+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что значит переуступка при покупке квартиры — в строящемся и сданном доме, в ипотеке, риски приобретения для покупателя

Всё чаще встречается понятие «квартира по переуступке». Известно, что данная схема приобретения жилья позволяет существенно сэкономит, но при этом таит в себе немалые риски. Так что же такое переуступка? Действительно ли выгода оправдывает риски? Как не ошибиться при приобретении объекта инвестирования и получить прибыль? Стоит ли покупать залоговую или бывшую залоговую квартиру? Ответы в данной статье.

Что такое переуступка прав?

Покупка квартиры по переуступке прав – это передача за определённое вознаграждение прав и обязанностей на жильё от одного человека к другому.

Договор переуступки, называемый цессией, может быть заключен исключительно до момента, когда будет подписан акт приёма-передачи дома. Передача жилья другому лицу после подписания акта происходит посредством купли-продажи.

Пример цессии: человек вкладывает деньги в покупку квартиры на стадии котлована, тем самым становится дольщиком и приобретёт право на будущее жильё.

Когда строительство подходит к концу и цены на квартиру существенно увеличиваются, дольщик за денежную сумму уступает своё право на жилплощадь другому лицу. Таким образом, дольщик имеет выгоду, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а лицо, приобретающее жилье по переуступке, значительно экономит.

Специфика покупки недвижимости по переуступке прав в строящемся доме

Разберёмся с преимуществами и рисками покупателя по переуступке прав.

Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Теперь перечислим риски:

    Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем, то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.
    Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:

  • не предстоит ли застройщику процедура банкротства;
  • соответствует ли новостройка плану;
  • сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки;
  • не были ли права на данное жильё переуступлены ранее другому лицу;
  • уведомил ли в письменной форме продавец застройщика о передаче прав.
  • Не каждый покупатель осознаёт, что одновременно с правами дольщика он приобретает и его обязанности. То есть, если у продавца накопился значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель должен будет этот долг выплатить.
    Чтобы избежать подобной ситуации, нужно перед заключением сделки по переуступке проверить все платежные документы, а также запросить у застройщика документ об отсутствии задолженности.
  • Моменты, заслуживающие особого внимания:

    • Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор.
    • Все обязательства по первичному договору ложатся на нового дольщика.
    • Договор цессии обязательно регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы.
    • Вознаграждение выплачивается продавцу только после регистрации договора.

    Документы, которые должен иметь покупатель после совершения сделки:

    • Договор долевого участия (оригинал либо заверенная копия), а также все приложения и дополнения к нему (если имеются).
    • Платежные документы и соглашения (если имеются).
    • Акт передачи вышеперечисленных документов.
    • Договор уступки прав.
    • Согласие 2-й стороны, если этого согласия нет в самом соглашении.

    Помимо этого, в случае если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие мужа/жены на совершение сделки, в противном случае сделка может быть обжалована. Согласие заверяется нотариально.

    Подводные камни для продавца при переуступке прав на квартиру

    Несмотря на то, что вышеописанная схема покупки недвижимости является вполне законной, застройщик нередко ограничивает право дольщика на переуступку, внося соответствующий пункт в договор.

    Тем не менее, инвестирование в строящееся жильё всегда было и остаётся сверхприбыльным видом вложения средств. Здесь главное не ошибиться с объектом инвестирования.

    Как снизить риски при покупке квартиры от застройщика?

    Покупка квартиры у застройщика имеет особенности и подразумевает определённые опасности. Случается, что после сбора денег, фирма просто исчезает. Иногда компания предлагает покупателям сомнительные схемы оформления договора. Чтобы не потерять и квадратные метры, и финансы, необходимо знать, как происходит оформление таких сделок.

    Существует порядок покупки квартиры от застройщика:

    1. Выбрать застройщика. При этом отметать следует не только предложения с неоправданно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, за которыми могут скрываться как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество.
    2. Проверка компании-застройщика. Если квартира найдена, то нужно проверить фирму, узнать, как долго она существует, задерживала ли прежде сдачу домов. Кроме того, не будет лишним почитать отзывы о застройщике.
      Перед покупкой квартиры у застройщика рекомендуется затребовать документы фирмы:

    • Учредительные документы (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, документы, подтверждающие полномочия представителя компании).
    • Лицензию на застройку. При этом обратить внимание на высоту объектов, которые она позволяет строить, и на срок её действия.
    • Разрешение на строительство.
    • Проектную документацию.
  • Осмотр места, где находится новостройка, на предмет развитости инфраструктуры, наличия пробок и т.п. Если здание находится на ранних стадиях строительства, то саму квартиру посмотреть не получится, но можно ознакомиться с макетом будущего жилья.
  • Подписание договора долевого участия. В договоре должно содержаться следующее:
    • Указание на конкретный объект, подлежащий передаче.
    • Сроки.
    • Стоимость.
    • Гарантии.
  • Приёмка жилья. После того, как дом достроен и сдан, покупатель должен принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недостатки, то фирма обязана их устранить в срок, не превышающий 2 месяца. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.
  • При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

    • Заявление на регистрацию.
    • Документы об оплате госпошлины.
    • Договор долевого участия.
    • Акт приема-передачи жилья.
    • Кадастровый паспорт.

    Срок получения свидетельства, при условии правильного оформления документов, — 1 месяц. После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

    Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?

    Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.

    Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.

    Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.

    Стоит ли покупать квартиру у подрядчика?

    Продажа квартиры от подрядчика не так часто встречается и в основном актуальна во времена кризиса, когда заказчик расплачивается с подрядчиком квартирой в строящемся доме. Он в свою очередь самостоятельно реализует жильё.

    Стоит понимать, что подобная схема приобретения жилья довольно рискованная, так как при неисполнении подрядчиком своих обязанностей он не получит квартиру, а, следовательно, покупатель тоже не получит жильё.

    Насколько оправдана покупка квартиры с обременением ипотекой

    Обременение – это ограничение на распоряжение имуществом, информация о котором заносится в ЕГРП и в свидетельство о собственности.

    Квартира, обременённая ипотекой, – это жилплощадь, которая находится в залоге у банка, поскольку ипотечный кредит выплачен не полностью. Реализация такой квартиры возможна только с одобрения кредитной организации. При этом банк вправе предъявить требования, без удовлетворения которых не даст согласие на реализацию залоговой недвижимости.

    Порядок оформления покупки квартиры, находящейся в ипотеке:

    1. Покупатель квартиры выплачивает оставшуюся часть ипотечного кредита, о чём стороны подписывают соглашение. Данное соглашение удостоверяется нотариусом.
    2. После выплаты ипотеки банк выдаёт документ об отсутствии задолженности, и стороны подписывают договор купли-продажи.

    Дальнейшая процедура оформления покупки квартиры не отличается от стандартной.

    При наличии у покупателя положительной кредитной истории и достаточного дохода банк может дать согласие на переоформление ипотеки с продавца на покупателя.

    На что обратить внимание, чтобы избежать возможные риски при покупке ипотечного жилья?

    1. Наличие иных обременений на квартиру, помимо ипотеки. Чтобы убедиться в их отсутствии, необходимо запросить информацию в ЕГРП.
    2. Взять выписку из домовой книги, чтобы удостовериться, что на приобретаемых квадратных метрах никто не прописан.
    3. Расчёты производятся через банковскую ячейку. Если покупка квартиры происходит за наличный расчёт, то при каждом получении денег нужно брать с продавца расписку.
    Это интересно:  Ипотека на строительство частного дома в Сбербанке: условия 2019

    Выбирая между приобретением жилья в новостройке или на вторичном рынке, лучше обладать информацией об особенностях операций купли-продажи таких квартир. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке? Наша статья расскажет о подводных камнях и рисках, сопровождающих сделки такого рода.
    Как провести возврат НДФЛ при покупке квартиры подробнее здесь. Пользуйтесь возможностью вернуть у государства часть «своих, честно заработанных».

    Покупка бывшей залоговой квартиры у банка

    Ещё одним способом приобретения жилья является покупка у банка бывшей залоговой квартиры, за которую заёмщик не смог выплатить ссуду. Поскольку сам банк не вправе реализовывать недвижимость, его интересы представляет риэлтор, имеющий соответствующую аккредитацию. Надо заметить, что цены на такое жильё не всегда бывают ниже рыночных.

    Иногда кредитная организация может предложить конфискованную квартиру другому лицу, заинтересованному в получении ипотеки. Ставка по такому кредиту снижена на 1-2 %.

    Наиболее выгодный способ покупки бывшей залоговой квартиры являются торги, которые проводятся только по решению суда. Суд определяет её стоимость, достаточную для возмещения ущерба банка. Как правило, эта оценочная стоимость оказывается ниже рыночной.

    Торги проводятся в городе, где находится продаваемое имущество, и организовываются судебными приставами. Информация об аукционе публикуется на сайтах судебных приставов, банков, а также на крупных риэлторских порталах.

    Плюсы и минусы покупки недвижимого имущества у банка.

    • Обычно выставляются на аукцион квартиры, расположенные в комфортных новостройках.
    • Квартиры проверены на юридическую чистоту.
    • Стоимость такого жилья нередко бывает ниже стоимости без залогового.
    • Покупатель вынужден самостоятельно снимать залоговое обременение, что влечет определенные расходы, например, на услуги нотариуса, оплату пошлин и другие процедуры юридического характера.

    Итак, сегодня существует несколько схем покупки квартир с выгодой для себя: на стадии котлована, на стадии завершения строительства, приобретение залоговой или бывшей залоговой недвижимости, распродаваемой на торгах. Каждый способ имеет свои особенности и таит в себе определенные риски. Однако, имея некоторый багаж знаний или поддержку опытного юриста, можно не только купить квартиру для себя, но и получить существенную прибыль, инвестировав в строительство.

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

    Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

    Что значит переуступка права при покупке квартиры в 2018 году

    Несмотря на то, что в стране бурно развивается строительная отрасль для большинства российских граждан проблема, связанная с жильем остается неразрешенной.

    Кто-то берет жилье в аренду, другие стремятся купить его, годами накапливая денежные суммы.

    Все чаще граждане стали обращаться к проведению сделки, когда перекупается право требования, считая ее выгодной во всех отношениях.

    Суть соглашения

    В сущности, договор переуступки является одной из форм гражданско-правовых договоров, о чем отмечено в положениях Гражданского права.

    К нему применяются его основные положения, касающиеся осуществления взаиморасчетов заинтересованными в сделке сторонами, их права и обязательства.

    Выражение «переуступка» обозначает реализацию прав требования на объект сделки, в результате чего в сделку вступает третье лицо.

    Чаще всего оно выкупаются у занимающегося продажей продукции строительного производства лица с целью перепродажи. Например, застройщика в лице строительной компании.

    Основой сделки переуступки служит договор:

    В ходе ее проведения меняются участники сделки, ранее заключившие исходный договор.

    Его условиями на возмездной основе предмет сделки передается первым лицом второму.

    Нормативно-правовые акты

    Вопросы по проведению сделок с недвижимостью регламентируются рядом правовых документов, содержащих юридические указания, обязательства.

    Основополагающими актами являются Гражданский кодекс и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Он издан 30 декабря 2004 года под номером 214-ФЗ.

    В них отмечено о важности обеспечения защитой прав граждан, решивших купить недостроенную жилую площадь от всевозможных неправомерных действий, как со стороны застройщика, так и посреднических фирм, недобросовестных продавцов — физических лиц.

    В указаниях статей 388—391 ГК РФ предусмотрены основные нормы проведения сделки переуступки, включая нотариальную заверку документов.

    Кроме того законодатель установил ответственность лица, реализующего право получения готового жилья.

    Вопросы проведения сделок с отдельными видами жилых площадей разрешаются Федеральным законом № 214-ФЗ.

    Его нормативы распространяются на здания, которые строятся на основании договора, предусматривающего долевое участие в его строительстве.

    В нем заложены основные принципы ведения строительства, особенности сделки купли-продажи жилья, построенного за счет средств дольщика, ответственность сторон договора ДУ.

    Основой договора переуступки являются соглашения, которые были достигнуты дольщиком и застройщиком.

    Видео: риски при покупке квартиры по переуступке

    Существующие тонкости сделки

    Основная отличительная черта такого рода сделки заключается не только в переходе права требования, но и обязательств.

    Они состоят из невыплаченной части платы, которая была назначена за квартиру и страховых взносов.

    В обязательном порядке договор должен содержать информацию о сроке, когда покупатель может стать полноправным собственником квартиры.

    Договор переуступки позволяет стать обладателем права требования:

    Нужно обратить внимание на тот факт, что сделка переуступки осуществима исключительно с согласия застройщика.

    Если он не даст своего согласия, то сделка переуступки будет расценена как недействительная, а заключенный договор перейдет в категорию «ничтожный».

    Он подлежит регистрации в ЕГПР, которую осуществляет федеральное казенное предприятие Росреестр.

    Если она не осуществлена, то договор впоследствии признается недействительным либо ничтожным.

    Покупка квартиры по переуступке

    Для некоторых граждан становится актуальным вопрос, что значит купить квартиру по переуступке права требования.

    Одним из видов преимуществ такого рода сделки для покупателя заключается в покупке жилья по низкой цене.

    Чтобы избежать в дальнейшем проблем, сделку надо провести надлежащим образом, соблюдая установленные законодателем правила.

    В новостройке

    В основном жилые здания, которые расположены в новостройках, воздвигаются за счет средств дольщиков.

    Они вкладывают сбережения в проекты застройщика, который занимается строительством жилого здания.

    При этом заключается договор, предусматривающий особенности участия граждан в строительстве, их действия в отношении предмета сделки.

    В нем можно предусмотреть пункт, соответственно которому производится уступка права требования. Такого рода действие позволяет сменить кандидатуру дольщика на стороннее лицо.

    Сделка переуступки права на квартиру в новостройке может повлечь за собой определенный риск для покупателя, связанный с действиями застройщика.

    Гарантии успешного завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию в установленный срок не существуют. Приобретатель может потерять свои средства, которыми была оплачена квартира.

    С помощью ипотеки

    Особенность ипотечного кредитования заключается в том, что купившее жилое помещение лицо может пользоваться ею и владеть без права распоряжения.

    Она становится предметом залога, поэтому владелец фактически лишен возможности перепродать ее.

    Чтобы совершить какую-либо сделку с квартирой, он должен получить согласие банка, предоставившего кредитные средства. Не каждый банк готов выдать их для покупки фактически не существующего жилья.

    В силу указанного фактора у банка могут возникнуть определенные риски, поэтому многие банки отказывают в предоставлении ипотечного кредита. Они стремятся не допускать проведение сделки уступки права требования.

    Банк может пойти навстречу заемщику в исключительных случаях, если подтвердится платежеспособность нового клиента.

    При этом с ним будет заключен отдельный договор о выдаче ипотечного кредита. Но до выдачи согласия он осуществляет проверку платежеспособности нового клиента, чтобы избежать ситуации невозврата выданного кредита.

    Помимо того, банк выдаст кредитные средства, если застройщик аккредитован в нем. Одним из его обязательных условий является заключение договора с застройщиком.

    В строящемся доме

    Некоторые граждане в стремлении сохранить накопленные ими деньги инвестируют в строительную отрасль.

    Мера позволяет получить соответствующую прибыль. Для ее получения граждане продают ранее выкупленное ими право требования на жилье, располагаемое в строящемся здании.

    Особенность такого рода сделки заключается в том, что предыдущий правообладатель должен полностью расплатиться с застройщиком до ее проведения.

    В противном случае требуется получение его согласия, что сопряжено с некоторыми затруднениями.

    Законодатель допускает передачу долга по оплате, если покупатель изъявит желание купить квартиру с обременением.

    Это интересно:  Ипотека первый взнос материнским капиталом

    Заключенный при проведении сделки договор не подлежит регистрации, поскольку здание находиться в стадии возведения.

    Об уплате налога при продаже квартиры по переуступке, читайте здесь.

    Какие есть риски для покупателя

    Как показывает практика, в большинстве случаев сделка переуступки проводится на последних этапах строительства.

    Хотя сделка относится к категории безопасной, у приобретателя определенные риски покупки квартиры по переуступке сохраняются до полной сдачи жилого здания в эксплуатацию. Их можно избежать, предприняв меры предосторожности.

    Основные риски, сопутствующие сделке переуступки:

    Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

    Почему покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку — это выгодно, как правильно провести сделку и выбрать банк — читайте в наше статье.

    Кратко об основах

    Если после прочтения статьи «О переуступках» (ссылка) вы убедились, что покупка квартиры по уступке прав требования – законная, несложная и выгодная сделка, то, возможно, у вас могло появиться желание приобрести подобную недвижимость.

    Но не всегда наши желания сходятся с возможностями. Однако материальные проблемы, в данном случае, решаемы. При отсутствии необходимой суммы на руках, вы всегда можете приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Так как многие банки с радостью предоставят вам эту возможность. И число таких банков, кредитующих приобретение жилья по переуступке права требования, растёт.

    В список федеральных банков, которые без проблем кредитуют подобные формы сделок, уже входят: «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Москвы», «Промсвязьбанк», «DeltaCredit» и другие, входящие в топы надежнейших банков России. На данный момент подключаются и более мелкие.

    Законность

    Условия проведения уступки

    Выплата цены договора

    Уступка разрешается к проведению исключительно после выплаты дольщиком всей цены договора. Что подтверждается Актом сверки, полученным от застройщика.

    Ниже мы затронем два основных вопроса:

    1) Покупка «чистой», без обременения ипотекой квартиры. Но при этом используя ипотеку при покупке.

    2) И покупка квартиры, которая находится в залоге у банка.

    В обоих этих случаях условие о выплате всей цены договора выполнено. А именно: в первом случае квартира как раз таки является «чистой». Нынешний дольщик, который хочет переуступить вам свои права на квартиру, в своё время приобрел её за собственные средства. Это перед сделкой он должен обязательно доказать вам документами:

    • подтверждением платежа (например, открытием аккредитива или приходно-кассовым ордером с печатью застройщика, если он вносил свои деньги в кассу);
    • актом сверки, полученным от застройщика.

    Во втором же случае, первый дольщик приобретал квартиру с применением ипотеки, то есть деньги на покупку кредита он взял у банка. А банк, в свою очередь, перевел эти деньги застройщику. Наш продавец ничего не должен строительной компании — он должен банку. Поэтому условие о полной выплате суммы ДДУ безапелляционно выполнено. Это также будет подтверждено актом сверки с застройщиком и платежным документом из банка, скорее всего, опять же, аккредитивом.

    Единственно допустимый случай, когда ДДУ не будет полностью оплаченным, — продавец купил свою квартиру, взяв деньги взаймы у застройщика, то есть в рассрочку. В этом случае переуступка также возможна, но её надо будет обязательно согласовывать с рассрочкой.

    Согласие застройщика

    Для проведения покупки квартиры по переуступке в ипотеку покупателю потребуется официально оформленное согласие от застройщика, если это необходимо по договору.

    Напомним, что ни гражданский кодекс, ни 214 федеральный закон такого согласия не предусматривает. Однако застройщики обычно стремятся вписать данное условие в договор. Были случаи, когда суд признавал сделку недействительной из-за несоблюдения данного условия договора.

    Согласование с банком

    Также при переуступке прав по ипотеке обязательно потребуется согласование с банком-заёмщиком, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.

    Выбор банка

    Допустим, вы уже выбрали желаемый объект покупки и остановились на стадии выбора банка для оформления ипотеки. Обратить внимание следует на тех, кто аккредитован на объекте. Узнать список банков, которые представлены в доме, можно на сайте строительной компании.

    Помните, что постоянных партнёров-банков у девелопера может быть много, но необязательно, что все они будут представлены на объекте.

    При обращении в подобный банк, оформление будет идти по их регламентам и правилам. Если у вас хорошая кредитная история и все необходимые справки в порядке, то всё пройдет хорошо. Сложнее, если вы хотите кредитоваться в банке, которого нет на объекте.

    Допустим, вы сами являетесь сотрудником такого банка. У вас особые «корпоративные условия» или просто этот банк выдаёт самую низкую процентную ставку. В случае, когда банк на объекте не представлен, потребуется собрать в разы больше справок. И возможно, вы в процессе неоднократно пожалеете о том, что ввязались в этот процесс. Потому что, по факту, вы сами будете проводить аккредитацию объекта в банке. И для этого вам потребуется собрать массу учредительных документов Застройщика:

    • Свидетельство о государственной регистрации Застройщика и о постановке его на налоговый учет;
    • Правоустанавливающие документы на землю, на которой строится объект недвижимости (зарегистрированный договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности, Кадастровый план земельного участка и т.п.);
    • Разрешение на строительство;
    • Проектная декларация;
    • Справка о степени готовности объекта;
    • Календарный график строительства объекта.

    Документы для оформления ипотеки

    Вернемся к более простому и самому распространенному случаю: вы приобретаете квартиру в ипотеку по переуступке от физического лица в банке, который является партнером застройщика и кредитует объект.

    Процесс оформления сделки в данном случае крайне прост и требует минимального перечня документов, требуемых от покупателя для предоставления в банк.

    Каждый банк устанавливает свои требования к документам, чтобы рассмотреть ваше заявление. И этот список может очень разниться. Но некоторые пункты совпадают у всех банков.

    Например, многие банки выдают ипотеку по двум документам: по паспорту и по еще одному документу, удостоверяющему личность. Например, по водительским правам.

    Важно понимать, что банк, выдавая вам кредит на подобных условиях, рискует. Потому что не проверяет ваше трудоустройство и доходы, а рисковать банки не любят. Единственное, что заставляет их поступиться своими убеждениями, — выгода. Поэтому обязательный первоначальный взнос по ипотеке у вас должен быть до 50% в зависимости от банка. А также по такой схеме вам гарантирован повышенный процент на 0.5 пунктов или более.

    Более распространенный перечень документов для того, чтобы получить ипотеку с минимальным первоначальным взносом и чтобы обеспечить себе минимальный процент, будет примерно следующим (в зависимости от банка):

    1. Заявление-Анкета.
    2. Паспорт РФ.
    3. Заверенная копия трудовой книжки.
    4. Трудовой договор.
    5. Документы, подтверждающие доход за 6 месяцев: по форме 2-НДФЛ, по форме банка, справка о доходах в свободной форме, выписка по зарплатной карте.

    Также, если банк не удовлетворят и эти основные документы, могут потребоваться дополнительные. Их список гораздо шире и узнавать его вам лучше в самом банке.

    После сбора и представления банку всех необходимых документов, можно спокойно отправиться домой и ожидать одобрения. Как правило, это занимает от трех до пяти дней.

    Документы для оформления сделки

    Пока мы ждём одобрения, можно приступить к сбору необходимых документов для сделки. Потому что список, озвученный выше, — это только документы, необходимые вам для получения ипотеки в банке. Во втором пакете документов банк будет проверять то, на что он выделяет деньги. То есть он будет изучать все документы по сделке, которую он кредитует.

    Это дополнительный аргумент в пользу безопасности сделок по покупке/продаже квартир по переуступке. Эти сделки кредитуют банки, а они не ввязываются в рискованные и непроверенные схемы.

    Необходимый для банка список документов не сильно отличается от документов, которые необходимо предоставить в Росреестр для сделки. Этот список мы публиковали в нашей статье по переуступкам (ссылка).

    Итак, в банк вам нужно отнести:

    • паспорт продавца;
    • копия ДДУ;
    • копия Акта сверки с застройщиком;
    • разрешение на проведение уступки, если того требует ваш договор;
    • оригиналы документов, подтверждающих оплату застройщику. Например, платёжное поручение или открытие аккредитива;
    • составленный договор цессии.

    Если вы неуверены, что сможете правильно составить договор переуступки, то лучше обратитесь к нотариусу, в профильное агентство или, в конце концов, к застройщику. Порой составить правильный договор очень сложно.

    Это интересно:  Дифференцированный платеж по ипотеке: в каких банках есть, понятие и принцип расчета, достоинства и недостатки

    В некоторых случаях банки настаивают на собственной форме договора «по форме банка». В этом нет ничего страшного. Как правило, это хорошо и юридически грамотно составленный договор.

    Но если вы составляете договор самостоятельно, будьте готовы к бесчисленному количеству правок и длительному согласованию этих самых правок с юридическими службами банка. Поэтому рекомендуем начать процедуру согласования договора с банком как можно раньше. Тут стоит отметить, что некоторые банки, например, «Банк Санкт-Петербург», выдают кредит только в случае трёхстороннего договора. И если вы хотели избежать дополнительных расходов у застройщика, то тут не получится. Придётся пойти к застройщику и заплатить ему сумму, которую он запросит за уступку.

    В сделках по переуступке прав требования важно учитывать, что продавец продаёт свою квартиру по более высокой цене, чем покупал. Поэтому, в целях избежать уплаты налога, разница между изначальной и продажной стоимостью недвижимости в договоре уступки не прописывается. При оформлении ипотеки этот момент очень важен, потому что банк будет учитывать ту стоимость квартиры, которая значится в договоре. То есть покупателю необходимо иметь наличные средства на покрытие этой разницы и внесение первоначального взноса.

    Проведение сделки

    После того как банк одобрил займ, проверил все документы и внёс все последние правки в договор, он даёт вам своё согласие и назначается день сделки.

    В день сделки подписывается сама цессия. Уже в банке подписывается кредитный договор и происходят взаиморасчеты. Тут все опять упирается в банк. Можно воспользоваться местной ячейкой для закладывания в неё разницы между первоначальной ценой и продажной, а также всей остальной суммы по договору, если банк выдаёт займ наличными.

    Если же банк переводит деньги на счёт продавца через аккредитив, то для закладывания разницы можно воспользоваться и сторонней банковской ячейкой.

    Помните, что все ячейки и аккредитивы открываются строго после предоставления оригинала зарегистрированного договора цессии с пометкой об обременении.

    Не забудьте добавить в список необходимых документов для подачи на регистрацию (который опубликован в статье о покупке переуступки ) ваш кредитный договор. Иначе, в лучшем случае, Росреестр приостановит регистрацию сделки до того момента, пока вы не донесёте недостающий кредитный договор. И вы потеряете от трёх до пяти дней. В худшем случае Росреестр не обратит внимания на то, что в договоре у вас во взаиморасчётах прописана ипотека и зарегистрирует ваш договор без обременения. А без этого штампа раскрыть ячейку или аккредитив невозможно. И вам придётся вновь подавать вашу цессию, но уже на регистрацию обременения. В этом случае вы потеряете от двух недель до месяца, в зависимости от региона проживания.

    Уведомите застройщика о том, что произошла переуступка, если вы не брали его разрешение. Хоть это разрешение вам и не нужно, но Гражданский кодекс обязывает покупателя незамедлительно после совершения сделки уведомить об этом застройщика. Например, можно передать ему копию зарегистрированной уступки.

    Подытожим все этапы сделки:

    1. Поиск и выбор объекта.
    2. Изучение документов продавца.
    3. Выбор банка и подача документов на одобрение займа.
    4. Получение одобрения.
    5. Сбор необходимой документации для сделки и для банка.
    6. Составление цессии.
    7. Процесс согласования и одобрения сделки с банком.
    8. Сделка. Подписание договора цессии, кредитного договора и взаиморасчеты.
    9. Подача на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
    10. Получение зарегистрированного договора и раскрытие ячеек.
    11. Уведомление застройщика о совершении сделки.

    Переуступка квартиры в ипотеке

    Более сложный вопрос, который многих ставит в тупик, — это продажа квартиры, которая УЖЕ в ипотеке. Как быть? Тут все немного сложнее, но все решаемо.

    Банки, как и застройщики, не сильно любят переуступки. Застройщики – потому что продавцы уступок являются их прямыми конкурентами. А банки, в свою очередь, заинтересованы в постоянном притоке денег и не особо заинтересованы в досрочном погашении ипотеки, так как это лишает их части прибыли.

    Сейчас на рынке недвижимости можно отчасти увидеть последствия бума продаж 2014-го года. Тогда из-за нестабильности экономики и резкого падения рубля, люди стремились сохранить свои сбережения, скупая в ажиотаже недвижимость. И по итогу на сегодняшний день мы имеем достаточно большое количество продающихся на рынке квартир. Потому что покупатель не справляется с платежами по ипотеке и ему необходимо от квартиры избавиться. В большинстве случаев переоформление ипотечной квартиры по переуступке – это невыгодная для продавца сделка. Чтобы найти покупателя, владельцу придётся предложить на свою квартиру существенный дисконт, что, в свою очередь, очень выгодно для покупателя.

    Узнав, что квартира, которую вы хотите купить, находится в залоге у банка, можно смело просить большую скидку, чтобы сделать квартиру более привлекательной относительно других и «чистых».

    1) Первое, что нужно сделать покупателю, после того как они с продавцом договорились о цене, — это узнать сумму задолженности перед банком.

    2) Следующим шагом нужно озвученную задолженность погасить. Это и есть самый рискованный элемент подобных сделок.

    Как обезопасить покупателя от риска закрыть за продавца ипотеку и в итоге не выйти на сделку и потерять свои средства. Есть два выхода.

    Помощь нотариуса

    У нотариусов есть следующая форма договора: «Предварительный договор с обеспечением платежа». Это документально заверенная обязанность сторон заключить основной договор в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. После заключения подобного договора, покупатель обязуется выйти на сделку после погашения ипотеки. Но эта сделка также рискованная для покупателя. И не каждый согласится, даже пусть на основании договора, гасить ипотеку за продавца. Если случится так, что продавец передумает продавать квартиру после закрытия ипотеки, то покупатель будет обременён судами, чтобы вернуть свои деньги обратно. Он, конечно же, их выиграет, и продавец вернет ему задаток в двойном размере, но это, согласитесь, очень хлопотно, а возврат средств может затянуться на долгие годы.

    Помощь банка

    Есть банки, которые сами страхуют подобного рода сделки, уберегая покупателя от рисков потерять деньги. Но такая услуга, как правило, платная и дорогая.

    После того, как покупатель погасил ипотеку продавца, банком подаются документы на снятие обременения в Росреестр. Эта процедура занимает длительный срок и может доходить до двух недель.

    После того, как обременение снято, мы можем просто оформить уже самую обычную уступку права требования и подать её на регистрацию. Подробное описание процедуры переуступки читайте в статье «Покупка квартиры по переуступке».

    Также есть более безопасный для покупателя и продавца вариант:

    • покупатель берёт ипотеку в том же банке, что и заложена квартира;
    • сам банк гасит этими средствами ипотеку продавца;
    • покупатель сразу же гасит свою собственную ипотеку из своих собственных средств.

    По факту оформляется перевод долга на другого заёмщика. А другой заёмщик уже в состоянии погасить свою ипотеку самостоятельно. Или нет, если покупатель тоже хотел купить квартиру при помощи ипотеки. Это самый безопасный способ, пусть практикуемый далеко не в каждом банке.

    Вместо итогов

    Помните, покупка квартиры по переуступке или покупка ипотечной квартиры — это ОБЫЧНАЯ СДЕЛКА. Почти во всех банках все процессы отработаны и все случаи, даже самые сложные, уже встречались на практике. Тем более в нынешнее время отмена господдержки ипотеки только сыграла покупателям на руку. И теперь процентные ставки гораздо ниже, чем когда банки поддерживало государство. И процент продолжает падать. А это значит, что сейчас самое выгодное время для покупки квартиры в ипотеку.

    Статья написана по материалам сайтов: napravah.com, domdomoff.ru, novostroyki.guru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector