+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Покупка квартиры с обременением в 2019 году — по ипотеке, риски, как проверить, за материнский капитал

Как известно, программа материнского капитала позволяет семьям с детьми приобрести жилье за счет государства.

Безусловно, это важное подспорье, учитывая высокую стоимость недвижимости, но, тем не менее, не обходится здесь и без дополнительных рисков, которые вытекают из правил предоставления средств материнского капитала.

Причем, на «подводные камни» могут наткнуться в равной степени как продавец жилья, так и покупатель. Разберем все по порядку.

1. Риски продавца

Сталкиваясь с покупателями, которые предлагают оплатить часть жилья материнским капиталом, продавец вынужден подстраиваться под условия этой программы.

А согласно им деньги продавцу перечисляются Пенсионным фондом:

— во-первых, на основании представленного покупателем свидетельства о государственной регистрации собственности на приобретенное жилье,

— а во-вторых, ПФР выплачивает деньги через 1 месяц и 10 дней после получения всех необходимых документов от покупателя (месяц – на принятие решения и 10 дней – на зачисление средств).

Поэтому, соглашаясь на продажу жилья за материнский капитал, придется смириться с тем, что окончательный расчет будет произведен только после регистрации перехода права собственности к покупателю, и то не раньше, чем через месяц.

Но это еще не так страшно. Серьезные неприятности продавца ожидают в том случае, если ПФР откажется перечислять деньги, если сочтет, что нарушаются требования закона.

То есть после того, как собственность уже перешла к покупателю, может выясниться, что денег продавец так и не получит.

Придется либо взыскивать оставшуюся сумму с покупателя, либо через суд требовать расторжения договора купли-продажи и возврата квартиры. Словом, проблем у продавца явно прибавится.

2. Риски покупателя

Помимо того, что покупателя также не может не затронуть отказ ПФР в перечислении средств материнского капитала, его подстерегают и другие риски, которые могут проявиться спустя некоторое время после покупки квартиры.

Во-первых, закон устанавливает обязанность покупателя оформить приобретенное на средства материнского капитала жилья в общую собственность всех членов своей семьи – т.е. супруга и детей.

Если по договору жилое помещение приобретается не на всех членов семьи, то ПФР потребует от владельца сертификата нотариальное обязательство оформить жилье в долевую собственность.

Крайний срок такого оформления – 6 месяцев после перечисления денег продавцу (или снятия ипотечного обременения).

Если владелец «забудет» исполнить свое обязательство, то о нем напомнит прокуратура, которая проводит проверки получателей материнского капитала.

В суд подается иск об обязании владельца оформить жилье в долевую собственность членов семьи со всеми вытекающими последствиями (взыскание судебных расходов и общение с судебными приставами).

Во-вторых, в случае раздела жилья, купленного на материнский капитал, также действуют особые правила.

При разводе супругов жилье будет делиться не только между ними, а с учетом интересов всех членов семьи, т.е. в равных долях между родителями и детьми.

А жилье, где собственниками являются несовершеннолетние дети, как известно, продать крайне проблематично: требуется получить разрешение органов опеки и выполнить все условия, на которых оно выдается.

Поэтому разделить квартиру путем продажи в случае с материнским капиталом вряд ли получится.

Кроме того, появилась судебная практика, которая не позволяет выселять из квартиры «гражданского мужа» (брак не зарегистрирован), если она куплена на материнский капитал.

Верховный суд признал, что государство предоставляет средства на покупку жилья всей семье, а не только владельцу сертификата.

Поэтому сожитель сохраняет право проживания в квартире, приходясь родным отцом детям, т.е. членом семьи, независимо от отношений с матерью (Дело № 4-КГ16-73).

Возможна ли продажа квартиры в ипотеке и какие налоги придется выплатить

Если банки выдают кредит — люди этим пользуются. Большое количество ипотек для физических лиц всегда оживляет рынок недвижимости. Человек может спокойно жить в такой квартире столько, сколько нужно. Кроме того, прописывать в нее близких и чувствовать себя настоящим хозяином, сдавая дом в аренду. Но когда возникает вопрос: можно ли продать квартиру в ипотеке и что нужно для продажи квартиры, приобретенной в кредит под материнский капитал, стоит в нем разобраться. Поэтому давайте проанализируем особые нюансы сделки и определимся с налогами при ее заключении.

Ипотека – это долгосрочный кредит на жилье. Когда люди покупают “собственный уголок”, зачастую, у них планы — жить в такой квартире с семьей или поселить туда своих детей. Многие покупают квартиру в кредит по ипотеке. Но при этом жилье, по сути, находится в залоге.

По закону решать юридическую судьбу недвижимости, которая находится в залоге (передавать по наследству, продавать или дарить) вы не можете до тех пор, пока не будут сняты обременения. То есть, до полного погашения долга перед банком.

Но бывают ситуации: семейный раздор, переезд в другой город, потеря работы и другие. Как продать квартиру в ипотеке, если это необходимо срочно? Что делать? Действовать, учитывая особенности!

Особенности продажи квартиры в ипотеке

Продать квартиру в ипотеке можно самостоятельно, через банк или через специализированную компанию. Но, в любом случае, никогда не скрывайте от покупателя правду: квартира в ипотеке – это серьезно.

Начинать такую ​​операцию нужно с обращения в банк с соответствующим заявлением о досрочном погашении долга. Стоит помнить, что вас могут «попросить» заплатить определенную сумму в виде штрафа или комиссии за погашения долга раньше срока. Подробнее, как правило, об этом написано в условиях вашего договора ипотеки.

Многих интересует вопрос: а возможна ли продажа квартиры, купленной ребенку на материнский капитал? Да, возможно. Для этого нужно:

  1. Предоставить нотариусу разрешение органов опеки и попечительства.
  2. Предоставить гарантию, что несовершеннолетние не останутся без жилья.
  3. Чтобы ничего не пропустить, предлагаем воспользоваться схемой:
  4. Обращаетесь с заявлением в банк, где находится имущество в залоге. Многие финансовые учреждения утвердили для удобства клиентов специальные формы.
  5. Покупатель тоже обращается с заявлением о желании приобрести имущество в залоге, т.е. о желании купить квартиру в ипотеке.
  6. Банковские работники составляют соответствующий договор с потенциальным покупателем.
  7. Открываются две банковские ячейки: в одну вносят средства для приобретения, а в другую — для лица, продающего имущество.
  8. С квартиры снимается ограничение.
  9. Нотариус оформляет сделку, изменяя ведомости в государственном реестре.
  10. Обе стороны получают доступ к своим банковским ячейкам.

Можно считать, что сделка состоялась.

Оформление у нотариуса

Оформление сделки купли-продажи квартиры в ипотеке без нотариуса не возможно. Вам понадобится при себе иметь:

  1. Паспорта продавца и покупателя квартиры. Продажа квартиры купленной на материнский капитал (независимо от того, использовался ли он как первый взнос в ипотеке или просто как часть суммы) требует свидетельств о рождении несовершеннолетних совладельцев.
  2. Договор купли-продажи на квартиру.
  3. Документы для переоформления на нового владельца.
  4. Разрешение от органа опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние жители в квартире или нужно продать квартиру купленную под материнский капитал.
  5. Согласие второго из супругов.
  6. Доверенность, если операция оформляется без владельца. Она обязательно заверяется нотариально.
  7. Документы, подтверждающие отсутствие коммунальной задолженности.
  8. Домовую книгу или выписку из нее.
  9. Выписка из государственного реестра за продаваемой квартирой.
  10. Техпаспорт на квартиру в ипотеке.
  11. Дополнительные документы, которые иногда могут требоваться нотариусом.

Налоги от сделки

Следующее, с чем вам придется столкнуться — налоги. Действующим законодательством РФ предусмотрено за продажу квартиры налог в размере 13%. Подробнее об этом мы писали в статье «Налоги при продаже недвижимости». Налог рассчитывается на основе обязательной декларации. Рассчитанную сумму нужно заплатить до 30 апреля следующего за отчетным годом. Такой принцип действует во многих странах мира.

Все юридические изменения, которые происходят с вашим имуществом фиксирует нотариус, поэтому информация автоматически попадает в государственный реестр. А отсюда и вывод: налоговая точно будет знать о продаже вами имущества, поэтому избежать налога не получится. Вопрос только в сумме, с которой рассчитывается налог. Но и здесь законодатель все продумал.

Чтобы минимизировать риски занижения реальной стоимости жилья в Налоговом кодексе РФ (в частности ст. 217) появилась норма: сумма, полученная продавцом квартиры не может быть меньше 70% кадастровой стоимости по состоянию на тот год, в ком она продается.

Можно продать все: квартиру в ипотеке или купленную под материнский капитал. Но главное, не пытайтесь заработать на незаконных процедурах или операциях. Помните, что ваши действия с имуществом всегда можно отследить.

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал

Вопрос:

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную в свое время с привлечением средств материнского капитала? И как узнать, был ли использован материнский капитал для покупки этой квартиры?

Ответ:

Такой вопрос может возникнуть только в том случае, когда у Продавца оказались дети (не менее двух), и они – НЕ собственники квартиры.

Наличие детей всегда добавляет риска в сделке с недвижимостью для Покупателя. И дело не только в Откроется в новой вкладке.»>правах детей при купле-продаже жилья (о них можно узнать по ссылке), но и в том, что это жилье могло быть ранее куплено с применением особой государственной субсидии – материнского семейного капитала (Откроется в новой вкладке.»>МСК). А это налагает на получателя такой субсидии определенные обязанности, неисполнение которых ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с этим жильем.

Чем это может грозить Покупателю такой квартиры? В чем вообще может быть опасность (риск) покупки жилья, оплаченного материнским капиталом? В том, что появляется еще одно серьезное Откроется в новой вкладке.»>основание для признания сделки недействительной (и даже – ничтожной!) – нарушение условий использования материнского капитала при покупке квартиры.

А как узнать, применялся ли здесь материнский капитал вообще, и если применялся, то нарушены условия его применения или нет? Для этого нужно понимать, как происходит покупка квартиры с использованием средств маткапитала, и какие условия его использования установлены законом. Сейчас разберемся.

Это интересно:  Ипотека военнослужащим по контракту: условия

Как используется материнский капитал при покупке квартиры?

Условия использования материнского (семейного) капитала установлены законом Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Весь длинный текст закона изучать не обязательно. Но Покупателю квартиры, которая могла быть ранее приобретена на средства материнского капитала, нужно знать следующее.

Маткапитал предоставляется тем семьям, в которых родился (или был усыновлен) второй, третий или любой последующий ребенок после 1 января 2007 года.

Материнский капитал может быть использован на приобретение жилья в многоквартирном доме несколькими путями:

  1. для непосредственной оплаты покупки квартиры (в т. ч. в строящемся доме);
  2. для выплат по ипотечному кредиту, выданному банком для покупки той же квартиры; или для оплаты квартиры, приобретаемой в рассрочку;
  3. для оплаты паевых взносов в кооператив при покупке квартиры в ЖСК.

Маткапитал выдается (оформляется) Пенсионным фондом РФ конкретному гражданину (обычно, матери) в виде сертификата, который дает право на получение денежных средств в пределах установленной суммы (около 450 тыс. руб.). Использование этих денег допускается только на строго установленные законом цели (в данном случае – на приобретение жилья для всей семьи).

В соответствии с Откроется в новой вкладке.»>п.4, статьи 10 указанного закона, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала, родители обязаны оформить жилье в общую долевую собственность обоих супругов и всех своих детей, в том числе тех, кто родится позже (тогда происходит перераспределение долей). Доли собственности при этом распределяются по соглашению между собой, т.е. размер долей законом не установлен и определяется родителями на свое усмотрение.

Но в жизни бывают ситуации, когда квартира сначала оформляется только на одного из супругов (обладателя сертификата) или на обоих супругов, без включения детей в состав собственников. Такое часто бывает, например, из-за требований банка, выдающего Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит на покупку квартиры, или при оплате маткапиталом паевых взносов за кооперативную квартиру.

В таких случаях, согласно закону, обладатель сертификата должен составить письменное, нотариально заверенное обязательство перед ПФР о том, что он (обладатель сертификата и титульный собственник квартиры) берет на себя обязанность в будущем оформить жилое помещение в общую долевую собственность всей семьи (обоих супругов и их детей).

Когда в будущем? В течение 6 месяцев после того, как появится такая юридическая возможность. Например, после введения дома-новостройки в эксплуатацию, или после снятия обременения в результате выплаты ипотеки. И уж точно это должно быть сделано ДО ТОГО, как семья решит продать эту квартиру.

В чем риск Покупателя такой квартиры?

Риск покупки квартиры, которая прежде была куплена с использованием средств материнского капитала, сводится к тому, что владелец сертификата мог не выполнить нотариальное обещание по выделению долей в приобретенном жилье своим детям и своему супругу. В практике рынка такое случается довольно часто по той причине, что никакого механизма контроля за исполнением этого обязательства на сегодняшний день не существует.

И если получившая сертификат на материнский капитал мамаша оформила квартиру только на себя, передала в ПФР письменное обязательство о выделении долей своим детям и супругу, а потом просто продала эту квартиру, «забыв» про детей, то всплывает сразу несколько проблем:

  1. нарушение нотариального обязательства;
  2. нарушение закона о маткапитале и условий его использования (ФЗ-256);
  3. нарушение имущественных прав несовершеннолетних детей.

Иск о соблюдении закона и восстановлении своих прав могут подать как непосредственные участники сделки (после достижения совершеннолетия), так и заинтересованные третьи лица, например, прокуратура, ПФР, органы опеки и попечительства, или родственники (в т. ч. обделенный супруг).

Покупатель квартиры в таком случае может лишиться собственности по решению суда. А квартира будет возвращена многодетной семье и распределена в виде долей собственности между всех ее членов, согласно закону и нотариальному обязательству. Такова практика рынка. И это не теоретическое рассуждение. Нам известны судебные прецеденты, когда квартира изымалась у Покупателя именно по этому «гуманному» основанию.

Как Покупателю узнать, был ли использован материнский капитал на покупку квартиры?

Точнее, вопрос формулируется так – как проверить квартиру перед покупкой на предмет наличия обязательства выделения долей детям, если квартира приобреталась с участием средств материнского капитала?

Для начала Покупателю такого жилья нужно убедиться, что квартира была именно куплена (т.е. приобретена за деньги), а не приватизирована, получена по наследству и т.п. Это видно из Откроется в новой вкладке.»>правоустанавливающего документа на квартиру (что это такое – см. по ссылке).

Затем нужно выяснить, была ли в принципе возможность использования маткапитала у Продавца. Сколько у него детей? Двое? Трое? Когда родился второй или третий ребенок? После 1-го января 2007 года? Значит, родитель имеет право на маткапитал.

А получал ли он его, и применял ли для покупки своей квартиры? Логика подсказывает, что вряд ли кто-то откажется от такого щедрого подарка от государства. Почти полмиллиона рублей на халяву – кто ж будет возражать?

Как Продавец мог потратить эти государственные деньги себе на жилье? Какие здесь варианты?

  1. Он мог рассчитаться ими непосредственно за покупку квартиры, например, передав их в оплату по Откроется в новой вкладке.»>Договору купли-продажи (на вторичке), или оплатив ими Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (ДДУ) или Откроется в новой вкладке.»>Договор уступки прав требования (на первичке);
  2. Он мог Откроется в новой вкладке.»>взять ипотечный кредит на покупку жилья по тем же самым договорам, а выплаты по кредиту произвести уже материнским капиталом. Причем, кредит и покупка могли быть и ранее 2007 года, а потом уже родились дети (после 2007 года), и был получен сертификат.
  3. Он мог использовать маткапитал для оплаты паевых взносов при Откроется в новой вкладке.»>покупке квартиры в ЖСК кооперативе.

В первом случае, если бы он использовал субсидию для непосредственных расчетов за жилье, то в любом из этих договоров имелась бы запись об использовании средств маткапитала в качестве оплаты (это требование ПФР при переводе денег на покупку). Да и доли детям и супругу были бы выделены сразу (тоже по требованию ПФР), так как этому ничего не препятствует.

Во втором случае ситуация сложнее. Банк выдает Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит при условии, что объект залога (квартира) будет ликвиден (т.е. легко реализуем, если что). И поэтому банк, обычно, не допускает оформления квартиры на детей, пока кредит не выплачен. В итоге заемщик оформляет квартиру только на себя, а для платежей по кредиту подтягивает из ПФР маткапитал. ПФРу же он пишет обязательство о том, что в течении 6 месяцев после полного погашения кредита и снятия обременения ипотеки в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре, он выделит доли собственности супругу и детям. И это самый опасный вариант для следующего Покупателя такой квартиры. Почему?

Потому что в Откроется в новой вкладке.»>договоре-основании (в правоустанавливающем документе) Продавца будет написано только о том, что для покупки квартиры им были использованы кредитные средства банка, а о маткапитале здесь не будет ни слова. О нем знают только банк, ПФР и сам Продавец. Но первые два такую информацию посторонним людям не предоставляют, а сам Продавец может просто отмахнуться, мол, да не было здесь никакого маткапитала, и доли детям я выделять не обязан.

В третьем случае та же опасность для Покупателя сохраняется. Справку о выплаченном пае (правоустанавливающий документ на квартиру в ЖСК) выдают в бухгалтерии кооператива. Сведений об использовании маткапитала для оплаты паевых взносов ЖСК там может и не быть, даже если он был использован.

Хуже всего то, что Покупателю в таких случаях нет никакой возможности достоверно убедиться в том, что для приобретения квартиры средства материнского капитала НЕ использовались (а значит, дети и супруг Продавца НЕ обязаны быть в числе собственников). Поэтому риск покупки такой квартиры слишком велик, и благоразумнее будет от нее отказаться.

Риск исчезает, если Продавец честно показывает свой сертификат на маткапитал и предъявляет справку из территориального отделения Пенсионного фонда (ПФР) о том, что вся сумма этого капитала находится там на его лицевом счету, или использована им на другие цели (например, на обучение ребенку). Владельцу сертификата такие справки выдаются в местном отделении ПФР по его запросу.

Риск для Покупателя также исчезает, если он сразу видит в числе собственников квартиры всех детей и супруга Продавца. Тогда все имущественные права налицо, и нет причин для оспаривания сделки по этому основанию.

Ну а если квартира ранее перепродавалась не один раз? И кто-то из предыдущих собственников использовал маткапитал, да «забыл» выделить доли детям? Как быть конечному Покупателю такой квартиры, и как ему узнать об этом факте?

Ответ может огорчить многих оптимистов. Гарантированно узнать об этом факте практически нереально (без проведения спецрасследования). Поэтому Покупателю следует взять Откроется в новой вкладке.»>Выписку из ЕГРН о переходе прав, и при наличии подозрений о том, что маткапитал теоретически МОГ БЫТЬ использован в предыдущих сделках (по перечисленным выше признакам), а детей в составе собственников там не было – отказаться от покупки такой квартиры.

И еще один момент. Материнский капитал мог быть использован и при покупке квартиры в строящемся доме-новостройке по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ). И пока дом строится, дольщик еще не имеет права собственности, и не может выделить доли собственности детям. Т.е. формально он не нарушает своего обязательства перед Пенсионным фондом. Тем не менее, покупка такой квартиры в новостройке по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки прав требования все равно несет в себе риск оспаривания сделки по тем же мотивам, и от такой покупки лучше отказаться.

Кстати, супруг и взрослые совершеннолетние дети обладателя сертификата имеют право отказаться от получения доли собственности в квартире (ведь это их право, а не обязанность). Для этого они пишут нотариальный отказ от принятия доли, положенной им по закону. Покупателю тоже надо иметь это в виду.

Это интересно:  Ипотека и материнский капитал в Примсоцбанке в 2019 году - условия

Вообще, если в сделке с недвижимостью присутствуют дети (особенно – НЕ собственники жилья), или квартира перепродавалась не один раз, то Покупателю квартиры рекомендуется получить дополнительную Откроется в новой вкладке.»>консультацию профильного юриста применительно к условиям конкретной сделки.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Покупка квартиры с обременением в 2019 году — по ипотеке, риски, как проверить, за материнский капитал

Купить жилье с помощью материнского капитала может быть сложнее, чем кажется. Кто-то всю жизнь прожил в одном городе, а после рождения детей решил переехать — и теперь не знает, в каком регионе подавать заявление на получение государственной помощи. Кто-то не может купить целую квартиру и согласен на долю — но не уверен, одобрят ли государственные инстанции приобретение комнаты в коммуналке.

Редакция «РБК-Недвижимости» попросила юристов ответить на сложные вопросы об использования материнского капитала для покупки жилья.

1. Могу ли я потратить материнский капитал на покупку комнаты (то есть доли в квартире)? Можно ли израсходовать маткапитал на апартаменты?

— Закон прямо не запрещает расходовать государственные средства на покупку доли в квартире — но есть важный нюанс. Улучшать жилищные условия с помощью материнского капитала можно только в отношении жилого объекта недвижимости. Об этом же сказано в Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением правительства 12.12.07 № 862. Жилым признается изолированное помещение, которое пригодно для проживания.

Таким образом, купить долю в квартире можно. Главное, чтобы это была отдельная комната, соответствующая санитарным и техническим нормам. Фактор обособленности тут очень важен — к примеру, купить долю в однокомнатной квартире вряд ли разрешат.

На практике не все так просто. Пенсионный фонд (ПФР) часто отказывает в приобретении доли в квартире на средства материнского капитала, однако Верховный суд считает, что это незаконно. Конечно, в каждом конкретном случае все индивидуально. Были ситуации, когда ПФР одобрял приобретение доли в однокомнатной квартире, так как покупатель выкупал доли у других собственников и становился одним владельцем всей однокомнатной квартиры.

Потратить материнский капитал на приобретение апартаментов нельзя, так как они не предназначены для постоянного проживания. Это нежилые помещения, в которых могут быть вполне пригодные условия для проживания — но, по сути, это все равно коммерческая недвижимость, не включенная в жилищный фонд.

2. Какую долю в квартире должны получить дети при покупке жилья с помощью материнского капитала? Могу ли я выделить детям маленькие доли (к примеру, каждому по одной десятой квартиры), а большую часть площади распределить между супругами?

— К сожалению, в действующем законодательстве этот аспект прописан недостаточно четко, ввиду чего возникает множество споров. В целом, дети являются наследниками и должны получать долю, равную долям родителей. Если детей двое, то на одного ребенка должно приходиться не менее 25% квартиры. При этом какой именно будет доля ребенка, зависит исключительно от ранее разделенной собственности.

Официально выделение сверхмалых долей при покупке квартиры детям возможно только в тех случаях, когда остальные доли разделены между прочими членами семьи. При других обстоятельствах маленькие доли наподобие одной десятой или одной двенадцатой станут нарушением закона. При обращении граждан суд признает такие сделки недействительными. Такие сделки обычно оспариваются органами опеки, после чего выносится решение суда на выделение детям большей доли, обычно соответствующей 25%. В то же время в суд редко поступают соответствующие заявления.

3. Я купил квартиру в ипотеку с помощью материнского капитала и пока не выплатил долг. Могу ли я беспрепятственно продать эту квартиру, а детей зарегистрировать у бабушки с дедушкой? Потребуется ли для легальной продажи такой квартиры выделять детям долю в квартире бабушки с дедушкой или достаточно будет просто зарегистрировать их по новому адресу?

— Беспрепятственно продать квартиру, купленную по договору ипотеки с привлечением материнского капитала, не получится. Несмотря на то что законы не содержат прямого запрета на такие действия, существует сразу несколько весомых ограничений, которые серьезно осложняют куплю-продажу такой жилплощади.

Во-первых, если кредит не погашен, то мы говорим о квартире с обременением. Такая недвижимость является залоговым имуществом — право свободно им распоряжаться появится только после прекращения обязательств перед кредитором. Невозможно продать такую квартиру без участия банка — вне зависимости от того, была она приобретена с использованием материнского капитала или нет. Для совершения сделки заемщик должен сообщить банку о готовности досрочно погасить займ в связи необходимостью продажи квартиры. Если кредитор согласится, покупатель должен будет внести за продавца необходимую сумму на счет банка, а продавец получит разницу между ценой квартиры и этой внесенной в пользу банка суммой.

Однако, в связи с тем что квартира приобреталась с использованием материнского капитала, даже после погашения кредита свободно продать ее все равно не получится, поскольку сделку должно одобрить государство. В соответствии со ст. 36 Гражданского кодекса, для продажи квартиры понадобится особое разрешение органов опеки. Так как приобретаемое с использованием материнского капитала жилье находится в долевой собственности и несовершеннолетние дети наравне с родителями или опекунами являются собственниками долей, защитой их интересов занимается государство. На деле это означает, что при согласовании сделки по продаже такой квартиры с органами опеки родителям придется с помощью документов подтвердить, что: 1) жилищные условия с продажей квартиры для детей не изменятся; 2) они получат в новом жилье долю не меньшую, чем в продаваемой квартире; 3) новое жилье соответствует всем санитарно-эпидемиологическим нормам.

Для того чтобы опека дала добро, необходимо не просто перерегистрировать детей у бабушки и дедушки, а сделать их собственниками жилья, в котором они будут проживать совместно. Если доля в новом для детей жилье даже незначительно сократится, родителям откажут. К тому же органы опеки будут учитывать площадь жилья, куда переселяются дети. К примеру, если на одного жильца квартиры бабушки и дедушки будет приходиться меньше квадратных метров, чем в квартире, которую вы планируете продать, последует отказ. Отказа также можно ждать, если жилье окажется в худшем состоянии, чем квартира, которую родители намереваются продать. Органы опеки не верят на слово: всю информацию действительно проверяют.

4. Я взял ипотеку, когда у меня был один ребенок. Теперь родился второй, и я могу претендовать на материнский капитал. Смогу ли я использовать этот капитал для погашения существующего долга по уже оформленной ранее ипотеке?

— Да, закон допускает направление средств материнского капитала в погашение кредита, полученного для улучшения жилищных условий. Право на государственную поддержку возникает со дня рождения или усыновления второго ребенка независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения предыдущего ребенка.

В данном случае воспользоваться материнским капиталом можно непосредственно после рождения ребенка. Важно помнить, что средства материнского капитала не могут быть направлены на погашение штрафов, комиссий, пеней и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения или иными нарушениями обязательств по указанному ипотечному кредиту.

5. Я получил сертификат на материнский капитал в одном регионе, а потом решил купить недвижимость в другом. Примут ли у меня этот сертификат или мне придется переоформлять документ в том регионе, где расположена приобретаемая квартира? Могут ли мне отказать в выдаче материнского капитала во втором регионе, если я уже получил документ о материнском капитале в первом регионе, но по факту не воспользовался им (то есть документ у меня на руках, но никаких денег по нему я не получил)?

— Материнский капитал можно использовать для покупки недвижимости в любом регионе России. Процедура не будет чем-то отличаться в зависимости от места приобретения жилья. Заявителю нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд того региона, в котором находится приобретаемая недвижимость. К заявлению прилагаются документ, удостоверяющий личность, копии свидетельств о рождении всех детей, свидетельство о браке или разводе, удостоверение матери-одиночки (если необходимо), справку с места жительства и справку о составе семьи.

Переоформлять сертификат в случае переезда в другой регион не нужно. Получать новый сертификат, если вы не воспользовались им в прежнем регионе проживания, также не требуется — сотрудники фонда обязаны его принять. В случае если вам отказывают в приеме документов, следует сначала обратиться в Пенсионный фонд с претензией, в которой указать свои требования и срок их исполнения. На практике такие споры часто удовлетворяются в досудебном порядке, так как отказы вызваны чаще всего банальной непрофессиональностью сотрудников. Если ответа на претензию не последует, то необходимо обратиться в суд.

6. Я хочу купить квартиру с использованием материнского капитала у своих родителей, но Пенсионный фонд отказывает мне в выдаче денег на том основании, что сделка совершается между близкими родственниками. Соответствует ли закону такой отказ? Можно ли вообще потратить материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника — родителей, братьев/сестер, бабушек/дедушек? Что мне делать, если я все-таки хочу купить жилье у близкого родственника с помощью материнского капитала, но государственные инстанции не дают мне этого сделать?

Таким образом, отказ со стороны пенсионных фондов в праве на приобретение жилья у близких родственников следует назвать неправомерным — в действующих законах никаких ограничений нет. Если вам не разрешили использовать материнский капитал на покупку квартиры у родных, рекомендую получить на руки официальный документ с четкими разъяснениями причин отказа. Это позволит вам обжаловать решение ПФР в суде и восстановить свои права.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски

Как купить квартиру с обременением ипотекой

Приобретение жилья для каждого из нас является самой ответственной сделкой. Ведь в основном граждане нашей страны либо годами копят на самую крупную покупку в жизни, либо берут кредиты и ипотеку, поэтому к данному вопросу стоит подойти с максимальной серьезностью. Если внимательно изучить рынок жилья, то большинство продаваемых квартир могут быть обременены ипотекой, а, значит, прежде, чем совершать какие-либо сделки с недвижимостью нужно максимально точно ответить на вопрос, как купить квартиру с обременением ипотекой и при этом не потерять собственные или заемные деньги.

Это интересно:  Как купить квартиру без ипотеки: пошаговая инструкция

Что значит обременение по ипотеке

На самом деле ипотека – это не просто жилищный кредит, а приобретение жилья за счет банковских средств с последующим договором залога, соответственно, приобретаемый объект недвижимости остается, по сути, в залоге у банка до полной выплаты ипотечного кредита. Отсюда следует, что обременение по ипотеке – это непосредственно залог имущества.

Обременение может быть снято только при том условии, что заемщик полностью исполнил свои обязательства перед банком и полностью выплатил ипотечный кредит. Только после этого заемщик становится полноправным владельцем недвижимости и может распоряжаться им по собственному усмотрению, в том числе продать или передать по договору дарения.

Кроме обременения ипотеки, существуют и другие ограничения, а именно:

То есть, как видно, существует множество обстоятельств, которые могут повлечь за собой в будущем неприятные последствия. Например, продажа квартиры по закону невозможна в том случае, если там прописано в лицо, отбывающее наказание в местах лишения свободы. Для того, чтобы реализовать жилье нужно нотариальное разрешение от всех собственников, а получить его не всегда представляется возможным.

Аналогичная проблема у покупателей возникнет, если жилье арестовано, например, по суду. То есть, по сути, любые сделки с ним будут запрещены. Приведем простой пример, жилье было куплено в ипотеку, но заемщик не исполнил свои обязательства в соответствии с договором, банк подал на него в суд выиграл дело и готовиться к реализации имущества с целью возмещения собственных убытков. Но заемщик не исполнил законные требования суда и решил самостоятельно реализовать жилье по рыночной стоимости, ведь в банк продает обычно его на 20–25% дешевле. В данном случае сделка может быть признана недействительной, а покупатель, в свою очередь, потеряет собственные средства.

Обратите внимание, в соответствии с действующим законодательством продавать квартиру в домах, признанных аварийными или готовящимся под снос с последующим разделением, запрещено.

Как узнать есть ли на квартире обременение

Если вдруг вы решили приобрести жилье, то не стоит на слово доверять продавцу, ведь вы доподлинно не можете узнать, какие именно цели он преследует. Никогда нельзя полагаться исключительно на слова, нужно минимизировать свои риски, а сделать это можно следующим образом:

  1. Несмотря на то что работа риэлторов, особенно хороших, стоит достаточно дорого, не стоит на них экономить. Ведь они являются профессиональными игроками рынка жилья и знают многие тонкости и нюансы сделок, связанных с покупкой и продажей недвижимости.
  2. Закажите выписку из Единого государственного реестра прав, для этого вы можете самостоятельно обратиться в госучреждение, заплатить пошлину в размере 200 рублей и убедиться в том, что на данном объекте недвижимости обременение не зарегистрировано.
  3. Попросите у продавца предоставить вам квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг, ведь иногда покупатели приобретают квартиру с долгами, сами о том не зная, конечно, уплачивать их потом никто не может обязать по закону, но все же неприятности в связи с этим обязательно возникнут.
  4. Попросите продавца предоставить вам справку о составе семьи, где будут указаны количество прописанных жильцов, особенное внимание обратите на наличие несовершеннолетних детей, а также убедитесь в том, что в сделке купли-продажи будут принимать участие все зарегистрированные лица, чтобы на момент подписания договора ни у кого не было каких-либо споров.

Кроме всего прочего, ваша задача — убедиться, что жилье не находится в аварийном доме и степень износа не превышает 70%, для этого вы можете заказать кадастровый паспорт, а также обратиться в жилищную комиссию и затребовать необходимые документы.

Но все же не стоит особое внимание обратить на обременение по ипотеке, ведь в данном случае покупатель в прямом смысле может лишиться своих денежных средств. Кстати, если вы покупаете квартиру по ипотеке, то не несете практически никаких рисков, ведь с каждой сделкой работают не просто сотрудники банков, а грамотные юристы, которые проверяют все возможные риски в первую очередь для себя. А покупатель, в свою очередь, получает некоторую гарантию, а вот если вы приобретаете жилье за счет собственных средств, то вам придется заботиться о безопасности сделки самостоятельно. Покупка квартиры с обременением банка в принципе возможна, но для этого стоит быть предельно внимательным.

Как правильно приобрести квартиру с обременением

В данном случае у вас может быть не один вариант, а сразу несколько. Причем ваши действия будут во многом зависеть от сложившихся обстоятельств, поэтому рассмотрим три варианта: как приобрести жилье, обремененное ипотечным кредитам.

Приобретение жилья при участии банка

Такая схема возможна в таком случае, когда заемщик по ряду жизненных обстоятельств не в состоянии оплачивать ипотечный кредит и напрямую самостоятельно обращается к банку, для того, чтобы урегулировать конфликт и избежать неприятных последствий. В данном варианте банк дает официальное разрешение заемщику на реализацию имущества, при этом он участвует в сделке купли-продажи в качестве третьей стороны.

На практике схема выглядит так: заемщик ищет покупателя на свой объект недвижимости и предупреждает его о наличии ипотечного кредита, если продавец и покупатель готовы на сделку, то банк подготавливает договор купли-продажи. Продавец расплачивается не с покупателем, а непосредственно с банком за счет тех денег, которые должны быть направлены на приобретение жилья. В свою очередь, банк снимает обременение на объект сделки, продавец и покупатель обращаются в Росреестр для регистрации права собственности.

Обратить внимание, в данной сделке риски покупателя практически полностью отсутствуют, но при этом он имеет право оформить титульное страхование на 3 года, после чего он имеет некоторую гарантию на возмещение убытков в случае признания договора купли-продажи недействительным.

Переоформление ипотечного кредита

Такая сделка имеет место быть, например, в том случае, если вы желаете также в ипотеку приобрести жилье. Допустим, вы нашли привлекательный на ваш взгляд объект недвижимости, но узнали, что он находится под обременением ипотекой в банке. В данном случае вы можете с легкостью провести сделку следующим образом: вы собираете документы, необходимые для оформления ипотечного кредита и подаете в банк заявку на выдачу займа, если банк по итогам рассмотрения вашей заявки вынес положительное решение, то вы сможете взять на себя чужой, по сути, ипотечный кредит.

Сделка будет иметь следующий порядок: банк выделяет средства на покупку жилья, вы вносите в банк первоначальный взнос по ипотеке, подписываете с продавцом договор купли-продажи и регистрируйте его в Росреестре. После того как новый собственный получил свидетельство о праве собственности, банк досрочно закрывают кредит продавца и сделка считается состоявшейся. А предмет залога остается по-прежнему в обременении у банка до тех пор, пока новый заемщик не исполнил свои долговые обязательства.

Обратите внимание, такую сделку просто провести в пределах одного банка, другой разговор о том, если сделки будет участвовать две коммерческие организации, на практике, конечно, такое осуществить вполне возможно.

Погашение ипотечного кредита за счет покупателя

В третьем варианте, пожалуй, самым раскованном вы можете поступить следующим образом: если вы желаете приобрести жилье, находящееся под обременением по ипотеке, то вы можете за счет собственных средств погасить досрочно ипотечный кредит продавца в банке, а остаток передать непосредственно ему. Но здесь ваши гарантии сводятся к минимуму, ведь в данном случае вам нужно будет наверняка убедиться, что заемщик по ипотечному кредиту исполнил свои обязательства перед банком.

Советы покупателям

К сожалению, в последнее время нормальной практикой является покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски при этом, конечно, в первую очередь несет покупатель. Ведь он вкладывает собственные деньги в данное мероприятие. Но здесь не стоит отчаиваться, ведь юридически такая сделка вполне реальна, главное, проявлять бдительность на каждом этапе оформление недвижимости в собственность.

В первую очередь, если вы решили приобрести жилье и выбрали понравившийся для себя вариант, то обязательно поинтересуйтесь для начала у продавца, есть ли обременение на квартире, сколько человек владеет собственностью, и сколько лиц зарегистрировано на данной жилплощади. Кроме всего прочего, все его слова должны быть подкреплены документально.

Обратите внимание, при изучении представленных документов разумнее обратиться к юристу, который знает все тонкости в вопросе купли-продажи недвижимости.

Если обременение на квартире нет, с собственниками и жильцами все предельно понятно, то вы сможете смело подписывать договор купли-продажи и передавать денежные средства. Если же вы вдруг обнаружили, что обременение есть, то действовать следует одним из двух первых представленных способов, то есть, обязательно в сделки должен присутствовать банк, как третья сторона.

Совет! Никогда не соглашайтесь на те условия, если продавец предлагает вам совершить сделку купли-продажи без участия банковской организации, вероятнее всего, он мошенник.

Если подвести итог, то порядок действий при покупке квартиры достаточно простой, внимательно изучайте все документы, в частности, свидетельство о праве собственности выписку из Единого государственного реестра прав в справку о составе семьи, документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг, кадастровый паспорт выписку из домовой книги и иные документы. По вашему требованию продавец обязан их предоставить, для того чтобы вы убедились в чистоте и прозрачности сделки.

Конечно, многие из покупателей не являются юристами, поэтому зачастую даже не понимают смысл договора, который они подписывают. Именно поэтому стоит обращаться в проверенные риэлторские компании или как минимум консультироваться с юристом на каждом этапе сделки. Это максимально оградит вас от возможных рисков. Если же вы покупаете жилье с привлечением ипотечного кредита, то здесь вы можете быть более спокойны, потому что банк крайне ответственно относится к заемным средствам, а, значит, проверяет все без исключения документы и гарантируют чистоту сделки купли-продажи.

Статья написана по материалам сайтов: news.ners.ru, 23kvartiri.ru, kvartira-bez-agenta.ru, realty.rbc.ru, 2018-god.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector