на стадии пустой коробки. Раз с новосельем не сложилось, гражданка, желая охранить свои права, пошла в суд с иском. Просила признать за ней права собственности на ее квартиру. Благо, эта квартира есть в наличии — стены и потолок имеются. Районный суд с иском гражданки согласился. А вторая инстанция в лице судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменила районное решение и истице категорически отказала. Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Верховный суд встал на сторону гражданки. Итак, женщина, судя по кассовому ордеру, полностью выполнила свою часть договора дольщика — внесла на счет строительной фирмы все деньги за однокомнатную квартиру. Фирма-застройщик завершить работу не смогла. В итоге ее признали банкротом. Появился конкурсный управляющий, который подписал с ЖСК договор, по которому кооператив принял недострой и пообещал ввести в эксплуатацию.

Районный суд, первым рассмотревший иск гражданки, заявил — дом, который передали ЖСК, строился на деньги дольщиков почившей фирмы, в том числе истицы. Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло. По договору о передаче дома к ЖСК перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков прежнего застройщика тем, что записано в их договорах.

Истица сумму, прописанную в договоре, исправно выплатила, выполнила свои договорные обязательства. Поэтому вправе требовать признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве. В областном суде такие выводы посчитали неправильными. Судьи в областном суде заявили: их районные коллеги не обратили внимание, что у истицы был договор с «мертвой» фирмой, а ЖСК к этому договору вообще отношения не имеет.

Это интересно:  Личный кабинет военнослужащего и как осуществить вход без регистрации

Верховный суд, перечитав это дело, разъяснил следующее: в Гражданском кодексе (статья 218) сказано, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона человеком для самого себя, им же и приобретается. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов — это один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения. Это право охраняется Конституцией.

Отношения, связанные с привлечением денег населения для долевого строительства, урегулированы федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В нем сказано, что объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Застройщик по этому же закону обязан объект сдать в срок, а гражданин — заплатить все и вовремя.

По Гражданскому кодексу (статьи 309 и 310) односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение условий не допускается. В нашем случае в нарушение закона в положенный по договору срок женщине квартиру не отдали по причине, что строительство не завершено. ЖСК получил дом для окончания строительства. Но на момент получения дома он был частично построен, включая квартиру, на которую претендует гражданка. Все это говорит о том, что выполненные работы по строительству дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ЖСК, включая долю, оплаченную гражданкой.

Есть постановления двух пленумов — Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). На них рассматривалась практика разрешения споров о защите прав собственности. Есть также статья 130 Гражданского кодекса. Во всем перечисленном утверждается, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Кроме этого есть Закон «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из всего этого Верховный суд делает вывод — действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан и юридических лиц объектов незавершенного строительства. Законом об участии в долевом строительстве урегулирован правовой механизм защиты прав участников такого строительства при неисполнении договорных обязательств. Признание за участником долевого строительства прав собственности на незавершенный объект или долю в нем — это одна из мер реализации такого механизма правовой защиты.

По Гражданскому кодексу (статья 219) право собственности на недвижимость возникает с момента ее госрегистрации. Но по постановлениям пленумов, о которых уже упоминали, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если истец докажет, что у него возникли такие права. И на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Верховный суд сказал — тот факт, что строительство дома до сих пор не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав, в том числе признания права на долю в недостроенном доме. По Гражданскому кодексу, если участник долевого строительства честно исполнил свои обязательства, то он вправе рассчитывать на исполнение обязательств другой стороной договора. И не имеет значения, что прежний застройщик ликвидирован. Смена застройщика при долгом строительстве не свидетельствует о прекращении обязательств по передаче истцу спорного помещения.

Когда истице облсуд отказывал, он заявил, что гражданка не предоставила доказательства, что на квартиру нет притязаний «третьих лиц». На это Верховный суд ответил: районный суд установил, что «иных лиц, заявляющих права на спорное помещение, нет». Это облсуд не увидел. ВС сказал еще — нет и доказательств, что права членов ЖСК в чем-то нарушаются, если будут удовлетворены требования истицы.

Дело Верховный суд велел в апелляции пересмотреть.

Признание права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства в виде квартиры. Судебная практика

Когда стройка останавливается и становится очевидным, что застройщик испытывает большие финансовые трудности, и вот-вот в отношении него начнётся процедура банкротства, покупатели квартир в новостройках совершенно резонно хотят обезопасить себя от рисков утраты уже оплаченных квартир, машино-мест, кладовых и иных помещений.

📎 Одним из способов уберечь свои метры от попадания в конкурсную массу во время реализации имущества должника является признание права собственности на долю в объекте незавершённого строительства.

📌 Несмотря на то, что это обширная тема, сегодня мы рассмотрим некоторые вопросы, которые наиболее часто приходят нам от участников группы.

Право собственности на долю в объекте незавершённого строительства
При каких условиях можно признать право собственности на долю в объекте незавершённого строительства?

Давайте сразу определимся с понятием объекта незавершённого строительства (далее – ОНС). Несмотря на то, что чёткого определения в законодательстве нет, но под ОНС подразумевается дом/капитальное строение, который не окончен строительством, то есть не введён в эксплуатацию.

Часть 1 ст. 130 ГК РФ относит объекты незавершённого строительства к недвижимому имуществу и признаёт его самостоятельным объектом вещных имущественных прав, независимо от степени готовности.

Мы не будем останавливаться на подробном объяснении, почему в суд подаётся иск о признании права собственности на долю в ОНС в виде конкретного помещения, а не на само помещение, поэтому сразу перейдём к условиям, при которых признание этого права возможно:

1. Помещение должно быть полностью оплачено;
2. Помещение должно быть физически построено и его можно идентифицировать.

Поэтому, если, условно, ваша квартира находится на 14 этаже, а застройщик возвёл только 10, то в признании права собственности на долю ОНС вам будет отказано.
В какой суд можно подать иск о признании права собственности на долю в ОНС?
Иск о признании права собственности на объект незавершённого строительства может быть подан как в арбитражный суд, если в отношении застройщика введена процедура наблюдения, так и в суд общей юрисдикции может быть подан до введения в отношении застройщика этой процедуры (см. п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013г.). В этом же пункте Обзора сказано, что истец может заявить о компенсации морального вреда в соответствии с законом о защите прав потребителей. А такие дела подсудны только судам общей юрисдикции.
При подаче иска в суд общей юрисдикции действует правило об исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ). Согласно пункту 1 указанной статьи иски о правах на земельные участки, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

Что касается подачи иска о признании права собственности на долю в ОНС в рамках процедуры о банкротстве застройщика, то исходя из судебной практики гораздо больше шансов, что требование будет удовлетворено, если на момент подачи заявления уже существуют решения судов общей юрисдикции о признании права собственности на долю в этом ОНС, так как в таком случае суд исходит из конституционного принципа равенства, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает, помимо прочего, запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях.
Уплата налога на имущество физических лиц

Согласно ст. 400 НК РФ налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ.

В соотв. с подп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ объект незавершённого строительства является объектом налогообложения.

В Москве и Московской области применяется порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2015 года (Закон г. Москвы от 19.11.2014 г. N 51, Закон МО от 18.10.2014г. № 126/2014-ОЗ).

Таким образом, объект незавершённого строительства облагается налогом на имущество физических лиц при выполнении одновременно трёх условий:

1. На объект зарегистрировано право собственности;
2. Субъект РФ установил базу налогообложения (в данном случае – кадастровая стоимость);
3. Определена кадастровая стоимость объекта.

Коммунальные платежи
Введите текст заголовка
Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги регулируется разделом VII Жилищного Кодекса РФ.

И если с обязанностью по оплате коммунальных платежей при отсутствии права собственности на долю в ОНС понятно (в соответствии с частями 5 и 6 ст. 151 ЖК РФ в период после введения дома в эксплуатацию и до передачи помещения по передаточному акту или иному документу о передаче помещения эти платежи осуществляет застройщик, а после передачи помещения по передаточному акту – платит дольщик), то в заблуждение может ввести ч. 5 указанной статьи, в которой сказано, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Однако тут следует понимать (и это чисто юридические тонкости), что доля в праве собственности на ОНС в виде помещения, и право собственности на помещение – это разные вещи. Поэтому у дольщика, зарегистрировавшего право собственности на долю в ОНС, обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги не возникает до тех пор, пока он либо не примет помещение по акту приёма – передачи, либо не зарегистрирует на него право собственности.
Участие в достройке дома
Наличие решения о признании права собственности на долю в ОНС не порождает у дольщика обязанности оплачивать расходы застройщика на достройку дома. Обязанность застройщика передать дольщику объект долевого строительства, предусмотренная договором участия в долевом строительстве, не прекращается с признанием права собственности на долю в ОНС.

Тем не менее, такие расходы могут появиться, если в рамках процедуры банкротства собрание кредиторов примет решение о создании ЖСК, и его утвердит Арбитражный суд. Однако в данном случае эти же расходы лягут и на других дольщиков, независимо от наличия или отсутствия права собственности на ОНС.
Если вам требуется:
— бесплатная юридическая консультация;
— представление Ваших интересов в суде

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, nedostroy37.ru, help-ddu.ru, rg.ru, blog.dolevkamsk.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector