Вторичное жилье 2019 — что это такое, ипотека, квартиры, покупка, жилье

Приобретение жилья – насущный вопрос для каждого, кто только создал семью или хочет заняться бизнесом, связанным с недвижимостью. Однако к покупке своего уголка необходимо относиться очень серьезно, чтобы сделка была выгодной для покупателя. В этой статье мы разберемся, стоит ли покупать квартиру в 2019 году, ведь мнения экспертов по этому поводу неоднозначны, так как прогнозы цен на первичную и вторичную недвижимость тоже разнятся.

Покупка жилья в 2019: прогнозы аналитиков

Над вопросом, стоит ли покупать квартиру в текущем году, прежде всего, задумываются аналитики, которым необходимо составить прогноз для потенциальных покупателей недвижимости. Ведь человеку, который собирается заключить соответствующую сделку важно знать и понимать мнение экспертов стоит ли покупать квартиру в 2019 году. К сожалению, единого мнения у специалистов на это счет нет. Одна половина считает, что приобретение недвижимости в 2019 году следует отложить на более благоприятное время, другие же, рассуждая над вопросом, стоит ли сейчас покупать квартиру, утверждают однозначно утвердительно. Проанализировав доводы всех экспертов, можно сделать такие выводы:

  • Элитное жилье не снизится в цене, поэтому тем, кто хочет купить именно такое пристанище, можно это дело не откладывать, и смело заключать сделку купли-продажи;
  • Тем, кто сомневается, стоит ли покупать квартиру в новостройке в 2019 году, эксперты советуют быстро определяться, чтобы успеть сделать выгодное приобретение. Ведь такое жилье в текущем году снизится в цене;
  • Сомневающимся в том, стоит ли покупать новую квартиру, то есть уже достроенную и полностью подготовленную для того, чтобы войти туда и жить, эксперты советуют принять решение не в пользу сделки. По их прогнозам, такие виды недвижимости будут стоить на несколько процентов ниже через 3–4 года;

Все вышеперечисленные советы аналитиков очень важно учитывать людям, раздумывающим над вопросом, стоит ли сейчас покупать квартиру в 2019 году. Они помогут сохранить сбережения или выгодно их вложить в хорошее жилище в кризисное время.

Советы по выбору квартиры

Что следует обязательно учитывать:

Определитесь, жилище какого плана вас интересует – первичного или вторичного. Если квартира для вас – это единственное готовое решение, куда инвестировать деньги в 2019 году, то лучше выбирать жилье в новостройке. Но при этом обязательно помните о плюсах и минусах инвестиций в недвижимость в 2019 году. Риски не исключены, но и выгодные сделки тоже. Вторичка в этом плане надежнее, хотя она не сможет обеспечить вам такие же комфортные условия, как квартира в новой застройке. Ее придется постоянно поддерживать в хорошем состоянии, делать косметические ремонты, научиться жить со сбоями старой проводки и труб, которые часто случаются только из-за ветхости. Стоит ли покупать квартиру в панельном доме в кризис? Это оптимальные варианты для тех, кому не по карману новостройка, но не устраивают условия жизни, например, в хрущевке. Однако панельные строения плохо звукоизолированы и утеплены. Если вы решите обшить свое жилье дополнительными материалами, то необходимо будет потратить приличную сумму денег.

Оцените микрорайон, в котором располагается выбранное вами жилье. Очень важно, чтобы рядом были все необходимые социальные объекты – транспортные остановки, магазины, аптеки, больницы, автостоянка, школа, детский сад и прочие важные учреждения. Не отдавайте предпочтение жилым помещениям, рядом с которым есть промышленные предприятия или шахты, так как вы будете вынуждены постоянно слушать гул и шум, издающиеся от них. Но если вы ищите способ, как сохранить деньги в 2019 году, то можно приобрести квартиру в не очень благоприятном районе, чтобы сдавать ее, например, студентам, которые всегда отдают предпочтения простым и недорогим видам жилья.

Определитесь, на каком этаже вы хотите жить. Самые дешевые варианты – это первый и последний этаж. Стоит ли покупать квартиру на первом этаже в 2019 году? Риэлторы считают, что ее выбор должен основываться на предпочтениях и желаниях потенциального покупателя. Если у него маленькие дети, есть необходимость постоянно выносить коляску на улицу и при этом нет возможности купить жилище в новостройке, где есть лифт, то квартирка на первом этаже в старой хрущевке – отличный вариант. Стоит ли покупать квартиру на последнем этаже в 2019 году? Ответ, да, но при этом нужно учитывать некоторые особенность такого жилья:

  1. Необходимо проконтролировать, дабы на здании обязательно была двускатная крыша, чтобы она не промерзала, не протекала и не заливала ваше будущее место жительства;
  2. Если в доме есть чердак, то вы можете впоследствии сделать его своим вторым этажом (согласовав эту процедуры с ЖЭКом и другими соответствующими учреждениями), если приобретете жилье на последнем этаже;
  3. Сверху вы не будете слышать топот и бег соседей, из окон к вам не донесется звук сигнализации автомобилей, припаркованных у дома, а на вашей лестничной площадке будет чистота и порядок, потому что через нее не будут постоянно, кроме вас и вашей семьи, ходить жильцы.

Выясните, какой площади должно быть ваше жилое помещение. Стоит ли покупать большую квартиру в кризисное время? Как раз 2019 год – для этого лучший вариант, поскольку появляется возможность значительно сэкономить деньги на покупке двухкомнатного или даже трехкомнатного жилья. Стоит ли покупать однокомнатную квартиру в текущем году? Это выгодное решение для тех, кто ищет способ заработать на сдаче недвижимости в аренду. Ведь в сложной экономической ситуации приезжие люди не хотят снимать жилье с большими площадями, так как они будут намного дороже по стоимости. В приоритете для них — небольшие жилые площади недалеко от центра города.

  • Оно находится под арестом (это случается с квартирами, которые были куплены в ипотеку);
  • Из него не выписались бывшие жильцы;
  • Имеет место приватизация жилья;
  • Продавец является недееспособным (состоит на учёте в нарко- или психдиспансере).

Непорядочного продавца недвижимости можно определить по спешке, с которой он хочет заключить сделку.

Принципы выбора квартиры, которые мы назвали выше, будут особенно актуальны в 2019 году. Это обусловлено ситуацией, которая сложится на рынке недвижимости среди продавцов.

Бизнес на недвижимости в 2019 году

Многие люди, проживающие в областных центрах или даже небольших провинциальных городах, у которых есть приличные денежные сбережения, часто приобретают дома для того, чтобы иметь стабильный пассивный доход. Есть также категория людей, которые покупают не все жилое помещение, а только его конкретную часть. Как правило, это касается предпринимателей, которые ищут помещение для своего офиса или другого рабочего пространства.

Стоит ли покупать долю в квартире в 2019 году, чтобы переделать ее в рабочее помещение? Это очень хороший вариант, если человек, который будет владеть другими долями этого жилья, надежный и проверенный временем. К тому же вы должны заранее подготовить себя к тому, что вы не сможете свободно распоряжаться этой долей. Все нужно будет постоянно согласовывать с совладельцами. Практически такая же ситуация касается и тех, кого волнует вопрос, стоит ли покупать комнату в квартире в 2019 году. В кризис у людей есть возможность приобрести полноценное жилье, потому что цены на него всегда снижены. В нужное время вы всегда сможете продать квартиру, а вот только одну комнату – вряд ли.

Людям, интересующимся, стоит ли покупать квартиру в Москве в текущем году, эксперты рекомендуют не торопиться, поскольку стоимость на жилье в мегаполисе даже в кризис достаточно высокая, дешевого жилья в этом городе не бывает. Лучше сосредоточиться на том, как заработать деньги на квартиру в Москве, и приобрести ее в благоприятное экономическое время, не пользуясь ипотечными кредитами.

Выгодно ли приобретать квартиру или любое другое жилье в кризисный 2019 год? Дело в том, что недвижимость – это всегда прибыль, которая не приходит сразу. В любом случае через пару месяцев вернуть себе вложенные в нее инвестиции не получится, поэтому придется какое-то время подождать. Но как пассивный вариант вложения денег — покупка недвижимости, это то что нужно. Решать, естественно, только вам, удачи.

Доступная ипотека на покупку вторичного жилья в Москве

На выставке «Недвижимость от лидеров», среди других предложений, будет представлен огромный выбор вторичного жилья Москвы, Новой Москвы и Подмосковья, которое можно будет купить в ипотеку. Для получения кредита посетитель выставки сможет написать заявки сразу в несколько банков.

На сложную геополитическую обстановку многие кредитные организации отреагировали повышением ставок. Их изменение до конца года может составить 0,5–1,5 процентного пункта. В таких условиях людям, планирующим покупку недвижимости в ипотеку в ближайшее время, необходимо поторопиться с подачей заявки на кредит — в сентябре на выставке банки представят много ипотечных предложений с приемлемыми процентными ставками.

Вот TOP-10 ипотечных программ под залог приобретаемого жилья в банках Москвы:

Для составления рейтинга рассматривались ипотечные условия, выдаваемые на срок до 20 лет с первоначальным взносом в 1,5 млн. рублей или 21% от оценочной стоимости. Стоимость приобретаемой недвижимости – 7,1 млн. рублей. Это средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве. Следует отметить, что сейчас наиболее часто встречается процентная ставка 12,5% годовых.

1 место — программа «Твоя ипотека» от Связь-Банка с процентной ставкой по кредиту 11,9% годовых.

2 место – программа «Приобретение жилья на вторичном рынке» Банка Москвы со ставкой 12,15% годовых.

3 место – ипотечная программа банка «ВТБ 24» под названием «Покупка готового жилья» со ставкой 12,45% годовых.

Компания АИЖК «Стандарт» предлагает довольно привлекательную программу, где процентная ставка по кредиту составляет 12% годовых.

Эти программы актуальны для работников по найму с доходом, подтвержденным справками по форме 2-НДФЛ, а также с приобретением комплексного ипотечного страхования (личное, титульное и имущественное). У многих банков существуют условия по понижению процентной ставки примерно на 0,5 / 0,25 п. п. в случае выхода на сделку за короткое время и уплаты единовременной комиссии за снижение ставки. При расчете будущих выплат по кредиту покупателю необходимо учитывать расходы на комиссию за выдачу, сборы, связанные с расчетами с продавцом (аренда банковского сейфа, безналичный перевод на счет в другой банк), стоимость страхования в аккредитованных банком страховых компаниях. Тариф личного страхования составляет примерно 0,87% от суммы ипотеки, имущественного – 0,12%, титульного – 0,25%. Многие банки после второго года выплаты снижают ставку на 1%. Также в бюджет стоит заложить в среднем 5–10 тыс. рублей на оценку предмета залога. В «ВТБ 24» и в Банке Москвы деньги за такую оценку не берут.

Необходимо учесть, что в период проведения выставки «Недвижимость от лидеров» банки совместно с застройщиками проводят временные акции по предоставлению посетителям выставки кредитов на покупку жилья с пониженной процентной ставкой.

В таблице приведен приблизительный размер ежемесячного аннуитетного платежа. Более точную информацию можно получить в банке.

Цены на недвижимость в 2019 году

Вопросы, связанные с ценами на жилье, всегда актуальны для российского населения. Каждая семья мечтает жить отдельно, а не ютиться в одном доме с родственниками или вносить ежемесячную плату за пользование чужой квартирой. Покупку недвижимости рассматривают и те россияне, которым посчастливилось скопить солидную сумму денег. В последнее время банки не пользуются доверием жителей страны, и многие пытаются обезопасить свои накопления при помощи недвижимости, которую всегда можно перепродать или сдать в аренду.

Увы, доходы большинства потенциальных покупателей перестали расти (или даже упали), так что спрос на рынке первички и вторички в 2019 году ничто не стимулирует. Также на рыночную ситуацию негативно влияет снижение ипотечных ставок, тем более что Центробанк пообещал в скором будущем ужесточить требования для заемщиков. Теперь на покупку квартиры не смогут претендовать те, кто не в состоянии сразу выплатить хотя бы 20% от стоимости жилья.

Многие эксперты обращают внимание россиян на то, что на фоне политики повышения доступности ипотеки, которую тщательно рекламирует правительство, Центробанк приготовился к дальнейшему падению цен на жилье. Тем не менее, давайте обсудим текущую и прогнозируемую ситуацию подробнее.

Ситуация на рынке российской недвижимости ужесточается с каждым годом

Как формируются цены на недвижимость?

  • затоваривание рынка недвижимости. Последнее десятилетие ознаменовалось небывалым строительным бумом. Ситуацию в столице дополнительно усложняет политика реновации, итогом которой станут не только «бесплатные» квартиры для отселенных граждан, но и жилье, которое поступит в продажу, так как новые дома будут иметь большее число квадратов;
  • продолжительный тренд на высокие проценты по ипотечным программам. Мало кто из россиян мог позволить себе взять ипотечную квартиру с процентами, которые «съедали» бы большую часть семейного дохода;
  • сокращение уровня платежной способности россиян. Увы, этот показатель отстает не только от цен на жилье, но и на товары первой необходимости, так что возможность отложить деньги хотя бы на первый взнос существенно упала. Недоступность жилья наглядно демонстрирует критерий, используемый во всем мире – цена на квадратный метр жилья должна быть равна сумме среднемесячного дохода на душу населения. Исходя из этого критерия, недвижимость в крупных городах России является весьма переоцененной;
  • отрицательные тенденции на рынке нефти, а также пролонгированные санкции. Аналитики говорят, что при нефтекотировках в 50 долларов за баррель даже в столице цена квадратного метра жилья не должна превышать 2 тысячи долларов.

Впрочем, некоторые аналитики считают, что рынок жилья в 2017 году выглядел вполне устойчиво, а большая часть девелоперов имеет солидный запас ликвидности. Снижение цен на рынке жилья считают позитивным моментом, так как текущие цены хотя бы приблизились к реальному положению вещей. Еще несколько лет назад цена была существенно завышенной относительно тех расходов, которые требовались при строительстве домов и отделке квартир.

Впрочем, текущая ситуация все еще может быть описана одним словом – «рецессия». Несмотря на некоторое оживление, зафиксированное в первые месяцы 2017 года, конец календарного периода ознаменовался негативными трендами. Небольшой прирост в числе покупателей эксперты пояснили паническими настроениями на рынке – люди испугались прогнозов на скорое повышение цен и слухов о приостановлении программ ипотечных субсидий, и потому решили вложить деньги в недвижимость, пока еще не поздно.

Тем временем застройщики пытаются преломить негативный тренд всевозможными новогодними акциями и скидками. Например, в столице России, а также Екатеринбурге и Питере можно встретить предложения, в которых указана скидка до 30%. Если говорить о ситуации с ценами, то можно привести в пример некоторые выкладки по столичной недвижимости на первичном и вторичном рынке:

  • за квартиру в старой панельной пятиэтажке просят в среднем 135 тысяч долларов;
  • за квартиру в типовой панельной многоэтажке от 9 до 14 этажей придется выложить около 140 тысяч долларов;
  • квартиру с увеличенной площадью в современном панельном доме от 16 этажей оценивают в 155 тысяч долларов;
  • за жилплощадь в старом кирпичном доме (5 этажей) в среднем просят 156 тысяч долларов;
  • за небольшую квартиру в «сталинке» (6-11 этажей) придется выложить примерно 190 тысяч долларов;
  • за жилье в современном монолитно-кирпичном строении – раскошелиться на 205 тысяч долларов.

При этом рынок остается перегруженным. Например, в той же столице выставлены на продажу квартиры в 588 новостроях (прирост относительно прошлого года составил почти 4%). Девелоперы в Новой Москве предлагают жилье в 166 домах (отмечен рост на 2%), в Подмосковье – в 938 домах (тут зафиксировано уменьшение на 4,5%). Предложение уменьшилось и в сегменте дорогих апартаментов – всего по Москве и Подмосковью продаются апартаменты в 166 домах, однако в сравнении с прошлым годом этот показатель упал на 6,4%.

Прогнозы экспертов на 2019 год

Как и в любом другом вопросе, мнения экспертов по недвижимости сильно отличаются. Однозначно утверждать, что тренды этого рынка в 2019 году пойдут вверх или вниз, нет никакой возможности. Обобщим несколько основных мнений:

  • большинство специалистов считают, что рынок недвижимости развивается циклично и сейчас вошел в фазу спада. Цикл, который продолжается около 10 лет, сейчас достиг середины, поэтому настоящее «дно» рынок увидит примерно в 2019-2021 годах. При этом цена жилья продолжит понижаться на 7-9% ежегодно, причем стоимость новостроя будет снижаться быстрее, чем цены на квартиры вторичного рынка. Возобновление позитивной динамики эта группа специалистов прогнозирует на 2024 год. Данный период они называют не случайно – именно в это время в России должна быть реализована политика замещения импорта, что позитивно скажется на росте доходов россиян;
  • есть и другое мнение: в ближайшие год-два рынок будет падать, но уже не такими существенными темпами, а к концу 2019 года он окончательно стабилизируется, после чего наметится однозначный позитивный тренд. Такой точки зрения придерживаются, например, в РЭУ им. Г.В. Плеханова. Выкладки аналитиков утверждают, что в 2018 году кризис рынка недвижимости достигнет максимума, а в 2019 году можно рассчитывать на небольшой рост. В итоге стоит ожидать пассивной позиции девелоперов, которым будет не до новых строек. Цены 2013 года будут достигнуты примерно в 2020 году.
  • третья категория специалистов (к числу которых относится, например, глава Сбербанка Герман Греф) заявляет, что восстановление цен произойдет уже в 2018 году, поэтому в 2019-м стоит ждать существенного повышения стоимости жилья. Придерживается этого мнения и Заместитель председателя Правительства. По его мнению, снижение ставок по ипотеке, спрогнозированное на 2018 год, мгновенно приведет к оживлению рынка недвижимости – в 2019 году россиян ожидает существенный рост цен, которые могут достигнуть и докризисного уровня. В поддержку мнения о том, что цена на недвижимость очень скоро возрастет, приводят также выкладки, прогнозирующие рост цен на стройматериалы. Некоторые специалисты данного сектора рынка считают, что буквально в 2018 году бетон и кирпич подорожают на 15%, а арматура – на 70%, так что застройщики обязательно поднимут цены, чтобы отбить повышенные расходы. О необходимости поднимать цены на жилье говорят и девелоперы – они поясняют это высокими расходами на дополнительную инфраструктуру в виде детсадов, школ и поликлиник, которые необходимо возводить в новых микрорайонах по требованию властей. Эти расходы также приходится возмещать при продаже квартир.

Если же приводить конкретные прогнозы и выкладки группы аналитиков, по мнению которой в 2019 году рынок оживится, а цены начнут расти, то можно ориентироваться на такие показатели стоимостей жилья эконом- и среднего класса:

  • в Москве предрекают рост цен на 2-3% в 2018-2019 годах, так что стоимость квадрата в среднем поднимется до 250 тысяч в нацвалюте;
  • активный рост цен предрекают для Сочи – аналитики полагают, что цена квадрата возрастет на 4-5% и достигнет среднего значения в 100 тысяч рублей;
  • вполне возможно незначительное оживление в Питере (в пределах 2% в год). В итоге цена квадрата будет оцениваться в 120 тысяч рублей;
  • для казанского, новгородского, самарского и воронежского рынков прогнозируют стагнацию или небольшой рост – цена квадрата тут будет колебаться в рамках 45-70 тысяч рублей в зависимости от города;
  • небольшое повышение возможно в Хабаровске и Екатеринбурге – цена квадратного метра тут может достигнуть отметки в 75 тысяч в нацвалюте.

Прогноз для Москвы от Минэкономразвития

Минэкономразвития дает один из самых негативных прогнозов. По выкладкам данного ведомства выходит, что падение рынка может составить до 10% за год, причем цены будут ползти вниз вплоть до 2020 года. Если эти прогнозы воплотятся, то к этому времени средняя стоимость квадрата в столице может достичь отметки в 120 тысяч рублей. На этом уровне цена зафиксируется на 2-3 года. В разрезе основных классов жилья в Москве прогнозируется такая ситуация:

  • квартиры класса «эконом» с расположением дома в пределах МКАДа – около 100 тысяч рублей за квадрат;
  • квартиры класса «комфорт» — около 120-150 тысяч в нацвалюте;
  • жилье бизнес-класса – 150-200 тысяч рублей за квадрат;
  • элитные апартаменты – 300-600 тысяч рублей за метр квадратный.

Текущая политика девелоперов

Безусловно, девелоперы предпринимают все возможное, чтобы привлечь покупателя. На протяжении последних лет они прибегают к таким хитростям:

  • уже на стадии строительства проводят перепланировку квартир, чтобы превратить двухкомнатное жилье в малогабаритное, но трехкомнатное. Анализ нового жилого фонда в Санкт-Петербурге продемонстрировал, что сегодняшняя трешка чаще всего имеет площадь 72 квадратных метра. Раньше такой же метраж имели двушки в новых домах;
  • многие девелоперы, специализирующие на новострое в пригородах, заявили, что их дома будут иметь пониженную этажность, поэтому срок сдачи квартир существенно сократится – это привлекает покупателя, а также позволяет сэкономить на части коммуникаций;
  • большая часть застройщиков сегодня сообщает о том, что жилье поступит в продажу с ремонтом. У покупателей чаще всего не остается денег на проведение отделочных работ, а это затягивает время переезда или заставляет экономить на квадратных метрах при покупке;
  • для привлечения покупателей используют всевозможные рекламные ухищрения в виде скидок или статусных наименований жилья – квартиры, которые относятся к комфортному классу жилья, сейчас часто называют апартаментами бизнес-класса. Такой ход часто привлекает честолюбивых клиентов, желающих похвастать перед знакомыми.

Ипотека в 2019 году

Немаловажную роль в оживлении спроса на жилье, по мнению экспертов, должно сыграть понижение ставок по ипотеке. По словам главы Центрального Банка страны и представителя Министерства экономического развития этот показатель должен упасть к 2019 году до 8-9%, а в 2020 — достичь значения в 6-7% годовых. Впрочем, представители коммерческих банков называют несколько иное значение – 10%, которое является более приближенным к реалиям.

Стимулировать этот вид кредитования в российском банковском секторе пытаются и при помощи заманчивых акций — таких как ипотека без первичного взноса. Правда, это предложение не нашло отклика в сердцах россиян, так как ставка по такой программе обычно достигает 13-14% годовых.

Вторичное жилье 2019 — что это такое, ипотека, квартиры, покупка, жилье

Добрый день, пикабушники. Вдохновившись данным постом и просьбой @mario21 , я решил написать пост об ипотеке на вторичное жильё. Вернее о том, что нужно знать об этом непростом деле. Сам прошел через это, прошерстив много форумов и сайтов. Постараюсь изложить свой опыт и мысли по этому поводу- авось пригодится.

Итак, вы решили купить квартиру на вторичном рынке с использованием заёмных стредств у банка (ипотека).

Что нужно от вас:

-Смелость и уверенность в вашем выборе, ибо этот вопрос — не просто пойти молока купить. Хорошенько обдумайте и взвести все «за» и «против». Обратите внимание на свои доходы и планы (завести детей и т.д).

-Не суетитесь и не торопитесь. Вас никто не гонит.

-У вас должен быть первоначальный взнос. Чем он больше, тем меньше заём у банка и меньше выплат по % по кредиту и т.д.

-У вас должна быть работа с официальным трудоустройством. Конечно, банки дают ипотеку и тем, у кого доход не подтвержден, но там существенно больше процентная ставка и выше риск отказа по кредиту. Для подтверждения доходов необходимо иметь справку 2НДФЛ с места работы. Думаю, что уже все знают что это такое.

-У вас не должно быть другой ипотеки(это уточнить надо в банке), долгов по другому кредиту или плохой кредитной истории. Банки тщательно взвешивают свои риски и не будут давать кредиты потенциальным должникам. Тут их можно понять. Так же моим заблуждением было, что если не будет кредитной истории, то ни за что не дадут ипотеку. Во всех банках, куда я подавал заявки, мне одобряли, хотя кредиты я никогда не брал. Хотя данный вопрос щепетилен и каждый случай частный.

-Выбрать банк. Тут не хочется рекламировать банки, просто надо походить в вашем регион и узнать, где меньше %, стоимость страховок и которые выдают нужную вам сумму. Например, в Москве много банков не дают кредит менее 1,5 млн руб. Так же можно попросить распечатать вам кредитный договор (шаблон), чтобы с ним ознакомиться.

После выбора банка вы можете со справкой 2НДФЛ подать заявление в банк и ждать решение. Если у вас есть супруг/супруга, он/она может быть созаёмщиком. Тогда больше шанс на одобрение. После первичного одобрения банк даёт вам некоторое время найти объект покупки (квартиру/дом), если еще не нашли. Обычно это несколько месяцев. При необходимости, если у вас не хватило времени, заявку можно переподать/продлить. Тут начинает очень интересный и важный момент-надо выбрать квартиру. Выбрав квартиру, надо собрать ксерокопии документов на квартиру и дать их банк для окончательного решения вопроса банком. Более точно процедуру можно уточнить в банке. Так же спросите о вопросе, если цена будет отличаться от одобренной.

Что нужно узнать о квартире и какие документы нужны от собственника для подтверждения сделки банком:

-Узнать наличие и количество собственников. Хорошо, если он один. Но их может быть несколько. Если собственников несколько, что тут нужно участие всех собственников при продаже квартиры. Для ознакомления можно попросить показать свидетельство права собственности (переписываем себе кадастровый номер). Но, т.к. оно может быть уже не действительно, можно подать заявку в ЕГРП/МФЦ на выписку по объекту недвижимости. Там вам дадут актуальные данные о статусе права собственности, а именно: кто владеет и в какой доли, нет ли обременения на объект недвижимости- залог, ипотека и т.д. Все это отражено в документе. Так же эту справку часто требуют банки, т.е. её в любом случае нужно брать. Стоимость точно не помню, не хочу врать, но была вроде около 200 руб. Взять справку может любой гражданин, нужно только узнать кадастровый номер запрашиваемого объекта и его адрес.

-Узнать кто прописан в квартире ( выписка из домовой книги). Эту справку тоже просят банки. Лучше всего будет, если там не прописан никто. Особенно если не прописаны дети. О детях ниже. Эту выписку банк тоже просит. Без неё нормальны банк вряд ли подтвердит сделку.

-О детях. Это очень важный вопрос. Бывает такое, что в квартире прописан ребенок и он же является собственником доли жилья ( получил долю при приватизации, например). Тогда, вам придётся добиться от продавца, чтобы ребенка перепрописали в другую квартиру, а, если ребенок является собственником доли жилья, то нужно, чтобы продавец получил в органах опеки разрешение на продажу доли квартиры ребенка. Без этого разрешения банк может не одобрить сделку. Более того, в дальнейшем продажу квартиры могут опротестовать органы опеки, ибо это ущемляет права ребенка, ибо нельзя лишать ребенка жилья. Для получения разрешения органов опеки, продавец должен выделить/купить соразмерную долю в другом объекте недвижимости. Более подробнее о таком разрешении надо узнать в местных органах опеки. Всё это очень геморно, но избавит вас от сюрпризов в жизни. Так же органы опеки любят на этом нажиться ( на взятках). Тогда придётся на них давить. Не поленитесь это сделать. Если продавец отказывается этим заниматься, то стоит подумать о выборе другого жилья. Банки, при наличии в собственниках несовершеннолетнего, тоже могут потребовать это разрешение. У меня просили в трех банках из 4, в которых я консультировался.

-Узнайте о задолженности на коммунальные платежи. На все, включая телефон и газ. Для этого попросите выписки из лицевых счетов. Никому не хочется купить квартиру с долгами на крупную сумму. Да и банки обычно просят эти выписки, минимизируя свои риски.

-Техническое состояние квартиры и соответствие документации. Здесь нужно понимать, что старые хозяева могли попеределать всё и вся в квартире, нарушая всё технические нормы и законодательство: незаконные перепланировки , розетки у газовой трубы(менее 30 см от трубы), отсутствие гидроизоляции в ванной, проводка, несоответствующая нормам и т. д. Если что-то имеется, то потом вам же и придётся всё исправлять. На квартиру должен быть технический и кадастровый паспорт, где описана планировка. Не поленитесь проверить соответствие планировке. Это сэкономит время и нервы в будущем. Копии этих документов тоже могут понадобиться в банке. Не поленитесь сделать их. Много документов не бывает.

-Банк может попросить оценку стоимости жилья. У меня просили. Стоит это дело по-разному. Моему продавцу обошлось в 2000 рублей. Можно делать удалённо- фотографируется квартиру в разных ракурсов, подъезд, входная дверь в квартиру и дом с разных ракурсов. Это всё высылается по электронной почте и потом остаётся только забрать папку. Банк может смутить, что вы хотите квартиру за 1 млн, реальная стоимость которой 5 млн.

-Банк попросит ксерокопии паспортов всех владельцев квартиры. Если среди владельцев есть ребенок, то копию свидетельства о рождении.

-Заранее согласуйте с продавцом способ передачи средств, как первоначального взноса, так и заёмных средств. Проще всего передавать все средства сразу после сделки+так для вас безопаснее. Один из распространённых способов передачи денег-передача наличных через сейфовую ячейку. Продавец и покупатель составляют общий договор аренды ячейки. Покупатель закладывает заёмные и личные средства в ячейку, деньги из которой продавец сможет забрать только если сделка прошла в ЕГРП, подписан акт-приёма передачи т.д. От ячейки еще есть символический ключ, который передаётся продавцу после совершения сделки.

Более того, при обращении, банк не говорил о необходимости многих документов. Нужно тщательно у них всё это узнавать. Если всё с квартирой в порядке и стоимость оговорена, то нужно с продавцом составить предварительный договор купли-продажи. В интернете море шаблонов. Заранее обговорите с продавцом и банком способ передачи денежных средств
Все это собирается и подаётся для подтверждения выхода на сделку.

После одобрения банком сделки, вы составляете с продавцом договор купли-продажи вы составляете с банком кредитный договор в трех экземплярах, и со всеми документами идёте в банк.Далее составляется кредитный договор и договор на страхование жизни и объекта недвижимости. Думаю о необходимости страховки при ипотеке ну буду особо говорить-без неё стремно+процент выше. Далее заёмные средства и личные могут быть заложены в ячейку( счет покупателя). После этого продавец и покупатель должны подать документы в ЕГРП либо в МФЦ. Я подавал в МФЦ, потратив всего 15 минут и 800р. Далее остаётся ждать около 1-3 недели. После этого продавец получает свой экземпляр договора, покупатель свой+свидетельство права собственности с обременением. Важный пункт. После получения документов нужно с продавцом составить акт приёма передачи. После этого с актом и договором идёте в банк и показываете. После этого банк может допустить продавца к деньгам. В этот момент составляете расписку о получении средств и отсутствии финансовых претензий продавца и отдаёте ключ. Таким образом, вы становитесь владельцем квартиры с обременением (ипотека).

После этого вы можете делать в квартире ремонт, заселяться, прописываться. Не забудьте переоформить лицевые счета по оплате ЖКХ(квартира, газ, телефон , телефона на себя, а так же в следующем году получить налоговый вычет по покупке квартиры+ налоговый вычет по процентам по кредиту.

Не забывайте, что страховки надо продлевать ежегодно.

Когда придёт счастливое время оплаты последнего платежа по ипотеке, вам нужно будет закрыть кредитный договор, получить справки о закрытии/погашении и пойти с представителем банка в ЕГРП для освобождения квартиры от обременения.

Отличия первичной и вторичной ипотеки

Рынок недвижимости принято разделять на два типа: новое жилье (строящийся дом) и уже готовое. Исходя из этого, банки предлагают ипотечные программы, которые отличаются условиями приобретения и полной стоимостью кредита. В последнее время особенно активно кредитуется рынок новостроек, когда покупатель может приобрести себе квартиру уже на этапе проекта, хотя на деле еще никакого объекта не построено. Это будет называться долевое строительство. Если объект уже построен, но еще не сдан, но это будет считаться первичным рынком, а вот если дом сдан и владельцы получили документы на право собственности – то он будет считаться вторичным. Многие люди ошибочно полагают, что первичным называются все новые постройки, а вторичным – все старое. На самом деле вторичным может оказаться и абсолютно новый дом без отделки и коммуникаций, если на него получено свидетельство на право собственности.

Причиной высокого спроса на новостройку можно назвать возможность заработать, ведь на ранних стадиях строительства стоимость такого жилья значительно ниже. На следующих этапах его цена может значительно подскочить. В результате покупатель имеет возможность заработать не только на росте актива, но и использовать кредитное плечо в виде ипотеки. Рассмотрим подробнее, чем отличаются условия первичной и вторичной ипотеки, каковы их особенности, что будет проще для заемщика?

Первичная и вторичная ипотека.

Под первичным ипотечным кредитом подразумевается выдача кредита на абсолютно новое жилье, у которого до этого не было владельцев. Оно, по факту, существует только на бумаге и приобрести его можно только по договору долевого участия, в котором прописано, что застройщик обязуется построить объект и передать его в пользование покупателю. После получения этих документов владелец может зарегистрировать право на собственность.

Под вторичной ипотекой подразумевается выдача займа на недвижимость, на которую уже оформлялось право собственности. Это может быть новый дом, который вот только построен и сдан, но на который уже оформлено свидетельство собственника, или уже старая постройка.

Между первичным и вторичным жильем имеются свои различия:

  • Стоимость. Вторичка обычно дороже, поскольку имеется какая-то отделка, а в первичном объекте клиент получает только голые стенки, в которые придется достаточно вкладывать.
  • Скорость оформления. Если во вторичное жилье можно въехать и жить сразу же после сделки, то с момента вступления в долевое строительство до получения права собственности может несколько месяцев или даже лет.
  • Вложения. Новое жилье однозначно требует фин.вложений, хотя вторичное жилье также иногда нуждается в серьезном капремонте. При прочих условиях, вложения в новое жилье будет дешевле, чем переделывать уже существующее со всеми коммуникациями.
  • Риски. При покупке первички риски возникают с работой застройщика, который может обанкротиться, и дом в итоге может недостроиться. Сейчас в Госдуме разрабатывается законопроект, по которому застройщики будут обязаны страховаться. В случае вторички также присутствуют свои риски, которые нужно проверять. Так, может внезапно объявится наследник, и все сделки будут аннулированы. Для этого в ипотечной сделке страхуется титул, т.е. вероятность возникновения незаконности сделок, ведь иногда квартиры могут перепродаваться несколько раз и сложно отследить законность каждой сделки.
  • Доходность. Цена новой квартиры будет расти по мере строительства дома. При удачном раскладе можно получать до 30% от такого вложения (однако, риски недостройки тоже велики). Цена на вторичку будет расти с общерыночными тенденциями. Как вариант можно зарабатывать на сдаче в аренду (съем).

Таким образом, первичная ипотека будет выгоднее для заемщика в плане стоимости жилья, отсутствия рисков незаконности предыдущих сделок, возможности использовать выгодные программы с господдержкой.

Особенности первичной ипотеки.

  • Предоставляет исключительно на строящиеся жилые помещения от застройщика.
  • В качестве залога на этапе строительства будет выступать право требования на указанный объект залога.
  • После сдачи объекта – оформляются документы на собственность и ипотека.
  • Собирать документы придется дважды: для регистрации договора долевого участия и для регистрации права собственности.

Особенности вторичной ипотеки.

  • Объектом залога выступает готовая квартира.
  • Документы подаются один раз на регистрацию права на собственность в ФРС и на ипотеку.

Что выгоднее и лучше для заемщика?

Однозначно ответить на данный вопрос сложно, ведь все зависит от цели, которую преследует заемщик.

Первичную ипотеку стоит выбрать, если:

  • Заемщик хочет в будущем продать квартиру за более высокую цену.
  • Человеку принципиально хочет жить только в новом жилье, где не было прежних хозяев, и где можно сделать все «под себя».
  • Клиент не хочет платить большую страховку (только личное и имущество, без титула)

Вторичную ипотеку стоит выбирать, когда:

  • Человеку важно качество дома, которое проверяется с годами.
  • Не хочется вкладываться в отделку и новый ремонт.
  • Можно выбрать наиболее удобное месторасположение (в центре, у работы и др.).
  • Нужно быстро заехать и жить без вложений.
  • Не хочется возиться с лишними документами и зависеть от застройщика.

Вам была полезна эта статья? Поделитесь своим мнением с другими

Статья написана по материалам сайтов: kakbiz.ru, exporealty.ru, fin2019.com, pikabu.ru, mycredit-ipoteka.ru.

«

Это интересно:  Ипотека для медицинских работников (ипотечный кредит) - в Сбербанке, для медиков, молодых врачей, в 2019 году, медработников
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий