Жилое помещение как объект права собственности

Гражданский кодекс РФ в п. 1 ст. 288, а также Жилищный кодекс РФ в п. 1 ст. 30 признают, что собственник осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В качестве разновидности жилого помещения ст. 289 ГК указывает на квартиру как на объект права собственности. Комнату в качестве вида жилого помещения ГК не называет. Более того, буквальная трактовка п. 2 ст. 292 ГК приводит к выводу, что помимо жилых домов или квартир ГК не предусматривает других жилых помещений. Действовавший до недавнего времени Жилищный кодекс РСФСР и другие нормативные акты (Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П и другие) содержат понятие «жилые помещения в квартирах» и «жилые помещения в коммунальных квартирах» и рассматривают их как самостоятельный объект права собственности. Однако отсутствие в ГК статей, аналогичных ст. 289 и ст. 290 и устанавливающих правовой режим нежилых помещений квартир (кухни, туалета, ванной, коридора и пр.), делает неоднозначным правовой статус права собственности на жилые помещения квартир.

Жилищный кодекс РФ, вступивший в действие с 1 марта 2005 г., говорит о том, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ст. 15 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В ст. 16 ЖК РФ прямо указано, что одним из видов жилых помещений (наряду с квартирой и жилым домом) является комната; комнатой в соответствии с указанной статьей признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. При этом правовой режим нежилых помещений в коммунальной квартире установлен по аналогии с правовым режимом общего имущества многоквартирного дома, а именно: в соответствии с п. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. В соответствии с п. 3 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

В связи с указанными обстоятельствами правоприменительная практика в разных регионах России до настоящего времени развивалась в двух альтернативных направлениях.

В некоторых регионах сложилась практика признания за жилым помещением квартиры (комнатой) правового статуса самостоятельного объекта недвижимости. В других регионах, в том числе в Санкт-Петербурге, в настоящее время сложившаяся практика, не признавая за комнатой статуса самостоятельного объекта права собственности, закрепляет права владельцев комнат как право на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на квартиру в целом. При этом для индивидуализации конкретной комнаты, связанной с абстрактной, идеальной долей в праве собственности, в правоустанавливающих документах владельца комнаты указывается право пользования соответствующей комнатой.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации (часть 3) никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Действующее законодательство предусматривает несколько оснований для принудительного лишения собственника принадлежащего ему жилого помещения.

К ним относятся:

• обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника;

• изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения;

Обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника осуществляется на основании судебного решения в рамках исполнительного производства.

Принудительное исполнение судебных актов осуществляется службой судебных приставов органов юстиции Российской Федерации.

На основании решения суда и выписанного исполнительного листа судебный пристав-исполнитель осуществляет взыскание на жилое помещение собственника-должника и реализует его с публичных торгов.

Реализация жилого помещения (то есть недвижимости) осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право (лицензию) совершать операции с недвижимостью.

Специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены жилого помещения, выставляемого на торги.

Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного исполнителя.

О предстоящих торгах судебный исполнитель оповещает не позднее чем за десять дней до их начала.

Торги признаются несостоявшимися, если на торги явилось менее двух покупателей, никто не сделал надбавки против первоначальной цены и т.д.

Лицо, выигравшее торги, становится собственником жилого помещения, которое было выставлено на торги.

Не может быть обращено взыскание на жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части улиц, основным занятием которых является сельское хозяйство, если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев, когда взыскивается кредит, выданный банком на строительство дома.

В силу аналогии закона данное положение можно распространить и на лиц, не занятых сельским хозяйством.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, поэтому он обязан исключить его бесхозяйственное использование (содержание).

Бесхозяйственное содержание жилого помещении язаключается в:

• использовании собственником жилого помещения не по назначению;

• систематическом нарушении прав и интересов соседей;

• бесхозяйственном обращении с жильем, ведущим к его разрушению.

Орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение жилого помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и иных чрезвычайных обстоятельств жилое помещение в интересах общества по решению го­сударственных органов может быть изъято у собственникав порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости изымаемого помещения (реквизиция).

Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного жилого помещения, может быть им оспорена в суде.

При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми была произведена реквизиция, лицо, жилое помещение которого было реквизировано, вправе требовать по суду его возврата.

В случаях, предусмотренных законом, жилое помещение может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение им преступления (например, грабеж) или иного правонарушения (конфискация).

В случаях, предусмотренных законом, конфискация может быть произведена в административном порядке. Решение о конфискации, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.

В соответствии с Уголовно-исполнительным кодексом Российской Федерации от 18 декабря 1996 года № 1-ФЗ конфискации не подлежит находящийся в частной собственности лица жилой дом, квартира или отдельные их части, если осужденный и его семья постоянно в них проживают (не более одного дома или одной квартиры на семью). Не подлежат конфискации также и земельные участки, на которых распо­ложены не подлежащие конфискации дом и хозяйственные постройки.

37.1.218.108 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Жилое помещение как объект права собственности

Жилые помещения как объект права собственности

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ,часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ с изменениями и дополнениями на12 марта 2014 г.)), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации — БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения — общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин — собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома — подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

Это интересно:  Выселение из квартиры прописанного человека не собственника - можно ли выписать без согласия

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291). Такое товарищество становится юридическим лицом — некоммерческой организацией. По своей сути оно может рассматриваться как потребительский кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона (что вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50). Данные организации действуют на основании Закона «О товариществах собственниках жилья».

Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

В отличие от квартир, на жилые дома (изолированные части жилых домов) право собственности допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.

В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы.

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо.

Анализ норм, находящихся в других главах ГК РФ (глава 17), позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.

Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»( с изм. и доп.от 25 февраля 2013 г.). впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах — «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации. коммунальных квартир».

С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами — пользователями других жилых помещений.

На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе, когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в данных случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме. право собственность жилой помещение

В соответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288 ГК РФ).

Жилое помещение как объект права собственности

Понятие и признаки жилого помещения, как объекта права собственности

Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства (ч. 2. ст. 15 ЖК РФ). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливаются Правительством в соответствии с Жилищным кодексом РФ и другими федеральными законами. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К жилым помещениям относятся жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната.

Жилым домом признается здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

Подобное деление жилых помещений имеет исключительное значение, поскольку предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, — квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат (ст. 673 ГК РФ).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливает Правительство РФ (ст. 15 Жилищного кодекса). Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Итак, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям: быть изолированным; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным и техническим нормам. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ в постановлении от 4 сентября 2003 г. № 552. Это же постановление утверждает Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Правительство устанавливает и правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2. Ст. 39 ЖК РФ).

В отличие от любого другого объекта гражданских прав жилое помещение является объектом сразу двух отраслей права — гражданского и жилищного. Многие отношения, возникающие у участников гражданского оборота, касаются жилых помещений. Эти отношения в той или иной степени будут подчиняться нормам как гражданского, так и жилищного права.

Пользование жилым помещением не должно нарушать права и законные интересы проживающих в нем граждан и соседей, противоречить требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям законодательства, должно соответствовать правилам пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о том, что необходимо устранить нарушения, а если они приводят к разрушению помещения — назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не сделает необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения и выплате собственнику вырученных от продажи средств, кроме расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Исходя из содержания ст. 130 ГК РФ, к недвижимости отнесены три группы объектов:

1. Земельные участки, участки недр все, что прочно связано с землей, т.е объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

2. Объекты, не составляющие единое целое с землей (земельным участком), иным образом не имеющие прочной связи с землей, подлежавшие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

3. Иное имущество, отнесенное законом к недвижимости.

Жилые помещения не отнесены законодателем к самостоятельным объектам недвижимости, перечисленным в ст. 130 ГК РФ. Однако в иных нормах закона имеются прямые указания на определение жилого помещения как на объект именно недвижимости. В п. 1 ст. 549 ГК РФ значится, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Исходя из изложенного законодателем в п. 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что объектом в договоре купли продажи является квартира и также имеется ссылка на ст. 130 ГК РФ, которая в свою очередь не предусматривает как самостоятельный объект недвижимости — квартиру (жилое помещение).

Это интересно:  Заливы на карты: что это и чем грозит?

Интересным также представляется, что в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Следует обратить внимание на п. 1 ст. 5 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» который к объектам недвижимости относит предприятия, жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Доля жилого фонда, находящегося в частной собственности граждан или юридических лиц, достигла к 2009 г. 85%, чему способствовала приватизация существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развитие частного коммерческого жилищного строительства.

Действительно, в последние годы в связи с введением в действие законодательства о приватизации жилья возникла необходимость легализации жилого помещения в качестве самостоятельного объекта права собственности. Главным признаком, позволяющим отнести жилое помещение к недвижимости, является — прочная связь с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Но по данному поводу существуют разногласия.

Так Н.А. Сыроедов, считает применение законодателем для разграничения движимого и недвижимого имущества указанных свойств не совсем удачно. Многие жилые помещения, несмотря на их прочную связь с землей, могут быть перенесены свободно с одного земельного участка на другой. Современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без соразмерного, но и без всякого ущерба их назначению.

В связи с отнесением жилого помещения к числу недвижимого имущества возникает вопрос о соотношении прав на жилое помещение и расположенный под ним земельный участок. В дореволюционной России эта проблема решалась следующим образом. «При принадлежности земли и строительного материала различным лицам застроение создает право собственности в лице собственника земли как главной вещи (ст. 386 Свода законов гражданских Российской империи). Сравнительная стоимость участка и здания не имеет никакого значения. Необходимо только, чтобы связь строения и земли под ним была прочной и неразрывной без нарушения сущности. Возможны два случая:

а) собственник земли застраивает ее чужим материалом. Все равно, были ли действия его добросовестны или нет, все же право собственности на здание приобретает собственник находящейся под зданием земли, но так как он нарушил право собственника материала, то он обязан возместить стоимость последнего и все причиненные убытки;

б) собственник материала воздвигает здание на чужой земле. В силу того же отношения принадлежности главной вещи право собственности на здание приобретается собственником земли. Однако так как никто не должен обогащаться за чужой счет без достаточного основания, то для собственника земли с приобретением права на строение создается обязанность возвращения стоимости употребленного материала.

Когда же собственник земли не соглашается на вознаграждение, то собственнику материала предоставляется отделить от земли материал, если только это возможно сделать с удобством и без ущерба для земельного участка. Когда же такое отделение возможно, то необходимо различать, был ли собственник материала добросовестным владельцем или нет, так как, очевидно, застроение чужой земли не достижимо без владения. Если владение было недобросовестным, то право на здание приобретается собственником земли вопреки основному принципу без обязанности вознаграждения. В противном случае собственник материала приобретает право на вознаграждение со стороны собственника земли в том объеме, насколько увеличилась ценность застроенной земли».

В советский период коренным образом изменилась правовая ситуация, вызванная ломкой сложившихся отношений собственности на землю. Как известно, государство провозгласило себя собственником земли. В связи с этим законодатель применительно к этой ситуации отказался от конструкции «главная вещь и принадлежность».

В настоящее время в связи с ликвидацией государственной монополии на землю законодатель вновь возвращается к использованию этой конструкции. Однако следует отметить, что последняя существенным образом отличается от той модели, которая существовала до революции.

На мой взгляд, сложившаяся правовая регламентация данных отношений в настоящее время не может быть иной. Вместе с тем я полагаю, что интенсивное развитие оборота земель, появление значительного числа собственников потребует в будущем внесения изменений в действующее законодательство с тем, чтобы с учетом новых реалий определить соотношение экономических интересов владельцев зданий и земельных участков.

Исходя из самого названия «жилое помещение» очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимого имущества, имеет специальное назначение. Согласно пункта 2 статьи 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь временный или постоянный характер.

При рассмотрении вопроса о целевом назначении жилого помещения нельзя не обратиться к теме о пределах и ограничениях осуществления прав домовладельцами. Этот вопрос уже был предметом глубокого исследования, проведенного П.В. Крашенинниковым. Различие правовой природы этих двух категорий заключается в том, что пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или воле судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения — субъективны и являются частными установлениями.

Ввиду целевого назначения объекта законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также нарушение прав и интересов соседей. Последняя норма имеет большое значение для многоквартирных домов. ГК РФ устанавливает ответственность за нарушения этих предписаний. Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения.

В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Собственник жилого помещения должен соблюдать санитарные, строительные нормы и правила. Так, например, собственник квартиры в многоквартирном доме без разрешения компетентных органов не вправе произвести переустройство квартиры.

Что касается ограничений, то к их числу относятся установленные по воле собственника или суда ипотека, аренда, арест имущества. По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым сборно-разборный дом, в котором проживал истец. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Вначале он дал на это согласие, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд оставил иск без удовлетворения. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру.

Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец был обязан использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью.

Щитовой сборно-разборный дом является мобильным зданием, не имеющим прочной связи с землей, его перемещение возможно без несоразмерного ущерба его назначению, данные дома относятся к домам временного проживания (например, на время трудового договора, отдыха).

Тем самым как говорится факт на лицо, Президиум Высшего Верховного Суда РФ признал жилым помещением объект, не относящийся к недвижимости. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Жилой дом является действительно главной вещью по отношению к хозяйственным постройкам, подсобным (сарай, гараж, баня) и отчуждение главной вещи без принадлежностей к ним абсурдно.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо.

Исходя из этого подсобные помещения (сарай) должны следовать за главной вещью (дом). Так, О.В. Шведкова, предлагает выделить специфику жилого помещения и его существенные признаки, которые позволили бы отнести жилое помещение к объектам недвижимости. К таким признакам О.В. Шведкова относит:

1) любое жилое помещение, как в многоквартирном доме, так и одноквартирном, должно иметь прочную связь с землей и изначально быть не предназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Применение признака «невозможности перемещения без ущерба их назначению» в отношении жилья представляется нецелесообразным. Исходя из этого утверждения, нельзя отнести к объектам недвижимого имущества отдельно стоящие помещения, хоть и поставленные на землю, но фундаментально в нее не укрепленные;

2) жилое помещение является индивидуально-определенной вещью как в силу естественных причин (например, расположение жилого дома на определенном земельном участке), так и в силу юридических причин (например, кадастровый и технический учет), в результате чего каждый объект недвижимого имущества индивидуализируется, т.е. получит такие характеристики, которые позволят отнести его к объектам недвижимости. Учет недвижимого имущества будет сопровождаться присвоением ему кадастрового номера, который по своей сути является уникальным и неповторимым во времени и на всей территории России;

3) жилые помещения обладают большой значимой ценностью, что позволяет отнести их к объектам недвижимости, имеющим особый правовой режим.

Исследуя данный параграф, опираясь на исследования ученных, судебной практики, учитывая, что жилое помещение является единственным местом жительства граждан (семей), а также на сегодняшний день жилье обладает значимой ценностью и в интересах граждан оно нуждается в точной специальной регламентации, свойственной объектам недвижимого имущества.

На основании вышеизложенного сделаем следующие выводы.

Во-первых, жилое помещение как объект права собственности является недвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что, в конечном счете, предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности. Анализ норм действующего законодательства позволяет говорить о том, что понятие «жилое помещение» имеет собирательное значение. Поскольку первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома, именно с ним отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом — не единственная разновидность жилых помещений. Поскольку в строительстве жилого дома, как правило, участвовало несколько лиц, последний поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвести раздел дома с тем, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате таких намерений в законодательстве появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома.

Это интересно:  Замена загранпаспорта для граждан РФ: как получить новый вместо испорченного или того, срок которого кончился и можно ли продлить этот документ?

Во-вторых, необходимо внести изменения и дополнения в пункт 1 статьи 130 ГК РФ, изложив его в следующей (новой) редакции:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, жилые помещения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

В настоящее время большая часть жилого фонда на территории Российской Федерации находится в собственности граждан. Необходимо закрепление в нормах права понятия жилого помещения в качестве объекта недвижимости и определенных требований к жилому помещению. Также разграничение понятий «право на жилище» и «право собственности на жилое помещение».

Жилое помещение как объект права собственности

Объектом права собственности на жилое помещение является жилище, т.е. отдельная жилая единица, предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям.

Жилище относится к естественным потребностям людей, без удовлетворения которых невозможно их существование. Очевидно, что человек не может жить без одежды, еды, медицинско-социальных благ и жилища. Данные положения зафиксированы в том числе и в ратифицированных Российской Федерацией международных документах. Так, соответствии со ст. 25 Всеобщей декларацией прав человека (принята ООН), каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая одежду, медицинский уход, жилище и такое социальное обслуживание, который необходим для поддержания достойной жизни его самого и его семьи [2].

Международный Пакт об экономических, социальных и культурных правах рассматривает как обязанность государств-участников – обеспечение принятия мер для обеспечения осуществления право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий в себя питание, одежду, жилище и другие блага первой необходимости (ст. 11) [4]. В гражданско-правовом смысле право на жилище представляет собой право граждан на конкретное, уже имеющееся у граждан жилище и гарантирует недопустимость его лишения.

В конституционно-правовом смысле право граждан на жилище – это неотъемлемое право человека, включающее в себя гарантированные государством возможность получить жилище; право на неприкосновенность жилище; право на обеспечение безопасности жилища; право на свободу выбора места жительства; право на беспрепятственную реализацию гражданами своих жилищных прав. В законодательстве нет четкой дефиниции понятия «жилище».

Ни Конституция Российской Федерации, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит данного термина, что, безусловно, относится к проблемным моментам жилищного законодательства. В таких условиях получается, что Конституция Российской Федерации гарантирует право на определенный объект (жилище), легального определения которого не имеет ни один нормативно-правовой акт.

Попытаемся сопоставить между собой понятия «жилище» (в конституционно-правовом смысле) и понятие «жилое помещение». Ученые по-разному оценивают связь этих понятий. Одни считают, что понятие «жилище», используемое в Конституции Российской Федерации, шире понятия «жилое помещение». Они отмечают, что под жилищем нужно понимать не только специально предназначенные для постоянного проживания граждан помещения, но и другие, не относящиеся к таким помещениям объекты (чердаки, шалаши, сараи, дачные домики и т.д.).

В то же время представители этой точки зрения приравнивают к жилищу транспортные средства, гаражные постройки, купе в вагоне поезда. В понятие «жилище» также включаются служебные помещения, временно приспособленные для жилья [10]. Такая обстановка дел может создать ситуации необходимости защиты конституционного права на жилище, хотя тот или иной объект в действительности не является жилым помещением. С другой стороны, такая позиция выступает в качестве «лазейки» для государства, целью которой является избежание обязанности по обеспечению жилыми помещениями граждан.

Если понимать под жилыми помещениями дачные домики, шалаши, палатки, подвалы и т.д., то реализация ст. 40 Конституции Российской Федерации не вызывает никаких сомнений. Некоторые люди могут жить и в землянке, и на чердаках, и в колодцах, однако, по нашему мнению, эти объекты нельзя признать в качестве жилых помещений. На сегодняшний день количество лиц без определенного места жительства постоянно растет, в результате чего появляются идеи о законодательном закреплении этого статуса [11]. Представители другого направления считают, что понятие «жилище» целесообразно отождествлять с понятием «жилое помещение», причем они должны пониматься в качестве помещений, предназначенных для постоянного проживания людей.

По мнению П.И. Седугина «термин жилище означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната, другое жилое помещение, вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.)» [9]. На наш взгляд, данная точка зрения является наиболее правильной. В.Н. Литовкин под жилищем понимает место жительства гражданина, представляющее собой специальное сооружение, обладающее следующими характеристиками: 1) сооружение должно рассматриваться как жилище еще до начала строительства;

2) сооружение должно обладать потребительскими свойствами: всепогодность сооружения, его недвижимость, обязательный стандарт санитарных и технических условий, применительно к природно- географическим условиям местности [6]. Если обратиться к словарному значению рассматриваемого понятия, то под жилищем понимается место, где проживают люди, где они поселились (дом, комната и т.д.) [3]. Следовательно, понятие «жилище» тесно связано с местом постоянного проживания человека (с местом жительства).

Не раз российские авторы обращали внимание на то, что в Гражданском кодексе РФ нет статьи, непосредственно посвященной объектам права собственности или других вещных прав [1]. Лишь однажды в статье 289 ГК РФ квартира упоминается как объект права собственности. К сожалению, в статье говорится о квартире как объекте собственности, но не раскрывается ее сущность: «Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома». Жилищный кодекс РФ перечисляет квартиру как вид жилого помещения, не раскрывая ни самого понятия квартиры, ни права собственности на нее (ст. 16 ЖК РФ). В то время как каждый вид жилого помещения имеет существенные особенности. Советское законодательство не рассматривало жилое помещение как самостоятельный объект гражданского оборота. Жилое помещение могло выступать объектом жилищных правоотношений, что же до объекта гражданских правоотношений, то в качестве такового рассматривался многоквартирный жилой дом в целом. В современной литературе квартира рассматривается в качестве самостоятельного объекта прав. При этом многие авторы, рассматривая квартиру как объект прав, обращают также внимание на сложность такого объекта, входящего в состав дома.

Так, по мнению П.В. Крашенинникова, жилое помещение представляет собой сложный объект, в состав которого в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан, а наряду с ним и другие вещи или имущественные права [5]. В отношении жилого дома как объекта прав П.В. Крашенинников отмечает, что многоквартирный дом может быть объектом правоотношений, например, объектом договора купли- продажи, но только в тех случаях, когда он не заселен и когда не сформированы (не выделены в натуре) такие объекты, как помещения

(жилые и нежилые). После этого объектами гражданского, жилищного права становятся помещения со всеми вытекающими правовыми последствиями. Е.А. Суханов отмечает, что жилые помещения – по сути составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов (многоквартирных жилых домов), равно как нежилые помещения – составные части зданий [8]. Необходимо отметить, что в Концепции развития законодательства о вещном праве первоначально предлагалось следующее определение помещения как объекта гражданских прав – конструктивно и пространственно обособленная часть (трехмерный объем) внутри здания (сооружения), пригодная для использования.

Также говорилось о том, что в отличие от здания оно (помещение) лишено материального выражения [7]. В проекте изменений в ГК РФ была предложена норма, в соответствии с которой помещением признается часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром, пригодная для использования (ст. 298). Для отграничения жилых помещений от иных подобных объектов предлагается закрепить признак пригодности для проживания.

В определении не отражена важная характеристика квартиры, состоящая в праве собственника квартиры на долю в общих помещениях дома, находящихся за пределами квартиры. В этой связи собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию. Размеры затрат каждого собственника определяются отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме, находящихся в раздельной собственности, к общей площади жилого дома, если иное не установлено соглашением собственников. Таким образом, авторы Концепции развития законодательства о вещном праве рассматривают помещения, находящиеся в здании, в качестве его части, что принципиально меняет существующий сейчас подход к определению квартиры в качестве объекта прав. В России жилым признается помещение, которое отвечает установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и предназначено для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

При этом различают жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры и комнату. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ). Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.

Иными словами, наличие отдельного входа, обеспечивающего непосредственную связь с местами общего пользования многоквартирного дома, составляет неотъемлемый признак жилого помещения. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ). Таким образом, в жилищном законодательстве в качестве жилища рассматриваются недвижимые вещи. Представляется, что определение квартира должно учитывать следующие обязательные характеристики как объекта прав.

Во- первых, главная особенность квартиры в том, что она является частью многоквартирного дома. Во-вторых, определение должно учитывать существующее в практике разграничение полезной площади на жилую и нежилую площадь. В-третьих, важной характеристикой квартиры является право на долю в общих помещениях дома, находящихся за пределами квартиры, не составляющих ее части, но обслуживающих все квартиры многоквартирного дома. Полагаем, что понятие квартира можно сформулировать следующим образом: самостоятельная, функциональная часть многоквартирного жилого дома, состоящая из жилой и нежилой площади и предполагающая право на долю в общем имуществе дома.

Статья написана по материалам сайтов: studopedia.ru, studwood.ru, studbooks.net, www.finexg.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий