+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Расчет кадастровой стоимости земельного участка по кадастровому номеру

При продаже любого товара или услуги мы выставляем цену, которую считаем справедливой. Для этого мы находим аналогичные объявления и сравниваем их со своим. Однако сделать это не всегда возможно. Особенно для нетипичных объектов продажи, например, для некоторых земельных участков.

Меня зовут Валерий Чемакин. Как консультант по правовым вопросам, в этой статье я расскажу о рыночной стоимости земельного участка.

Еще я расскажу о том, где и как заказать оценку рыночной стоимости земли.

Содержание

1. Что такое рыночная стоимость земельного участка и для чего её необходимо знать

В условиях свободного коммерческого оборота земель цены на участки формируются рынком. Чаще всего однотипные объекты в конкретной местности стоят примерно одинаково. Так происходит из-за того, что рынок способен к саморегулированию, несмотря на видимую хаотичность.

Исходя из сказанного,сформулируем определение.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, по которой его можно реализовать в разумные сроки на свободном рынке при обоюдной удовлетворенности результатами сделки обеих сторон.

Где же узнать рыночную стоимость земельного участка? В большинстве случаев ответ на этот вопрос очевиден. Достаточно открыть любой сайт с объявлениями и изучить предложения в районе расположения земли. Однако если нет ни одного подобного участка в продаже, придется прибегать к помощи оценщиков.

Если вам нужно официальное экспертное заключение, например, для суда, тоже проводится независимая оценка рыночной стоимости недвижимости. О сути этого понятия читайте нашу специальную статью. Эксперты для определения рыночной стоимости участка используют различные методы оценки, в зависимости от назначения земель.

Например, при оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в формуле используют фактор потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или товарного производства. Расчет рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения тоже учитывает потенциальный доход, но уже от иной экономической деятельности.

2. Сколько стоит сотка земли — обзор главных факторов, влияющих на рыночную стоимость участка

Не вдаваясь глубоко в процедуру оценки рыночной стоимости земельного участка, отмечу, что существуют десятки факторов, влияющих на ее формирование.

Вот основные из них.

Фактор 1. Расположение участка

Это самый главный фактор, так как именно он оказывает решающее влияние на формирование цены. Чем ближе земля к крупным городам, тем она дороже.

Недавно я продал участок 17 соток в сельской местности с подведенными коммуникациями, но в 200 км от ближайшего крупного города всего за 100 тыс. рублей. Сразу после этого приобрел 20 соток земли в черте Тюмени, хоть и без коммуникаций, но за 1,5 млн рублей.

Это копейки по сравнению с ценой земли в элитных пригородах Москвы. Даже в границах одного кадастрового района цена одинаковых по площади участков достаточно сильно отличается, несмотря на схожую кадастровую стоимость земли. Это зависит от индивидуальных особенностей, указанных в следующем подразделе.

Фактор 2. Состояние грунта и рельеф местности

Люди приобретают земельные участки не просто для строительства дома, а для дальнейшего активного отдыха. Следовательно участок должен радовать человека своим внешним видом, близостью к лесу, реке или озеру, плодородностью почвы. Овраги, канавы и прочие нежелательные формы рельефа сильно снижают стоимость, как и болотистая либо соленая почва.

Фактор 3. Наличие на участке построек и их состояние

Рыночная стоимость земельных участков с жилым домом значительно выше. Ведь в нее входит и цена самого строения, даже если это старый ветхий дом, который придется сносить. Впрочем состояние построек тоже имеет значение. Очевидно, что участок с коттеджем намного ценнее, чем с сараем.

Фактор 4. Возможность подсоединения к коммуникационным сетям

Часто муниципалитеты финансируют сооружение инженерных коммуникаций на участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Проведенное электричество, газ и водопровод сильно увеличивают стоимость земли.

Приобретенный мною участок не имеет коммуникаций и даже подъездных путей, поэтому он стоит 1,5 млн рублей. Подобная земля в ближайшем уже обжитом поселке стоит не менее 3 млн рублей. Значит у меня есть шанс получить хорошую прибыль после подведения инженерных сетей.

Фактор 5. Вероятность получения прибыли за определенный период от использования участка

Земли сельскохозяйственного назначения или под строительство промышленных объектов предназначены для производства материальных благ, значит они способны приносить прибыль. Особенно ценятся участки возле федеральных автомобильных трасс. Этот потенциальный доход тоже заложен в рыночную стоимость таких участков.

3. Кто занимается определением рыночной стоимости земли — обзор основных вариантов оценщиков

Для любых юридически значимых действий не достаточно просто знать цену своего участка. Нужно получить официальное заключение от профессиональных оценщиков, оформленное в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Давайте рассмотрим, кем устанавливается рыночная стоимость земельного участка, как определяется и куда для этого нужно обращаться.

Вариант 1. Специализированное оценочное бюро

Сегодня существует множество коммерческих контор, занимающихся различными видами оценочной деятельности. Обязательное условие — они должны состоять в саморегулируемых организациях (СРО). Эти фирмы лишь производят оценочные действия, но не оказывают иные услуги, например, юридические.

Вариант 2. Независимый частный оценщик

Законом не запрещено заниматься индивидуальной оценочной деятельностью, поэтому можно найти и частного оценщика. Он использует те же принципы оценки при определении рыночной стоимости земельного участка, что и сотрудник любой фирмы. Подчиняется частный оценщик тому же закону об оценочной деятельности.

Вариант 3. Агентство недвижимости

Любое крупное агентство недвижимости содержит в своем штате оценщиков. Поэтому, если вы решили продать земельный участок через риэлторское агентство и не знаете, какую цену выставить, они к вашим услугам. Это очень удобно, так как их работа будет оплачена из комиссионных.

Вариант 4. Юридическая фирма

Многие юридические фирмы не ограничиваются только правовой помощью клиентам. Они предлагают услуги по экспертизе и оценке. Обращаться в такие конторы целесообразно, когда нужно не только узнать стоимость объекта, но и получить юридическую помощь. Например, требуется в суде разделить имущество с бывшим супругом, но с его оценкой вы не согласны.

Особенно распространено обращение в суд с целью снизить кадастровую стоимость, чтобы меньше платить налог. Для этого проводят процедуру оспаривания после кадастровой оценки земель, но об этом вам лучше прочитать в нашей специальной статье.

4. Как узнать рыночную стоимость земельного участка — пошаговая инструкция

Если вы не знаете как рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, но она вам нужна просто для справки, а не для совершения юридически значимых действий, то воспользуйтесь одной хитростью. Сейчас государство стремится приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы больше собирать налогов. Сведения о кадастровой стоимости есть в базе Росреестра.

Поэтому проведите расчет онлайн приблизительной рыночной стоимости земельного участка, используя его кадастровый номер. Для этого посетите сайт Росреестра или любой компании посредника и введите номер в специальную форму поиска. Вместо кадастрового номера допускается вносить адрес, но если он уже официально существует.

Когда вам нужна официальная бумага о рыночной стоимости земельного участка, например для оформления права аренды, то обращайтесь к профессиональным оценщикам. Как это сделать — читайте дальше.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

В зависимости от объема и сложности работ выбирайте независимого оценщика или обращайтесь в оценочную компанию. Для правильного выбора фирмы вначале наведите справки обо всех имеющихся в вашем районе.

Поспрашивайте знакомых, друзей и соседей. Вдруг кто-то недавно пользовался услугами оценщика. Почитайте форумы. В результате нужно выбрать оптимальную по стоимости и качеству предоставляемых услуг компанию.

Шаг 2. Определяем ряд вопросов для эксперта

Прежде чем заключать договор, нужно определиться с вопросами, которые вы хотите задать эксперту. Рекомендуется сразу же уладить с ним все нюансы.

Вопросы эксперту:

  • будет ли он выезжать на участок или проведет оценку по документам;
  • что входит в стоимость услуг;
  • каким методом он будет оценивать участок;
  • сколько времени ему понадобится на работу.

Не забудьте посмотреть у него какой-нибудь пример оценки рыночной стоимости земельного участка. Глядя на него вы поймете, насколько ответственно и аккуратно оценщик работает и соответствует ли форма отчета предъявляемым требованиям.

Шаг 3. Предоставляем необходимую документацию

Чтобы провести работы, оценщику потребуется техническая документация на участок, а также документы, подтверждающие ваше право собственности.

Если у вас чего-то не оказалось, то всегда можно заказать недостающее на сайте ЕГРП 365. Достаточно зайти на этот портал, и вы увидите, какие документы они готовят. Там же в форме поиска внесите кадастровый номер участка и получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это бесплатно.

Нужна официальная кадастровая справка, выписка из ЕГРН или техническая документация на участок — заплатите деньги, и вам доставят все это с курьером. Официальные справки и другие документы имеют печати Росреестра. Если печать не нужна, то стоимость услуги ЕГРП 365 на порядок ниже.

Шаг 4. Оплачиваем услугу и заключаем договор

После того, как все документы готовы, заключайте договор и оплачивайте услугу. Не забудьте внимательно прочитать условия договора. В нем должна быть прописана ответственность оценщика за возникшие по его вине проблемы из-за неправильной оценки рыночной стоимости земельного участка.

Шаг 5. Согласовываем дату и время проведения оценки

Так как чаще всего для проведения грамотной и правильной оценки нужно обследовать сам участок, то заранее согласуйте со специалистом время и дату этого мероприятия. Ведь только после его проведения он сможет приступить непосредственно к расчетам. Кстати, заранее поинтересуйтесь, входит ли его выезд в стоимость всей услуги. Если нет, то узнайте, сразу нужно заплатить или потом.

Шаг 6. Дожидаемся приезда специалиста

В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект. В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.

Это интересно:  Полная стоимость кредита: что это такое и как она рассчитывается

Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика. Важная составляющая отчета — описание методики и ее правовое обоснование.

Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.

Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков. Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.

Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.

Формулируйте свою проблему кратко и ясно. В результате получите исчерпывающий ответ с конкретным алгоритмом действий для решения проблемы. Стоимость такой онлайн консультации в Правоведе менее 1000 рублей.

5. Профессиональная помощь в определении рыночной стоимости земельного участка — обзор ТОП-3 оценочных компаний

Обращаясь в оценочную компанию, мы должны быть уверены в профессионализме специалистов. Кроме того, мы не хотим переплачивать.

Ниже я предлагаю обзор 3 известных оценочных компаний, в которых заказать оценку рыночной стоимости земельного участка обойдется недорого.

Эта компания занимается оценкой недвижимости для банков. Если вы хотите получить кредит под залог вашего участка, а кадастровая стоимость слишком занижена, обращайтесь в компанию Юрдис. Она работает с большинством крупных российских банков. Они ей доверяют, поэтому будьте уверены, что ваш участок оценят адекватно, и вы получите желаемый кредит.

Здесь же возможно заказать оценку рыночной стоимости квартиры, которую вы хотите использовать в качестве залога. Оценщики компании готовы рассчитать и ликвидационную стоимость объекта, которая ниже рыночной на 20%. Она нужна для быстрой продажи. Такие услуги стоят всего 4 тыс. рублей, что гораздо ниже, чем у конкурентов.

2) Консалт Про Оценка

Компания предоставляет все виды оценочных услуг. Земельные участки оценивают тремя различными способами по согласованию с заказчиком: с осмотром или без осмотра объекта, путем выдачи экспертного заключения о стоимости земли без оценочных действий.

В чем преимущества компании «Консалт Про Оценка»:

Порядок определения кадастровой стоимости земли: что следует учитывать

Определение кадастровой стоимости – обязательная процедура в отношении всех зарегистрированных объектов недвижимости, поэтому сегодняшняя тема будет интересна и полезна каждому собственнику. В этой статье мы расскажем о том, что собой представляет кадастровая стоимость земельного участка, как работает механизм определения стоимости и как правильно спорить результаты проведения некорректной оценки кадастровой стоимости земли.

Кадастровая стоимость земли с 2017 года: что нужно знать

Что это такое и для чего нужна?

Любой земельный участок – такой же полноценный объект недвижимости, как квартира или дом. Именно поэтому земля, как и другие объекты, состоит на государственном учете и имеет собственную кадастровую стоимость.

Все дело в том, что плановая государственная оценка недвижимости проводится не чаще одного раза в трехлетку, поэтому данные могут быть далеки от действительной ситуации.

Сколько стоит земля по кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость определяется на основании усредненной стоимости аналогичных объектов в данном районе. На конечный результат оказывают влияние такие факторы, как площадь, целевое назначение и некоторые другие особенности. Полученные данные вносятся в Кадастровую палату, Росреестр и другие уполномоченные органы по адресу расположения земельного участка.

Понадобиться определение кадастровой стоимости может не только при расчете налога, но и для:

  • определения цены для сделки купли-продажи;
  • выкупа земли у государства;
  • получения земли в наследство;
  • оформления права собственности на землю.

Результаты определения кадастровой стоимости земли вносятся в базу ЕГРН.

Изменения в 2017 году

С начала 2017 года в силу вступил Федеральный закон 237-ФЗ, согласно которому процедура определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости претерпела ряд изменений.

Основной сутью принятых нововведений является тщательная регламентация процедур и мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости недвижимости.

Помимо установления правил проведения процедуры, на протяжении следующих нескольких лет ситуация будет выглядеть следующим образом:

  • с января 2017 года используется показатель стоимости по состоянию на январь 2014 года либо более поздний показатель, при условии, что он составлял меньшую величину;
  • с января 2017 года субъекты страны могут устанавливать новые показатели кадастровой стоимости лишь при условии создания специализированной бюджетной организации и уполномоченной комиссии по урегулированию споров об итогах расчета кадастровой стоимости;
  • до момента создания указанных бюджетных организаций региональными властями должно применяться наименьшее значение кадастровой стоимости за временной промежуток с 2014 по 2016 год.

1 сотка земли

Средняя кадастровая стоимость 1 сотки земли рассчитывается и устанавливается для каждого субъекта РФ. Как правило, кадастровая стоимость одной сотки и всего участка указывается в специальном кадастровом паспорте.

По плану оценка кадастровой стоимости 1 сотки земли проводится не реже одного раза в пять лет, но не чаще одного раза в три года. В то же время правительство оставляет за собой право на повышение или снижение этого показателя.

Если же владелец участка сочтет, что кадастровая стоимость его участка завышена необоснованно, он может оспорить установленный показатель в судебном порядке.

Сделать кадастровый паспорт: сколько это стоит

До начала текущего года Росреестр предоставлял собственникам сведения об их земельных участках с помощью документа, который назывался кадастровым паспортом. Однако с начала 2017 года не только кадастровый паспорт, но и утвердившие его нормативные документы, утратили силу.

Теперь на смену кадастровым паспортам пришла выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на интересующий объект недвижимости. Необходимо отметить, что по составу сведений выписка практически ничем не отличается от паспорта, и по-прежнему содержит основные характеристики земельного участка, а именно:

  • кадастровый номер;
  • площадь объекта;
  • категорию и разрешенное использование;
  • кадастровую стоимость;
  • план.

Существенным дополнением стал целый блок с информацией о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях.

Вместе с установлением новой формы выписки была установлена и новая стоимость. Таким образом, вместо прежних 200 рублей заинтересованному физическому лицу теперь приходится платить 400 рублей. В то же время для юридических лиц плата повышена с 600 до 1100 рублей.

Необходимо отметить, что запрос информации в электронном варианте обойдется дешевле – 250 и 700 рублей соответственно.

От чего зависит и как определяется кадастровая стоимость земельного участка?

Как рассчитывается: методика

На кадастровую стоимость земельного участка оказываю влияние такие факторы, как:

  • площадь;
  • целевое назначение;
  • удаленность от населенных пунктов;
  • уровень загрязнения окружающей среды;
  • средняя стоимость земли в рассматриваемом регионе.

Наиболее простым и эффективным методом, используемым при определении кадастровой стоимости земли, является сравнительный метод. Заключается он в приведении кадастровой стоимости к среднерыночной. Наиболее часто применяется такой способ для проведения оценки типовых земельных участков и при наличии достаточного объема информации о состоянии рынка.

При коммерческом использовании земель применяется доходный метод, учитывающий размер потенциальной прибыли или объем ранее полученных доходов от использования интересующего объекта.

Удельный показатель

Удельным показателем кадастровой стоимости земель является, по сути, кадастровая котировка исследуемого объекта в калькуляции на установленную единицу общей площади участка. В подавляющем большинстве случаев за такую единицу берется 1 квадратный метр.

Данный параметр используется для вычисления кадастровой стоимости объекта и размера налога на имущество. В различных регионах нашей страны значения удельного показателя отличаются, причем зачастую – очень сильно.

Согласно действующим государственным нормативам, удельный показатель устанавливается в два этапа:

  • определяется удельный показатель сельскохозяйственных земель на всей территории рассматриваемого субъекта страны;
  • устанавливается удельный показатель сельскохозяйственных земельных объектов на территории интересующего административного субъекта.

Для расчета удельного показателя финансисты умножаются расчетный дивиденд с одного гектара земли на 33 года (срок капитализации).

Где и как узнать кадастровую стоимость земельного участка?

По адресу: способы

Основных способов получения информации о кадастровой стоимости земельного участка, в том числе и по его адресу, три:

  • получение информации на официальном сайте Росреестра в режиме онлайн;
  • подача заявки в представительство Кадастровой палаты (само ведомство или МФЦ);
  • обращение к посредникам.

По кадастровому номеру Росреестра

Для того чтобы узнать стоимость земли по ее кадастровому номеру, необходимо воспользоваться любым понравившимся способом и предоставить сотруднику или системе имеющиеся данные.

Сделать это можно как при личном обращении в Кадастровую палату, МФЦ или посредникам, так и в режиме онлайн.

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость земли в режиме «онлайн», необходимо последовательно выполнить следующие действия:

  • открыть интернет-браузер;
  • перейти на официальный портал Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru;
  • перейти в раздел «Деятельность» и подраздел «Кадастровая оценка»;
  • выбрать блок «Узнать кадастровую стоимость»;
  • ввести кадастровый номер или адрес интересующего объекта в соответствующую графу формы;
  • нажать на кнопку «Поиск».

На обработку запроса системе потребуется всего несколько секунд. При этом регистрироваться или оплачивать услуги при таком способе не требуется.

Кто определяет кадастровую стоимость земли: где заказать услуги

До недавнего времени кадастровая стоимость недвижимости определялась инженерами по заказу уполномоченного государственного органа. Однако не так давно вступил в силу закон №237-ФЗ, согласно которому государственная кадастровая оценка может осуществляться лишь специализированными бюджетными учреждениями. При этом в настоящий момент осуществление плановой оценки кадастровой стоимости недвижимости временно заморожено (до окончания переходного периода), а связано это с формированием совершенно новой системы ранее упомянутых бюджетных учреждений.

Заказать внеплановую кадастровую оценку земельных участков можно в таких организациях, как:

  • ГК «Платинум»:
    • сайт: http://ocenka-m.com;
    • адрес: город Москва, площадь Журавлева, дом 2, строение 2, 3 этаж, офис 321;
    • телефон: 8 (800) 100-50-01.
  • ООО «Первое бюро оценки и экспертизы»:
    • сайт: http://1оценка.рф;
    • адрес: город Москва, улица Пресненская, дом 12;
    • телефон: 8 (495) 191-21-69.
  • ООО «Ритм»:
    • сайт: http://www.ritmgroup.ru;
    • адрес: город Москва, улица Садовая-Кудринская, дом 32а, строение 9, офис 411;
    • телефон: 8 (495) 760-33-43.

Стоимость вызова кадастрового инженера

Стоимость услуг кадастровых инженеров строго регламентирована на законодательном уровне, и определяется на основе таких величин, как «цена за нормочас» и «трудоемкость».

Показатель трудоемкости определяется по формуле, содержащей перечень выполненных работ и факторов, которые могли тем или иным образом спровоцировать трудности при проведении работ. В случае с использованием величины «цена за нормочас» стоимость работ кадастрового инженера определяется в зависимости от уровня его оплаты труда.

Как оспорить и уменьшить кадастровую стоимость земельного участка: переоценка

Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка необходимо:

  • собрать пакет необходимой документации;
  • подать заявление в Кадастровую палату;
  • выбрать подходящую оценочную организацию (только если на момент обращения не создано специальное бюджетное учреждение);
  • дождаться итогов проведения повторной оценки.

После рассмотрения полученной заявки комиссия примет решение об отказе или удовлетворении требований заявителя. В случае несогласия с решением комиссии собственник вправе обратиться в суд за решением спора в судебном порядке.

Это интересно:  Лечение зубов по страховке

Справка: как выглядит?

Справка о кадастровой стоимости земли представляет собой документ, в котором указываются следующие сведения:

  • наименование органа, выдавшего справку;
  • дата выдачи;
  • уникальный номер;
  • точный адрес;
  • стоимость.

Ознакомиться с образцом справки о кадастровой стоимости земли можно по ссылке https://yadi.sk/i/TJZeO5pz3LePrJ .

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка – важнейший показатель, оказывающий влияние на сумму налоговых сборов. Именно поэтому при обнаружении несоответствий установленного показателя с действительностью решать вопрос о снижении кадастровой собственности объекта, ведь только так можно снизить и размер уплачиваемых налогов на имущество.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Кадастровая стоимость и кадастровый номер земельного участка

Государство с целью налогообложения продолжительный период пользовалось инвентаризационной земельной стоимостью, которая значительно отличалась от рыночной цены. В результате налоговые суммы на землю были незначительными. Обстановка кардинально поменялась после введения в правовую практику кадастровой стоимости земельного участка по кадастровому номеру, и цена на землю практически сравнялась с рыночной ценой. Соответственно возросли налоговые суммы.

Характеристика кадастровой оценки

Земельный Госреестр — это систематизированный упорядоченный список земельных участков (публичная база данных) всей территории РФ. Каждый отдельный участок земли имеет сопроводительные документы с характеристиками. Благодаря всеобщему учету осуществляется оценка использования земельных участков, определяются тенденции и предотвращаются нарушения.

Каждый надел земли представляет собой недвижимый объект, с которым можно выполнять сделки купли/продажи. Соответственно возникает необходимость определения стоимости этого вида недвижимости. Чтобы между участниками договорного соглашения не возникало разногласий, осуществляется кадастровая оценка земельного надела.

Кадастровая стоимость является одной из основных характеристик участка земли. Такая оценка предоставляет возможность установить реальную цену недвижимости и зафиксировать ее в официальном порядке. Процедура проводится для решения задач на разных уровнях:

  • на государственном уровне — помогает в формировании единой системы налогообложения земельных участков, находящихся в собственности государства и частном владении. Такая система дает возможность определять налоговые суммы с максимальной точностью, пополнять бюджет, прогнозировать сумму сбора налогов в целом;
  • на уровне субъектов Российского государства — позволяет эффективно управлять земельными участками, например, оценивать рациональность их эксплуатации, распределения (перераспределения), приватизации, выдачи разрешений на выполнение строительства;
  • на уровне частного землевладения — кадастровая оценка земельных участков дает возможность справедливо рассчитать суммы налогообложения, определять цену на рынке, осуществлять сделки купли/продажи, сдавать участки в аренду, инвестировать в землю, выполнять другие операции.

Земельные наделы после их оценки заносятся в Единый Государственный Реестр, где обязательно указываются их владелец и стоимость. Справка из Госреестра подтверждает правомерность эксплуатации такого вида недвижимого имущества. На основании указанной цены имущества осуществляется расчет налоговой суммы.

Кадастровая оценка земли, прочих объектов недвижимости обязательна при совершении с этим имуществом любых сделок, например, купле/продаже, оформлении дарственной и прочих операций. Этот показатель используется при установлении арендной платы за эксплуатацию земельных участков, принадлежащих государству, расчета субсидий. При выставлении участков на торговые площадки кадастровая цена является стартовой.

В отношении оценки земель разработано и практикуется множество специальных федеральных законов, постановлений и стандартов. Нормативными актами установлены особы, имеющие право осуществлять оценочные мероприятия, периодичность и алгоритм их проведения, прочее. Это позволяет устанавливать объективную цену на недвижимое имущество, предотвращать нарушения и незаконные операции по его реализации.

Способы определения УПКС

Есть три варианта определения кадастровой стоимости на земельный участок: сравнительный, доходный, затратный. Эти методы могут применяться в зависимости от ситуации по отдельности или совместно.

  1. Сравнительный метод применяется на основании цен земельных участков аналогичного типа.
  2. Доходный способ означает изучение фактов получения прибыли с рассматриваемого объекта и прогнозирование ее размеров в будущем.
  3. Затратный вариант является упрощенным. В этом случае нужно посчитать исключительно себестоимость участка.

Цена объекта недвижимости зависит от наличия коммуникационных систем, плодородности почвы, уровня развития инфраструктуры, прочих факторов, на основании каких определяется УПКС — удельный показатель кадастровой стоимости за квадратный метр земли.

Если объект относится одновременно к нескольким категориям, расчет стоимости осуществляется по категории с максимальными расценками. Далее УПКС умножается на площадь территории рассматриваемого объекта и выводится его государственная цена (примерный расчет можно сделать онлайн на официальном сайте Росреестра с помощью предлагаемого калькулятора).

Сравнительный способ применяется обычно для частных наделов, иногда совместно с другими методиками. Но независимо от используемых вариантов расчета согласно действующему законодательству кадастровая стоимость не может быть выше по соотношению к рыночной.

Определение стоимости имущества

Кадастровая оценка выполняется исключительно для объектов, зарегистрированных в Госреестре. Сделка с недвижимостью признается недействительной в следующих случаях:

  • рассматриваемый объект не поставлен на кадастровый учет;
  • не выполнена государственная кадастровая оценка земель.

Земельному участку после прохождения учетных процедур присваивается свой номер и категория, устанавливается цена, указывается общая площадь и он привязывается к районной карте с указанием координат. При описании объекта указываются все находящиеся на нем недвижимые объекты, водоемы и лесные массивы.

Перечень участков, которые подлежат оцениванию, формирует территориальный отдел Росреестра. Для каждой отдельной категории земель (по применению) предусматривается индивидуальный порядок оценивания со своим УПКС. При этом обязательно учитывается рыночная стоимость объекта на момент проведения его оценки. По результатам оценочного процесса составляется акт установленной формы, полученные сведения заносятся в базу Реестра.

Особенности оценивания земельных территорий

Кадастровая стоимость рассчитывается в зависимости от предназначения конкретной земельной площади. Например:

  1. В случае оценивания земель населенных пунктов разной категории используются статистические данные рыночной стоимости на эти объекты, результаты других методов оценивания. Преимущественно в таких случаях применяется сравнительный метод.
  2. Оценка лесных и сельскохозяйственных территорий, находящихся вне сельских поселений, осуществляется доходным способом. В этом случае учитывается рентная прибыль, которая зависит от месторасположения, технологических характеристик, плодородности почвы, прочих критериев. Для каждого объекта выводятся собственные интегральные показатели.
  3. Кадастровая стоимость земельных участков, расположенных за чертой города, и относящихся к прочим категориям объектов недвижимости, выполняется на основе капитализации рентной прибыли (при получении дохода с этой земли). Это относится к объектам недропользования, рекреации и т. д.

Результаты оценки имущественных объектов заносятся в Единый земельный Госреестр. Но через определенный период могут вноситься изменения.

Внесение изменений в Госреестр

Данные по недвижимости в Реестре со временем корректируются. Это происходит иногда до очередного срока кадастровой оценки участков. Например, собственник поменял тип разрешения на эксплуатацию земельного участка, ему снизили налоговую сумму. При этом пересчет не будет сделан, пока он не внесет изменения в Росреестр. Для того чтобы исключить противоречия, способные препятствовать совершению сделок с недвижимым имуществом, в том числе купле/продаже земли, действующим законодательством предусмотрено досрочное изменение сведений в кадастре.

Изменения вносятся в следующих ситуациях:

  • поменялся адрес, описание участка;
  • изменилась площадь территории;
  • на объекте появились (исчезли) водоемы, лесные массивы, прочие объекты природы;
  • появились права владельца или на них наложены ограничения;
  • земельный надел переведен в другую категорию.

О корректировке сведений в Едином Реестре имеет право заявлять владелец имущества, прочие лица с доверенностью, заверенной нотариусом. Все правки, которые нужно внести в реестр, заявитель оформляет документально.

Например, при переводе земельного участка в другую категорию действия согласовываются с местными органами самоуправления, составляется акт. Владелец имущества вместе с заявлением предоставляет этот акт в Росреестр. После корректирования данных собственник бесплатно получает справку в территориальном кадастровом органе, чтобы удостовериться в соответствии внесенных изменений действительности.

Каждая отдельная ситуация на практике индивидуальна. Поэтому при выполнении подобных операций рекомендуется обращаться за услугами к квалифицированным специалистам. Особое внимание в первую очередь нужно уделять объективной кадастровой стоимости, которая со временем может меняться. Неверные сведения и неправильная оценка имущества могут привести к повышенной ставке налогообложения или получению прибыли с эксплуатации земельного участка в неполном объеме. Именно поэтому важно постоянно следить за новостями на земельном рынке и для оценивания недвижимости привлекать опытных профессиональных оценщиков.

Если оценка была выполнена неправильно, значит, ее можно оспорить через суд или подать претензию специальной комиссии, сформированной на базе местного учреждения Росреестра. Вполне вероятно, что такие комиссии по решению споров себя изживут уже в 2020 г., когда заработает новая система. Работа базы данных Госкадастра будет регулярно подвергаться проверке, соответственно необходимости в подобных комиссиях не будет. Все споры будут решаться исключительно в судебном порядке.

Выбор надежного партнера

Частные компании, деятельность которых связана с проведением оценки недвижимого имущества, должны числиться в СРО (саморегулирующих организациях). Кадастровые инженеры должны быть зарегистрированы в Госреестре. Клиент должен проверить эти сведения в первую очередь при обращении за подобными услугами в коммерческие организации. По первому требованию клиентов компания должна представить все необходимые выписки.

В большинстве ситуаций кадастровая и рыночная стоимость земельного участка оказывается завышенной. Для собственника важно добиться реальной цены имущества с учетом всех его характеристик. Поэтому при выборе специалистов-оценщиков недвижимости рекомендуется отдавать предпочтение востребованным на рынке компаниям с большим практическим опытом, положительными отзывами клиентов.

Правильно выполненная кадастровая оценка участка земли согласно действующему российскому законодательству часто способствует сокращению налогообложения больше, чем на 50%.

Как узнать кадастровую стоимость одной сотки земли

Специалисты, которые работают в области оценки недвижимого имущества, часто имеют дело с кадастровой стоимостью (КС) земельных участков (ЗУ).

Актуальной становится проблема завышенной стоимости по кадастру, и поэтому граждане и юридические лица обращаются к экспертам в поисках эффективного решения.

Кадастровая стоимость 1 сотки земли является основой при расчете суммы земельного налога.

Если она очень завышена, то владельцу надела придется выплатить завышенный налог. Разница между рыночной и кадастровой стоимостью может быть огромна, и собственник безосновательно теряет немалые деньги из-за ошибочной оценки.

Понятие величины

В России площадь участков земли неофициально принято измерять в сотках. Несмотря на то, что в официальной земельной документации площадь отмечена в гектарах, дачникам привычнее считать свою территорию в сотках.

1 сотка – это измерительная величина участка земли, равная 100 квадратным метрам или 1/100 гектара.

Чтобы измерить участок прямоугольной формы, нужно перемножить его длину и ширину, получится площадь в кв.м, для перевода в сотки полученное значение надо разделить на 100.

Для измерения участков более сложной формы лучше воспользоваться услугами специалистов.

Где можно посмотреть общую площадь и кадастровую стоимость?

Площадь и кадастровая стоимость земельного участка отражены в кадастровом паспорте на участок, который находится у владельца.

Актуальность сведений лучше проверять 1 раз в 5 лет.

Узнать площадь участка и его кадастровую стоимость можно несколькими способами.

Для этого необходимо знать кадастровый номер объекта или, по крайней мере, его точный адрес.

Все сведения фиксируются Росреестром во время регистрации объекта. С этой целью создана общероссийская база кадастровых номеров.

Данные по участку могут быть получены в бумажном варианте в форме кадастрового паспорта или выписки ЕГРН физическим или юридическим лицом непосредственно в подразделении Росреестра или многофункциональном центре (МФЦ). Для этого необходимо оформить официальный запрос в этих учреждениях или через почтовое отделение.

Это интересно:  Восстановить КБМ - как быстро вернуть заслуженный бонус-малус

Кроме возможности использования публичной кадастровой карты в режиме онлайн, существует возможность получения информации о земельном участке, связавшись со специалистами в режиме онлайн.

Для этого оформляется электронный запрос на официальном сайте Росреестра или на портале госуслуг. Документ будет также предоставлен в электронном виде.

Среди прочих вариантов, поиск можно осуществить через интернет путем оформления электронного запроса в базу данных на официальной веб-странице Росреестра.

Факторы и способы расчета по цене 1 кв.м.

Данный параметр необходимо знать для вычисления суммы земельного налога или при отчуждении объекта недвижимого имущества.

При оценке земли обязательно должны быть учтены индивидуальные особенности участка и средняя цена за сотку аналогичных наделов по муниципальному району.

Основными факторами, влияющими на кадастровую цену 1 сотки земли, а, следовательно, и на стоимость объекта по кадастру, являются:

  • категория, к которой принадлежит земельный участок;
  • географическое расположение земли;
  • наличие/отсутствие элементов благоустройства (газ, вода,электричество);
  • качественные характеристики;
  • размер и возраст надела;
  • тип разрешенного использования объекта, определенный в порядке, установленном законом (например, сельхозобъект, жилая застройка, предпринимательство).

Земельный участок относится к определенному виду разрешенного использования на основании конкретных правил.

Если на земельном участке присутствуют постройки, возведенные в установленном порядке, то разрешенное использование должно находиться в соответствии с функциональным назначением объекта.

Оно закреплено в документах техинвентаризации и должно совпадать с назначением, указанным при вводе объекта в эксплуатацию.

При отсутствии построек на земельном участке, ему может быть присвоен любой из 17 видов использования, если соблюдены все требования эксплуатации объекта.

Определить кадастровую цену одной сотки земли можно несколькими методами:

  1. Исходя из общей кадастровой стоимости участка. Зная КС и общую площадь участка в сотках, цену 1 сотки можно определить, разделив стоимость по кадастру на количество соток;
  2. Ниже приведен способ вычисления УПКС, зная который, цена одной сотки определяется путем его умножения на 100;
  3. Периодически проводится государственная оценка объектов недвижимости в разрезе кодов ОКТМО. Зная код земельного участка по данному классификатору, можно найти цену 1 квадратного метра (а затем осуществить перевод на 1 сотку) всех земель, причисленных к данному коду. Это открытая информация.

При расчете кадастровой цены 1 сотки важно иметь ввиду цену по кадастру 1 квадратного метра.

Порядок подсчета

Удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра (УПКС) – это единица измерения, которая является основой определения кадастровой стоимости каждого определенного участка земли. Его определяют в каждом кадастровом квартале на каждый вид разрешенного использования.

Порядок определения УПКС для земельных участков приведен ниже:

  1. Субъект РФ принимает решение о проведении всеобщей кадастровой оценки земель. То есть, проводится оценка всех земельных участков, находящихся на территории региона;
  2. Территориальным представительством Росреестра по конкретному субъекту РФ должны быть составлены списки ЗУ (с характеристиками надела), которые подлежат оценке;
  3. Оценочная организация, которую выбрал заказчик, определяет УПКС каждого квартала и на каждый вид разрешенного использования на основе сведений о средней по рынку стоимости ЗУ и объектов недвижимости на участках.
  4. Полученный результат кадастровой оценки должны быть утверждены нормативно-правовым актом субъекта РФ;
  5. После закрепления результатов сведения о земельных участках заносятся в государственный кадастр недвижимости.

УПКС применяется в различных ситуациях: при формировании новых наделов земли, при переводе земельного участка из одного вида эксплуатации в другой, при изменении целевого использования территории.

Самостоятельно рассчитать кадастровую стоимость 1 квадратного метра участка можно по формуле:

УПКС=КС/S, где:

  • КС – кадастровая стоимость участка, руб.;
  • S – площадь надела в кв.м.

УПКС конкретной территории может меняться по кварталам, а также при смене разрешенной эксплуатации. На каждый квартал определяется УПКС по регионам и населенным пунктам.

Заключение

Таким образом, понятие 1 сотки земли (100 кв.м.) применяется только неофициально среди дачников.

При вычислении суммы земельного налога в качестве первоначальных данных используется понятие УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра, который при необходимости несложно перевести в расчете на 1 сотку.

Также стоимость 1 сотки можно вычислить, разделив общую кадастровую стоимость участка на общее количество соток ЗУ.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка по кадастровому номеру

Собственник вправе распоряжаться своим имуществом, совершать сделки купли-продажи, передавать по наследству, дарить.

Однако при совершении сделок собственность не может быть бесценной, у неё есть определенная цена. Этот ценностный эквивалент и называют кадастровой стоимостью.

Содержание статьи:

От чего зависит кадастровая стоимость земли – для чего необходимо знать кадастровую стоимость участка?

Законодательные основания, нормативы, по которым юридически правильно оформляется и рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка, определены Земельным Кодексом РФ.

Массово оценить недвижимое имущество специалистам помогают такие факторы:

  1. Подготовительные работы, включающие сбор и обработку нормативных документов.
  2. Вид, категория земли, установленная законодательством.
  3. Анализ социального обустройства территории.
  4. Количество участков, расположенных на определенной территории земли. Эти данные имеются в кадастровой службе учета.
  5. Площадь участка земли, стоимость которого следует установить.
  6. Расчет и время, затраченное на него.
  7. Оформление результатов в цифровом и графическом виде.
  8. Расположение земельного участка.

С помощью проведенной оценочной экспертизы владелец участка может узнать, какова средняя кадастровая стоимость его участка. Как правило, кадастровая стоимость отличается от рыночной, но она может быть и равной.

Знать общую и удельную (базовую из расчета 1 кв.м.) кадастровую стоимость своего участка необходимо для того, чтобы:

  1. Урегулировать земельные отношения и без проблем совершать юридические сделки с территорией, значащейся вашей собственностью.
  2. Уплачивать налог на землю. Обычно ценовой показатель рассчитывают в процентном соотношении. Собственники, оплачивающие земельный налог по рыночной стоимости, обязаны выплатить налог по большей тарифной ставке.
  3. Выставлять участок на аукцион. При таком варианте продажи недвижимости, владелец может рассчитывать на то, что она будет продана по минимальной – кадастровой стоимости.
  4. Увеличить рыночную стоимость участка. Если кадастровая стоимость участка увеличится — а это возможно при реконструкции, облагораживании территории, то увеличится и рыночная его стоимость.

Заметьте, что общая и удельная кадастровая стоимость очень сильно отличаются от рыночной.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка по кадастровому номеру, кадастровому плану или из публичной кадастровой карты – инструкция

Сведения о кадастровой стоимости любого участка земли хранятся в книге учета и публичной карте Росреестра. Согласно этим документам, у каждой территории имеется свой адрес и номер, по которому и определяется кадастровая стоимость.

Существуют некоторые способы, которые позволяют узнать номер объекта или его стоимость:

1. По выписке из государственного кадастра недвижимости.

Этот документ выдается, если обратиться с личным заявлением и попросить оформить справку в Росреестре.

Следует подготовить документы: подтверждающий ваше право собственности и удостоверяющий личность.

Документ оформляется в течение 5 дней.

2. По кадастровому паспорту

Владелец участка должен иметь данный документ. Его выдают при регистрации в кадастровой службе недвижимого имущества.

Найти в данной бумаге номер земельного участка и его стоимость не составит труда – он находится в пункте 12.

А в пункте 13 должна быть указана удельная стоимость кадастрового квадратного метра.

3. По кадастровому плану

Если у вас имеется кадастровый паспорт, то найдется и кадастровый план межевания. Эти два документа подготавливаются вместе.

Как правило, кадастровый номер вписывают вверху документа — по нему можно узнать стоимость.

4. По кадастровой карте, которую предоставляют всем желающим на портале Росреестра

5. Обращаясь в кадастровую службу через почту

Написать письмо вы можете самостоятельно, а также приложить к нему заявление и ксерокопии документов, подтверждающих ваше право собственности, и бумаги, удостоверяющей вашу личность.

Ответ должен прийти в течение недели. Справка будет готовиться 5 рабочих дней.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно через сайт Росреестра – инструкция

На портале государственных услуг Управления федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии можно самостоятельно рассчитать стоимость любого участка.

Вам стоит придерживаться такой инструкции:

  1. Выбрать раздел «Справочная информация по объектам недвижимости online», а затем «Публичная кадастровая карта».
  2. Зарегистрироваться на электронном ресурсе, вписав необходимую информацию.
  3. В поисковой строке вписать адрес участка земли, либо его номер и нажать на кнопку «найти».
  4. В подпункте «Управление картой» можно отметить параметры, по которым найти участок. Например, помечается кадастровая стоимость или такая же стоимость за метраж.
  5. В меню посмотреть данные и сведения о территории.

Обычно рассчитывается кадастровая стоимость по специальной формуле (можно также воспользоваться любым приложением в Интернет).

Вот эта формула:

Посчитать стоимость вы сможете, если будете владеть данными, перечисленными выше. О них вы сможете узнать у кадастрового инженера, профессионала.

Процедура экспертизы стоимости земли – когда необходима экспертиза стоимости участка?

Провести данную экспертизу вас никто не заставит, однако ее следует делать в таких случаях:

  1. Если требуется переоценить участок в связи с порчей почвы, наоборот – облагораживания территории. Могут назначить еще и экспертизу почвоведения.
  2. Когда необходимо изменить кадастровую стоимость: увеличить, приравнивая к рыночной, либо снизить.
  3. Если владелец заметил недостоверные сведения в документах. Например, неправильную дату проведения экспертизы.
  4. Когда рыночная стоимость земли рознится с кадастровойна менее 30 процентов.

Ваша просьба должны быть документально подтверждена, иначе никто не будет проводить данную экспертизу.

Процедуру проведут, согласно такой инструкции:

  1. Представители администрации принимают решение о проведении экспертизы.
  2. Формируют все земли, которые следует переоценить.
  3. Выбирают профессионального мастера.
  4. Он в свою очередь предоставляет сведения, на основе которых составляют отчет, подтверждающий проведение экспертизы.
  5. Устанавливают стоимость.
  6. Публикуют данные на портале Управления.
  7. Вносят сведения о стоимости в кадастр.

Обязательно вас должны уведомить о проведении экспертизы и указать примерную дату готового отчета.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – два варианта

Узнав кадастровую стоимость участка земли и обнаружив ошибки, недочеты, вы можете обжаловать решение специалиста кадастровой службы двумя способами:

  1. Административным пересмотром. При таком варианте граждане должны обратиться в Росреестр и написать заявление по установленной форме. Вам могут назначить административную комиссию, которая решит, нужно ли проводить переоценку.
  2. Судебным пересмотром. При таком варианте решения дела придется подготовить исковое заявление в судебную инстанцию.

Оспорить результат можно, если:

  1. При проведении оценочной экспертизы были вписаны неверные сведения, не все.
  2. Внесена неправильная дата проведения процедуры и требуется переписать ее.

Обратиться с данной просьбой могут и физические, и юридические лица.

Гражданам следует подготовить пакет необходимых документов и доказательств и подтверждений, на основе которых назначат новую оценочную экспертизу.

Статья написана по материалам сайтов: hiterbober.ru, biz-faq.ru, georeestr.com, stroim-domik.org, pravo812.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector