+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Дифференцированный платеж по ипотеке: в каких банках есть, понятие и принцип расчета, достоинства и недостатки

Многие граждане интересуются, при кредитовании частных клиентов Сбербанка по ипотеке дифференцированные платежи применяются или нет? В условиях относительной стабилизации рыночной ситуации в стране и роста среднего благосостояния отдельных граждан ипотечное кредитование становится все более используемым вариантом решения жилищного вопроса. Клиенты при этом хотят не только максимально подробно изучить условия и ставки кредитующих учреждений, но и получить общее представление об экономических основах ипотеки и о различных существующих схемах ее оплаты.

Сейчас условия кредитования частных клиентов Сбербанка по ипотеке дифференцированные платежи не включают, отдавая предпочтение аннуитетной схеме погашения.

Несмотря на ее распространенность, среди заемщиков востребованной остается ипотека с дифференцированными суммами ежемесячной оплаты задолженности. Некоторые банки в 2018 году допускают подобный способ погашения, однако данных организаций осталось не так уж и много на российском рынке.

Содержание

Аннуитетный и дифференцированный платеж — что это и как считать

При оформлении ипотечного кредита будущий владелец недвижимости может выбрать целый ряд финансовых условий обслуживания долга:

  • сумму вносимого аванса и необходимый объем кредитных средств;
  • размер и условия страхования;
  • варианты залогового обеспечения сделки;
  • процентную ставку и альтернативы ее снижения в зависимости от программы кредитования.

В некоторых банках этот список расширяется за счет выбора одной из двух схем погашения задолженности: аннуитетом (равными платежами) либо дифференцированно (равными частями от суммы основного тела кредита). В зависимости от нее строится график погашения задолженности и определяется полная стоимость кредита согласно действующему законодательству. Эти условия закрепляются в кредитном договоре. В обоих вариантах сумма периодического платежа объединяет в себе две составляющие: часть основной суммы задолженности и часть процентных и комиссионных начислений.

В мире чаще встречается аннуитетный платеж, альтернатива используется единичными организациями. Ранее применялась также третья схема: погашение кредита разово в конце срока кредитования, но в современных условиях она практически не действует.

В России дифференцированная ставка по ипотеке в Сбербанке применялась в начале развития кредитования на длительные сроки. Ее появление было обусловлено недостаточно развитой законодательной базой, быстрым ростом доходов у потенциального сегмента клиентов данных кредитов, возможностью регулировать доходность банка за счет высоких процентных ставок в условиях низкой конкурентной среды.

Аннуитетный платеж

Аннуитет — это постоянные периодические выплаты равными суммами через одинаковые промежутки времени.

При использовании такого варианта в договоре закрепляется четкая сумма платежа (например, 15 тыс. руб.), которую необходимо вносить постоянно без изменений на протяжении всего периода обслуживания долга.

Схематически для расчета аннуитета поступают следующим образом: сумму кредитных средств увеличивают на все комиссионные и процентные начисления, а затем разбивают на количество месяцев в зависимости от договорного срока кредитования. Точную сумму при подписании документов определит программное обеспечение кредитующего учреждения (она может зависеть от условий и формулы расчета процентной ставки, количества дней в году и месяце, принимаемых для вычислений, фактических условий округления и т. д.).

При решении вопроса о внесении платежей по ипотеке Сбербанка досрочно, что такое аннуитетный платеж, заемщик осознает, удивляясь незначительному уменьшению суммы основной задолженности в своей кредитной выписке.

Это связано с тем, что в начале действия ипотечного договора часть ежемесячного взноса для погашения основной задолженности минимальна, но постепенно увеличивается по мере возврата начисленной дополнительной стоимости кредита. Часть для компенсации стоимости банковских услуг, напротив, максимальна в первой половине срока погашения, с течением времени ее удельный вес в платеже уменьшается.

Такой финансовый инструмент удобен своей стабильностью и легким прогнозированием, поэтому широко используется.

Дифференцированный платеж

Это изменяющиеся по сумме в сторону постепенного уменьшения ежемесячные выплаты через равные промежутки времени.

При выборе такой альтернативы возврата средств к ипотечному договору будет приложен рассчитанный в банке график погашений задолженности, в котором указываются все суммы ежемесячных платежей. Многие учреждения также имеют эту информацию у себя на сайте в личных кабинетах клиентов электронного банкинга либо в мобильных приложениях.

Схематически такой платеж вычисляется так: сумма кредитных средств, выделяемых заемщику, разбивается на количество расчетных периодов на протяжении срока кредитования. К полученному значению прибавляется сумма начисленных на остаток задолженности процентов и комиссий (при их взимании согласно условиям договора).

Таким образом, своего максимального значения платеж достигает в первые месяцы после заключения сделки, а затем постепенно уменьшается до минимума при последних погашениях.

Специалисты Сбербанка по ипотеке выводят общую рыночную закономерность, указывающую на то, что оплачивать дифференцированный платеж заемщику сложнее, поскольку первые суммы выплат большие и могут быть непосильной ношей для семейного бюджета.

Поэтому банк не применяет дифференциальную схему расчетов при заключении ипотечных договоров, учитывая требование законодательства, согласно которому сумма ипотечных выплат не должна превышать 50% суммарных денежных поступлений семьи. Выход платежа за эти пределы приводит к повышению уровня проблемности по взятым обязательствам.

Этот финансовый инструмент экономически более выгоден для заемщика, но менее прозрачен.

Можно ли поменять аннуитетный платеж на дифференцированный

По действующим и вновь заключаемым договорам по ипотеке в Сбербанке не предусмотрена возможность смены варианта погашения аннуитетом на оплату ежемесячного взноса дифференцированным платежом.

При желании заемщика есть возможность увеличить платеж, проведя частичное досрочное погашение кредита.

Оно проводится без предварительного уведомления в отделении банка в текущую дату по заявлению, содержащему сумму и счет, с которого будет осуществляться перечисление денежных средств. Минимальная часть досрочно возвращаемого кредита не ограничена.

Дата исполнения заявления о досрочном погашении кредита может приходиться на любой день (рабочий/выходной/праздничный). При этом осуществляется уплата процентов за фактический срок пользования кредитом.

Комиссия за досрочное погашение не взимается.

Любой такой дополнительный взнос будет направляться на погашение основной части взятой задолженности, а это позитивно повлияет на полную стоимость кредита в сторону ее уменьшения.

Достоинства и недостатки дифференцированного способа погашения и его сравнение с аннуитетным

Проведем сравнение двух существующих схем погашения с точки зрения банка и заемщика.

Если говорить о точке зрения клиента — будущего владельца ипотеки, — среди достоинств дифференцированного платежа по сравнению с аннуитетным можно выделить:

  1. Экономию денежных средств. Все расчеты свидетельствуют о том, что при погашении в четком соответствии с прописанным в договоре графиком, при одинаковой величине процентной ставки и дополнительных комиссионных и страховых вознаграждениях переплата и полная стоимость кредита будут меньше за весь срок кредитования, чем при аннуитете. С увеличением срока кредитования разница становится еще ощутимее.
  2. Учет работоспособного возраста и текущей трудовой занятости. Такая схема удобна клиентам среднего возраста и старше, которые осознают, что завершение периода кредитования может совпасть с их выходом на пенсию либо просто с ухудшением финансового состояния. В этом случае им удобнее сразу взять на себя повышенные обязательства по кредиту, чтобы затем выплачивать оставшиеся суммы спокойно даже при снижении доходов семьи.
  3. Экономию на процентах при досрочном погашении, поскольку тело кредита к моменту внесения досрочного платежа будут уменьшено на большую сумму, чем в случае начисления аннуитетом, а проценты по ипотеке в большинстве финансовых учреждения начисляются на остаток задолженности по кредитным средствам. Два клиента взяли кредиты на одинаковый срок, но с разными способами погашения, и спустя 5-6 лет приняли решение погасить заем досрочно. Заемщик, взявший дифференцированную ипотеку, должен будет вернуть банку половину долга, а тот, кто предпочел аннуитет, отдаст ¾.
  4. Интуитивно более понятную схему расчета платежа. Его структура проста, ясна и доступна для понимания даже клиенту без профильного экономического образования.
  5. Экономию на страховых платежах. Стандартный договор страхования заключается ежегодно на оставшуюся сумму задолженности, а при дифференцированных взносах она уменьшается быстрее, чем при аннуитете.
  6. Возможность реструктуризации кредита на более выгодных условиях. При этом аннуитетная схема сводит к минимуму всю выгодность перекредитования.

Однако такая схема имеет и некоторые ограничения для клиента, в числе которых:

  1. Увеличенная финансовая нагрузка в первые годы действия кредитного договора. Существует устойчивое заблуждение, согласно которому размер платежа при дифференциальной схеме погашения быстро уменьшается. Однако на практике это снижение суммы не такое существенное в первые отрезки времени, поэтому следует тщательно продумать свою готовность несколько лет выплачивать повышенный взнос ежемесячно (в сравнении с аннуитетом на одинаковом объеме кредитных средств и начисляемых процентов).
  2. Возможные ограничения по сумме кредита. При равной сумме кредита и одинаковом сроке кредитования заемщику при дифференцированной системе потребуется иметь больший официально подтвержденный доход, чтобы соответствовать требованиям законодательства, регулирующего ипотечное кредитование.
  3. Тщательная проверка финансового состояния со стороны банка. При такой схеме кредитования ипотечные специалисты всесторонне анализируют трудовые доходы и дополнительные источники прибыли потенциального заемщика, чтобы оценить его готовность выполнять свои обязательства. С использованием математических моделей будет прогнозироваться возможность проведения больших выплат в начальном периоде кредитования. Причем для уменьшения риска невозврата такой расчет делается с применением дополнительных коэффициентов, что может снизить вероятность получения займа.
  4. Сложность прогнозирования семейного бюджета. Большинство заемщиков склонны психологически переоценивать свои финансовые возможности, выбирая ипотеку с дифференцированными взносами даже на пределе своего кредитного лимита. Равные, но менее обременительные платежи позволяют психологически приспособиться к нагрузке, перераспределить бюджет оптимально, обеспечив комфортный образ жизни. Согласно рекомендациям экспертов, если заемщик рассматривает оптимальный срок для погашения ипотеки в пределах 10 лет, целесообразнее отдать предпочтение аннуитету.
  5. Необходимость сверять сумму ежемесячных выплат с графиком погашения. При такой схеме кредитования размер взносов по ипотеке следует постоянно сверять с графиком, тогда как при аннуитетном расчете его можно просто один раз запомнить и повторять шаблонное перечисление каждый платежный период.
Это интересно:  Какие банки дают ипотеку на деревянные дома: организации, которые кредитуют частную недвижимость, условия на покупку жилья в ВТБ 24, требования к заемщику

В 2018 году отвечая на вопрос, есть ли в Сбербанке такие договора кредитования по ипотеке, отмечаем, что при наличии везде аннуитетного платежа для кредитования взносов, схема на дифференцированных условиях погашения доступна только в двух банковских учреждениях: Газпромбанке и Россельхозбанке. В них можно сделать будет оплату дифференцированными платежами по ипотеке. Залогом сделки станет стабильное финансовое положение и подтвержденные доходы клиента в достаточном размере.

Если посмотреть на две схемы погашения с точки зрения кредитующей организации, среди преимуществ дифференцированной схемы можно отметить:

  1. Возможность привлечь новых клиентов за счет предложения им желаемой схемы взаиморасчетов. Не все банки готовы снижать процентные ставки или формировать лояльные требования к заемщикам, поэтому выбирают другие способы продвижения своих кредитных программ на рынке.
  2. Выбранная методика начисления ежемесячных дифференцированных платежей дает возможность повышения рейтинга финансовой компании и является отличной рекламой среди граждан.

Недостатки по сравнению с расчетом аннуитетными суммами для банков также очевидны:

  1. Оформляя сделки с клиентами на таких условиях, финансовые организации упускают возможность получения дополнительной выгоды от выплаченных должником процентов.
  2. Чтобы учесть требования законодательства к кредитной нагрузке на одного заемщика, банки бывают вынуждены уменьшить кредитный лимит, изменив таким образом сумму платежей. Это может привести к срыву сделок, если потенциальный клиент уже выбрал объект недвижимости большей стоимости и рассчитывал покрыть ее стоимость кредитными средствами. Либо банк вынужден будет вынужден отказать в предоставлении займа, тем самым теряя потенциального заемщика как своего клиента.
  3. Банкам невыгодны досрочные погашения, а только аннуитетная схема делает их менее привлекательными для клиента. Заемщик за первые годы пользования кредитом успевает выплатить некий максимум процентов.

Ипотека Сбербанка на сегодняшний момент — одна из самых распространенных и востребованных благодаря существенно низкой процентной ставке, минимальному списку требований к заемщику, широкому выбору типов жилья, даже несмотря на то, что платежи по ипотеке аннуитетные, а не дифференцированные.

Сбербанк отдал предпочтение аннуитету, оставив за заемщиками возможность без взимания дополнительных комиссий и штрафов погашать задолженность досрочно, с перерасчетом оставшейся суммы долга.

Банки с дифференцированными платежами по ипотеке в 2018 году и их условия

Большинство банков при оформлении ипотечных займов предлагают заемщикам систему погашения задолженности аннуитетными платежами, которые выгодны, прежде всего, для самого кредитора. Дифференцированные же платежи, позволяющие быстрее рассчитаться по основному долгу, являются сейчас редкостью. Рассмотрим подробнее, где и на каких условиях оформляется ипотека с дифференцированными платежами (банки 2018 г.).

В чем разница между дифференцированными и аннуитетными платежами по ипотеке

Кредитные организации выдают ипотеку с двумя способами погашения долга: аннуитетными или дифференцированными платежами. Разберем, что такое аннуитетный платеж в кредитовании по выплате ипотечной задолженности.

Аннуитетный платеж – оплата взноса по кредиту ежемесячными равными долями в течение всего срока погашения задолженности. В первой половине срока кредитования заемщик в основном выплачивает начисленные проценты, доля которых преобладает в самом платеже. После наступления второй половины срока начинается постепенное погашение основного долга.

То есть для клиентов, решивших погасить кредит досрочно, аннуитетная система платежей будет невыгодна, так как они погашали преимущественно проценты за использование заемных средств, а тело кредита изменялось несущественно.

Дифференцированный платеж – погашение ипотечного займа, по которому основной долг гасится равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности и ежемесячно пересчитываются.

При системе дифференцированных взносов основная нагрузка приходится на начальный период кредитования с постепенным уменьшением ежемесячной суммы к оплате. При досрочном погашении тела кредита, проценты изменятся в пользу клиента. Поэтому такой тип платежей будет выгоден заемщикам, планирующих закрыть кредит до окончания его срока действия.

Аннуитет характеризуется минимальным значением ежемесячной платы, что очень удобно для клиентов с относительно невысоким уровнем платежеспособности и отсутствием вариантов поиска дополнительных источников дохода. Риски возникновения просроченной задолженности здесь невысокие.

Дифференциальные платежи подойдут заемщикам с высокой платежеспособностью, готовых в начале срока кредитования выплачивать существенные суммы.

Внимание! Вариант дифференцированных платежей по ипотеке относительно дискомфортен для заблаговременного планирования личного бюджета и затрат в будущем.

Плюсы и минусы ипотеки с дифференцированными платежами

Ипотека с дифференцированными взносами имеет как достоинства, так и недостатки.

К очевидным плюсам можно отнести:

  1. Существенная экономия по переплате в случае досрочного погашения долга перед кредитной организацией.
  2. Прозрачность структуры ежемесячного платежа.
  3. Возможность экономии на стоимости страхования (так как основной долг уменьшается быстрее, то и цена ежегодно приобретаемого страхового полиса будет снижаться).
  4. Постепенное снижение величины ежемесячной платы (к концу срока кредитования сумма ежемесячного взноса будет совсем невысокой, что существенно снизит кредитное бремя).

Среди минусов:

  • повышенные требования банка в отношении кредитоспособности клиента (далеко не каждому заемщику одобрят дифференцированный платеж по ипотеке из-за увеличенного кредитного бремени в начале срока);
  • риск возникновения просроченного долга (особенно, если финансовое положение клиента вдруг ухудшилось);
  • сложность планирования семейного бюджета в силу постоянного пересчета ипотечных платежей.

Важно! Прежде чем выбрать дифференцированные платежи по обслуживанию ипотечного займа, стоит внимательно взвесить перечисленные выше плюсы и минусы, а также произвести предварительные расчеты потенциальной выгоды и затрат.

Банки, которые выдают ипотеку с дифференцированными платежами в 2018 году

Абсолютное большинство банков РФ (практически 99% от общего числа) выдают ипотечные кредиты с аннуитетной системой погашения долга. Кредиторы, практиковавшие ранее возможность выбора клиентом удобной для него системы оплаты долга, сегодня также перешли на аннуитеты.

Ниже приводится таблица с условиями оформления ипотеки в банках с дифференцированными платежами, предлагающих своим клиентам такую систему.

Банк

9 (до 30.06.2018 г.)

И Газпромбанк, и Россельхозбанк предварительно принимают во внимание желаемый для потенциального заемщика тип обслуживания долга. После детального анализа финансового положения клиента (прежде всего, его кредитоспособности и качества кредитной истории) Кредитный комитет принимает окончательное решение о способе погашения задолженности.

Условия ипотечного кредитования в обеих кредитных организациях относятся к одним из лучших и выгодных предложений на российском рынке. Низкие процентные ставки, постоянно действующие акции и спецпредложения, а также возможность выбора дифференцированной системы оплаты способствуют постоянному росту спроса на ипотечные займы и удерживанию лидерских позиций по многим направлениям.

Наш калькулятор и советы, как посчитать выгоду

Наш ипотечный калькулятор представляет собой простой и наглядный финансовый инструмент, с помощью которого любой пользователь сможет сделать расчеты по любому кредиту, получить структурированную информацию по переплате, необходимом уровне дохода и потенциальной для заемщика выгоде.

Функционал калькулятора состоит из следующих блоков, необходимых для заполнения:

  • сумма займа (вводится точная величина предоставляемых банком заемных средств за минусом суммы первоначального взноса, оплачиваемого клиентом);
  • тип платежей (аннуитет или дифференцированный);
  • размер процентной ставки;
  • материнский капитал (потребуется указать, использовался ли он в процессе погашения ипотечного кредита);
  • дата выдачи займа;
  • срок кредитования (годы и месяцы).

Предварительные расчеты сразу по нескольким привлекательным предложениям в ведущих российских банках позволят определить, какой вариант будет выгоднее.

Следование следующим простым советам поможет ипотечным заемщикам оформить ипотеку с максимальной выгодой:

  1. Если клиент планирует взять кредит и рассчитаться с банком в срок до 10 лет, то логичной и наиболее оптимальной системой платежей будет аннуитетная, которая позволит максимально безрисково распределить кредитную нагрузку без ущерба для бюджета семьи.
  2. В случае одобрения банком заявки со сроком погашения долга на длительный период (свыше 20 лет), но стремлением и поиском способов досрочного расчета с кредитором, выгодным типом взносов будут дифференцированные, которые позволят минимизировать начисленные проценты.
  3. Клиентам, оформляющим ипотечный кредит по упрощенной схеме по двум документам с повышенной процентной ставкой (особенно с перспективой досрочного погашения), также будет выгодна дифференцированная схема расчета.
  4. Сравнивать и считать на ипотечном калькуляторе рекомендуется как можно больше вариантов и предложений от банков.

Простым примером расчета итоговой переплаты по одному и тому же ипотечному займу, но с различными типами платежей может служить следующий случай. Например, клиент получает кредит в размере 5 миллионов рублей со сроком погашения 25 лет под 10% годовых. При аннуитетных платежах конечная стоимость кредита составит 8,6 миллионов рублей, а при дифференцированных – 6,27 миллионов рублей.

Разница ощутима, особенно, если учесть тот факт, что в случае аннуитетной системы клиент вначале выплачивает только прибыль банку и практически не гасит сам кредит.

Если ипотека оформляется на меньший срок – например, 10 лет, при сохранении всех остальных параметров, то ситуация будет несколько другой. Переплата по аннуитетам будет равна около 2,9 миллиона рублей, по дифференцированным платежам – 2,52 миллиона рублей. Здесь разницы практически нет.

В последней ситуации заемщику рекомендуется выбирать способ погашения долга по ипотеке с учетом личных факторов и мотивов: планируются ли досрочные взносы, будет ли использоваться материнский капитал, какой сейчас уровень доходов и будет ли он изменяться в перспективе. Только принимая во внимание эти и иные аргументы, клиент сможет подобрать оптимальное предложение.

Большинство предлагаемых в российском банковском секторе ипотечных программ предполагают аннуитетную систему погашения задолженности, выгодную, главным образом, для кредиторов. Дифференцированную ипотеку сегодня можно оформить всего в нескольких банках – Газпромбанке и Россельхозбанке, где клиент может самостоятельно выбрать подходящий способ оплаты.

Это интересно:  Как купить квартиру без ипотеки: пошаговая инструкция

Чтобы выбрать между аннуитетными и дифференцированными кредитными платежами по ипотеке с точки зрения выгоды, важно определить, в течении какого срока заемщик планирует окончательно рассчитаться с банком. Если кредит оформляется на длительный период, то оптимальной будет дифференцированная система платежей, если на короткий – аннуитетная.

Подробно ипотека Газпромбанка и ипотека в Россельхозбанке рассмотрены в следующих постах.

Если ув ас остались вопросы и вам нужна помощь специалиста, то просьба записаться на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.

Задавайте ваши вопросы и не забывайте оценивать статью и ставить лайк.

Сравниваем виды ежемесячных платежей по ипотеке — какие выгоднее?

При выборе ипотечного кредита заемщик обращает внимание на многие факторы: сумму кредита, процентную ставку, условия досрочного погашения ипотеки, срок ее действия и так далее. Однако важно понимать, что даже при одинаковой процентной ставке размер переплаты в различных банках может быть разным, поскольку он непосредственно зависит от вида ежемесячных платежей, предложенных банком. Существует два основных вида платежей: аннуитетные и дифференцированные (равноубывающие), вторые в последнее время предлагают лишь единичные банки.

Из чего состоит сумма ежемесячного платежа по ипотеке

Сумма ежемесячного платежа рассчитывается, исходя из того, какой у заемщика был применен способ расчета выплат. Однако в любой из схем расчета важными величинами являются сумма ипотеки (основная сумма долга), процентная ставка по кредиту, срок ипотеки.

Аннуитетные платежи – особенности и формула расчета

Самым распространенным на сегодняшний день видом ежемесячных выплат в России являются аннуитетные платежи. Данный способ предполагает фиксированную сумму. За редким исключением, она может быть изменена по причине досрочного частичного погашения либо же с согласия обеих сторон.

Итак, заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму, распределяемую на погашение двух частей структуры равновеликого платежа. При этом первое время основная его часть идет на погашение процентов, а не на погашение основного долга. Однако со временем ситуация меняется, проценты уменьшаются, а сумма на погашение увеличивается.

Для расчета ежемесячной суммы равновеликих выплат необходимо учитывать следующие величины: срок ипотеки в месяцах, размер процентной ставки и сумму долга.

Для этого используется данная формула:

АП=∑ долга * (ставка % ÷ (1-(1+%ставка) -Кол. месяцев )
Где АП – ежемесячный размер аннуитетной выплаты, ∑ долга – основная сумма долга, ставка % — процентная ставка, Кол. месяцев – срок ипотеки в месяцах.

Дифференцированные платежи по ипотеке — как рассчитать?

Более выгодным для заемщика представляется второй вид ежемесячных платежей – дифференцированный. Однако на сегодняшний день большинство банков отказалось от такого способа расчета. Причиной якобы является удобство для клиента постоянности суммы, однако стоит также понимать, что при такой схеме сотрудничества банк существенно теряет в прибыли.

Суть данной схемы заключается в том, что самым крупным платежом будет первый взнос. Его часть, идущая на погашение кредита, всегда будет оставаться стабильной, а часть, направленная на погашение процентов, будет уменьшаться с каждым месяцем. Это происходит потому, что основная сумма долга с каждым месяцем уменьшается, соответственно — и на погашение процентов от СОД будет уходить меньшая сумма.

Поскольку данный вид выплат предполагает, что первое время плательщик будет вынужден отдавать весьма крупную сумму банку, такая схема расчета не для всех является удобной и возможной. Банк тщательно изучает платежеспособность потенциального заемщика и, исходя из его доходов, решает, способен ли тот погасить ипотеку таким способом.

Для расчета суммы дифференцированного платежа используют следующую формулу:

Где ДП – дифференцированный платеж, ООД – остаток основного долга, n процентных периодов – срок до окончания кредита в месяцах, ставка % — годовая процентная ставка. Деление на 100 необходимо для перевода ставки в проценты. Деление на 12 – для получения результата за один учетный период, то есть месяц.

Аннуитетные или дифференцированные платежи — какие выгоднее?

Чем различаются аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке – какой вид платежа выбрать?

  1. Аннуитетные платежи неизменны в течение всего периода кредитования. За ипотеку нужно будет платить равными суммами ежемесячно. С дифференцированными платежами в первые месяцы придется платить суммы значительно большие, чем в последующие. То есть, с каждым месяцем сумма будет уменьшаться – это связано с тем, что проценты насчитываются на остаток невыплаченного кредита, который постоянно уменьшается.
  2. В ситуации с аннуитетными платежами человек всегда знает, какую сумму ему необходимо выплачивать ежемесячно. При дифференцированных платежах заемщику надо будет каждый месяц уточнять, какую сумму необходимо оплатить на этот раз.
  3. При дифференцированных платежах первые суммы по кредиту будут больше, чем при аннуитетных. Следовательно, для получения займа с условиями дифференцированной схемы выплат, платежеспособность заемщика должна быть приблизительно на 20-25% выше, чем в случае с аннуитетной схемой. В последние же месяцы кредита по дифференцированной схнеме выплаты будут меньше, чем по аннуитетной.

Специалисты советуют при выборе вида платежей по ипотеке брать во внимание:

  • Сегодняшнее положение дел в Ваших финансах – какие выплаты Вы сможете делать именно сейчас.
  • В первую очередь всё-таки необходимо обращать внимание не на вид платежа, а на ставку процентов по займу.

Чем грозит просрочка платежа по ипотеке, и как ее избежать?

В силу различных обстоятельств может случиться так, что заемщик вовремя не совершил оплату. Чем это может для него обернуться?

Все зависит, в первую очередь, от срока просрочки.

Просрочка в один или даже пять дней ничем серьезным не грозит. Правда, банк непременно начислит пеню, согласно условиям договора и заемщик вынужден будет переплатить. Пеня, как правило, составляет максимум один процент в день от суммы ежемесячной платы.

Если же просрочка длится более одной недели, сотрудники банка начинают звонить должнику, с целью напомнить ему о необходимости погашения долга, а также чтобы узнать причину просрочки. Пеня при этом растет изо дня в день и может существенно увеличить расходы плательщика. Кроме того, в сложившейся ситуации банк вынужден внести должника в «черный список» бюро кредитной истории, что непременно испортит репутацию заемщика и ему будет сложно впредь взять кредит в любом банке.

В сложившейся ситуации крайне важно идти на контакт с сотрудниками банка, они предложат оптимальные пути решения данной проблемы, помогут с альтернативной схемой выплат. Важно понимать, что не стоит прятаться от банка, поскольку это может обернуться более серьезными проблемами.

Просрочка по ипотеке более месяца грозит большими неприятностями. Должника начинает разыскивать служба безопасности банка. При очном визите решается дальнейшая судьба находящегося под залогом жилья. Здесь возможны два варианта развития событий. Оптимальным разрешением ситуации может стать реструктуризация кредита и соответственно новый график выплат. Либо же банк будет вынужден реализовать (продать) жилье, для того, чтобы погасить долг по кредиту.

В такой ситуации лучше добровольно по договоренности с банком продать жилье, иначе в ходе судебных разбирательств придется потратить дополнительную немалую сумму, равную семи процентам от суммы взыскания. После продажи недвижимости банк погашает долг заемщика с учетом штрафов и прочих издержек. В случае, если после этого остаются какие-то средства, банк либо покупает меньшее жилье заемщику, либо же возвращает ему разницу.

Как избежать просрочки по ипотеке?

Для того, чтобы избежать просрочки по кредиту необходимо соблюдать следующие рекомендации. Ежемесячные отчисления банку должны стоять в приоритете в статье расходов.

Исходя из этого, необходимо планировать бюджет. Все остальные расходы, сколь срочными и важными они бы не были, отходят на второй план. Также необходимо отложить неприкосновенный запас в размере нескольких ежемесячных плат, на случай непредвиденных обстоятельств.

При возникновении непреодолимых обстоятельств не стоит отмалчиваться и прятаться от банка, наоборот, необходимо прийти за советом и помощью к его сотрудникам. Они помогут найти оптимальный выход из сложившейся ситуации. В случае судебных разбирательств такая тактика поведения выгодно обернется в сторону заемщика.

Загрузка.

Дифференцированный платеж по ипотеке

В настоящее время подавляющее большинство банков дифференцированный платеж по ипотеке не предоставляют, предпочитая делать расчет по аннуитетной системе. при детальном анализе финансового рынке Российской Федерации было выявлено всего 8 кредитных учреждений, которые позволяют потенциальному заёмщику при заключении договора сделать выбор каким образом будет проводится расчет ежемесячного платежа: равными или уменьшающимися частями.

И с каждым годом сумма ежемесячного платежа будет только уменьшаться. Что делать выплату ипотеки более выгодной для заемщика.

Преимущества и недостатки в сравнении с аннуитетным платежом

Стоит знать все преимущества и недостатки данной системы расчетов в сравнении с аннуитетными платежами. В долгосрочной перспективе у дифференцированного платежа по ипотечному кредиту только преимущества:

  • более короткий срок кредитования;
  • быстрое погашение тела основного долга;
  • снижение суммы ежемесячного долга;
  • существенная экономия за счет равномерного распределения вносимых средств;
  • все дополнительные вносимые финансы уходят на погашение основного долга, а при аннуитетных платежах даже сумма сертификата материнского капитала при внесении в банк в качестве досрочного погашения ипотеки уходит на оплату начисленных процентов.

Дело в том, что аннуитетный платеж рассчитываемся совершенно по другой формуле. Он построен таким образом, что в течение всего срока кредитования заёмщик выплачивает примерно равные ежемесячные платежи. Они зафиксированы в графике ежемесячных платежей и могут меняться только по заявлению заемщика на их перерасчет. Для этого нужно внести довольно существенную денежную сумму, чтобы как-то уменьшить сумму основного долга.

Нужно заметить, что сделать это весьма проблематично. Все аннуитетные платежи построены на принципе, что сумма процентов за использование заемных финансовых средств рассчитывается сразу же за весь период ипотечного кредитования. И потом вперед взимаются проценты, а все, что останется – отправляется ан погашение основного тела долга. А оставаться на начальной стадии выплат может и 100 рублей и 200 рублей. Представьте себе, что при аннуитетных платежах вы сначала выплачиваете начисленные проценты. Первые 5 – 7 лет ипотечные заемщики в принципе не погашают свой долг перед банком. Они оплачивают банку проценты за то, что он дал деньги в долг. Поэтому внесение дополнительных денег в счет досрочного погашения ипотеки в первые годы полностью уходит на погашение процентов.

Это интересно:  Закон об ипотеке 102 фз

Добиться хоть какого-то снижения суммы основного долга при таком подходе практически невозможно. Но и аннуитетная система имеет собственные преимущества.

Так, при выборе дифференцированного платежа нужно учитывать следующие потенциальные недостатки:

  1. потенциальная сумма кредита в этом случае будет зависеть от того, сможете ли вы выплачивать достаточно серьезные ежемесячные платежи в первые годы ипотечного кредитования;
  2. соответственно, для подобной системы выплат нужно иметь достаточные доходы;
  3. потребуется внести довольно большой первоначальный взнос.

На этом недостатки дифференцированной системы платежей заканчиваются. И остается самый огромный минус. Даже если вы достаточно зарабатываете и у вас есть возможность внесения солидного по сумме первоначального взноса, не каждый банк согласится выдать ипотеку по данной системе. Подобные платежи крайне невыгодны для кредитного учреждения, поскольку при аннуитетной системе выплат переплата за использование заёмных финансовых средств может доходить до 200 – 300 процентов.

Где дают ипотеку с дифференцированными взносами?

Осталось выяснить, где дают ипотеку с дифференцированными взносами – какие банки предоставляют своему потенциальному заемщику подобный выбор. Среди работающих на российском финансовом рынке таких кредиторов крайне мало.

«Газпромбанк» тоже располагает в своем арсенале кредитных продуктов ипотекой с дифференцированной системой платежей. И здесь можно одолжить деньги на приобретение уже готового жилья на вторичном рынке. при длительности срока кредитования до 30-ти лет дифференцированные платежи тут могут быть вполне приемлемыми и комфортными для бюджета среднестатистической семьи. Процентная ставка в «Газпромбанке» составляет порядка 8 – 9 %. Первоначальный взнос за приобретаемое жилье составляет не менее 15% от оценочной стоимости квартиры или загородного дома. Предпочтение в заключении договоров банк отдает клиентам, которые находятся в этом учреждении на зарплатном обслуживании. Это в основном сотрудники нефте и газодобывающей отрасли.

Более приемлемый первоначальный взнос в размере 10 % от рыночной стоимости жилья и доступные годовые проценты от 7,25 % предлагает «Нордеа банк». Здесь клиент может воспользоваться дифференцированной системой расчета ежемесячных платежей. Это кредитное учреждение предлагает клиентам воспользоваться возможность оформления ипотечного кредита в иностранной валюте (долларах или евро). Крайне не рекомендуем этого делать. Курс доллара и евро не стабильные и можно как существенно сэкономить при их падении, так и попасть в долговую яму при серьезном росте курса.

Остальные кредитные организации, включая «Сбербанк», «ВТБ24», «Альфа банк», «Россельхозбанк» и другие дифференцированные системы внесения ежемесячных платежей клиентам не предоставляют.

Посмотрите на видео: аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке, что выбрать:

Дифференцированные платежи по ипотеке: преимущества и формула расчета

Ипотека — традиционно самый долгий по сроку погашения и большой по сумме вид потребительских кредитов на рынке. Каждый потенциальный заемщик просматривает десятки предложений в попытке выбрать оптимальное и одно из самых сложных для понимания условий кредита, которое необходимо учесть — система погашения.

От того, погашается ли ипотека аннуитетными или дифференцированными платежами, может зависеть в конечном итоге относительная выгодность того или иного предложения.

Что такое дифференцированные платежи

Любой займ при любой системе погашения складывается из двух частей:

  • тело кредита — сумма, полученная заемщиком;
  • проценты по кредиту.

Дифференцированные платежи — это система погашения кредита, при применении которой заемщик выплачивает основную часть долга равными долями, а проценты начисляются на невыплаченную часть кредита.

Разница между аннуитетным и дифференцированными платежом в том, как гасятся проценты:

  1. В случае аннуитетных платежей проценты по кредиту выплачиваются неравномерно: в первых платежах большую часть занимают проценты, меньшую — тело кредита. Поэтому к середине срока выплаты кредита заемщик погашает значительно меньше половины самого кредита. Но при этом ежемесячный платеж не меняется от начала и до момента погашения ипотеки. При досрочном же погашении аннуитетных платежей, вся переплата идет в основную сумму кредита;
  2. Cтруктура платежа при дифференцированном методе проще: равными частями погашается тело кредита, а сумма процентов постепенно уменьшается, так как они начисляются на остаток долга — а он постепенно сокращается. В итоге ежемесячный платеж будет разным каждый месяц. В первые годы на плечи заемщика ложится значительное долговое бремя, но со временем платить ипотеку становится все легче.

Из-за сложной формулы рассчитать аннуитетный платеж довольно непросто. Сказать как будет различаться в итоге переплата по кредитам с равной суммой, но разными системами погашения, проблематично. Но в большинстве случаев переплата по ипотеке с дифференцированными платежами будет на порядок меньше.

Агентство кредитных гарантий — поддержка среднему и малому предпринимательству.

Все возможные виды погашения кредитов найдете в нашем материале.

Расчет и формула платежа по ипотеке

О том, как рассчитать аннуитетный платеж, подробно написано в нашей предыдущей статье.

Расчет ежемесячного платежа по ипотеке при дифференцированном подходе совсем иной. Формула расчета проста:

E = b+p

Где E — это ежемесячный платеж, b — основной платеж, p — это проценты за пользование кредитом. При этом:

b = S/N

Где S — это общая сумма ипотеки, N — это срок погашения кредита в месяцах.

p = Sn*P/12

Где Sn — этот остаток долга на расчетный период, P — это годовая процентная ставка, ее необходимо разделить на 12, так как мы считаем ежемесячный платеж, соответственно, ставка должна быть в форме месячных процентов.

Sn = S — (b*n)

Где n — это количество прошедших месяцев погашения кредита.

Эта формула не меняется в зависимости от банка, поэтому рассчитать ежемесячный платеж при дифференцированной системе легко вручную.

Пример расчета платежей

График платежей при применении дифференцированной системы выглядит следующим образом:

Какие платежи выгоднее для заемщика?

Этот вопрос интересует потенциального заемщика в первую очередь. В идеальных условиях (не учитывая штрафные санкции, правомерные и нет, инфляцию и множество других факторов) эти две системы должны быть одинаково выгодны. Но в реальности общая сумма выплат по ипотеке с аннуитетными платежами будет выше, чем при дифференцированном подходе. У дифференцированных платежей есть еще несколько плюсов:

  1. постепенно долговое бремя уменьшается и выплачивать ипотеку становится легче;
  2. при досрочном погашении заемщик значительно экономит, не выплачивая проценты на оставшуюся часть дифференцированного кредита;
  3. прозрачнее и понятнее сама структура платежа;
  4. меньше стоимость страховки, так как сумма задолженности перед банком уменьшается быстрее.

Приведем и основные минусы:

  1. для получения ипотеки нужен более высокий уровень дохода, поэтому при равном доходе можно рассчитывать на меньшую сумму;
  2. в первые годы платежи по ипотеке будут существенно выше, чем при аннуитетной системе;
  3. в первые 6−7 лет (пока платеж не сравняется с платежом, который нужно было бы вносить по тому же кредиту, но при аннуитетной системе) повышен риск возникновения просрочки, если финансовое состояние заемщика ухудшается.

Но следует оговориться, что особого выбора российские банки не предлагают, применяя более выгодную для себя систему аннуитетных платежей в 99% случаев. Лишь в десятке банков по всей России можно найти ипотеку с дифференцированными платежами.

Какие банки выдают ипотеку дифференцированными платежами

Вот практически полный список таких банков:

  1. Газпромбанк предлагает несколько программ ипотеки. По программе «Приобретение готового жилья на вторичном рынке» процентная ставка установлена от 10,5 до 14,5% (в зависимости от валюты и размера первоначального взноса), максимальная сумма — 45 млн рублей, срок кредитования — до 30 лет, первоначальный взнос — 15%. На выбор можно использовать систему аннуитетных или дифференцированных платежей;
  2. Сургутнефтегазбанк также предоставляет возможность выбрать между двумя системами погашения ипотеки. Максимальная сумма кредита на приобретение квартиры на вторичном рынке — 8 млн рублей, процентная ставка — от 12 до 13%, срок кредитования — до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%;
  3. банк Россия предлагает ипотеку с дифференцированными платежами только для покупки жилья по программе долевого строительства. Максимальная сумма кредита — 20 млн рублей, процентная ставка — 16,5 до 20%, срок кредитования — до 20 лет, первоначальный взнос — от 20%;
  4. Нордеа банк готов выдать ипотеку на сумму до 1 млн евро (или эквивалентную в рублях или долларах) под 6,5−13,25% на срок до 20 лет, первоначальный взнос — 10%.

Найти банк, предлагающий заемщикам возможность погашать ипотеку дифференцированными платежами, может быть крайне сложно. Причина проста — банку выгоднее сначала получить большую часть процентов, а потом — тело кредита, так как при досрочном погашении (а при стабильном финансовом положении любой заемщик старается погасить ипотеку досрочно) заемщик намного меньше экономит на выплате процентов, но в любом случае должен выплатить основную часть кредита — от этой обязанности его досрочное погашение не освобождает.

В любом случае выбор оптимальной системы платежей по ипотеке зависит от каждого конкретного случая. Поэтому оценивать скорее следует предложения разных банков, хотя в целом схема дифференцированных платежей выгоднее для заемщика за счет постепенного уменьшения платежей и экономии в случае досрочного погашения.

Статья написана по материалам сайтов: sberbank-site.ru, ipotekaved.ru, crediti-bez-problem.ru, ipotekoi.ru, creditbery.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector